【正文】 鄭州公寓市場 分析報告 目 錄 總體項目概況 典型個案分析 暢銷、滯銷項目盤點 產(chǎn)品建議 鄭州公寓總體項目概況 鄭州各版塊公寓分布圖 1 2 3 4 5 6 7 8 目前鄭州公寓項目主要分布在 8個區(qū)域： 白沙象湖組團(tuán)： 比如象湖 100。 龍子湖湖心島組團(tuán)：比如正商四大銘筑、局外； 鄭東高鐵組團(tuán)： 比如萬科譽； 經(jīng)開區(qū)組團(tuán)： 比如萬錦城、正商濱河名筑； 老城區(qū)南部組團(tuán)（紫荊山路、航海路、南三環(huán)沿線附近）： 比如錦榮中心五區(qū)、萬科榮寓； 老城區(qū)北部組團(tuán)（東風(fēng)路、北三環(huán)沿線）： 比如華爾中心、正弘城、海亮?xí)r代 one； 鄭州大北區(qū)組團(tuán)（連霍北）：比如美景麟起城； 高新區(qū)組團(tuán)： 比如石佛藝術(shù)公社、華強城市廣場。 從以上主體區(qū)域可以看出，公寓產(chǎn)品主要依賴交通、主干道、地鐵和商業(yè)商務(wù)區(qū)。 鄭州公寓市場典型樓盤一覽 鄭州目前公寓市場典型性樓盤一覽表 1 海亮?xí)r代 one 16 象湖 100 2 華爾中心 17 象湖里 3 正弘城 18 正商濱河名筑 4 福臨公館 19 美景芳華 5 清華城 20 萬科榮寓 6 國控東宸 21 錦榮中心五區(qū) 7 萬科譽 22 紅星國際廣場 8 正商書香名筑 23 瑞士酒店公寓 9 萬科美景龍門 24 萬科民安星辰 10 新合鑫紫荊之星 25 鑫苑鑫都匯 11 升龍?zhí)靺R廣場 26 名門翠園 12 綠地璀璨星座 27 瀚海海尚 13 物華國際 28 萬科城 14 謙祥萬和城 29 龍匯國際 15 利達(dá)國賓中心 30 美景麟起城 鄭州公寓分布圖 新合鑫紫荊之星 萬科美景龍門 清華城 經(jīng)開萬錦城 海亮?xí)r代 one 萬科榮寓 鄭州升龍?zhí)靺R廣場 萬科民安星辰 永威西郡 華強城市廣場 德興北尚 正商濱河名筑 謙祥萬和城 萬科城 萬科譽 正商書香名筑 象湖 100 象湖里 福臨公館 綠都廣場 華爾中心 正弘城 紅星國際廣場 亞星錦繡山河 瑞士酒庖公寓 2023年鄭州集中放量公寓樓盤 40家以上，三環(huán)以內(nèi)數(shù)量卙比 60%，卙據(jù)地鐵口、 CBD、高鐵站、主力商業(yè)等優(yōu)勢，同質(zhì)競爭激烈，面對同質(zhì)化競爭壓力，很多項目在產(chǎn)品上進(jìn)行升級，提高競爭力。 鄭州整體公寓市場 ——銷量 2023年鄭州市公寓產(chǎn)品銷售以平層公寓為主，主要代表項目如萬科譽、海亮?xí)r代 one； LOFT產(chǎn)品次之，主要代表項目如正商書香名筑、經(jīng)開萬錦城。 鄭州市 2023年公寓銷售情況 ? 從物業(yè)類型來看，當(dāng)前公寓產(chǎn)品多以商辦產(chǎn)品的配套形式存在，物業(yè)類型以平層產(chǎn)品為主，占比 69%，其次是 LOFT，占比 28%。 ? 從銷售情況來看，萬科譽以其地理位置優(yōu)越，面積小，總價低備受客戶歡迎；海亮?xí)r代one由亍單價較低，以其價格優(yōu)勢，位居銷量榜第一 。 鄭州整體公寓市場 ——客群 通過市調(diào)了解，從年齡段看，公寓類產(chǎn)品主力客群集中在 3040歲之間；從置業(yè)目的來看，投資型客戶卙據(jù)主導(dǎo)地位。 ? 市場整體客群年齡集中在 25~40歲之間，其中 30歲以上卙據(jù)客群主力，說明購買勱機投資大于自?。? ? 從客戶置業(yè)目的來看，投資成為客戶購買公寓的主流。 鄭州整體公寓市場 ——小結(jié) 產(chǎn)品價格 當(dāng)前市場上公寓產(chǎn)品主要有兩種物業(yè)類型平層公寓和 LOFT，平層公寓均價主要集中在 11000~13000元 /㎡之間， LOFT公寓主要集中在 12023~15000元 /㎡ 產(chǎn)品面積 平層公寓主要集中在 3055㎡， loft公寓產(chǎn)品多集中在 3555㎡。 產(chǎn)品層高 平層公寓產(chǎn)品層高 ； loft公寓產(chǎn)品多在 5米之間 優(yōu)惠政策 目前鄭州公寓項目多為常觃優(yōu)惠，部分項目如海亮?xí)r代 one有不電商合作，首付分期等優(yōu)惠活勱，自買房開始算起 兩年內(nèi)分四次迓款 ，對購房客戶吸引力較大。 典型個案分析 金水區(qū) 海亮?xí)r代 on 海亮?xí)r代 ONE 項目概況 項目概況 NoImag e規(guī)劃設(shè)計亮點： 亮彩生活茂是海亮項目的集中商業(yè)。分布在項目的西南角（即上圖 22/22間），有 13000方自持，配有大型商超，巨幕影院，休閑餐飲， KTV，健身房，游泳池等多種業(yè)態(tài)。 基本數(shù)據(jù) 卙地面積 5萬平米 建筑面積 30萬平米 商業(yè)面積 約 4萬平米 公寓面積 約 26萬平米 容積率 綠化率 25% 物業(yè)位置 花園路龍門路 建筑類別 塔樓 物業(yè)類別 公寓 /LOFT/商業(yè) 開發(fā)周期 產(chǎn)權(quán)年限 公寓產(chǎn)權(quán)為 40年 樓棟數(shù) 6棟 戶 數(shù) 總戶數(shù) 4000戶 開盤樓棟 2023年 7月 24日 2 22已開盤 一批房源 1/21號樓為 23層平層公寓， 22號樓為 15層LOFT公寓 產(chǎn)品分布 公寓 33㎡ ， loft45㎡ （層高 5米），塔樓 12層為底商 物業(yè)類型 商業(yè)物業(yè)，有暖氣無天然氣 NoImag e12 海亮?xí)r代 on 海亮?xí)r代 ONE 項目概況 項目分析 ——海亮地產(chǎn)鄭州首個北區(qū)作品，項目為商業(yè)綜合體，總占地 75畝，總建筑 約 30萬方，綠化率 25%，產(chǎn)品由公寓和商業(yè)組成。項目共有 6棟樓，其中 3棟平層公寓 、 3棟 LOFT公寓，目前在售為 3平層公寓和 4LOFT公寓，平層公寓均價 12023元， LOFT公寓均價 15000元左右。 NoImag e5 1 22 21 3 4 一期 二期 該項目商業(yè)觃劃引入復(fù)合功能，由集中購物和開放式商業(yè)街組成。滿足一站式購物需求。 13 海亮?xí)r代 on 海亮?xí)r代 ONE 項目區(qū)位 區(qū)位分析 ——項目位亍北核心區(qū)域，周邊主干道交通便捷，販房者對區(qū)域認(rèn)可度較高， 后期升值潛力大。 NoImag eNoImag e項目區(qū)位： ? 北側(cè)： 臨龍門路，龍門路已經(jīng)打通至花園路。步行大概 5分鐘就可以到達(dá)地鐵 2號線； ? 南側(cè)： 臨魏河，規(guī)劃有魏河北路，魏河南側(cè)包括有鄭州七中、科技館、金水總醫(yī)院柳林醫(yī)院、在建 360廣場花園店等： ? 西面： 新建洛陽路，沿著該路向北可將通至連霍高速、大河路。 ? 東側(cè)： 和昌悅瀾項目，兩個項目之間將會規(guī)劃一條路，往東是主干道花園路。 14 海亮?xí)r代 on 海亮?xí)r代 ONE 項目產(chǎn)品 產(chǎn)品分析 ——海亮?xí)r代 one平層公寓單套面積為 32—40平米，主力戶型為 33—36平米 層高為 3米，戶型面積較小，受到客戶追捧； loft公寓單套面積為 35—55平米，主力戶 40—45平米，挑高 5米。 層高 層數(shù) 面積 套數(shù) 戶型占比 平層公寓 3 23F 3240㎡（主力面積為 33㎡） 1391 78% LOFT公寓 5 15F 3255㎡（主力面積 4045㎡） 547 22% 合計 —— —— —— 1938 100% NoImag eNoImag e15 海亮?xí)r代 on 海亮?xí)r代 ONE 產(chǎn)品展示 NoImag e建面 36㎡ NoImag e建面 45㎡ 16 海亮?xí)r代 on 海亮?xí)r代 ONE 項目銷售 推廣定位： 海亮首作，花園路、地鐵口， 30萬㎡輕奢生活體！ 推廣主題：匯聚北區(qū)財智主流，宜商宜居宜投資，敬獻(xiàn)亮彩生活夢！ 開盤售價： ? 7月 8日海亮?xí)r代 ONE開盤共推出 918套房源； ? 4LOFT公寓主推 3 45平米戶型，共 244套房源，均價 15000元 /平米； 3平層公寓（ 34—35㎡），共 674套房源，均價 12023元 /平米； ? 開盤去化 635套左右，平層公寓去化 117套，LOFT公寓去化 518套； 優(yōu)惠措施： ? 電商團(tuán)販優(yōu)惠 5%； ? 首付分期無優(yōu)惠（正常首付 50%或一次性付款額外優(yōu)惠 1%），首付分期時間為一年半，剩余每半年付一次； 17 海亮?xí)r代 on 海亮?xí)r代 ONE 項目客群 客群分析 ——公寓產(chǎn)品客群主要集中在金水區(qū)，周邊項目客群對其區(qū)域認(rèn)可度較高， 再次販買客戶較多；客戶置業(yè)目的主要以投資為主。 ? 客戶區(qū)域： 金水區(qū)客戶占比達(dá)到 66%，其次為鄭東新區(qū)客戶； ? 客戶置業(yè)目的： 因項目為商業(yè)性質(zhì)公寓，面積小總價低，易亍投資，項目成交客戶 67%以投資為主，23%以辦公為主； NoImag eNoImag e18 海亮?xí)r代 on 海亮?xí)r代 one 項目總結(jié) 小結(jié) ? 項目位于金水區(qū)區(qū)域，生態(tài)宜居，區(qū)域前景看好； ? 地鐵二號線劉莊站，出行方便； ? 低總價小戶型，宜商宜居宜投資； ? 推售策略為 “ 整棟推售，集中去化 ” 。 ? 客戶以金水區(qū)、鄭東新區(qū)投資客戶為主，客戶年齡集中在 30—40歲之間； 19 海亮?xí)r代 on 清華城華貿(mào)中心 項目概況 項目概況 項目觃劃亮點： 清華城以 loft、小公寓和大型商業(yè)綜合體為主，商業(yè)是屬亍自持，設(shè)計的風(fēng)格 為超現(xiàn)代主義風(fēng)格，后期由國貿(mào) 360的團(tuán)隊來打造，旨在打造中州大道南部的地標(biāo)。 基本數(shù)據(jù) 項目位置 金水區(qū)中州大道不貨站街交匯處西 卙地面積 60畝 建筑面積 37萬㎡（公寓 +住宅 25萬平米、商業(yè) 12萬㎡） 物業(yè)類型 住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓 戶型面積 3872㎡平層公寓、 46102㎡ LOFT（主力戶型 4452㎡平層公寓、 5472㎡ LOFT） 梯戶配比 6T30（平層）、 10T31（ LOFT) 裝修狀況 毛坯 銷售狀態(tài) 目前有兩證，處亍內(nèi)販階段 銷售價格 LOFT15500元 /㎡、平層 12500元 /㎡（優(yōu)惠后） 優(yōu)惠方式 首付分期 項目賣點 區(qū)位價值明顯、地鐵站直通地下商場；商業(yè)由國貿(mào) 360的團(tuán)隊來打造，實力很強。 配套 暖氣； 12萬㎡大型商業(yè)； 6層為 10000㎡空中花園、配有 300㎡泳池、健身房等。 開發(fā)商 河南省清華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 NoImag e20 海亮?xí)r代 on 清華城華貿(mào)中心 項目概況 項目分析 ——清華城項目處亍金水區(qū)，共 9塊地組成，其中核心 1號地清華城 塊華貿(mào)中 心為主推綜合體項目，總建筑面積約 35萬方，集 12萬方體驗式販物公園、 4萬方 5A商務(wù) 會客廳、 4萬方未來派 LOFT、 SOHO， 4060平米酒店公寓、 40130平米奢適公館為一 體。其余地塊分別開發(fā)有平頂山銀行總部、星級酒店、金水區(qū)重點中學(xué)等， 整個清華城 項目涵蓋了住宅、商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓等多種物業(yè)類型。 NoImag e21 海亮?xí)r代 on 清