房地產(chǎn)價(jià)格制定及推盤(pán)策略匯報(bào)(存儲(chǔ)版)
【正文】 地下室疊上1 71 29 18 4 8 122 45 19 8 0 9 9第 1批第 2批示范單位及交房標(biāo)準(zhǔn) 首批銷(xiāo)售大節(jié)點(diǎn)9月 2日 9月 3日進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)售樓處示范區(qū)開(kāi)放及活動(dòng)10月 7日首批開(kāi)盤(pán)8月 20日取得示范區(qū)部分預(yù)售許可證9月 25日取得第一批銷(xiāo)售房源預(yù)售許可證9月 10日產(chǎn)品推介會(huì)認(rèn)購(gòu) VIP優(yōu)惠卡9月 22日項(xiàng)目董事會(huì)匯報(bào)銷(xiāo)售方案匯報(bào)9月 13日 9月 16日銷(xiāo)售價(jià)格確認(rèn)第 2批房源計(jì)劃在首批開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月上市，時(shí)間另行匯報(bào) The end! 靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。2. 客戶(hù)存在扎堆，需要時(shí)間進(jìn)行梳理，定向積累進(jìn)行引導(dǎo)，以達(dá)到均衡去化的效果！3. 一期首批開(kāi)盤(pán)將根據(jù)需求量決定推盤(pán)范圍。3. 則紅郡聯(lián)排帶地庫(kù)產(chǎn)品價(jià)格為 17700元 /平米 \18200元 /平米紅郡 聯(lián)排帶地庫(kù) 價(jià)格為 17700元 /平米若解決文化中心配套 ,則價(jià)格為 18200元 /平米競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) 項(xiàng)目 權(quán)重 林茵北青路公寓 紅郡疊上備注品牌 5% 8 9 略（同上）位置 12% 9 7 略（同上）建筑密度 5% 6 5 略（同上）景觀 10% 6 6 林茵沿北青路公寓位置較差，紅郡疊上部分景觀佳，疊下無(wú)地下室景觀一般立面 15% 5 10 略（同上）戶(hù)型 15% 7 5 林茵沿北青路公寓面積 143179，紅郡戶(hù)型 180200，面積大，總價(jià)高，與北青路公寓競(jìng)爭(zhēng)存在一定劣勢(shì)；裝修 5% 7 8 略（同上）配套 8% 7 2(5) 諸翟公園 \免費(fèi)會(huì)所 (若文化中心確定，則分值為 5)物管 10% 7 8 略（同上）附加值 15% 2 0 林茵公寓設(shè)電梯，紅郡疊上沒(méi)有附送部分合計(jì) 100% 60 (59) 分值比為 1:（ 1:)紅郡疊加與林茵公寓對(duì)比評(píng)分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)疊加給客戶(hù)公寓特征感更明顯，因此以紅郡疊加與林茵四層帶電梯平層公寓進(jìn)行對(duì)比 疊上產(chǎn)品價(jià)格制定1. 紅郡與林茵疊上對(duì)比評(píng)分值為 1:,文化中心確定 ,則為 1:；2. 價(jià)格參考以其報(bào)價(jià) 13000元 /平米的 95折計(jì)算， 即 12350元 /平米 ，計(jì)算得出紅郡疊上價(jià)格為： 10942元 /平米 ,若文化中心確定，則價(jià)格為 12140元 /平米；紅郡 疊上 價(jià)格為： 11600元 /平米若文化中心確定 ,則價(jià)格為 :12100元 /平米競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)參考小結(jié)：紅郡 聯(lián)排帶地庫(kù) 價(jià)格： 17700元 /平米疊上 價(jià)格： 11600元 /平米競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)聯(lián)排帶地庫(kù) 價(jià)格： 18200元 /平米疊上 價(jià)格： 12100元 /平米若文化中心確定 ,則按照現(xiàn)狀 ,價(jià)格為 :文化中心作為配套附加值，對(duì)單價(jià)影響在 500元 /平米，總價(jià)影響 10萬(wàn)元 /套。林茵湖畔作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比；?目前形成競(jìng)爭(zhēng)的為 紅郡帶地庫(kù)聯(lián)排 與 林茵中心景觀區(qū)聯(lián)排 。 紅郡價(jià)格制定及推盤(pán)策略匯報(bào)20230913 匯報(bào)要點(diǎn)紅郡一期均價(jià)制定紅郡 2023年推盤(pán)方案 競(jìng)品對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正客戶(hù)價(jià)格論證一期均價(jià)建議產(chǎn)品分類(lèi)分析西郊 林茵湖畔聯(lián)排價(jià)格 19174元 /平米 ，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交 9套， 3個(gè)月累計(jì)僅成交 11套，價(jià)格過(guò)高，市場(chǎng)接受度低，成交速度緩慢；? 第二批銷(xiāo)售速度去化良好，聯(lián)排價(jià)格 15800元 /平米 為市場(chǎng)接受價(jià)格，較第一批上升 １１％（第一批 14200元 /平米） ；? 若第三批考慮其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，保持正常提價(jià)幅度在 11％左右，則預(yù)計(jì)將去化正常，由此推導(dǎo)均價(jià)為 15800乘以 111%=17500元 /㎡ 。 依云郡占 地： ㎡容積率： 總戶(hù)數(shù)： 448套產(chǎn)品規(guī)劃：聯(lián)排 +疊加聯(lián)體別墅： 200－ 230㎡疊下： 180190㎡ 疊上： 160－ 170㎡ 部分設(shè)地下室： 6570㎡開(kāi)盤(pán)日期： 202385 銷(xiāo)售價(jià)格：聯(lián)排 9000 疊上 7000 疊下： 8000 成交均價(jià)： 8877開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交 158套，去化順序： 聯(lián)排帶地庫(kù) 聯(lián)排無(wú)地庫(kù) 上疊 下疊 雙拼 可借用數(shù)據(jù)參照分析① 下疊與上疊價(jià)差為 14%，較為合理 ,直接參考運(yùn)用② 下疊與聯(lián)排價(jià)差為 13%，兩類(lèi)產(chǎn)品價(jià)差沒(méi)有拉開(kāi) ,應(yīng)以 15%制定③ 聯(lián)排帶地下室與無(wú)地下室價(jià)差 8%，價(jià)差偏小 → 同類(lèi)產(chǎn)品帶地下室與不帶地下室以 10%制定④ 雙拼比聯(lián)排的價(jià)差高達(dá)２８％，兩類(lèi)產(chǎn)品價(jià)差不能過(guò)大紅郡五類(lèi)產(chǎn)品價(jià)差修正關(guān)系為：17700元 / m2 90%= 15930元 / m218200元 / m2 90%= 16380元 /m211600元 /平米12100元 /平米12100元 / m2 114%= 13794元 /m211600元 / m2 114
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