【正文】 別墅推售策略寫在前面的話 : 公園大地自 07年 4月開(kāi)始銷售以來(lái) , 共推出 ， 1087套住宅，總體銷售 106911平米（占推出面積的 %），銷售套數(shù) 711套（推出套數(shù)的 %），銷售額 。共登記 11800批上門客戶 .世聯(lián)地產(chǎn)項(xiàng)目組已接觸項(xiàng)目 1個(gè)星期的時(shí)間 ,已應(yīng)貴司要求完成 春節(jié)營(yíng)銷安排 和08年推售及回款計(jì)劃 ,本次報(bào)告是為解決年后立刻推售的別墅產(chǎn)品而出具的 別墅推售策略 ,本報(bào)告的相關(guān)資料收集和熟悉時(shí)間較短，因此本報(bào)告主要針對(duì)別墅推售進(jìn)行展開(kāi)。針對(duì)公園大地為持續(xù)銷售的大盤 ,項(xiàng)目組將在年后提供 08年推售策略 進(jìn)行詳細(xì)分析 ,形成年度推售的最終推售策略 . 全年回款 15億2023目標(biāo)目 標(biāo)? 上半年必須實(shí)現(xiàn)： 1期、 2期及 2期加推單位消化 80%，實(shí)現(xiàn) 售金額 年內(nèi)必須加推 5萬(wàn) 8萬(wàn)平米以上，實(shí)現(xiàn) 810億的銷售額220。 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)意味著實(shí)現(xiàn)目標(biāo)意味著08年的任務(wù)非常的艱巨08年項(xiàng)目需要處于一個(gè)持續(xù)熱銷的狀態(tài)，別墅的推售肩任項(xiàng)目 08年銷售起勢(shì)的艱巨任務(wù)政策及市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析 目 標(biāo)目標(biāo)下的問(wèn)題目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)之道目標(biāo)下的問(wèn)題戰(zhàn)略分析策略執(zhí)行 4312售樓處一期二期二期加推二期加推加推別墅25套項(xiàng)目背景： 80萬(wàn)建筑面積，產(chǎn)品涵蓋別墅到高層， 2房到 5房，分 10期開(kāi)發(fā)低密度大社區(qū) .2023年 3月即將推出的 25席別墅，位于整個(gè)社區(qū)的正中央，擁有良好的景觀資源，且環(huán)境純粹；項(xiàng)目總指標(biāo)規(guī)劃用地 ： 萬(wàn)平方米總建筑面積：住宅可售建筑面積： 商業(yè)建筑面積：幼兒園面積： 萬(wàn)平方米建筑層數(shù)： 332層建筑容積率： 建筑覆蓋率：%綠化率： %總戶數(shù)： 約 3800戶停車位： 約 4600個(gè)大勢(shì)研判1趨勢(shì) 。2023年初，龍崗大運(yùn)會(huì)申辦成功的消息一時(shí)成為深圳最熱門的話題。2023年中，深圳房?jī)r(jià)暴漲 , 龍崗順勢(shì)上揚(yáng)2023年下半年 ,市場(chǎng)熱度迅速褪減 ……2023年？2023年底房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 深圳市場(chǎng)反應(yīng)投資客戶比例在新政前普遍在 40％以上，有些項(xiàng)目甚至高達(dá) 70％。投資客活躍導(dǎo)致市場(chǎng)成交活躍。而新政后投資客被擠壓，比例下降到 30％以下。城市 樓盤名稱開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤銷售率深圳投資客戶比例深圳佳兆業(yè)可園 101 8% 不到 10%中海半山溪谷 0930 30% 10%20%城市峰尚 925 32% 15%20%水岸新都三期 101 25% 15%20%東莞景湖春曉 101 50% 不到 10%景湖灣畔 101 50% 不到 10%萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 923 40% 20%豐泰城 930 50% 不到 10%東駿豪苑 101 30% 不到 10%惠州領(lǐng)墅 101 32% 33%合生國(guó)際新城 101 16% 30%35%美岸棲庭 1014 50% 60%70%城市 樓盤名稱 開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤銷售率投資客戶比例深圳中海西岸華府 2023825 93% 70%卡羅社區(qū) 2023825 28% 85%萬(wàn)科第五園 3期 202398 31% 10%東莞 中央公園 1號(hào) 2023年 8月底 100% 80%景湖春曉 2023年 8月 70%80% 20%30%萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 2023年 7月 63% 60%惠州鵬基萬(wàn)林湖 202391 100% 80%奧林匹克花園 2023827 53% 70%80%合生國(guó)際新城 2023813 95%98% 70%新政前入市樓盤投資客比例變化 新政后入市樓盤投資客比例變化2023年底房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 深圳市場(chǎng)反應(yīng)區(qū)域 項(xiàng)目名稱 發(fā)售時(shí)間 物業(yè)類型 均價(jià) 開(kāi)盤成交龍崗 可園（七期） 2023101 高層 12023 8%龍崗 水岸新都 3期 2023102 高層 8500 23%龍崗 萬(wàn)科金御東郡 20231020 高層住宅 7500 99%龍崗 中海大山地 20231027 高層，小高層 8500 93%龍崗 招商依山郡花園 20231110 高層，小高層 8885 55%龍崗 中海大山地 20231117 空中別墅（復(fù)式）／ 空中院墅（多層） 復(fù)式 13000多層 9500 80%寶安 中海西岸華府 2023101 高層 9500 21%20231222 高層 1房 \2房 6500含 500裝修 78%寶安 熙龍灣 20231222 高層 21000 49%寶安 慢城 20231124 普通住宅 11700 23%寶安 世紀(jì)春城 20231217 高層 11700 11%鹽田 花樣年花港家園 20231125 高層 13000 %南山 僑香諾園 20231110 高層 36000 10%南山 中信紅樹(shù)灣花城 20231019 高層住宅 40000 11%福田 時(shí)代星居 20231014 小高層住宅 24000 47%福田 半山御景華庭 20231020 小高層住宅 21500 32%福田 葵花公寓 20231028 高層住宅 35000 17%深圳樓市高價(jià)高速的黃金時(shí)代一去不返。 部分品牌開(kāi)發(fā)商為確保 2023年底目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及快速回籠資金，紛紛采用低價(jià)策略拉動(dòng)成交走量。 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 深圳市場(chǎng)反應(yīng)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)08年銀行縮緊銀根的政策繼續(xù)落實(shí)，年初已上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以及嚴(yán)格把控貸款月度總額第一輪宏觀調(diào)控 第二輪宏觀調(diào)控短期現(xiàn)象短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢(shì)短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢(shì)基本政策土地政策、行政政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息行政管理政策的繼續(xù)落實(shí)；加息、 銀行緊縮銀根調(diào)控實(shí)質(zhì) 調(diào)控市場(chǎng)心理 調(diào)控購(gòu)買能力后市影響觀望期持續(xù) 3－ 4個(gè)月后快速結(jié)束；引發(fā)價(jià)格新一輪走高市場(chǎng)可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤調(diào)整2023年政策面反應(yīng) :政策面繼續(xù)趨嚴(yán)近期市場(chǎng)將探詢底價(jià)界限，然后進(jìn)入市場(chǎng)的整固期市場(chǎng)整固期 ： 即 橫盤調(diào)整期 ， 價(jià)格將平穩(wěn)運(yùn)行 ， 市場(chǎng)消化速度一般 ，不會(huì)出現(xiàn) 07年上半年的瘋狂狀態(tài)， 市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行 。p未來(lái)一年中，不排除品牌開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)再次以低價(jià)入市，實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)商抵抗不住資金壓力而以低價(jià)盡快套現(xiàn)，未來(lái)市場(chǎng)充滿 “低價(jià)回款、大力促銷促銷售 ”的風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)仍將維持強(qiáng)勁發(fā)展? 宏觀經(jīng)濟(jì)視角： 1. 未來(lái) 23年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)依然良好 2. GDP增長(zhǎng)率不低于 7%，經(jīng)濟(jì)硬著陸可能性低 3. 人民幣對(duì)外升值對(duì)內(nèi)貶值將更加劇投資熱情?地產(chǎn)發(fā)展視角： 1. 中國(guó)人口紅利將維持房地產(chǎn)強(qiáng)勁增長(zhǎng) 2. 快速城市化率的目標(biāo)將帶來(lái)大量新增住宅需要 3. 城市土地稀缺性將長(zhǎng)期存在p市場(chǎng)已進(jìn)入整固期，但由于存在客觀的后市利好情況，在本輪調(diào)控?cái)D掉房地產(chǎn)泡沫后 ，23年內(nèi)將 顯現(xiàn)效益， 房地產(chǎn)市場(chǎng)有望從整固期過(guò)度到恢復(fù)期。1本項(xiàng)目為高品質(zhì)規(guī)模大盤，后續(xù)必將經(jīng)歷 0 09年銷售期，主要將經(jīng)歷市場(chǎng)的 整固期到恢復(fù)期2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) —— 市場(chǎng)驗(yàn)證2023年首推別墅招華曦城，以 的價(jià)格入市，推出 97套 ，開(kāi)盤僅銷售 22套 ，銷售率 %。2023年 1月 12日丹堤開(kāi)盤，推高層平面單位，到場(chǎng)客戶達(dá)到 350批 ，最終成交 96套 ，銷售率 %2023年深圳市場(chǎng)進(jìn)入整固期，整體走勢(shì)趨橫 :策略： 挖掘剛性需求，追求價(jià)值與速度平衡點(diǎn) 適當(dāng)?shù)目刂普唐诘拈_(kāi)發(fā)節(jié)奏，多產(chǎn)品線組合整固期的取勝關(guān)鍵：第一部分：大勢(shì)研判小結(jié)特點(diǎn)：市場(chǎng)觀望，投資客退場(chǎng)，價(jià)格和速度難以兼得p市場(chǎng)大勢(shì)難以支撐本項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目銷售突破必須從現(xiàn)有的銷售狀況中突圍！項(xiàng)目梳理2站位 。一期熱銷，二期價(jià)格提升，二期加推面臨銷售困境 ……龍崗第一大盤，龍崗 0809年度供應(yīng) 400萬(wàn)平米商品房中的一部分？10000多批上門客戶，吸引的是誰(shuí)，成交的是誰(shuí)，未來(lái)要吸引的又是誰(shuí)？ 　　　　 競(jìng)爭(zhēng)分析Part 1n　市場(chǎng)掃描n　競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析由于本期推售別墅，因此不對(duì)平面的市場(chǎng)站位進(jìn)行展開(kāi)，詳情將在 08年銷售執(zhí)行報(bào)告中進(jìn)行分析市場(chǎng)掃描 龍崗 08年供應(yīng) 200多萬(wàn)平米，以大戶型為主，別墅整體供應(yīng)量較小。項(xiàng) 目名稱 建筑面 積 套數(shù) 產(chǎn) 品 類 型 主力 戶 型 入市 時(shí)間君悅 龍 庭 1期 約 46000 1221 高 層 93—134 平米復(fù)式 2023年 12月君悅 龍 庭 2期 約 50000 —— 高 層 115—172 平米 2023年 6月君悅 龍 庭 3期 約 50000 —— 高 層 115—172 平米 2023年 11月水 藍(lán) 灣 50000 464 小高 層 51—139 平米 2023年 12月奧林 華 府二期 100000 600 高 層 140160平四房 2023年 8月公園大地 90000 699 高 層 、 別 墅 —— 2023年徽王府二、三批 84000 約 500 小高 層 110平米三房 2023年 1月瑞 華 園 60000 —— 高 層 3房、 4房 為 主， 5棟 18—22 層 小高層 2023年 4月天健陽(yáng)光城 80000 —— 高 層 —— 2023年 4月千林山１期 70000 80 別 墅 250平米的 TH 2023年 5月紫麟山 1期 55000 —— 別 墅 260—270 ， 300平米的 TH 2023年 8月閱 山 華 府 1期 46000 248 高 層 90， 120， 140， 160平米高 層 2023年 8月華業(yè) 玫瑰郡 1期 80000 —— 高 層 75135左右 2房 3房 2023年中華業(yè) 玫瑰郡 2期 108000 —— 高 層 75135左右 2房 3房 2023年 10月東 方沁園 2期 80000 —— 高 層 —— 2023年中依山郡 3期 約 70000 約 500 小高 層 90/70限制 2023年中風(fēng)臨 域 3期 30000 105 高 層 公寓 一、三、四房 2023年 11月綠 景 龍崗項(xiàng) 目 85000 —— 高 層 、小高 層 3~5房 為 主 2023年 9月中?？党?380000 —— 多 層 、小高 層 、高 層 90/70限制 2023年底宇宏家和盛世 約 80000 —— 高 層 1 130平米（拼合） 2023年底盛 龍 花園 20萬(wàn) —— —— —— 2023年中南山 福田 羅湖龍崗南移 ：華僑城、蛇口彰顯稀缺，后海灣升級(jí)為新興豪宅片區(qū)。 蘭溪谷、月亮灣、東堤園、中信紅樹(shù)灣、 聯(lián)泰紅樹(shù)灣 、御景東方、