【正文】 新奧置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃及內(nèi)部管理提升項(xiàng)目建議書此報(bào)告供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問書面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。選準(zhǔn)定位，夯實(shí)基礎(chǔ)，將新奧置業(yè)發(fā)展成為全國知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī) 密2169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.遠(yuǎn) 卓非常榮幸 為 新奧置 業(yè) 集 團(tuán) 提交本 項(xiàng) 目建 議書 ，在 閱讀 本文件前， 請 確認(rèn) 接受此知 識產(chǎn)權(quán) 條款? 本項(xiàng)目建議書宜嚴(yán)格保密。? 新奧置業(yè)集團(tuán) (下簡稱 “新奧置業(yè) ”）同意不向非新奧置業(yè)及相關(guān)公司責(zé)任職員之外的任何人展示、閱讀或傳遞由遠(yuǎn)卓公司提供的與此項(xiàng)目相關(guān)的資料。? 在新奧置業(yè)和遠(yuǎn)卓公司簽署正式協(xié)議以前，本項(xiàng)目建議書的知識產(chǎn)權(quán)歸遠(yuǎn)卓公司所有，項(xiàng)目建議書中的內(nèi)容不能由新奧置業(yè)向任何第三方透露。? 如果決定不進(jìn)行本項(xiàng)目或者選擇另外的專業(yè)服務(wù)公司，新奧置業(yè)應(yīng)將本項(xiàng)目建議書歸還遠(yuǎn)卓公司，并保證沒有留存本項(xiàng)目建議書的復(fù)印件。知識產(chǎn)權(quán)條款3169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.目錄q項(xiàng)目背景q新奧置業(yè)現(xiàn)狀和面臨的問題q遠(yuǎn)卓建議該項(xiàng)目的解決思路q項(xiàng)目工作展開q項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃、組織與報(bào)價(jià)q可能參與項(xiàng)目的核心人員介紹附錄：遠(yuǎn)卓對房地產(chǎn)行業(yè)的基本判斷遠(yuǎn)卓在房地產(chǎn)行業(yè)的案例介紹4169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.項(xiàng) 目背景? 2023年 10月 18日，遠(yuǎn)卓北京公司副總經(jīng)理趙海山先生一行拜訪了新奧置業(yè)集團(tuán)，與新奧集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)師胡曉明先生和新奧置業(yè)經(jīng)營管理部主任李建紅先生進(jìn)行了愉快的溝通。新奧置業(yè)是新奧集團(tuán)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，新奧置業(yè)認(rèn)為其亟待對當(dāng)前企業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行審視，確定未來置業(yè)集團(tuán)發(fā)展的目標(biāo)并設(shè)立過渡的規(guī)劃，遠(yuǎn)卓基于對項(xiàng)目需求的了解和初步定義的范圍，提交項(xiàng)目建議書（溝通版）? 2023年 10月 25日和 11月 18日新奧集團(tuán)兩次反饋了對咨詢項(xiàng)目的意見，根據(jù)新奧集團(tuán)的反饋意見，遠(yuǎn)卓對項(xiàng)目建議書（溝通版）進(jìn)行了兩次修改，提交了項(xiàng)目建議書（修改稿）? 2023年 11月 22日，遠(yuǎn)卓總裁李放先生拜訪了新奧集團(tuán)，與新奧集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)師胡曉明先生和新奧置業(yè)吳杰總經(jīng)理進(jìn)行了深入的交談，根據(jù)會談的精神，遠(yuǎn)卓對建議書再次進(jìn)行了修改，提交了本次項(xiàng)目建議書? 本項(xiàng)目建議書中的稱謂及縮寫：? 新奧置業(yè)集團(tuán)：新奧置業(yè)、客戶、委托方? 遠(yuǎn)卓管理顧問公司：遠(yuǎn)卓、顧問、受托方5169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.目錄q項(xiàng)目背景q新奧置業(yè)現(xiàn)狀和面臨的問題q遠(yuǎn)卓建議該項(xiàng)目的解決思路q項(xiàng)目工作展開q項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃、組織與報(bào)價(jià)q可能參與項(xiàng)目的核心人員介紹附錄：遠(yuǎn)卓對房地產(chǎn)行業(yè)的基本判斷遠(yuǎn)卓在房地產(chǎn)行業(yè)的案例介紹6169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.從 1996年起，憑借廊坊市舊城改造項(xiàng)目，新奧逐步進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展成為具有一定規(guī)模和實(shí)力的區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)中型企業(yè)－新奧置業(yè)集團(tuán)新奧置業(yè)集團(tuán)（尚未注冊）廊坊新奧置業(yè)有限公司（核心企業(yè)）廊坊新奧物業(yè)管理有限公司廊坊開發(fā)區(qū)市政建設(shè)工程有限公司北京新奧廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新奧酒店管理有限公司廊坊新奧建筑安裝工程有限公司新奧高爾夫2023成為擁有 7個(gè)子公司的新奧置業(yè)集團(tuán)167。7個(gè)億的產(chǎn)值167。3500畝土地儲備167。廊坊市房地產(chǎn)市場占有率第二1996?憑借廊坊市的舊城改造項(xiàng)目，開始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)167。先后開發(fā)了27萬平米的和 平麗景和15萬平米的新華廣場以及北京西三旗知本時(shí)代等項(xiàng)目167。主要為新奧燃?xì)庵鳂I(yè)提供資金和為員工提供住房167。承擔(dān)著 “燃?xì)庵鳂I(yè)蓄水池 ”的作用2023資料來源：新奧置業(yè)咨詢需求書和反饋意見、遠(yuǎn)卓分析7169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.隨著燃?xì)庵鳂I(yè)的上市，打通了自己的融資渠道，新奧集團(tuán)希望新奧置業(yè)不再作為 “主業(yè)蓄水池 ”，而是利用自有資源，獨(dú)立發(fā)展，成為集團(tuán)業(yè)務(wù)品字支撐的重要一環(huán)新奧燃?xì)庑聤W置業(yè)原先新奧集團(tuán)對新奧置業(yè)的內(nèi)部定位新奧燃?xì)庑聤W燃機(jī)新奧置業(yè)2023年 5月 10日， 新奧燃?xì)饪毓捎邢薰驹谙愀蹌?chuàng)業(yè)板上市現(xiàn)在新奧集團(tuán)對新奧置業(yè)的要求?類似內(nèi)部 “基建科 ”?作為燃?xì)庵鳂I(yè)的蓄水池，為燃?xì)庵鳂I(yè)提供融資渠道利用自有資源，與其他主業(yè)互動，成為集團(tuán)業(yè)務(wù)品字支撐的重要一環(huán)資料來源：新奧置業(yè)咨詢需求書和反饋意見、遠(yuǎn)卓分析作為融資渠道，提供現(xiàn)金流8169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.新奧置業(yè)高層對置業(yè)未來發(fā)展的設(shè)想?廊坊本地市場容量有限，新奧欲做大， 異地開發(fā)是必然趨勢?在核心城市：通過在核心城市的項(xiàng)目建立在業(yè)內(nèi)一定的影響力，培養(yǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的敏感性和能力。但由于新奧實(shí)力有限，核心城市不是開發(fā)區(qū)域的重點(diǎn)?在中小城市：利用新奧燃?xì)鈳淼馁Y源，重點(diǎn)投入?產(chǎn)品以中檔商品房為主?…新奧置業(yè)集團(tuán)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展?fàn)顩r競爭優(yōu)勢 發(fā)展模式 核心能力持續(xù)獲利、成長基礎(chǔ)資源 ？ ？ ？房地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有明確的定位新奧集 團(tuán) 的 領(lǐng)導(dǎo)層對 置 業(yè) 的未來 發(fā) 展已 經(jīng) 有了一些初步的 設(shè) 想，但房地 產(chǎn)業(yè)務(wù) 并沒有明確的定位資料來源：新奧置業(yè)咨詢需求書和反饋意見、遠(yuǎn)卓分析9169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.遠(yuǎn) 卓 認(rèn)為 ， 這 些初步 設(shè) 想并不足以構(gòu)成基于 戰(zhàn) 略 選擇 的增 長階 梯，同 時(shí) 也難 以根據(jù) 這 些 設(shè) 想構(gòu)筑新奧置 業(yè) 的能力平臺…?明確的商業(yè)模式?明確的發(fā)展目標(biāo)業(yè)務(wù)范圍有了初步的篩選，但是不夠明晰?在拿地能力優(yōu)勢逐步弱化地情況下，如何建立新奧的核心能力?如何基于發(fā)展目標(biāo)、商業(yè)模式和增長階梯構(gòu)筑能力平臺（管控模式、組織體系、人力資源、運(yùn)營系統(tǒng)等）新奧的核心能力建設(shè)方向并不明確資料來源：新奧置業(yè)咨詢需求書和反饋意見、遠(yuǎn)卓分析企業(yè)核心能力增長階梯公司業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展業(yè)務(wù)范圍???市場價(jià)值鏈業(yè)務(wù)企業(yè)核心能力組織能力資本能力研發(fā)、生產(chǎn)能力營銷、服務(wù)能力167。沒有增長階梯，則無法匹配資源和能力，新奧需要根據(jù)其發(fā)展目標(biāo)和商業(yè)模式明確增長階梯…沒有建立可作為戰(zhàn)略實(shí)施指引的增長階梯遠(yuǎn)卓初步判斷 需要進(jìn)一步明確的內(nèi)容10169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.廊坊本地市 場 的有限使得異地開 發(fā)對 于新奧置 業(yè) 是必然 趨勢 ，但重點(diǎn)向哪些地區(qū)拓展，如何拓展，新奧置 業(yè) 并沒有一致的 認(rèn)識?除了現(xiàn)有的北京、蚌埠，其他重點(diǎn)選擇的城市是何種類型的？?新奧置業(yè)如何借助新奧燃?xì)獾牧α窟M(jìn)入這些城市？?核心城市與中小城市的結(jié)構(gòu)比?。蚌埠北京廊坊地區(qū) 40萬人口，城區(qū)處于北京、天津之間，市區(qū)很小，城市缺乏支柱型產(chǎn)業(yè)，居民個(gè)人月收入在 1000元以下?？傮w而言市場發(fā)展空間有限 ，新奧置業(yè)異地開發(fā)是必然趨勢11169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有多種商 業(yè) 模式，新奧置 業(yè) 并沒有很明確地在商 業(yè) 模式之 間 作出選擇 土地導(dǎo)向型根據(jù)土地選擇客戶對象客戶導(dǎo)向型根據(jù)客戶對象的需求來規(guī)劃項(xiàng)目案例 大量投機(jī)型開發(fā)企業(yè)靠土地增值的大型企業(yè)規(guī)模復(fù)制 項(xiàng)目定制萬科 中海 萬通 紅石客戶選擇?根據(jù)土地選擇客戶?房地產(chǎn)開發(fā)商?一般消費(fèi)者?主流群體?邊遠(yuǎn)區(qū)域建立規(guī)模社區(qū)?跨地域客戶群體?定位在高端客戶?在北京由外至內(nèi)發(fā)展?跨地域發(fā)展?中高端市場?現(xiàn)房出租?不動產(chǎn)服務(wù)?跨地域發(fā)展?特殊群體?個(gè)性求新價(jià)值獲取?項(xiàng)目驅(qū)動 ?靠土地增值?客戶開發(fā)銷售?商場經(jīng)營?在低成本土地基礎(chǔ)上依靠品牌和服務(wù)獲取高價(jià)值?項(xiàng)目驅(qū)動?滿足客戶要求?DIY（ “萬通筑巢網(wǎng)”）?多種收益手段（供應(yīng)、服務(wù)）?個(gè)性化房產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略控制?內(nèi)部運(yùn)作流程?資金?土地儲備?資金?物業(yè)建品牌?跨地域資源共享?資金規(guī)模、土地儲備?內(nèi)部運(yùn)作流程?資金?品牌?客戶要求的把控和實(shí)現(xiàn)?市場敏感?創(chuàng)新?個(gè)人能力?品牌業(yè)務(wù)范圍?房地產(chǎn)開發(fā) ?房地產(chǎn)開發(fā)?商場經(jīng)營?物業(yè)?房地產(chǎn)開發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)?物業(yè)管理?開發(fā)銷售?服務(wù)管理?開發(fā)?銷售？？12169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.由于 業(yè)務(wù) 范 圍 和商 業(yè) 模式的不清晰， 難 以主 動 建立在 產(chǎn)業(yè) 內(nèi)部的增 長階 梯，也很 難 提出 對資 源和能力的要求對資源的要求： （略）對能力的要求：（略）遠(yuǎn)卓客戶舉例?? ?產(chǎn)業(yè)增長階梯13169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.對 于能力和 資 源，確定商 業(yè) 模式具有重要的意 義 土地 資金 品牌 運(yùn)營模式 人力資源大型企業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目投機(jī)公司規(guī)模復(fù)制型項(xiàng)目定制型客戶導(dǎo)向型土地導(dǎo)向型天鴻、城建類 型 典型公司萬通、紅石萬科、金地、中海對幾類房地產(chǎn)開發(fā)公司的資源和技能的比較?土地導(dǎo)向型 企業(yè)主要依靠政府關(guān)系或其他途徑獲取相對低廉的土地，隨著土地市場的規(guī)范和土地交易的透明化，這類企業(yè)將不再具備競爭優(yōu)勢?客戶導(dǎo)向型 企業(yè)依靠投資決策、運(yùn)營管理和人力資源取勝，14169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.房地 產(chǎn) 公司的管理是以 項(xiàng) 目 為 中心展開的， 對 于多 項(xiàng) 目異地開 發(fā) ，管控極為 重要， 遠(yuǎn) 卓 認(rèn)為 ，只有理 順 整個(gè)管控體系，才能 對項(xiàng) 目 實(shí) 施有效控制 ? 對市場反應(yīng)迅速? 決策高效? 。? 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)? 工期風(fēng)險(xiǎn)? 資金風(fēng)險(xiǎn)? 。房地產(chǎn)異地開發(fā)項(xiàng)目管理效率風(fēng)險(xiǎn)？資料來源：新奧置業(yè)咨詢需求書和反饋意見、遠(yuǎn)卓分析15169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.遠(yuǎn) 卓 認(rèn)為 ，新奧集 團(tuán)應(yīng)該 從兩個(gè) 層 面 對 房地 產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng) 域的管控體系 進(jìn) 行梳理新奧集團(tuán)新奧置業(yè)異地公司項(xiàng)目公司 項(xiàng)目部 項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部業(yè)的管控模式目公司 /項(xiàng)目部的管控模式新奧集團(tuán)層面的管控新奧置業(yè)層面的管控司的管控模式 ？？？資料來源：新奧置業(yè)咨詢需求書和反饋意見、遠(yuǎn)卓分析16169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.房地 產(chǎn) 開 發(fā) 人才的缺乏和人才培養(yǎng)機(jī)制的不完善制 約 了新奧置 業(yè) 的快速 發(fā) 展新奧置業(yè)新奧置業(yè)缺乏足夠的房地產(chǎn)開發(fā)人才? 新奧置業(yè)真正涉足房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間仍然較短，難以形成內(nèi)部人才的積累? 基礎(chǔ)管理不到位，合格項(xiàng)目經(jīng)理缺乏新奧置業(yè)的人才培養(yǎng)機(jī)制不完善? 新奧置業(yè)并沒有建立起人才培養(yǎng)的專項(xiàng)制度或考核指標(biāo)? 新奧缺乏對培養(yǎng)人才的人員的激勵(lì)機(jī)制，使得主管對培養(yǎng)人才缺乏熱情房地產(chǎn)開發(fā)人才人才培養(yǎng)機(jī)制人才的缺乏是新奧置業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的普遍問題，建立合適的人才培養(yǎng)機(jī)制，為置業(yè)源源不斷培養(yǎng)人才是新奧置業(yè)未來戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)必不可少的條件資料來源：新奧置業(yè)咨詢需求書和反饋意見、遠(yuǎn)卓分析17169。2023BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.由于缺乏有效的管控和 項(xiàng) 目管理人才，束 縛 了新奧置 業(yè) 異地開 發(fā) 的手腳能力的欠缺?缺少合格的項(xiàng)目經(jīng)理?缺少足夠合格的房地產(chǎn)開發(fā)人才組織結(jié)構(gòu)兩不像?既不是職能管理模式，也不是項(xiàng)目制?對下屬業(yè)務(wù)的重新梳理和業(yè)務(wù)重點(diǎn)的重新定位對集團(tuán)的組織架構(gòu)提出了新的要求? 對下面的項(xiàng)目放權(quán)，則由于缺少合格的項(xiàng)目經(jīng)理以及缺乏有效的監(jiān)控機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)較大，難以放心? 對項(xiàng)目不放權(quán)，高度集權(quán)，對異地開發(fā)等需要便宜行事的項(xiàng)目則又管得太死，一方面難以發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)理的積極性，另一方面總部對一線情況缺乏相應(yīng)的了解，做出的決策很有可能是閉門造車資料來源：新奧置業(yè)咨詢需求書和反饋意見、遠(yuǎn)卓分析18169。2023BexcelMa