【正文】 中國最大管理資源中心 《 南昌商業(yè)地產(chǎn) 08 年 03 月月報 》 2020 年 03 月 中國最大管理資源中心 目 錄 一、政策、法規(guī)、金融 3 （一）、全國政策動態(tài) ...................................................................................................3 （二）、南昌地產(chǎn)政策動態(tài) ............................................................................................6 二、商業(yè)地產(chǎn) 03 月成交情況 8 三、關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)項目 9 （一）、江西舊貨大市場 ..............................................................................................9 （二）、華東建材裝潢博覽城 ...................................................................................... 10 （三）、藍天郡 ........................................................................................................... 11 四、南昌市本月土地交易情況分析 12 五、本月綜述 15 附件： 16 《房屋登記辦法》 ...................................................................................................... 16 中國最大管理資源中心 1 一、 政策、法規(guī)、金融 （一） 、全國政策 動態(tài) 《房屋登記辦法》將于 2020 年 7 月 1 日起實施 立法背景 為了規(guī)范房屋登記行為，維護房地產(chǎn)交易安全，保護權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等法律法規(guī)，建設(shè)部組織制定了《房屋登記辦法》。 《房屋登記辦法》 嚴格遵循《物權(quán)法》的立法精神和條文內(nèi)容，調(diào)整和完善了登記規(guī)則。相比《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，辦法在以下幾個方面體現(xiàn)出了新的內(nèi)容： （ 1） 、體現(xiàn)“便民利民”原則 ， 完善了相關(guān)的登記類型 ， 提高辦理登記程序的效率 通過細化《物權(quán)法》所 規(guī)定的各類登記類型來進一步完善《辦法》關(guān)于房屋登記的全面性 ， 使得申請人能方便的從法條中找到自己的登記申請屬于哪種類型并能清楚的知道需要提交哪些相應的申請材料 法。商 這一細化的分類顯然比《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定更加人性化 ， 更便于申請人查找 法。 商 《辦法》還規(guī)定 ， 登記機關(guān)應自受理登記申請之日起 60 個、 30 個、 10 個、 1 個工作日根據(jù)申請人的不同情況作出準予登記或不予登記的決定 法。商 將登記機關(guān)辦理登記審查的時間透明化 ， 便于群眾的監(jiān)督 ， 有利于督促登記機關(guān)進一步提高辦事效率 法。 同時 ， 《辦法》要求各地房地產(chǎn)主管部門應當加強房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè) ， 逐步實現(xiàn)房屋登記簿信息共享和異地查詢法的全國網(wǎng)絡(luò)化體系 ， 為登記人更為便捷的信息查詢、資源共享提供平臺 法。 （ 2）、明確提出登記簿制度 依照《辦法》的規(guī)定 ， 辦理房屋登記應當將相關(guān)的內(nèi)容記載于房屋登記簿 法。商 房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù) ， 由房屋登記機構(gòu)管理 法。商 其主要作用在于將申請人要求登記的房屋權(quán)利和其他應當記載的事項在登記簿上予以記載 ， 當房屋權(quán)屬證 中國最大管理資源中心 書、登記證明的內(nèi)容與房屋登記簿所記載不一 致時 ， 除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外 ， 以房屋登記簿為準 法。商 以此進一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記制度 ， 而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中并沒有這樣的規(guī)定 法。 （ 3）、細化了登記機關(guān)的法律責任 根據(jù)《辦法》規(guī)定 ， 申請人、房屋登記機構(gòu)及其工作人員如果在申請或辦理房屋登記的過程中 ， 因自身的過錯而給他人造成損失的 ， 應當承擔相應的責任 法。商 其中 ， 房屋登記機構(gòu)的工作人員如有擅自涂改、毀損、偽造房屋登記簿；對不符合登記條件的登記申請予以登記 ， 或者對符合登記條件的登記申請不予登記；玩忽職守 、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為 ， 構(gòu)成犯罪的還將被依法追究刑事責任 法。商 《城市房屋 權(quán)屬登記管理辦法》對此也有相關(guān)的規(guī)定 ， 但《辦法》的規(guī)定更詳細、具體 法。 （ 4）、通過設(shè)立預告登記防止“一房二賣” 在即將頒布的《房屋登記辦法》里 ， 預告登記的出現(xiàn)受到了廣泛的關(guān)注 ， 隨著這一條款的生效將有力的打擊某些不良房產(chǎn)開發(fā)商一房兩賣的惡意行為 法。商 預告登記是指當事人在簽訂買賣房屋協(xié)議時 ， 為保障將來合同能得到實現(xiàn) ， 按照雙方的約定可向登記機關(guān) 申請預告登記 法。商 辦理預告登記后 ， 未經(jīng)預告登 記的權(quán)利人同意 ， 處分該房屋并申請登記的 ， 房屋登記機構(gòu)將不予辦理登記 法。商 也就是說你只需在與房產(chǎn)商或個人簽訂房屋買賣合同時 ， 向房屋登記機關(guān)申請辦理預告登記 法。商 即使對方在未與你辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下 ， 將這一房產(chǎn)又賣于他人 ， 但是此時由于你已作了預告登記 ， 因此， 對方與第三人之間的產(chǎn)權(quán)變更登記 ， 房屋登記機構(gòu)是不可能予以登記的 法。商 通過設(shè)立預告登記能有效的防止“一房二賣”的現(xiàn)象 ， 更好的維護買房者的利益 法。 內(nèi)容五大亮點 解讀： 亮點一 未登記不意味喪失物權(quán) 《房屋登記 辦法》 規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的，不影響當事人之間訂立的不動產(chǎn)物權(quán)的合同效力。 南開大學專家 劉玉錄認為，不動產(chǎn)登記制度是國際慣例，目前世界上主要存在 3 種 中國最大管理資源中心 不動產(chǎn)登記制度，即契約登記制、權(quán)利登記制和“托倫斯登記制”。在《物權(quán)法》第十四條和第十五條中已經(jīng)作了規(guī)定。綜合 《房屋登記辦法》 的這一內(nèi)容來看，主要有兩個方面的意思：一是說法律有規(guī)定的，不動產(chǎn)物權(quán)的變化以登記在案為標志；二是說當事人之間訂立有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓 和消滅的合同，即使未辦理物權(quán)登記的，也不影響該合同的效力。 亮點二 不動產(chǎn)物權(quán)確認糾偏機制 《房屋登記辦法》 規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。 專家 認為，這里的規(guī)定和《物權(quán)法》第十九條的主要內(nèi)容相呼應，即設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)確認中的糾偏機制。比如，在實際中“共有產(chǎn)權(quán)”登記為“獨立產(chǎn)權(quán)”，甚至他人產(chǎn)權(quán)登記為自己產(chǎn)權(quán)等現(xiàn)象發(fā)生時，就需要申請更正登記 。在不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時，可以申請異議登記，但是最終更正還需要由法院做出判決。如果異議登記人在登記后十五日內(nèi)沒有提起訴訟，那么就等于放棄了異議登記。 亮點三 保證約定期內(nèi)交易關(guān)系穩(wěn)定 《房屋登記辦法》 規(guī)定：簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 專家 認為，預告登記最早大量發(fā)生在城市商品房買賣中，當然它不僅限于該范圍。對此，《物權(quán)法》第二十條已設(shè)立了預告登 記內(nèi)容， 《房屋登記辦法》 進行了具體化。主要是為了保證約定期內(nèi)交易關(guān)系的穩(wěn)定，預告登記后，等于是買主“定”下了該項不動產(chǎn)，未經(jīng)他的同意，原房主（賣者）無權(quán)處分該不動產(chǎn)。但是，預告登記者的物權(quán)效力也不是無期限的，在債權(quán)消失或者應該登記但三個月內(nèi)并未申請登記的情況下，預告登記失效。 亮點四 對登記機關(guān)過失“兩級問責” 《房屋登記辦法》 規(guī)定：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任；登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。 中國最大管理資源中心 專家 認為，《物權(quán)法》第二十一條相關(guān)部分內(nèi)容的設(shè)定與同樣是該法第十九條的相關(guān)規(guī)定都可算作登記中的糾偏機制，但關(guān)系人不同。第十九條中所涉及的主要是發(fā)生在權(quán)利人之間，第二十一條所涉及的主要是發(fā)生在權(quán)利人與非權(quán)利人、權(quán)利人與登記機構(gòu)之間。 《房屋登記辦法》 的規(guī)定是細化。虛假登記應賠償好理解，這里引人注目的是對登記機關(guān)過失的“兩級問責” —— 不僅機構(gòu)進行賠償，而且機構(gòu)還要向造成錯誤的人進行追償。 亮點五 防止亂收費的現(xiàn)象發(fā)生 《房屋登記辦法》 規(guī)定：不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價格的比例收取 ，具體收費標準由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。 專家 認為，《辦法》之所以做出這一規(guī)定，是因為在進入登記階段時，作為不動產(chǎn)登記所需要的一切要件都已準備完畢，不需要再為確認材料所證明的事實進行重新的調(diào)查取證。在這種情況下，僅就登記手續(xù)辦理所花費的勞動時間而言，每一件基本都是一樣的，與每件的面積、體積或價格無關(guān)，因此做出如此規(guī)定，這與《物權(quán)法》第二十二條呼應。 （二）、南昌 地產(chǎn)政策 動態(tài) 《南昌市 2020～ 2020 年商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展指導意 見》已出臺 南昌老城區(qū)限添大型超市 在八一廣 場 中山路、勝利路將限制 設(shè)置大型綜合超市，對于紅谷灘新區(qū)中心區(qū)則每年建設(shè) 1 至 2 個大型綜合性的商業(yè)商務(wù)項目，盡快提升中央商務(wù)區(qū)的功能。 老城區(qū)限制增設(shè)大型綜合超市 范圍：老城區(qū)市級商業(yè)中心是以八一廣場為中心，以中山路、勝利路為商業(yè)主干道向周邊輻射形成的商圈。 規(guī)劃：未來老城區(qū)市級商業(yè)中心在保持繁榮繁華的同時，應提升百貨大樓的規(guī)模和商業(yè)功能，增強其綜合服務(wù)和輻射功能。加快恒茂花園商業(yè)項目的建設(shè)，引進大潤發(fā)購物廣場等 1 至 2 家大型商家進駐。加快勝利路步行街大型商貿(mào)設(shè)施建設(shè)，完善時代廣場和勝利廣場等商業(yè)項目的功能，提升步行街的品位和 功能。加快中山路商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增強綜合服務(wù)功能。擴大市場商業(yè)中心的商業(yè)體量，逐年對百貨大樓、麗華 中國最大管理資源中心 大廈、洪客壟財富廣嘗百盛百貨、天虹百貨等商業(yè)項目進行業(yè)態(tài)調(diào)整，改善和提升購物環(huán)境，完善經(jīng)營服務(wù)功能，拓展延伸新的經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，增加休閑、餐飲消費服務(wù)設(shè)施比重，滿足顧客多方位的消費需求，增強繁榮氣息，進一步提升老城區(qū)市級商業(yè)中心的凝聚力和輻射力。 新城區(qū)每年建 1 至 2 個大型商業(yè)項目 范圍：新城區(qū)市級商業(yè)中心位于紅谷灘新區(qū)中心區(qū)，目標定位為南昌市中央商務(wù)區(qū)（ CBD），是促進消費結(jié)構(gòu)升級的主要拉動力量。 規(guī)劃：中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)應按照 “ 超前規(guī)劃、分步實施、逐步完善 ” 的工作思路，超前配置商業(yè)設(shè)施。高起點、高標準建設(shè)區(qū)域內(nèi)聯(lián)