【正文】 博遠(yuǎn)嘉信企業(yè)管理咨詢有限公司 管理人員職業(yè)化培訓(xùn)方案 主講：陳方 主講人：邢崢 房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 全面預(yù)算概述 預(yù)算簡(jiǎn)單地說(shuō)是用貨幣和數(shù)字表示的各類計(jì)劃。 上個(gè)世紀(jì) 60代西方國(guó)家的一些企業(yè)開(kāi)始推行全面預(yù)算，到 80年代全面預(yù)算在西方國(guó)家的大多數(shù)企業(yè)得到全面推廣。 ? 全面預(yù)算是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，全體員工參與，涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全部?jī)?nèi)容的預(yù)算體系。 ? 全面預(yù)算是經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理的“ 綱 ” 。 全面預(yù)算的功能 （一 ）明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) （二）配置企業(yè)資源 （三）確定考核標(biāo)準(zhǔn) （四）溝通控制依據(jù) 明確目標(biāo) 通過(guò)編制預(yù)算，明確企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和各部門(mén)的具體目標(biāo)。 配置資源 ? 編制預(yù)算的過(guò)程是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，合理的安排人力，物力，財(cái)力，進(jìn)行綜合平衡，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源得到合理配置的過(guò)程。 ? 預(yù)算被認(rèn)為是使企業(yè)的資源獲得最佳生產(chǎn)率和獲利能力的一種方法。 考核標(biāo)準(zhǔn) 通過(guò)編制預(yù)算，將企業(yè)的各項(xiàng)目標(biāo)分解為各個(gè)部門(mén)的責(zé)任和指標(biāo)，成為衡量企業(yè)各部門(mén)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的具體標(biāo)準(zhǔn)。 控制依據(jù) 運(yùn)用預(yù)算規(guī)定的各項(xiàng)具體指標(biāo)，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，檢查，發(fā)現(xiàn)偏差，分析原因，從而采取措施，使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利進(jìn)行。 全面預(yù)算管理的目標(biāo) （一 ）統(tǒng)一思想行動(dòng) （二）規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理 （三）提高資金利用效果 （四）降低成本費(fèi)用 （五）較好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 預(yù)算管理不是萬(wàn)能的，不能把預(yù)算管理作用的期望值定得太高，預(yù)算管理能達(dá)到下列目標(biāo)就算有效了。 統(tǒng)一思想行動(dòng) 通過(guò)預(yù)算管理，使企業(yè)各部門(mén)和全體職工明確企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體措施，統(tǒng)一企業(yè)全體人員的思想認(rèn)識(shí)和行動(dòng)準(zhǔn)則。 編制年度預(yù)算的“洗腦”工作。 規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 通過(guò)預(yù)算管理，使企業(yè)各部門(mén)和全體職工，按照預(yù)算規(guī)定的要求，有序地開(kāi)展工作，有利于企業(yè)建立企業(yè)良好的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序。 提高資金利用效果 通過(guò)預(yù)算管理，使企業(yè)在遵循資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，合理地安排和使用資金，把企業(yè)有限的資金充分運(yùn)用好，發(fā)揮出最大的效用。 降低成本費(fèi)用 通過(guò)預(yù)算管理使企業(yè)各級(jí)管理者形成先算帳后花錢(qián)，精打細(xì)算的習(xí)慣，有效地降低成本費(fèi)用。 較好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 通過(guò)預(yù)算管理，促使企業(yè)各級(jí)管理人員養(yǎng)成預(yù)見(jiàn)性工作的能力，認(rèn)真分析研究市場(chǎng)需求和資源供給的變化，在編制預(yù)算時(shí)，提前提出應(yīng)對(duì)措施，從而能夠主動(dòng)地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的模式 （一）全面預(yù)算的基本模式 （二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的模式 全面預(yù)算的基本模式 ? 以銷售收入為導(dǎo)向 ? 是以追求收入最大化或收入高速增長(zhǎng)為目標(biāo)的預(yù)算模式， ? 這種預(yù)算模式適應(yīng)于處于成長(zhǎng)期的企業(yè)，通過(guò)企業(yè)收入的高速增長(zhǎng)占領(lǐng)市場(chǎng)。 ? 以銷售收入為核心確定相關(guān)預(yù)算指標(biāo)和進(jìn)行資源配置。 ? 以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向 是以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的預(yù)算模式。 ? 大多數(shù)企業(yè)基本采用這一模式，圍繞確定的目標(biāo)利潤(rùn)測(cè)算銷售收入和目標(biāo)成本，以及相關(guān)的銷量、產(chǎn)量、質(zhì)量、進(jìn)度等預(yù)算指標(biāo)。 ? 追求利潤(rùn)最大的合理性， ? 利潤(rùn)最大化的缺陷和不足。 ? 以目標(biāo)成本為導(dǎo)向 ? 是以控制成本費(fèi)用為中心，追求成本優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的預(yù)算模式。 ? 這一模式是用于處于成熟期的企業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)中缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，以及產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)較大，影響銷售的外部因素不易控制的企業(yè)。 ? 預(yù)算編制和管理的中心是有效的控制成本費(fèi)用。 ? 以現(xiàn)金流為導(dǎo)向 ? 是以確保企業(yè)現(xiàn)金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)，現(xiàn)金凈流量最大為目標(biāo)的預(yù)算模式。 ? 這一模式適用于現(xiàn)金短缺、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難的企業(yè)；或是投資額大、資金運(yùn)用多，現(xiàn)金流量大的企業(yè)。 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的模式 ? 房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)： ? （ 1）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，大多數(shù)項(xiàng)目跨年度，需要 23年，且涉及外部因素多。 ? （ 2）開(kāi)發(fā)投資額大，動(dòng)用資金多，成本開(kāi)支大。 ? （ 3）銷售受國(guó)家政策和金融市場(chǎng)影響，銷量和售價(jià)波動(dòng)大，企業(yè)把控難度大。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算模型的選擇 ? （ 1）對(duì)以銷售收入為核心的預(yù)算模式的選擇 ? 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入滯后、而且不確定因素較多，使房地產(chǎn)企業(yè)很少選擇以銷售收入為核心的全面預(yù)算管理模式。 ? （ 2）對(duì)以目標(biāo)利潤(rùn)為核心的預(yù)算模式的選擇 ? 房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤(rùn)最大化，但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售周期長(zhǎng)，利潤(rùn)很難在開(kāi)發(fā)銷售當(dāng)期反映出來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)表與當(dāng)期經(jīng)營(yíng)往往不同步，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行以目標(biāo)利潤(rùn)為核心的預(yù)算模式存在難度。 ? 適合房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算模式 ? 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算，最早都學(xué)習(xí)借鑒制造企業(yè)，因房地產(chǎn)行業(yè)有其自身特點(diǎn)，照搬來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)因“水土不服”，并未顯現(xiàn)應(yīng)有的作用。 ? 近幾年，一些房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，在全面預(yù)算管理方面進(jìn)行了廣泛的探索的實(shí)踐 ， 逐步形成“以項(xiàng)目成本控制為核心，現(xiàn)金流量控制為重點(diǎn)”的具有地產(chǎn)行業(yè)特色的全面預(yù)算模式。 ? 該模式的主要特點(diǎn)是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本為核心，預(yù)算編制以成本費(fèi)用預(yù)算為起點(diǎn)，預(yù)算控制以成本費(fèi)用控制為主軸，預(yù)算考評(píng)以成本費(fèi)用為主要考評(píng)指標(biāo)，運(yùn)用現(xiàn)金預(yù)算控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資額和現(xiàn)金支出的預(yù)算管理模式。 ? 具體做法： ? （ 1）在明確具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況的前提下，結(jié)合市場(chǎng)定價(jià)、企業(yè)潛力和預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)行比較，倒擠項(xiàng)目目標(biāo)成本。 ? （ 2）對(duì)確定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本，按照成本項(xiàng)目、成本費(fèi)用的具體用途，以及發(fā)生費(fèi)用的責(zé)任單位（人），加以分解、量化和分類整理，形成一套系統(tǒng)完善的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)。 ? （ 3）對(duì)分解的項(xiàng)目成本預(yù)算指標(biāo)落實(shí)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體工作過(guò)程和工作事項(xiàng)，及相關(guān)的責(zé)任單位和個(gè)人。 ? （ 4）依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)，簽訂采購(gòu)、建筑、安裝等各項(xiàng)招標(biāo)合同。 ? （ 5）明確以預(yù)算成本指標(biāo)完成情況為考評(píng)依據(jù)的考核指標(biāo)體系和獎(jiǎng)懲制度，使相