世聯(lián)地產(chǎn)深圳華僑城四海公寓營銷策略執(zhí)行方案公寓住宅(已修改)
2025-05-23 15:23 本頁面
【正文】 2020/6/18 世聯(lián)地產(chǎn)華僑城 〃 四海公寓項目組 營 銷 策 略 執(zhí) 行 2 目 錄 3 對外形象展示區(qū) 看樓通道 amp?；顒訁^(qū) 停車場 園林展示區(qū) 11 產(chǎn)品分析 營銷中心 種類 房型 面積區(qū)間 套數(shù) 所占比例 A 一房一廳 4748㎡ 202 % B 兩房兩廳 6167㎡ 270 % C 三房兩廳 90㎡ 172 % D 單房 3539㎡ 270 % 合計 —— —— 914 100% 我們有什么樣的產(chǎn)品 各戶型比例相近決定了我們的 蓄客方式應(yīng)為平鋪式 ，多種年齡層、多個區(qū)域、多種臵業(yè)類型的客戶需要兼顧。由此我們需針對各類細(xì)分客戶、采取多種蓄客方式有針對性地為項目囤積客戶。 4 12 競品分析 —— 存量 市場存量總面積約 12萬平方米 ，套數(shù) 3526套 ； 自十一以來各項目每周去化速度平均在 410套； 客戶信心不足，市場壓力較大。 5 12 競品分析 —— 增量 潛在供應(yīng)總面積約 18萬平方米 ，潛在供應(yīng)套數(shù) 3011套 ；另有就近潛在競爭項目寶能太古城的公寓小戶型產(chǎn)品預(yù)計 2020年中上市，中海陽光玫瑰園（約 14萬）和恒立心海灣（約 15萬）預(yù)計 2020年初上市。 6 12 競品分析 什么客戶購買了競品什么產(chǎn)品 競品客戶分析 競品 戶型產(chǎn)品 客戶特征 年齡區(qū)間 區(qū)域來源 家庭周期 臵業(yè)目的 諾德國際 一房二廳一衛(wèi) (4850平） 2535歲 科技園、南頭、蛇口 、少量福田客戶 單身、新婚夫婦 自住為主 二房二廳一衛(wèi)（ 66，7283平） 單身、新婚夫婦和少量滿巢期 I 悠山美地 單身公寓（ 3537平） 30歲左右 科技園、工業(yè)區(qū)白領(lǐng)、項目周邊個體戶 、赤灣區(qū)域公務(wù)員 單身到滿巢期（ I） 自住 一房一廳（ 50平） 2830歲 新婚夫婦為主 二房二廳（ 71平 ) 不超過 40歲 單身到滿巢期（ I） 鼎太 6期 一房（ 4657平） 2535歲 以工作在南山區(qū)客戶為主 ，少量福田區(qū)、羅湖區(qū)，寶安客戶 單身到滿巢期（ I） 9成以上為自住 二房（ 7179平） 2545歲 單身到滿巢期（ I） 三房（ 8696平） 單身到滿巢期（ I） 雷圳 0755 一房（ 3953平） 2530歲 南山客戶為主 單身到滿巢期（ I） 自住 二房（ 8090平） 2835歲 新婚到空巢期（ I） 三級市場 單房 2128歲 科技園、碼頭、南油、南頭為主的南山客戶 和少量福田客戶 單身和滿巢期（ I） 自?。粗貙W(xué)位） 一房 2130歲 單身到滿巢期（ II） 兩房、三房 2145歲 單身到滿巢期（ II） 一房、單房和小兩房客戶以 2535歲單身和新婚夫婦為主； 小三房以 3045歲新婚至滿巢期（ II）的客戶類型為主； 區(qū)域來源以南山客戶為主，兼有福田、寶安客戶； 臵業(yè)目的以自住為絕對主力。 —— 客戶 7 13 目標(biāo)客戶分析 什么樣的客戶會購買我們的產(chǎn)品 另外，投資客戶也是本項目需要兼顧的主要客戶群體之一 2535歲自住類客戶為主，兼顧投資類客戶； 區(qū)域來源以南山客戶為主，兼有福田、寶安客戶。 8 銷售目標(biāo) 2020年 12月中、下旬公開銷售， 開盤銷售目標(biāo) —— 銷售率實現(xiàn) 60% 目標(biāo)分析： 項目總套數(shù) 914套，返還 21％，剩余約 722套 ， 按 開盤銷售 60％ 的目標(biāo)， 開盤需銷售 433套 ， 按理想 1： 10的成交率，為實現(xiàn)此開盤目標(biāo)項目需在不到 50天的時間里 積累有效客戶 4300組 以上。 在目前這樣一個淡市中這是一個非常艱巨的任務(wù) 9 困難 amp。挑戰(zhàn) ?新政趨于利好，但 市場尚未出現(xiàn)積極反映 ； ?? 國內(nèi)房地產(chǎn)市場 將由當(dāng)前的 ‘ 滯漲 ’ 轉(zhuǎn)入周期性因素主導(dǎo)的下行階段；預(yù)計到 2020年，房地產(chǎn)發(fā)展將重新進(jìn)入上升周期 。? —— 出自中國銀行國際金融研究所的研究報告 競爭 —— 本體 —— 客戶 —— 宏觀 —— ?周邊項目掀起 價格戰(zhàn) ， 壓低客戶價格預(yù)期 ； ?潛在競爭
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