某大道營(yíng)銷推廣策略開盤前執(zhí)方案(已修改)
2025-02-16 13:49 本頁(yè)面
【正文】 圣諾 第 1大道營(yíng)銷推廣策略開盤前執(zhí)行方案青島北辰端拱地產(chǎn)顧問有限公司2023729前 言216。本方案致力于為圣諾 第 1大道提供一個(gè)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位及推廣方向，并做出全程策略性指導(dǎo)；216。我司在對(duì)即墨商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出圣諾 第 1大道項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)，以期以最短的時(shí)間、最有效的運(yùn)作方式實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；216。本報(bào)告旨在為項(xiàng)目開盤前各個(gè)階段性的營(yíng)銷工作指明方向，在具體操作實(shí)施過程中，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，以確保項(xiàng)目獲得足夠的蓄水，取得成功的首期認(rèn)購(gòu)及良好的開盤銷售業(yè)績(jī)。第一部分 市場(chǎng)篇第二部分 項(xiàng)目篇第三部分 定位篇第四部分 策略篇第五部分 執(zhí)行篇第六部分 費(fèi)用篇目 錄第一部分 市場(chǎng)篇(一 )、本案所在區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目分布圖國(guó)際展貿(mào)城本案世貿(mào)商都服裝城項(xiàng)目名稱 建筑面積商鋪類型銷售形式 面積區(qū)間得房率 售價(jià) 租金即墨服裝批發(fā)市場(chǎng) ㎡ 三層 可租可售 —20 ㎡ 約 60% 13—25 萬 /鋪 5—20 元 /天 / ㎡即墨外貿(mào)城 約 20萬 ㎡ 23層地面商鋪組成 出售 50200㎡ 約 86% ——— /天 / ㎡新東家外貿(mào)基地 10000余㎡出售 約 40㎡ 約 70% ——— /天 / ㎡世貿(mào)商都 ㎡ 百貨類購(gòu)物中心 出售 10120㎡ 50% —3 萬 / ㎡ ———國(guó)際展貿(mào)城 20萬㎡ 住宅底商， 2層網(wǎng)點(diǎn)出售 6080㎡ （主力區(qū)間）98% 6580—15860元 / ㎡———(二 )、本案所在區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目情況調(diào)研小結(jié)：目前國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)影響較大，遏止了部分投資資金進(jìn)入住宅市場(chǎng)，而商鋪?zhàn)鳛檫@部分資金的可選出口，成為當(dāng)下投資者為資金保值升值的必要考慮手段之一。 即墨市區(qū)內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)；本案所在片區(qū)商業(yè)環(huán)境較成熟，并且伴隨大型商業(yè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)入，此區(qū)域?qū)⒊蔀榧茨形磥砩虡I(yè)新中心。（ 3）、競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱 世貿(mào)商都位置 即墨市鶴山路 888號(hào) 主力戶型 7 ㎡ 、 27 ㎡ —45 ㎡ 、 70㎡ （商鋪部分）得房率 47%商鋪類型 綜合體中的百貨類購(gòu)物中心 客源 客群主要為即墨當(dāng)?shù)刂懈叨讼M(fèi)者 價(jià)格 1層 23萬元； 2層 ； 3層 開盤時(shí)間 銷售策略： 目前購(gòu)房 ；前三年每年返 8%，簽合同時(shí)一次性返租；第四年起按實(shí)際市場(chǎng)租金業(yè)主與運(yùn)營(yíng)商 9： 1分成 銷售狀況： 自 7月 6日開盤以來，一層基本去化、二層去化 60%、三層去化 30%；一層 7㎡ 、 33㎡ 已基本去化、 45㎡ 去化約 50%、 70㎡ 以上幾乎無銷售。 （ 3）、競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱 國(guó)際展貿(mào)城位置 即墨新服裝市場(chǎng)北側(cè) 主力戶型 6070㎡ ，另有 80、 1 160㎡ 等面積 （商鋪部分）得房率 98%商鋪類型 住宅底商 客源 當(dāng)?shù)刈杂每蛻魹橹? 價(jià)格 西角： 6580558011800元 /平東角： 6580558015800元 /平（價(jià)格由北向南遞增）（ 3）、競(jìng)品分析銷售策略：銷售狀況： 大部分去化，剩下多為東角外側(cè)商鋪 。目前在售部分無專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，全部是出售，無出租。 家居市場(chǎng)部分 3年返租，有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，每年返 8%。三年后可續(xù)約。（ 3）、競(jìng)品分析目前競(jìng)品項(xiàng)目都是地上、住宅加底商的建筑形式，工程進(jìn)度及外立面更利于展示；競(jìng)品項(xiàng)目商業(yè)部分作為住宅部分的生活配套，因此自身已有潛在消費(fèi)群體；競(jìng)品商鋪主力面積是 20—30 ㎡ ，總價(jià) 3040萬左右，街鋪主力面積是 70—150 ㎡ 左右，總價(jià)在100萬左右。由此可見，小面積商鋪更受市場(chǎng)青睞。聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，銷售中采用返租約的方式，吻合客戶保值、增值的投資心理，具有一定的市場(chǎng)吸引力。競(jìng)品小結(jié)（一）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二部分 項(xiàng)目篇項(xiàng)目名稱 圣諾 第 1大道地理位置 即墨市鶴山路與華山一路交匯處建筑形態(tài) 地下負(fù)一層建筑體量 約 15000㎡面積區(qū)間 35—70 ㎡第二部分 項(xiàng)目篇（二）、項(xiàng)目 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)）分析：216。緊鄰即墨服裝城，具有成熟的商業(yè)氛圍，商業(yè)氛圍培育期短；216。中小面積分割，方正實(shí)用，并可自由組合；216。回報(bào)率高， 5年返租，年返租 8%，穩(wěn)健投資保障；216。專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)圣諾集團(tuán)，擁有 20多年的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，并贏得眾多中小業(yè)主的良好口碑； W （劣勢(shì)）分析：216。項(xiàng)目為地下工程，施工期間不利于工程及外力面形象展示；216。項(xiàng)目公攤面積偏大，存在銷售抗性；216。項(xiàng)目只有使用權(quán)，無產(chǎn)權(quán)，存在一定的銷售抗性；（二）、項(xiàng)目 SWOT分析 O（機(jī)會(huì)）分析：216。即墨首家地下街區(qū)式百貨、精品商城，形式新穎，具有市場(chǎng)吸引力；216。大型商業(yè)項(xiàng)目郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)，為本案帶來新的市場(chǎng)機(jī)遇；216。所在區(qū)域政府未來規(guī)劃良好； T （威脅）分析：216。世貿(mào)商都引進(jìn)香港四季百貨等大型商業(yè)，品牌號(hào)召力強(qiáng)，并且物業(yè)已開始銷售，分流部分客源；216。世貿(mào)商都、國(guó)際展貿(mào)城等在售項(xiàng)目為本案帶來了銷售威脅；第二部分 項(xiàng)目篇小結(jié)：1
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