房地產(chǎn)價格制定及推盤策略匯報(已修改)
2025-03-02 01:33 本頁面
【正文】 萬科 紅郡價格制定及推盤策略匯報20230913 匯報要點紅郡一期均價制定紅郡 2023年推盤方案 競品對比定價定價系數(shù)修正客戶價格論證一期均價建議產(chǎn)品分類分析西郊 林茵競爭參考招商 依云郡案例參考客戶需求定價思路均價制定 產(chǎn)品分類分析競品對比定價定價系數(shù)修正客戶價格論證一期均價建議產(chǎn)品分類分析以下報告均根據(jù)紅郡產(chǎn)品分類后進行對比分析 優(yōu)勢與劣勢同樣明顯，產(chǎn)品優(yōu)劣勢并存產(chǎn)品分類分析優(yōu)勢 劣勢1. 外立面；外立面獲得了高度認可 1. ，聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品混合；容積率偏高2. 萬科 ,中國第一地產(chǎn)品牌優(yōu)勢 2. 社區(qū)無會所配套， 48%戶型無地庫3. 萬科物管優(yōu)勢 3. 全面家居實際未能達到預期效果4. 全面家居解決方案在別墅市場屬首例，具有新穎性5. 擁有資源優(yōu)勢 (諸翟公園、文化中心 )，但尚未加以利用4. 綜合產(chǎn)品力（容積率、位置、朝向、進口、附加值）對整體均價提升將形成瓶頸 聯(lián)排容積率： 疊加聯(lián)排（有車庫、地下室）聯(lián)排（無車庫、地下室）上疊（無露臺、無車庫） 紅郡下疊（有車庫、地下室） 下疊（無車庫、地下室） 69%31%%%%%%聯(lián)排 需求別墅生活，但購買不起獨棟別墅的客戶疊加 公寓客戶向往別墅生活共分 2大類 5 檔注 :比例以面積計算產(chǎn)品分類分析 競品對比定價競品對比定價定價系數(shù)修正客戶價格論證一期均價建議產(chǎn)品分類分析 主要競品：西郊 林茵湖畔項目概況： 占 地： 19萬㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 432套 產(chǎn)品規(guī)劃：聯(lián)排 +四層平層電梯公寓 聯(lián)體別墅： 237277㎡ 公 寓： 147256㎡ 地下室： 6575㎡ 裝修標準： 20232500元㎡ 根據(jù)目前 86組意向客戶基本以西郊 林茵湖畔作比較，因此紅郡價格參考主要以西郊 林茵湖畔作為競爭對比；?目前形成競爭的為 紅郡帶地庫聯(lián)排 與 林茵中心景觀區(qū)聯(lián)排 。?公寓類， 林茵北青路公寓 與 紅郡疊上 產(chǎn)品形成直接競爭 。競品對應原則 產(chǎn)品類型 推出套數(shù) 單套面積（ ㎡ ） 銷售價格（萬元 /㎡ ） 總價（萬） 競爭關系 紅郡產(chǎn)品中心區(qū)聯(lián)排 17 247295 470560 聯(lián)排帶地庫平層電梯公寓北青公路公寓24 143 185疊上23 179 232通過林茵與紅郡類似產(chǎn)品價格，推導紅郡產(chǎn)品價格，產(chǎn)品對應關系如下表：競爭關系分析 第一批 51套第三批 27套第四批 71套公寓第二批 63套05年 11月報價 /㎡ 成交 /㎡ 報價 /㎡ 06年 9月 9日報價 /㎡ 成交 /㎡ 06年 6月06年 3月報價 /㎡ 成交 /㎡ 推出期數(shù) 套數(shù) 戶型面積 報價(萬元 /㎡ )成交單價(元 /㎡ )成交總價(萬元 /套 ) 銷售狀況第四批 71 143256 —— —— 開盤當天預定 2套第三批 27 252295 19174 486626 開盤當日成交9套 3個月累計成交 11套第二批 63 235276 15813 372428 20天完成 70% 3個月售完第一批 51 242279 14208 3433962個月完成80% 5個月競品對應產(chǎn)品價格研判 小結：? 目前西郊 林茵湖畔聯(lián)排價格 19174元 /平米 ，開盤當日成交 9套， 3個月累計僅成交 11套，價格過高，市場接受度低，成交速度緩慢；? 第二批銷售速度去化良好，聯(lián)排價格 15800元 /平米 為市場接受價格，較第一批上升 １１％（第一批 14200元 /平米） ；? 若第三批考慮其產(chǎn)品優(yōu)勢，保持正常提價幅度在 11％左右，則預計將去化正常，由此推導均價為 15800乘以 111%=17500元 /㎡ 。 紅郡應以此價格作為參考點，而非 19174元 /平米。? 公寓初始報價 1202313000元 /㎡ ，開盤報價 1250015000元 /㎡ ，來人量少，成交率低，此價格市場存在較大抗性。紅郡聯(lián)排價格以 17500元 /平米作參考 紅郡與林茵 10項對比根據(jù)目前 86組意向最關心的十項因素出發(fā)： 9. 品牌 項目 林茵 紅郡品牌 凱德 萬科位置 美國學校正對面 距美國學校、蘭喬圣菲、西郊莊園等區(qū)域東 1千米建筑密度 密度較低 密度相對高景觀 中央景觀湖 櫸樹小林、諸翟公園立面 現(xiàn)代風格 英式風格，豐富立面戶型 聯(lián)排 235295公寓 143256聯(lián)排 220240疊加 1802
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