南京鐘山國際高爾夫項目銷售建議書(已修改)
2025-06-26 16:23 本頁面
【正文】 南京 鐘山國際高爾夫項目銷售建議書（提綱） 一、項目綜合分析 項目地塊：鐘山國際高爾夫項目地塊的區(qū)位優(yōu)勢地位十分顯著。 （ 1） 天然優(yōu)勢：地處南京城東北部板塊，屬““大東郊”的范圍，緊臨紫金山東北山麓，周邊分布中山陵、明孝陵、梅花山等世界級、國家級風景名勝，本地塊完全納入群山環(huán)繞、樹木青翠、流水潺潺的中山陵風景區(qū)域之中，天然景觀環(huán)境資源得天獨厚。 （ 2） 文化優(yōu)勢：傳統(tǒng)文化崇尚紫氣東來，南京六朝古都千百年的文化積淀形成特殊的“東部情結(jié)”，在南京人心目中紫金山東麓充滿神韻、令人向往。文化資源的魅 力無限。 （ 3） 交通優(yōu)勢：處在成熟道路網(wǎng)架之中，交通四通八達。北有 312國道寧鎮(zhèn)公路，南有滬寧高速和寧杭公路，東西介于繞城公路和環(huán)陵路之間，連接南京市內(nèi)，連接長三角上海、杭州、蘇錫常鎮(zhèn)江各城市。具有南京都市圈輻射力。 （ 4） 政府導向優(yōu)勢：符合南京城市重點發(fā)展方向。周邊聚寶山、馬群、仙林、麒麟、亞東等區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)高定位項目已成氣勢，大學城、科技園的崛起指日可待，在未來三五年內(nèi)，這些閃光點將形成面連成片，連動發(fā)展成為嶄新的東部新城區(qū)，正加快東部成為城市一部分的進程，紫金山將成為城中山，本項目地塊目前看來已經(jīng) 不算很偏，今后更加成為城市中心地帶。人氣潛力、地塊潛力不言而喻，消費指數(shù)、興旺指數(shù)將不斷攀升。 周邊房地產(chǎn)項目比較： 我們在城東大區(qū)域的范圍內(nèi)對相關(guān)別墅類型開發(fā)樓盤進行分析。 n 帝豪花園：本項目尊貴芳鄰，各居環(huán)陵路東西兩側(cè)。 南京傳統(tǒng)的頂級純別墅區(qū)，從 94年起開發(fā)建設(shè)，因其進入南京市場時間過早，定位極高，且內(nèi)部股東糾紛，導致開發(fā)周期大大延長，經(jīng)營效率并不高，但是以今天靜態(tài)的眼光來看，帝豪花園仍然是南京難得的一個成功的純別墅項目。雖其建筑單體已遠遠落伍，但它內(nèi)部大都為單體別墅，定位純粹，依傍中山陵東坡 ，自然植被條件極其優(yōu)越，被南京富豪階層一致認可為最好的頂級別墅區(qū)，基本出售出租完畢，業(yè)主多為頂級富人和南京及周邊城市外資企業(yè)外籍人士。此項目奠定了環(huán)陵路頂尖級富人區(qū)的獨特氛圍。 n 聚寶山項目：本項目未來年輕伙伴，與本項目北端相臨，僅相隔一條 312國道，江陰陽 光集團 。媒體前期炒作曾稱該地塊為“南京最后一塊別墅用地”。 聚寶山地塊已規(guī)劃為又一高檔社區(qū)，標準很高，集多層、小高層和別墅為一體，將是彼此競爭的對手，別墅銷售受到相互的制約。 n 亞東新區(qū)： 亞東背景資料： 94 年啟動，在國務(wù)院“南京 市 2020 年城市發(fā)展規(guī)劃”中列為“衛(wèi)星城”，定位“科技、教育、旅游及自然生態(tài)保護區(qū)”，早期為美資合作開發(fā)，后因合作前景不明而美方撤資，轉(zhuǎn)為自主開發(fā)大學區(qū)及休閑居住區(qū)。早期普通住宅項目如雁鳴山莊、亞東花園城定位為針對低端市場的廉價房，價位從 1300、 1400升至 1800、 1900；后期的詠梅山莊隨著南師大分校的建設(shè)定位抬升，其消費目標群從中低端向中端轉(zhuǎn)移，銷售均價約 2200、 2300，但開發(fā)商因受前期低端項目的成功開發(fā)思路影響，對詠梅山莊定位沒有根本轉(zhuǎn)變，其售價的漲幅實際低于該地塊應(yīng)有的漲幅，現(xiàn)詠梅山莊已基本 銷售完畢。目前仙林大學城整體規(guī)劃方案已出臺，亞東成為南京未來重點發(fā)展的一個板塊。預期該區(qū)域以后的新項目面市，其市場定位將依托于大學城向中高端轉(zhuǎn)化。 亞東兩個最具有典型代表意義的別墅項目 ??金陵家天下，沁蘭雅筑，都是以聯(lián)排及雙拼為主打，規(guī)劃設(shè)計均為上乘，銷售狀況良好。但因受江寧翠屏山聯(lián)排別墅板塊的強大壓力，價值上升空間非常有限。 二、項目定位建議 本項目規(guī)劃設(shè)計要點將高爾夫球運動場地與一類純別墅居住地共同建設(shè)，共同演繹，創(chuàng)導成為經(jīng)典純粹高爾夫與經(jīng)典純粹別墅親密接觸、交相輝映、聯(lián)袂主演的升級版新地產(chǎn)模式，比曾經(jīng) 輝煌的高端別墅時代更勝一籌，比奧林匹克主題花園住宅更勝于藍，可謂絕佳精彩鉆石搭檔。 高爾夫與豪宅融為一體，簡直是天生一對之天合之作（品）。 高爾夫?qū)⒔】颠\動、自然風光、社交禮儀風范、時尚服飾文化、建筑欣賞等諸多美好因素菁英匯，凝聚一種經(jīng)典休閑生活方式，展現(xiàn)一種瑰麗人生境界。高爾
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