某地產(chǎn)_杭州某地產(chǎn)東灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣提案_92ppt(已修改)
2025-02-24 15:27 本頁(yè)面
【正文】 保利 東灣 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣提案 我們面對(duì)的是一個(gè) 86萬(wàn)方體量大盤(pán) 我們處于同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)明顯的下沙 我們要從眾多品牌公司種脫穎而出 我們還不可避免的受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響 所以今天的提案 沒(méi)有長(zhǎng)篇大論的市場(chǎng)分析，沒(méi)有模板式的行活 只解決戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)問(wèn)題 尋找一條能體現(xiàn)保利 東灣魅力與氣質(zhì)的可行之路 東部，發(fā)現(xiàn)灣 作為杭州三個(gè)副城之一，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和教園區(qū)為骨干的綜合性新城 下沙與杭州的關(guān)系 在城市東擴(kuò)的規(guī)劃下， 未來(lái) 人口的大量導(dǎo)入使得下沙新城將迎來(lái)新一波住宅需求高潮 地鐵一號(hào)線的貫通直接拉近了物理與心理距離 老杭州人： 我寧愿在市區(qū)買(mǎi)個(gè)二手房，也不愿意住到下沙去，工業(yè)區(qū)哎 ?? 希望之城的尷尬 新杭州人 1： 下沙太遠(yuǎn)了，雖然房?jī)r(jià)便宜，但是我在文三路上班，這樣還是感覺(jué)不方便，等等吧 ?? 新杭州人 2： 其實(shí)住在下沙也不是不能接受，但是旁邊的朋友都在市區(qū)，到那里社交圈子會(huì)狹窄很多，晚上八點(diǎn)路上都沒(méi)什么人了，等等吧 ?? 下沙給人的感覺(jué)無(wú)論從實(shí)際或者心理都比較遠(yuǎn)，配套不成熟，缺乏生活氛圍，工作生活不方便，工業(yè)園區(qū)的形象是消費(fèi)者產(chǎn)生抗拒心理的主要原因 原因 1： 作為城市東擴(kuò)的主要發(fā)展方向，目前錢(qián)江新城的發(fā)展仍未完善，消費(fèi)者對(duì)下沙的前景還沒(méi)有明確的概念，副城生活仍顯遙遠(yuǎn)。 尷尬的背后 原因 2： 在杭州東部發(fā)展進(jìn)程中，下沙和杭州主城區(qū)之間還有九堡作為過(guò)度，而九堡的發(fā)展目前仍屬起步階段，無(wú)論從居住氛圍、商業(yè)配套和交通狀況來(lái)看，都不具備完美銜接的條件。 世界上錦上添花的人會(huì)比雪中送炭的人多 現(xiàn)階段 我們的客群面（主力） 下沙（高教園區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)各企業(yè)、和下沙有某種業(yè)務(wù)往來(lái)的企業(yè)、下沙事業(yè)單位以及臨近周邊的鄉(xiāng)縣） 九堡 （四季青市場(chǎng)、東站及市場(chǎng)、華貿(mào)鞋城等市場(chǎng)的私營(yíng)業(yè)主） 現(xiàn)階段 我們的客群面（偶得） 蕭山（東北部高教園區(qū)或者其他的私營(yíng)業(yè)主） 城東（錢(qián)江新城、東站范圍附近從業(yè)人員或私營(yíng)業(yè)主） 現(xiàn)階段 我們的客群面（游離） 溫州、臺(tái)州等地的投資客或者和下沙有著某種關(guān)聯(lián)的異地購(gòu)房者 根據(jù)之前樓盤(pán)的成交狀況和客戶預(yù)約狀況來(lái)看，下沙的意向購(gòu)房群體數(shù)量依然是可觀的，房開(kāi)企業(yè)和購(gòu)房群體處于較為平衡的膠著狀態(tài)，但 2023年開(kāi)始，市場(chǎng)的平衡被打破了 ?? 08年下半年以來(lái)，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)引發(fā)了全球的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，隨著時(shí)局的發(fā)展和當(dāng)代經(jīng)濟(jì)全球化的聯(lián)動(dòng)反應(yīng)，我國(guó)的金融市場(chǎng)也是一路走低，股票證券市場(chǎng)接連下挫，原材料價(jià)格的上漲、通貨膨脹的壓力、高企的房?jī)r(jià)等眾多原因進(jìn)一步導(dǎo)致了我國(guó)當(dāng)前總體經(jīng)濟(jì)的不景氣。 由于這樣的經(jīng)濟(jì)狀況，導(dǎo)致原本有購(gòu)房需求的消費(fèi)者由于資金或者生活壓力的問(wèn)題而延緩了購(gòu)房時(shí)間，甚至有某些高端物業(yè)的業(yè)主已經(jīng)無(wú)法償還銀行按揭。 2023市場(chǎng)關(guān)鍵詞：金融危機(jī) 收到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家對(duì)金融機(jī)構(gòu)的審核更加嚴(yán)格，許多房開(kāi)企業(yè)開(kāi)始面臨貸款壓力；同時(shí)，由于購(gòu)房能力的下降，房開(kāi)企業(yè)的資金回籠也產(chǎn)生了明顯影響。在杭州，萬(wàn)科率先拋出了打折的口號(hào)，復(fù)地、野風(fēng)等開(kāi)發(fā)商也紛紛開(kāi)始采取打折的方式；另外的一些項(xiàng)目為保證回款也開(kāi)始頻繁調(diào)整開(kāi)盤(pán)價(jià)格。 2023市場(chǎng)關(guān)鍵詞：打折 樓盤(pán)打折的現(xiàn)象直接影響了已購(gòu)房客戶的情緒，帶有投資心理的客戶擔(dān)心資產(chǎn)縮水，而自住需求的客戶則希望能盡可能降低購(gòu)房支出。 2023年秋季房交會(huì)成交套數(shù)為 408套，成為 5年來(lái)成交套數(shù)最低的一次，同時(shí)，這也是 5年來(lái)杭州房交會(huì)唯一沒(méi)有公布成交均價(jià)的一年。 2023市場(chǎng)關(guān)鍵詞：打折 214719491547173137373072922361832181792385233492057109221111690 157221380 . 5 30 . 70 . 63 . 61 0 . 91 . 1 30 . 8 80 . 40500100015002023250030003500400045002 0 0 8 年1 月 2 0 0 8 年2 月 2 0 0 8 年3 月 2 0 0 8 年4 月 2 0 0 8 年5 月 2 0 0 8 年6 月 2 0 0 8 年7 月 2 0 0 8 年8 月 2 0 0 8 年9 月00 . 511 . 522 . 533 . 54供應(yīng)量（套） 成交量( 套） 供求比在進(jìn)入“金九銀十”后， 9月供應(yīng)量較 8月增長(zhǎng)近兩倍，由于市場(chǎng)的不景氣，成交量較低，與 8月相比基本持平，供求比則下跌到 08年以來(lái)的最低點(diǎn)。 18971195357332539822815411595892037171400100200300400500600700800上城 下城 江干 拱墅 西湖 濱江 下沙 之江8 月銷(xiāo)售套數(shù) 9 月銷(xiāo)售套數(shù)八月為傳統(tǒng)意義上的淡季，而原本“金九銀十”的九月成交量卻不及上月； 9月區(qū)域成交量主要集中在江干區(qū)（其中位于錢(qián)江新城的萬(wàn)象城和九堡的魅力之城，分別有 429套和 222套的銷(xiāo)售量），同時(shí)上城、拱墅、濱江三區(qū)成交量也在百套以上。濱江、之江板塊 9月打折促銷(xiāo)樓盤(pán)較多，優(yōu)惠的售價(jià)使得 9月成交量較 8月大幅增加，可見(jiàn)在目前的樓市狀況下，降價(jià)對(duì)于加速房源的去化具有一定的效果。 成熟區(qū)域折扣對(duì)銷(xiāo)售的影響明顯 從銷(xiāo)售情況來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的區(qū)域如市中心、濱江、錢(qián)江新城等地受折扣影響明顯，而發(fā)展剛剛起步
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