【正文】 CHAPTER FIVE PROPERTY MANAGEMENT BIDDING ?1993年底，深圳市住宅局對(duì)即將建成的蓮花北村的物業(yè)管理進(jìn)行了招標(biāo)。萬(wàn)廈居業(yè)公司中標(biāo)并以總分“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的榜首。 ?1996年在舊住宅小區(qū)鹿丹村實(shí)行社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，深圳市萬(wàn)科物業(yè)以 。 ?1999年 11月 8日，北京天鴻集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的北京回龍觀文化居住區(qū)（一期），北京天鴻集團(tuán)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司、北京市望京實(shí)業(yè)總公司、深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理公司、深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司等 5家競(jìng)標(biāo)，最終北京天鴻集團(tuán)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司和深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理有限公司以微弱的優(yōu)勢(shì)中標(biāo)。 ?1993年底，深圳市住宅局對(duì)即將建成的蓮花北村的物業(yè)管理進(jìn)行了招標(biāo)。萬(wàn)廈居業(yè)公司中標(biāo)并以總分 “全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的榜首。 ?1996年在舊住宅小區(qū)鹿丹村實(shí)行社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，深圳市萬(wàn)科物業(yè)以 。 ?建設(shè)部機(jī)關(guān)率先在國(guó)家機(jī)關(guān)后勤改革中，把建設(shè)部 38萬(wàn)平方米辦公大樓的管理權(quán)拿出來(lái)通過(guò)招標(biāo)方式選擇管家。這次建設(shè)部排除各種阻力，采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，進(jìn)行了物業(yè)管理的招投標(biāo)，最后確定了萬(wàn)科物業(yè)管理公司來(lái)管理。 ?掌握目前中國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)的組織模式 ?掌握招投標(biāo)的特點(diǎn)、類(lèi)型及方式 ?掌握物業(yè)管理招投標(biāo)的實(shí)施程序 ?物業(yè)管理投標(biāo)人的必備條件 CHAPTER FIVE PROPERTY MANAGEMENT BIDDING ? 招投標(biāo)制度與中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展 ? 物業(yè)管理招投標(biāo)的含義、特點(diǎn)及類(lèi)型 ? 物業(yè)管理招標(biāo)的實(shí)施 ? 物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施 CHAPTER FIVE PROPERTY MANAGEMENT BIDDING 一、招投標(biāo)制度對(duì)物業(yè)管理的影響 二、中國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)的發(fā)展歷程 三、目前中國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)的組織模式 （一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場(chǎng)化 （二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高 （三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競(jìng)爭(zhēng) （四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革 （五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方利益的維護(hù) （一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場(chǎng)化 （二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高 （三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競(jìng)爭(zhēng) （四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革 （五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方利益的維護(hù) 實(shí)施招投標(biāo)制度是大力推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化的重要手段。 （一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場(chǎng)化 （二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高 （三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競(jìng)爭(zhēng) （四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革 （五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方利益的維護(hù) 招投標(biāo)制度的實(shí)施可以推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。 （一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場(chǎng)化 （二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高 （三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競(jìng)爭(zhēng) （四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革 （五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方利益的維護(hù) 物業(yè)管理招投標(biāo)是運(yùn)用公正、公平、公開(kāi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)確定物業(yè)管理權(quán)的活動(dòng)。參與招投標(biāo)的雙方必須通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)手段來(lái)贏取某項(xiàng)物業(yè)的管理權(quán)。 （一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場(chǎng)化 （二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高 （三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競(jìng)爭(zhēng) （四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革 （五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方利益的維護(hù) 通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)就可以挑選到符合自己管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理公司。 （一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場(chǎng)化 （二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高 （三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競(jìng)爭(zhēng) （四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革 （五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方利益的維護(hù) 業(yè)主作為招標(biāo)方，通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)選擇物業(yè)管理公司，業(yè)主的合法權(quán)益得以維護(hù)；招投標(biāo)為物業(yè)管理公司提供了發(fā)展的公平舞臺(tái)。 ?（一）試驗(yàn)階段 ?（二）倡導(dǎo)推廣階段 ?（三）以法制形式促進(jìn)全面推廣階段 ?（一）試驗(yàn)階段 ? 1993年，深圳首次把招投標(biāo)制度運(yùn)用到物業(yè)管理上來(lái)，對(duì)即將建成的蓮花北村的物業(yè)管理進(jìn)行了招標(biāo)。當(dāng)時(shí)報(bào)名的僅有兩家物業(yè)管理公司，其中萬(wàn)廈居業(yè)公司經(jīng)評(píng)委評(píng)議后中標(biāo)。經(jīng)過(guò)萬(wàn)廈居業(yè)公司的辛勤工作，一年多后該大型住宅區(qū)，以總分 “全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的榜首。 ? 有了良好開(kāi)端，深圳市住宅局對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)做了總結(jié)，并又著手對(duì)舊住宅小區(qū)再進(jìn)行試驗(yàn)。 1996年在舊住宅小區(qū)鹿丹村實(shí)行社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，再一次把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入到物業(yè)管理運(yùn)作中來(lái)。通過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)之后，深圳市萬(wàn)科物業(yè)以 。 ?（二）倡導(dǎo)推廣階段 ? 1999年 5月 ，在第三次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)明確提出：各地要盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)。要求 凡是 10萬(wàn)平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門(mén)的指導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前向社會(huì)招標(biāo)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)招標(biāo)確立物業(yè)管理公司的預(yù)售項(xiàng)目房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。 ?（二）倡導(dǎo)推廣階段 ? 1999年 11月 8日，當(dāng)時(shí)全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 — 北京天鴻集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的北京回龍觀文化居住區(qū)（一期）面向全國(guó)在北京舉行了招投標(biāo)活動(dòng)。最終北京天鴻集團(tuán)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司和深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理有限公司以微弱的優(yōu)勢(shì)中標(biāo)。 第一次面向全國(guó)招標(biāo)物業(yè)管理公司，打破了過(guò)去“重建設(shè)輕管理”、“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”的舊模式，而將“開(kāi)發(fā)建設(shè)”與“物業(yè)管理”分開(kāi)，為全國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)工作積累了經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)了全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程。 ?（二）倡導(dǎo)推廣階段 ? 2023年 3月份，南京龍江高教公寓物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，邀請(qǐng)江蘇愛(ài)濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等 12家物業(yè)管理公司投標(biāo)。該住宅群為 10幢高層，共 米的住宅， 2500戶(hù)住戶(hù)，這次招標(biāo)一改過(guò)去全國(guó)其他城市的物業(yè)管理招投標(biāo)的試驗(yàn)方法，而是模仿建筑施工項(xiàng)目的招標(biāo)方法，在國(guó)家規(guī)定好的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，各企業(yè)不僅需要策劃服務(wù)管理方案，又要計(jì)算出物業(yè)管理收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，也即增加了費(fèi)用測(cè)算和報(bào)價(jià)。 ?（二）倡導(dǎo)推廣階段 ? 建設(shè)部機(jī)關(guān)率先在國(guó)家機(jī)關(guān)后勤改革中，把建設(shè)部 38萬(wàn)平方米辦公大樓的管理權(quán)拿出來(lái)通過(guò)招標(biāo)方式選擇管家。這次建設(shè)部排除各種阻力，采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，進(jìn)行了物業(yè)管理的招投標(biāo)，最后確定了萬(wàn)科物業(yè)管理公司來(lái)管理，建設(shè)部每年支付物業(yè)管理費(fèi) 300多萬(wàn)元，平均每月每平方米價(jià)格僅為 ，與經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)。 2023年元旦以后，萬(wàn)科物業(yè)公司全面進(jìn)入建設(shè)部大院，短短幾天，建設(shè)部大樓環(huán)境變了，管理變了，體制也變了，人的精神面貌也變了，可以說(shuō)這些變化是萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)帶來(lái)的。 ?（三）以法制形式促進(jìn)全面推廣階段 ? 2023年元月 l日起正式施行的《招標(biāo)投標(biāo)法》側(cè)重于設(shè)備采購(gòu)和工程建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，而對(duì)物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)指導(dǎo)性較差，適用程度有限，推動(dòng)作用也較小。 ? 2023年 9月 1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。 ?（三）以法制形式促進(jìn)全面推廣階段 ? 為了規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，建設(shè)部制定了與《物業(yè)管理?xiàng)l例》相配套的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》并于