【正文】 “ 大望路項目 ” 方向性建議 地 產(chǎn)2023年 7月 1日p 區(qū)位研究區(qū)域市場 對于房地產(chǎn)項目來講，我們認為，區(qū)位環(huán)境決定項目的價值區(qū)間，地段位置環(huán)境決定項目的市場功能，地塊條件及規(guī)模決定項目的市場價值，綜合的內(nèi)在品質(zhì)決定項目的附加值，四者之和決定項目的市場表現(xiàn)價格。p CBD周邊區(qū)域劃分區(qū)域市場研究CBD核心商務(wù)區(qū)泛 CBD西北部商務(wù)區(qū)泛 CBD大東部居住區(qū) 望 京太陽宮泛 CBD北部居住區(qū) 泛 CBD豪宅 區(qū)泛CBD東 四 環(huán) 居 住 帶 泛 CBD南部綜合區(qū)泛 CBD大南部居住區(qū)p CBD周邊市場劃分區(qū)域市場研究 根據(jù)本項目所在的具體位置，我們將本項目的區(qū)位確定為國貿(mào)橋以南、勁松橋以北，東三環(huán)沿線至東四環(huán)之間的泛 CBD南部綜合區(qū)。p 泛 CBD南部綜合區(qū)區(qū)域市場研究泛 CBD南部綜合區(qū)區(qū)域市場研究分析區(qū)域 項目名稱東二環(huán) —— 東三環(huán) 遠洋德邑、領(lǐng)行國際、優(yōu)士閣、 富力城、CBD總部公寓、 京城仁合、金世紀嘉園、東環(huán)居苑東三環(huán) —— 大望路非常生活、世橋國貿(mào)公寓、 蘋果社區(qū)、 風(fēng)度 柏林、華騰園、 石韻浩庭、九龍花園、樂讕寶坻、 東環(huán) 1富頓中心 、 華騰大廈、北塘商務(wù)大廈大望路 —— 東四環(huán) 易構(gòu)空間、 后現(xiàn)代城 、金港國際、金海國際、 珠江帝景p 區(qū)域狀況分析 該區(qū)域目前住宅項目仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，但由于緊鄰 CBD核心區(qū)以及城市交通主干道東三環(huán)的影響，區(qū)域內(nèi)的商務(wù)氛圍正在逐漸興起。區(qū)域市場研究p 西大望路分析區(qū)域市場研究p 西大望路分析 我們認為，大望路就象一條未成年的巨龍，現(xiàn)在正在快速茁壯成長，頭部的高檔住宅區(qū)和七寸處的高檔商務(wù)區(qū)正在不斷豐滿，軀干部的中高檔項目區(qū)也在逐漸長成，尾部已經(jīng)開始進入發(fā)育期，在未來的五年之內(nèi)，西大望路將迅速成長為一條巨龍，成為北京東部璀璨的明珠。區(qū)域市場研究p 區(qū)域市場住宅項目分析周邊住宅項目一覽表區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析 從物 業(yè)類 型劃分 住宅 富力城、蘋果社區(qū)、 風(fēng) 度柏林、非常生活、石韻浩庭、金港國 際 、珠江帝景、后 現(xiàn) 代城、易構(gòu)空間 、金海國 際 、 東環(huán) 居苑、金世 紀 嘉園、京城仁合酒店式公寓 世 橋 國 貿(mào) 公寓、富 頓 中心商 務(wù) 公寓 優(yōu) 士 閣 、 領(lǐng) 行國 際 、 遠 洋德邑從對此次被調(diào)查的項目物業(yè)類型分析可以看到，本案競爭區(qū)域內(nèi)普通住宅的比例占絕大多數(shù)，占到 72%；純酒店式公寓為世橋國貿(mào)公寓及富頓中心，值得注意的是在一些大規(guī)模社區(qū)如珠江帝景、蘋果社區(qū)，除提供普通住宅外，更增加酒店式服務(wù)公寓比例；隨著市場進一步細分，像優(yōu)士閣、遠洋德邑、領(lǐng)行國際等項目，以住宅立項而主打 “ 純商務(wù) ” 公寓也應(yīng)運而生，成為區(qū)域市場中的重要組成部分。p 物業(yè)類型分析區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析 由于該區(qū)域緊鄰 CBD，城市建設(shè)發(fā)展迅速，在此寸土寸金的土地上近年房地產(chǎn)開發(fā)急劇，競爭區(qū)域內(nèi)住宅項目容積率相對較高，總建筑面積基本都在 10萬平方米以上。被調(diào)查的住宅項目從開發(fā)規(guī)模上看，規(guī)模在10—40 萬平米范圍內(nèi)的達到被調(diào)查項目的 %；規(guī)模在 40萬平米以上的大盤項目和超大盤項目為 %，規(guī)模在 10萬平米以下的項目相對較少。p 物業(yè)規(guī)模分析建面 規(guī) 模 個數(shù) 所占比例 名稱10萬以下 3 20% 世 橋 國 貿(mào) 、京城仁合、 東環(huán) 居苑10—40 萬 8 % 風(fēng) 度柏林、非常生活、石韻浩庭、金港國 際易構(gòu)空 間 、金海國 際 、富 頓 中心、金世 紀 嘉園40萬以上 4 % 蘋果社區(qū)、珠江帝景、后 現(xiàn) 代城、富力城區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析在調(diào)查的項目中，建筑形式共有三種 —— 板樓、塔樓、塔板結(jié)合。建筑形式為塔板結(jié)合的占到 40%，板樓和塔樓分別占 %和 %。在該區(qū)域內(nèi)，市場對塔樓的接受程度越來越低，為了迎合市場需求，只要能夠滿足容積率的要求，眾多項目寧愿犧牲綠地面積（提高建筑密度）也要將盡量以板樓或假板（塔板結(jié)合）的形式出現(xiàn)。p 建筑形式分析建筑形式 所占比例 項 目板樓 % 蘋果社區(qū)、金港國 際 、石韻浩庭、京城仁合塔樓 % 非常生活、富 頓 中心、后 現(xiàn) 代城、 東環(huán) 居苑金世 紀 嘉園塔板 40% 富力城、世 橋 國 貿(mào) 、珠江帝景、 風(fēng) 度柏林、金海國 際 、易構(gòu)空 間區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 配套設(shè)施分析p 戶型面積分析p 裝修標準分析p 賣點分析區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 價格規(guī)律分析區(qū)域 項目 物業(yè)類型 成交均價 裝修標準 毛坯均價 加權(quán)均價東二環(huán)－東三環(huán)沿線東環(huán)居苑 住宅 6,300 毛坯 － 6,300 6,585金世紀嘉園 住宅 6,300 毛坯 － 6,300京城仁和 住宅 6,300 毛坯 － 6,300富力城 住宅 8,600 精裝修 1,200 7,400東三環(huán)－西大望路沿線非常生活 住宅 8,000 精裝修 800 7,200蘋果社區(qū) 住宅 7,000 精裝修 500 6,500風(fēng)度柏林 住宅 6,800 精裝修 500 6,300石韻浩庭 住宅 6,500 毛坯 － 6,500西大望路－東四環(huán)沿線易構(gòu)空間 住宅 6,100 毛坯 － 6,100后現(xiàn)代城 住宅 6,700 精裝修 500 6,200金港國際 住宅 7,400 部分精裝 200 7,200金海國際 住宅 5,300 毛坯 － 5,300珠江帝景 住宅 8,800 精裝修 800 8,000越來越多的項目提供有精裝修產(chǎn)品，以體現(xiàn)自身的品質(zhì)和價值，這類產(chǎn)品主要是瞄準該區(qū)域的投資客而設(shè)置。 p 價格規(guī)律分析區(qū)域市場研究 降低降低 降低降低世紀東方城平樂園區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析 基于以上市場研究與關(guān)聯(lián)因素的交叉分析，我司認為本區(qū)域存在以下三個市場層段：第一層段： 5500元－ 7000元p 這個價格段中的項目特點是毛坯房，物業(yè)管理費在 p 這個價格段的客戶群為以自住為主的東區(qū)白領(lǐng) p 其中 6700—7000 這個價格段是毛坯交房項目現(xiàn)房階段的最好 戶型的價格范圍區(qū)域，該部分毛坯交房項目現(xiàn)房入住階段的銷 售均價一般不超過 7000。 p 價格規(guī)律分析區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析 第二層段： 6700元 —8000 元p 精裝普通住宅的開盤價格中檔項目的現(xiàn)房價格多出現(xiàn) 在這個價格段。p 其中 7500—8300 這個價格段是項目現(xiàn)房階段的最好 戶型的價格范圍區(qū)域，該部分項目現(xiàn)房入住階段的銷 售均價一般不超過 8300。p 市場的反饋告訴我們，在這個價格階段，毛坯房項目 存在著較大的市場價格抗性，精裝項目卻有著極大的 市場吸引力。p 價格規(guī)律分析區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 價格規(guī)律分析第三層段 8000元以上p 這個市場價格段的產(chǎn)品為區(qū)域中的高端，項目綜合品 質(zhì)高，項目形象相對較好，市場認知度高。p 這個區(qū)段的項目特點是外裝豪華、內(nèi)部采取精裝修， 走高級公寓路線。 區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 園林景觀分析 富力城的園林設(shè)計在區(qū)域內(nèi)是首屈一指的，無論是從植被的豐富性還是水系景觀的營造上都是很有特點的。社區(qū)中一條下沉式水系景觀貫穿這個社區(qū)，使這個園林景觀具有連貫性和整體性，并增添了幾分靈性。 其集中水景面積為 5000平米。區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 園林景觀分析擁有近萬米的中央庭園式綠地，靠中心小面積的水系景觀有序的劃分出了健步道、寵物樂園、嬉戲廣場、陽光廊架和綠蔭小棧。雖然園林整體性較強，卻依然缺乏自己的特點。區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 園林景觀分析 1萬平米的 “后生態(tài)養(yǎng)生主義 ”園林設(shè)計，整個社區(qū)的綠色滿