【正文】 項目 投資發(fā)展環(huán)境報告 ? 目錄 ? 地塊屬性分析 ? 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 ? 商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境分析 ? 寫字樓市場發(fā)展環(huán)境分析 ? 地塊屬性分析（ P4） ? 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析（ P14） ? 商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境分析（ P28） ? 寫字樓市場發(fā)展環(huán)境分析（ P61） ? —— 地塊屬性分析 ? 地塊規(guī)劃指標狀況 ? 地塊區(qū)位關(guān)系狀況 ? 地塊地形及地面狀況 ? 地塊周邊物業(yè)狀況 ? 地塊交通流線及人流狀況 ? 地塊屬性總結(jié) 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 辦公 ㎡ 容積率 建筑密度 35% 地塊規(guī)劃指標狀況 項目位于青羊區(qū)境內(nèi)，占據(jù)成都傳統(tǒng)三大核心商圈 —— 騾馬市商圈核心位置，于東城根街、青龍街交匯之處，距火車北站 6KM，屬于城市 CBD區(qū)域。 地塊區(qū)位關(guān)系狀況 地塊地形及地面狀況 地形： 地塊成不規(guī)則近梯形狀 地面狀況： 地塊當前較為平整，處于拆遷平整階段，當前被作為臨時停車場使用，地勢平坦，利于建設(shè) ? 地塊東南兩側(cè)臨街，北西兩側(cè)臨小巷； ? 北為東二道街，對面為九龍商務(wù)樓 ,南為過街樓街，對面為錦尚花酒店，西為橫過街樓街，對面為芙蓉礦務(wù)局成都辦事處及芙蓉飯店（三星級）東為東城根街，對面為人口賓館，地塊臨街面大； ? 地塊西南側(cè)現(xiàn)有建筑為成都心血管病醫(yī)院（ 8F） 地塊周邊物業(yè)狀況 地塊交通流線及人流狀況 交通動線分析： 項目所處位置交通非常便利，主要的交通干道有東城根街、青龍街 八寶街 西大街、東門街 羊市街 西玉龍街、長順街，道路縱橫交錯，可以快速到達城市其他區(qū)域。 項目通達方案： ① 北：經(jīng)萬和路過八寶街口經(jīng)過街樓街至項目 ② 南：經(jīng)東城根街至八寶街口掉頭經(jīng)過街樓街至項目 ③ 西：經(jīng)西大街至八寶街口右轉(zhuǎn)經(jīng)過街樓街至項目 ④ 東：經(jīng)青龍街至八寶街口左轉(zhuǎn)經(jīng)過街樓街至項目 區(qū)域通達性分析： 項目所在區(qū)域道路縱橫交錯，路網(wǎng)發(fā)達。 項目周邊公交車路線也很多，比如： 5路、 54路、 57路、 300路、 341路、 70路、 93路、 62路等線路均經(jīng)過此地，可達東南西北各個區(qū)域。 地塊屬性總結(jié) ? CBD核心區(qū)域： 以金融、商務(wù)、辦公、酒店為主的 CBD區(qū)域，以強勢商務(wù)商業(yè)氛圍支撐項目發(fā)展； ? 縱橫交錯的道路： 四通八達的道路，快速對接城市的各個區(qū)域； ? 旺盛的人氣： 極大的人流量和車流量，是區(qū)域成熟的表征，即是項目未來發(fā)展的支撐； ? 優(yōu)質(zhì)的地塊： 地塊臨街面大，兩側(cè)臨街，且地勢平坦利于開發(fā)建設(shè)； ? 地塊屬性分析（ P4） ? 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析（ P14） ? 商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境分析（ P28） ? 寫字樓市場發(fā)展環(huán)境分析（ P61） ? 服務(wù)式公寓專項調(diào)研（ P107） —— 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 ? 區(qū)域功能規(guī)劃格局 ? 區(qū)域交通發(fā)展規(guī)劃 ? 區(qū)域生活配套環(huán)境 ? 區(qū)域核心價值特征 ? 項目區(qū)域環(huán)境總結(jié) 區(qū)域功能規(guī)劃格局 本案所在的騾馬市片區(qū)總體定位為： 區(qū)域型商業(yè)中心 規(guī)劃重點： 以騾馬市－西大街為骨干，布置購物中心、大型綜合超市、百貨店、大型專業(yè)店等大型零售商業(yè)網(wǎng)點 在人民中路，重點發(fā)展百貨店、酒店、大型專業(yè)店、寫字樓、金融物業(yè) 在青龍巷改造地塊上，發(fā)展寫字樓，打造青龍巷步行商業(yè)街，并以此為中心建設(shè)多樣化的商業(yè)、娛樂設(shè) 施，形成一站式的休閑購物環(huán)境； 在人民中路以東區(qū)域內(nèi)，在正府街 — 西玉龍街西側(cè)規(guī)劃建設(shè)超高層商務(wù)大廈，中部發(fā)展金融保險、中介服 務(wù)業(yè)，開發(fā)建設(shè)甲級寫字樓，形成商務(wù)辦公聚集區(qū)；東側(cè)開發(fā)家私專賣等展貿(mào)中心 區(qū)域功能規(guī)劃格局 青羊區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃分析： ? 從成都市青羊區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（ 2023— 2023）獲悉 ,騾馬市片區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點布局： ? 規(guī)劃范圍：東至順城街，西到東城根街、同仁路，南臨羊市街，北抵江漢路，占地面積 95公頃 ? 騾馬市片區(qū)商業(yè)中心區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點按 “ 兩軸三片 ” 結(jié)構(gòu)布局 其中：兩軸：即騾馬市 — 西大街，人民中路商業(yè)發(fā)展軸，是主要商業(yè)布局軸向。 三片：即江漢路北片區(qū)；羊市街片區(qū)，人民中路東片區(qū)。 ? 涉及內(nèi)容包含： ? 推進騾馬市商圈再造工程 ? 以騾馬市 — 西大街和人民中路為軸心，開發(fā)南、北兩片小巷特色商業(yè)，形成立體網(wǎng)格狀布局 ? 拓展騾馬市商圈廣度和深度，聚集商業(yè)資源，重點增加大型賣場、高檔餐飲、娛樂、休閑、停車設(shè)施， ? 實現(xiàn)以復(fù)合功能為主的錯位經(jīng)營發(fā)展格局 ? 在規(guī)劃期內(nèi)新增商業(yè)面積約 14萬㎡，新增 45個大型網(wǎng)點，其中 1個大型百貨店， 34個大型專業(yè)（賣）店 區(qū)域功能規(guī)劃格局 —— 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 ? 區(qū)域功能規(guī)劃格局 ? 區(qū)域交通發(fā)展規(guī)劃 ? 區(qū)域生活配套環(huán)境 ? 區(qū)域核心價值特征 ? 項目區(qū)域環(huán)境總結(jié) ? 交通現(xiàn)狀 ： 公路 ：區(qū)內(nèi)成溫路、光華大道、青羊大道、 一環(huán)路、二環(huán)路、 繞城高速，形成區(qū)內(nèi) “三縱七橫 ”的道路交通網(wǎng)絡(luò)； 鐵路 ：成渝、成昆、寶成三條鐵路干線在成都交匯； 航空 ：雙流國際機場距該區(qū)僅 20分鐘車程 ?發(fā)展規(guī)劃： 道路： 投資 2500萬打通東城根街下穿，施工期為 2023~2023 年，投資 900萬打通西御街至南大街 418m，道路設(shè)計等 級服務(wù)性主干道， 2023年完成； 地鐵 ： 2023年通車的地鐵一號線將設(shè)立騾馬市站 區(qū)域交通發(fā)展規(guī)劃 本案 地鐵一號線 —— 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 ? 區(qū)域功能規(guī)劃格局 ? 區(qū)域交通發(fā)展規(guī)劃 ? 區(qū)域生活配套環(huán)境 ? 區(qū)域核心價值特征 ? 項目區(qū)域環(huán)境總結(jié) ? 教育配套： 東城根小學(xué)、青羊區(qū)青少年宮、成都市紅光小學(xué)、成都市第二十四中學(xué)、成都市實驗小學(xué)、樹德中學(xué) ? 大型商業(yè)配套： 金色夏威夷廣場、新城市廣場、家樂福、鉑金廣場、太平洋百貨 ? 醫(yī)療配套： 九龍醫(yī)院、愛爾眼科醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院、成都市長順骨傷綜合門診部、成都市青羊區(qū)疾病預(yù)防控制中心、成都心血管醫(yī)院、市第三人民醫(yī)院 ? 地塊周邊生活配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、大型商業(yè)廣場設(shè)施完善，為區(qū)域發(fā)展提供強大支撐 區(qū)域生活配套環(huán)境 ? 區(qū)域銀行較多，分布較廣，主要分布在東城根街、人民中路二段、順城街、西大街、八寶街 區(qū)域生活配套環(huán)境 銀行分布 —— 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 ? 區(qū)域功能規(guī)劃格局 ? 區(qū)域交通發(fā)展規(guī)劃 ? 區(qū)域生活配套環(huán)境 ? 區(qū)域核心價值特征 ? 項目區(qū)域環(huán)境總結(jié) ? 交通優(yōu)勢顯著 。區(qū)域內(nèi)具有三縱四橫 7條主干道和若干支道，形成了一個快捷、便利的交通網(wǎng)絡(luò)，未來地鐵一號線將會更加完善區(qū)域交通。 ? 成都最具商業(yè)價值的商圈之一。 騾馬市商圈是金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動的高度聚集區(qū)，商貿(mào)商務(wù)中心。區(qū)域大型商場較多，有新城市廣場、家樂福、太平洋百貨等，為 CBD內(nèi)商務(wù)活動提供配套，滿足商務(wù)人士的工作、生活需要。 區(qū)域核心價值特征 —— 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 ? 區(qū)域功能規(guī)劃格局 ? 區(qū)域交通發(fā)展規(guī)劃 ? 區(qū)域生活配套環(huán)境 ? 區(qū)域核心價值特征 ? 項目區(qū)域環(huán)境總結(jié) ? 商業(yè)服務(wù)經(jīng)濟圈 。將集合商務(wù)中心、服務(wù)中心、文化中心、行政中心、信息中心、零售中心等六大功能要素。 ? 商務(wù)居家功能將更完善，投資發(fā)展?jié)摿薮蟆?本區(qū)域在成都市占據(jù)著重要的地位，屬于成都市商務(wù)核心區(qū)。 ? 未來對住宅，尤其是小戶型的需求將十分強勁。 區(qū)域是金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動的高度聚集區(qū)，商務(wù)人士較多，未來對小戶型的需求將會更加強勁。 ? 未來地鐵商圈 ： 本項目距離地鐵一號線的騾馬市站點僅 200米。 項目區(qū)域環(huán)境總結(jié) ? 地塊屬性分析（ P4） ? 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析（ P14） ? 商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境分析（ P28） ? 寫字樓市場發(fā)展環(huán)境分析（ P61） ? 服務(wù)式公寓專項調(diào)研（ P107） —— 商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境分析 ? 區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境概述 ? 區(qū)域特色商業(yè)發(fā)展分析 ? 相鄰街區(qū)商業(yè)發(fā)展分析 主要指標： ? 項目位置、區(qū)位描述、商業(yè)所在項目的基本情況 ? 項目的開發(fā)商、運營商 ? 項目的商業(yè)類型、規(guī)模、層數(shù)、軟硬件設(shè)施 ? 客戶定位、經(jīng)營檔次、經(jīng)營范圍及業(yè)態(tài)劃分 ? 項目的租售價格、租售情況、買家及用家情況 ? 項目的建設(shè)時間、開業(yè)時間 ? 項目周邊二手商鋪租售情況 ? 項目的總體評價及優(yōu)劣勢分析 備注 : 商業(yè)廣場、賣場租金以套內(nèi)面積計 街鋪、底商以建筑面積計 區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境概述 ? 區(qū)域商業(yè)市場目前由臨街底商（包括住宅底樓破墻開店）和特色商業(yè)組成； ? 區(qū)域內(nèi)典型的特色商業(yè)包括西玉龍街、后子門等，騾馬市 —— 西大街一線擁有眾多大型商業(yè)賣場、商業(yè)廣場等，提供了齊全的休閑、金融等服務(wù)； ? 區(qū)域業(yè)態(tài)分布廣泛，涵蓋生活、商務(wù)各個層面，商業(yè)商務(wù)氛圍成熟 —— 商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境分析 ? 區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境概述 ? 區(qū)域特色商業(yè)發(fā)展分析 ? 相鄰街區(qū)商業(yè)發(fā)展分析 主要指標： ? 項目位置、區(qū)位描述、商業(yè)所在項目的基本情況 ? 項目的開發(fā)商、運營商 ? 項目的商業(yè)類型、規(guī)模、層數(shù)、軟硬件設(shè)施 ? 客戶定位、經(jīng)營檔次、經(jīng)營范圍及業(yè)態(tài)劃分 ? 項目的租售價格、租售情況、買家及用家情況 ? 項目的建設(shè)時間、開業(yè)時間 ?