【正文】 三月 2111:53:3811:53Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 三月 21三月 2111:53:3811:53:38March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。否則銷售將存在抗性。依云郡案例參考客戶需求定價(jià)思路均價(jià)制定 產(chǎn)品分類分析競品對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正客戶價(jià)格論證一期均價(jià)建議產(chǎn)品分類分析以下報(bào)告均根據(jù)紅郡產(chǎn)品分類后進(jìn)行對(duì)比分析 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)同樣明顯，產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)并存產(chǎn)品分類分析優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)1. 外立面；外立面獲得了高度認(rèn)可 1. ，聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品混合；容積率偏高2. 萬科 ,中國第一地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì) 2. 社區(qū)無會(huì)所配套， 48%戶型無地庫3. 萬科物管優(yōu)勢(shì) 3. 全面家居實(shí)際未能達(dá)到預(yù)期效果4. 全面家居解決方案在別墅市場屬首例，具有新穎性5. 擁有資源優(yōu)勢(shì) (諸翟公園、文化中心 )，但尚未加以利用4. 綜合產(chǎn)品力（容積率、位置、朝向、進(jìn)口、附加值）對(duì)整體均價(jià)提升將形成瓶頸 聯(lián)排容積率： 疊加聯(lián)排（有車庫、地下室）聯(lián)排（無車庫、地下室）上疊（無露臺(tái)、無車庫） 紅郡下疊（有車庫、地下室） 下疊（無車庫、地下室） 69%31%%%%%%聯(lián)排 需求別墅生活，但購買不起獨(dú)棟別墅的客戶疊加 公寓客戶向往別墅生活共分 2大類 5 檔注 :比例以面積計(jì)算產(chǎn)品分類分析 競品對(duì)比定價(jià)競品對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正客戶價(jià)格論證一期均價(jià)建議產(chǎn)品分類分析 主要競品：西郊 紅郡聯(lián)排價(jià)格以 17500元 /平米作參考 紅郡與林茵 10項(xiàng)對(duì)比根據(jù)目前 86組意向最關(guān)心的十項(xiàng)因素出發(fā)： 9. 品牌 項(xiàng)目 林茵 紅郡品牌 凱德 萬科位置 美國學(xué)校正對(duì)面 距美國學(xué)校、蘭喬圣菲、西郊莊園等區(qū)域東 1千米建筑密度 密度較低 密度相對(duì)高景觀 中央景觀湖 櫸樹小林、諸翟公園立面 現(xiàn)代風(fēng)格 英式風(fēng)格，豐富立面戶型 聯(lián)排 235295公寓 143256聯(lián)排 220240疊加 180200裝修 檔次相當(dāng) 檔次相當(dāng)配套 雙會(huì)所 諸翟公園 \蘭喬會(huì)所 \文化中心（功能待定）物管 仲量聯(lián)行 萬科物業(yè)附加值 聯(lián)排送花園、露臺(tái)、地下室 花園較小，部分露臺(tái)、部分無地下室和車位紅郡與林茵 10項(xiàng)對(duì)比通過產(chǎn)品十項(xiàng)比較 ,來評(píng)判紅郡對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品價(jià)值：競爭對(duì)比定價(jià) 權(quán)重說明：? 對(duì)比權(quán)重主要基于客戶購買別墅所考慮因素的重要程度? 產(chǎn)品因素中， 立面、戶型、配套、附加值 等為客戶考慮的主要因素? 開發(fā)商品牌、物業(yè)管理 、為僅次于四大因素外考慮的因素? 從兩個(gè)樓盤對(duì)比角度而言、 位置、裝修、建筑密度、景觀 相對(duì)考慮較少競爭對(duì)比定價(jià)紅郡與林茵 10項(xiàng)對(duì)比項(xiàng)目 立面 戶型 配套 附加值 品牌 物管 位置 裝修 建筑密度 景觀比例 15% 15% 10% 15% 5% 10% 10% 5% 5% 10%注 :以上數(shù)據(jù)為 86組意向客戶復(fù)選統(tǒng)計(jì) 紅郡與林茵聯(lián)排對(duì)比評(píng)分項(xiàng)目 權(quán)重 林茵中心聯(lián)排 紅郡帶地 庫聯(lián)排 備注品牌 5% 8 9 萬科品牌在國內(nèi)優(yōu)于凱德位置 12% 9 7 林茵緊臨美國學(xué)校、蘭喬等高檔別墅區(qū)，紅郡獨(dú)立于東面，周邊多動(dòng)遷戶，區(qū)域位置感差建筑密度 5% 6 5 林茵屬于聯(lián)排產(chǎn)品合理容積率范圍，紅郡接近多層容積率，相對(duì)分值低景觀 10% 8 6 林茵設(shè)計(jì)中心湖，紅郡僅有 29棵櫸樹及外部的諸翟公園，但享受到的戶數(shù)較少立面 15% 5 10 英式風(fēng)格對(duì)客戶沖擊力非常大，而林茵立面與紅郡一比較，立顯其弱勢(shì)戶型 15% 5 7 林茵聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)達(dá)到 240290，面積偏大，而紅郡在戶型設(shè)計(jì)上較為合理裝修 5% 7 8 紅郡地上每層均設(shè)地暖，林茵僅一樓設(shè)地暖配套 8% 7 2(5) 林茵為雙會(huì)所，紅郡社區(qū)內(nèi)無配套，文化中心未確定 ,紅郡有 諸翟公園 \蘭喬會(huì)所 (若文化中心確定，則分值為 5)物管 10% 7 8 萬科物業(yè)在金豐區(qū)域已經(jīng)形成良好品牌附加值 15% 9 7 林茵聯(lián)排全部有地下室，花園大，位于中央景觀區(qū)紅郡帶地庫 ,花園較小 ,分值略低合計(jì) 100% 70 71(73) 分值比為 1: (1:)競爭對(duì)比定價(jià) 紅郡與林茵聯(lián)排對(duì)比評(píng)分1. 紅郡帶地庫聯(lián)排與林茵聯(lián)排對(duì)應(yīng)分值比為 :1及 :1。預(yù)計(jì)正常去化范圍可能庫存約16套疊加 推盤方案 第二批推盤方案示范單位及交房標(biāo)準(zhǔn) 6套第 1批余量第 2批第 2批將根據(jù)前批完成 70% 以后客戶積累情況制定推量方案。 三月 21三月 2111:53:3811:53:38March 27, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 11:53:38 上午 11:53 上