【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 《 南昌商業(yè)地產(chǎn) 08 年 03 月月報(bào) 》 2020 年 03 月 中國(guó)最大管理資源中心 目 錄 一、政策、法規(guī)、金融 3 （一）、全國(guó)政策動(dòng)態(tài) ...................................................................................................3 （二）、南昌地產(chǎn)政策動(dòng)態(tài) ............................................................................................6 二、商業(yè)地產(chǎn) 03 月成交情況 8 三、關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 9 （一）、江西舊貨大市場(chǎng) ..............................................................................................9 （二）、華東建材裝潢博覽城 ...................................................................................... 10 （三）、藍(lán)天郡 ........................................................................................................... 11 四、南昌市本月土地交易情況分析 12 五、本月綜述 15 附件： 16 《房屋登記辦法》 ...................................................................................................... 16 中國(guó)最大管理資源中心 1 一、 政策、法規(guī)、金融 （一） 、全國(guó)政策 動(dòng)態(tài) 《房屋登記辦法》將于 2020 年 7 月 1 日起實(shí)施 立法背景 為了規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，建設(shè)部組織制定了《房屋登記辦法》。 《房屋登記辦法》 嚴(yán)格遵循《物權(quán)法》的立法精神和條文內(nèi)容，調(diào)整和完善了登記規(guī)則。相比《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，辦法在以下幾個(gè)方面體現(xiàn)出了新的內(nèi)容： （ 1） 、體現(xiàn)“便民利民”原則 ， 完善了相關(guān)的登記類型 ， 提高辦理登記程序的效率 通過(guò)細(xì)化《物權(quán)法》所 規(guī)定的各類登記類型來(lái)進(jìn)一步完善《辦法》關(guān)于房屋登記的全面性 ， 使得申請(qǐng)人能方便的從法條中找到自己的登記申請(qǐng)屬于哪種類型并能清楚的知道需要提交哪些相應(yīng)的申請(qǐng)材料 法。商 這一細(xì)化的分類顯然比《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定更加人性化 ， 更便于申請(qǐng)人查找 法。 商 《辦法》還規(guī)定 ， 登記機(jī)關(guān)應(yīng)自受理登記申請(qǐng)之日起 60 個(gè)、 30 個(gè)、 10 個(gè)、 1 個(gè)工作日根據(jù)申請(qǐng)人的不同情況作出準(zhǔn)予登記或不予登記的決定 法。商 將登記機(jī)關(guān)辦理登記審查的時(shí)間透明化 ， 便于群眾的監(jiān)督 ， 有利于督促登記機(jī)關(guān)進(jìn)一步提高辦事效率 法。 同時(shí) ， 《辦法》要求各地房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè) ， 逐步實(shí)現(xiàn)房屋登記簿信息共享和異地查詢法的全國(guó)網(wǎng)絡(luò)化體系 ， 為登記人更為便捷的信息查詢、資源共享提供平臺(tái) 法。 （ 2）、明確提出登記簿制度 依照《辦法》的規(guī)定 ， 辦理房屋登記應(yīng)當(dāng)將相關(guān)的內(nèi)容記載于房屋登記簿 法。商 房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù) ， 由房屋登記機(jī)構(gòu)管理 法。商 其主要作用在于將申請(qǐng)人要求登記的房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在登記簿上予以記載 ， 當(dāng)房屋權(quán)屬證 中國(guó)最大管理資源中心 書、登記證明的內(nèi)容與房屋登記簿所記載不一 致時(shí) ， 除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外 ， 以房屋登記簿為準(zhǔn) 法。商 以此進(jìn)一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記制度 ， 而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中并沒有這樣的規(guī)定 法。 （ 3）、細(xì)化了登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任 根據(jù)《辦法》規(guī)定 ， 申請(qǐng)人、房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員如果在申請(qǐng)或辦理房屋登記的過(guò)程中 ， 因自身的過(guò)錯(cuò)而給他人造成損失的 ， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 法。商 其中 ， 房屋登記機(jī)構(gòu)的工作人員如有擅自涂改、毀損、偽造房屋登記簿；對(duì)不符合登記條件的登記申請(qǐng)予以登記 ， 或者對(duì)符合登記條件的登記申請(qǐng)不予登記；玩忽職守 、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為 ， 構(gòu)成犯罪的還將被依法追究刑事責(zé)任 法。商 《城市房屋 權(quán)屬登記管理辦法》對(duì)此也有相關(guān)的規(guī)定 ， 但《辦法》的規(guī)定更詳細(xì)、具體 法。 （ 4）、通過(guò)設(shè)立預(yù)告登記防止“一房二賣” 在即將頒布的《房屋登記辦法》里 ， 預(yù)告登記的出現(xiàn)受到了廣泛的關(guān)注 ， 隨著這一條款的生效將有力的打擊某些不良房產(chǎn)開發(fā)商一房?jī)少u的惡意行為 法。商 預(yù)告登記是指當(dāng)事人在簽訂買賣房屋協(xié)議時(shí) ， 為保障將來(lái)合同能得到實(shí)現(xiàn) ， 按照雙方的約定可向登記機(jī)關(guān) 申請(qǐng)預(yù)告登記 法。商 辦理預(yù)告登記后 ， 未經(jīng)預(yù)告登 記的權(quán)利人同意 ， 處分該房屋并申請(qǐng)登記的 ， 房屋登記機(jī)構(gòu)將不予辦理登記 法。商 也就是說(shuō)你只需在與房產(chǎn)商或個(gè)人簽訂房屋買賣合同時(shí) ， 向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理預(yù)告登記 法。商 即使對(duì)方在未與你辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下 ， 將這一房產(chǎn)又賣于他人 ， 但是此時(shí)由于你已作了預(yù)告登記 ， 因此， 對(duì)方與第三人之間的產(chǎn)權(quán)變更登記 ， 房屋登記機(jī)構(gòu)是不可能予以登記的 法。商 通過(guò)設(shè)立預(yù)告登記能有效的防止“一房二賣”的現(xiàn)象 ， 更好的維護(hù)買房者的利益 法。 內(nèi)容五大亮點(diǎn) 解讀： 亮點(diǎn)一 未登記不意味喪失物權(quán) 《房屋登記 辦法》 規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的，不影響當(dāng)事人之間訂立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同效力。 南開大學(xué)專家 劉玉錄認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是國(guó)際慣例，目前世界上主要存在 3 種 中國(guó)最大管理資源中心 不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即契約登記制、權(quán)利登記制和“托倫斯登記制”。在《物權(quán)法》第十四條和第十五條中已經(jīng)作了規(guī)定。綜合 《房屋登記辦法》 的這一內(nèi)容來(lái)看，主要有兩個(gè)方面的意思：一是說(shuō)法律有規(guī)定的，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變化以登記在案為標(biāo)志；二是說(shuō)當(dāng)事人之間訂立有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓 和消滅的合同，即使未辦理物權(quán)登記的，也不影響該合同的效力。 亮點(diǎn)二 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)糾偏機(jī)制 《房屋登記辦法》 規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。 專家 認(rèn)為，這里的規(guī)定和《物權(quán)法》第十九條的主要內(nèi)容相呼應(yīng)，即設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)中的糾偏機(jī)制。比如，在實(shí)際中“共有產(chǎn)權(quán)”登記為“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”，甚至他人產(chǎn)權(quán)登記為自己產(chǎn)權(quán)等現(xiàn)象發(fā)生時(shí)，就需要申請(qǐng)更正登記 。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時(shí)，可以申請(qǐng)異議登記，但是最終更正還需要由法院做出判決。如果異議登記人在登記后十五日內(nèi)沒有提起訴訟，那么就等于放棄了異議登記。 亮點(diǎn)三 保證約定期內(nèi)交易關(guān)系穩(wěn)定 《房屋登記辦法》 規(guī)定：簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 專家 認(rèn)為，預(yù)告登記最早大量發(fā)生在城市商品房買賣中，當(dāng)然它不僅限于該范圍。對(duì)此，《物權(quán)法》第二十條已設(shè)立了預(yù)告登 記內(nèi)容， 《房屋登記辦法》 進(jìn)行了具體化。主要是為了保證約定期內(nèi)交易關(guān)系的穩(wěn)定，預(yù)告登記后，等于是買主“定”下了該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，未經(jīng)他的同意，原房主（賣者）無(wú)權(quán)處分該不動(dòng)產(chǎn)。但是，預(yù)告登記者的物權(quán)效力也不是無(wú)期限的，在債權(quán)消失或者應(yīng)該登記但三個(gè)月內(nèi)并未申請(qǐng)登記的情況下，預(yù)告登記失效。 亮點(diǎn)四 對(duì)登記機(jī)關(guān)過(guò)失“兩級(jí)問(wèn)責(zé)” 《房屋登記辦法》 規(guī)定：當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。 中國(guó)最大管理資源中心 專家 認(rèn)為，《物權(quán)法》第二十一條相關(guān)部分內(nèi)容的設(shè)定與同樣是該法第十九條的相關(guān)規(guī)定都可算作登記中的糾偏機(jī)制，但關(guān)系人不同。第十九條中所涉及的主要是發(fā)生在權(quán)利人之間，第二十一條所涉及的主要是發(fā)生在權(quán)利人與非權(quán)利人、權(quán)利人與登記機(jī)構(gòu)之間。 《房屋登記辦法》 的規(guī)定是細(xì)化。虛假登記應(yīng)賠償好理解，這里引人注目的是對(duì)登記機(jī)關(guān)過(guò)失的“兩級(jí)問(wèn)責(zé)” —— 不僅機(jī)構(gòu)進(jìn)行賠償，而且機(jī)構(gòu)還要向造成錯(cuò)誤的人進(jìn)行追償。 亮點(diǎn)五 防止亂收費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生 《房屋登記辦法》 規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)格的比例收取 ，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。 專家 認(rèn)為，《辦法》之所以做出這一規(guī)定，是因?yàn)樵谶M(jìn)入登記階段時(shí)，作為不動(dòng)產(chǎn)登記所需要的一切要件都已準(zhǔn)備完畢，不需要再為確認(rèn)材料所證明的事實(shí)進(jìn)行重新的調(diào)查取證。在這種情況下，僅就登記手續(xù)辦理所花費(fèi)的勞動(dòng)時(shí)間而言，每一件基本都是一樣的，與每件的面積、體積或價(jià)格無(wú)關(guān)，因此做出如此規(guī)定，這與《物權(quán)法》第二十二條呼應(yīng)。 （二）、南昌 地產(chǎn)政策 動(dòng)態(tài) 《南昌市 2020～ 2020 年商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意 見》已出臺(tái) 南昌老城區(qū)限添大型超市 在八一廣 場(chǎng) 中山路、勝利路將限制 設(shè)置大型綜合超市，對(duì)于紅谷灘新區(qū)中心區(qū)則每年建設(shè) 1 至 2 個(gè)大型綜合性的商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目，盡快提升中央商務(wù)區(qū)的功能。 老城區(qū)限制增設(shè)大型綜合超市 范圍：老城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心是以八一廣場(chǎng)為中心，以中山路、勝利路為商業(yè)主干道向周邊輻射形成的商圈。 規(guī)劃：未來(lái)老城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心在保持繁榮繁華的同時(shí)，應(yīng)提升百貨大樓的規(guī)模和商業(yè)功能，增強(qiáng)其綜合服務(wù)和輻射功能。加快恒茂花園商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)等 1 至 2 家大型商家進(jìn)駐。加快勝利路步行街大型商貿(mào)設(shè)施建設(shè)，完善時(shí)代廣場(chǎng)和勝利廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的功能，提升步行街的品位和 功能。加快中山路商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增強(qiáng)綜合服務(wù)功能。擴(kuò)大市場(chǎng)商業(yè)中心的商業(yè)體量，逐年對(duì)百貨大樓、麗華 中國(guó)最大管理資源中心 大廈、洪客壟財(cái)富廣嘗百盛百貨、天虹百貨等商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，改善和提升購(gòu)物環(huán)境，完善經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能，拓展延伸新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，增加休閑、餐飲消費(fèi)服務(wù)設(shè)施比重，滿足顧客多方位的消費(fèi)需求，增強(qiáng)繁榮氣息，進(jìn)一步提升老城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心的凝聚力和輻射力。 新城區(qū)每年建 1 至 2 個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目 范圍：新城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心位于紅谷灘新區(qū)中心區(qū)，目標(biāo)定位為南昌市中央商務(wù)區(qū)（ CBD），是促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主要拉動(dòng)力量。 規(guī)劃：中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)應(yīng)按照 “ 超前規(guī)劃、分步實(shí)施、逐步完善 ” 的工作思路，超前配置商業(yè)設(shè)施。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)區(qū)域內(nèi)聯(lián)