物業(yè)管理招投標策略及實施(已修改)
2025-03-13 12:25 本頁面
【正文】 物業(yè)管理招投標的策略及實施 第 一 節(jié) 招標投標的基本要求及原則 第一部分 一、基本要求 1. 依法并接受監(jiān)督 參與招標投標的雙方應根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標活動，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標投標的法律依據(jù)主要有 《 中華人民共和國招標投標法 》 、 《 物業(yè)管理條例 》 、 《 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 》 及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。 2. 結(jié)合自身特點充分考慮市場要素、評估風險 招標方應根據(jù)項目的情況和業(yè)主的需求，選擇最適合項目運作和業(yè)主需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務；對投標方而言，不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主的需求制訂符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案，還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應該結(jié)合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動。 3. 明確招標投標的相關(guān)細節(jié) 按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應明確招標投標的相關(guān)程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。 二、基本原則 1. 物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人進行歧視待遇。 2. 在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應當嚴格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當利益。 3. 招標投標活動中的相關(guān)信息應保持公開，使招標投標活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標投標公平、公正地實施。 施招標投標活動，實事求是，守信踐諾，準確履行招標投標義務， 第二部分 物業(yè)管理的招標 一、物業(yè)管理招標的條件 1. 主體條件 招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應將招標投標的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標人為建設單位的，必須符合相應的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。 有能力組織和實施招標活動的招標人，可以采取以下方式： (1)自行組織實施招標活動 (2)委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜 ◆自行組織招標 自行組織實施招標活動的招標人應當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標辦法等。 自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標項目相適應的技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。 ◆ 委托招標代理機構(gòu)辦理招標 委托招標代理機構(gòu)招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。 2. 項目條件 按照 《 物業(yè)管理條例 》 和 《 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》 規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于 3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 因此，必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。 二、物業(yè)管理招標程序 1. 成立招標領(lǐng)導小組 確定招標方式、內(nèi)容、招標條件和投標企業(yè)的范圍，并對招標過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風險進行預測，制訂相應的防范控制體系。 2. 編制招標文件 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的 10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 3. 發(fā)布招標公告或投標邀請書 (1)招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。 招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。 (2)招標人采取邀請招標方式的，應當向 3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含上述招標公告載明的事項。 4. 向投標人發(fā)放招標文件和提供相關(guān)技術(shù)資料 招標文件的發(fā)放應當按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網(wǎng)絡下載的方式進行。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于 20日。 5. 對投標人進行資格審查組織投標人現(xiàn)場踏勘和答疑 實行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。 6．接受投標文件 投標人應按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。投標人在送達投標文件時，招標人應檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標人有權(quán)拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補充說明。 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。 7. 成立評標委員會 評標委員會由招標人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標委員
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