【正文】 廣州玉林項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前推廣方案 北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2023年 6月 前言 我們的目標(biāo)： 目前，項(xiàng)目已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì) 2023年 7月中旬開(kāi)盤(pán) 我們要制定完備的策略方案，確保項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)打響市場(chǎng) 順利完成開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)簽約 200套的銷(xiāo)售任務(wù) 確立項(xiàng)目在玉林的“城市名片”地位 報(bào)告思路 玉林城市概述 玉林住宅市場(chǎng)概述 宏觀市場(chǎng)形勢(shì)分析 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 微觀環(huán)境分析 外部因素 內(nèi)部因素 項(xiàng)目本體分析 尋找出 項(xiàng)目目前所存在的問(wèn)題 重新 項(xiàng)目定位 制定 開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售策略 開(kāi)盤(pán)前推廣策略 目錄 廣西玉林城市概述 玉林住宅市場(chǎng)概述 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目 SWOT分析 1 項(xiàng)目定位 開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售策略 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 開(kāi)盤(pán)前推廣策略 廣西玉林城市概述 城市概況 城市概況： 悠久的城市歷史，多民族聚集地 ?玉林古稱(chēng)鬱林，州郡史兩千多年，是一座正在崛起的泛北部灣中小企業(yè)名城?，F(xiàn)轄玉州區(qū)、福綿管理區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣和興業(yè)縣，總面積 12838平方公里；其中集中著有壯、瑤、苗等少數(shù)民族。 交通便捷，連接廣東、廣西，東部重要交通樞紐 ?地處廣西東南部，位于粵桂兩省區(qū)交界處，東與梧州市、廣東省茂名市相鄰，南與北海市、廣東省湛江市毗連，西與欽州市、南寧市交界，北與貴港市接壤。 玉林 ——南方中藥都 ?玉林銀豐國(guó)際中藥港的建成，將成為我國(guó)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)配套最完善的醫(yī)藥采購(gòu)交易平臺(tái)之一，并致力于打造成為“中國(guó)南方藥都” 玉林 ——華僑之鄉(xiāng) ?全市有華僑及港澳臺(tái)同胞 100多萬(wàn)人，是廣西最大、全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)。 人口基數(shù)極大，人口眾多 ?總?cè)丝?615多萬(wàn)人，城市人口在 67萬(wàn)以上 廣西玉林城市概述 江南區(qū)概述 江南區(qū) ——未來(lái)玉林城市副中心 ?未來(lái)江南區(qū)人口容量為 22萬(wàn) ?“一心三軸六區(qū)”構(gòu)筑江南區(qū)整體結(jié)構(gòu) ?四級(jí)道路個(gè)余家，未來(lái)江南區(qū)路網(wǎng)交通更加便利 ?未來(lái)全區(qū)共有 14所幼兒園、 15所小學(xué)、6所中學(xué)，各居住小區(qū)均配備自身的醫(yī)療設(shè)施以及商貿(mào)設(shè)施，配套日益完善 ?167公頃綠化面積，全面打造宜居、生態(tài)大江南片區(qū) 宜居、生態(tài)的居住片區(qū)定位，未來(lái) 22萬(wàn)人口容量，日益完善的交通、商貿(mào)配套，江南片區(qū)未來(lái)將成為玉林城市副中心！ 目錄 廣西玉林城市概述 玉林住宅市場(chǎng)概述 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目 SWOT分析 2 項(xiàng)目定位 開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售策略 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 開(kāi)盤(pán)前推廣策略 玉林市住宅市場(chǎng)概述 起步期 發(fā)展期 騰飛期 年份 狀況 2023年 玉林市城市改造加速，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完全完善，一些較有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入玉林，玉林房地產(chǎn)開(kāi)始起步 20232023年 ?均價(jià)從 1300元 /平米上漲到 2050元 /平米，年均漲幅超過(guò)9%。 ?江南區(qū)為全市住宅供應(yīng)量最大區(qū)域 ?產(chǎn)品以高層、小高層為主 ?江南區(qū)價(jià)格躍居玉林住宅售價(jià)榜首 ?江南區(qū)已經(jīng)成為消費(fèi)者最認(rèn)可的區(qū)域 20232023年 ?均價(jià) 2500元 /平米左右 ?江南區(qū)均價(jià)為 2800元 /平米左右 ?目前產(chǎn)品以高層，小高層為主，多層產(chǎn)品淡出視線(xiàn) ?江南區(qū)仍然是玉林購(gòu)房者最認(rèn)可的區(qū)域，以宜居、舒適、高端住宅為主 目前正是玉林房地產(chǎn)騰飛期初期，江南區(qū)自 2023年以來(lái)就成為玉林住宅主要供應(yīng)區(qū)域，且得到了購(gòu)房者極高的認(rèn)可，江南區(qū)的住宅價(jià)格為玉林最高。 玉林市住宅市場(chǎng)概述 良好的規(guī)劃條件、完備的城市配套，地產(chǎn)市場(chǎng)的騰飛最佳契機(jī)，為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)大環(huán)境的利好條件，為項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)作提供良好穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ) 目錄 廣西玉林城市概述 玉林住宅市場(chǎng)概述 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目 SWOT分析 3 項(xiàng)目定位 開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售策略 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 開(kāi)盤(pán)前推廣策略 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 江南區(qū)住宅市場(chǎng)概況 競(jìng)品項(xiàng)目分析 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 房屋類(lèi)型 建筑面積（平米） 均價(jià)報(bào)價(jià)（元 /平米） 戶(hù)型面積（平米） 總戶(hù)數(shù)（套） 主推戶(hù)型 最近開(kāi)盤(pán) 時(shí)間 銷(xiāo)售進(jìn)度 配套 悉尼城 玉林市江南大道東側(cè) 11層板樓、少量塔樓 9 2900 三房： 112128；四房：145146；復(fù)式： 228255 1300 三房、四 房 2023年 6月 6日 前五期已經(jīng)售完，目前銷(xiāo)售水岸組團(tuán) 椰子街商業(yè)、超人幼兒園 盛世江南 江南大道南，城南公園北側(cè) 119層板樓 730000 2700 二居： 88；三居： 130；四居 140160； 5000 三房、四 房 2023年 9月 7日 2銷(xiāo)售95%， 3加推一個(gè)單元 星級(jí)酒店、商業(yè) 金色藍(lán)灣 江南大道、新民路交匯處 1320層板樓 147800 2800 三居： 110；四居 140 1000 三房、四房 2023年 6月 1 14 一期、二期銷(xiāo)售完畢，三期 6月14日推出 會(huì)所、商業(yè)街 奧利華園 玉林市江南大道與中山路交匯處 11棟 18層板樓 140899 3000 115一居；87125二居；104三居；160四居 1004 二居、三居、四居 2023年 5月 17日 一期銷(xiāo)售率 80% 內(nèi)部商業(yè) 街 濱江公館 江南開(kāi)發(fā)區(qū)金港路北側(cè) 1222層板樓， 25棟 202300 —— —— —— —— 2023年年底 —— 歐式商街 數(shù)據(jù)截止日期： 2023年 6月 5日 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 結(jié)論 ?規(guī)模上 在售項(xiàng)目規(guī)模主要集中在在 14— 20萬(wàn)平米 之間， 其中規(guī)模最大的為盛世江南，總規(guī)模在 73萬(wàn)平米。 ?房屋類(lèi)型 以高層和小高層板樓為主，大部分均集中在 11層以上 ，普遍密度較高 ?價(jià)格上 江南區(qū)報(bào)價(jià)主要集中在 2700—— 3200元 /平米之間 ，平均報(bào)價(jià)在 2800元 /平米左右，實(shí)際 成交價(jià)在 2700元 /平米 左右 ?戶(hù)型面積上 二居： 87125平米 三居： 104130平米 四居： 140160平米 復(fù)式： 228255平米 主力戶(hù)型為三居和四居， 多入戶(hù)花園、室內(nèi)花園、寬景陽(yáng)臺(tái)及飄窗為該區(qū)域戶(hù)型主要設(shè)計(jì)特點(diǎn) ?銷(xiāo)售速度上 該區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均在 2023年末至 2023年 6月，銷(xiāo)售速度較快， 所推樓座銷(xiāo)售率均達(dá)到 70%以上 ?配套上 江南區(qū)住宅項(xiàng)目均有商業(yè)配套，盛世江南項(xiàng)目?jī)?nèi)部配有星級(jí)酒店，金色藍(lán)灣項(xiàng)目除商業(yè)外配有健身會(huì)所，悉尼城內(nèi)部配有幼兒園，這些項(xiàng)目均借助于江南區(qū)大行政配套環(huán)境發(fā)展。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模均不到 100萬(wàn)平米，且自身配套并不完善，無(wú)大型集中商業(yè)，且戶(hù)型面積偏大，目前江南區(qū)售價(jià)以躍居玉林市榜首，預(yù)計(jì)到 09年下半年，成交價(jià)將達(dá)到2900元 /平米以上，未來(lái)區(qū)域升值空間明顯 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 江南區(qū)住宅市場(chǎng)概況 競(jìng)品項(xiàng)目分析 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 項(xiàng)目位置 玉林市江南大道東側(cè) 最近開(kāi)盤(pán) 2023年 6月 6日 目前報(bào)價(jià) （元 /平米） 2900 建筑面積 （平米） 建筑形式 11層塔樓為主 總套數(shù) 1300 容積率 目前銷(xiāo)售狀況 前五期已經(jīng)售完，目前銷(xiāo)售水岸組團(tuán)， 6月 6日推出一棟樓 工程進(jìn)度 水岸組團(tuán)小高層已全部封頂，整個(gè)小區(qū)基本成型 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開(kāi)發(fā)商 玉林世紀(jì)華商房地產(chǎn)有限公司 代理行 寶資通 華商國(guó)際 ? 悉尼城 競(jìng)品項(xiàng)目解析 基本信息 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 華商國(guó)際 ? 悉尼城 競(jìng)品項(xiàng)目解析 建筑設(shè)計(jì) ?以多層、小高層南北向板樓為主； ?白色為主色調(diào)，輔以少量的淺灰色； ?樓體層次豐富，多寬闊半封閉陽(yáng)臺(tái)； ?整體為現(xiàn)代風(fēng)格為主。 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 華商國(guó)際 ? 悉尼城 競(jìng)品項(xiàng)目解析 戶(hù)型設(shè)計(jì) 三居： 112128平米，無(wú)入戶(hù)花園、僅有半封閉觀景陽(yáng)臺(tái)； 四居： 145146平米，設(shè)臵入戶(hù)花園、觀景半封閉陽(yáng)臺(tái)； 復(fù)式： 228255平米的五居、六居，半封閉觀景陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園、頂層超大露臺(tái)贈(zèng)送 設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：四居、復(fù)式南北通透戶(hù)型，寬廳、寬主臥套間、飄窗設(shè)計(jì)、客廳餐廳空間獨(dú)立 缺點(diǎn)：三居非通透戶(hù)型，僅東北、西北朝向，部分戶(hù)型入口處、廚房為斜向，風(fēng)水不好 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 華商國(guó)際 ? 悉尼城 競(jìng)品項(xiàng)目解析 景觀配套 悉尼城景觀以水景為主，結(jié)合景觀小品、綠植，目前項(xiàng)目景觀尚未完成，效果不明顯 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 華商國(guó)際 ? 悉尼城 競(jìng)品項(xiàng)目解析 主要賣(mài)點(diǎn) ?陽(yáng)光水岸： 主打景觀、水岸、半封閉觀景陽(yáng)臺(tái) ?風(fēng)景入戶(hù)： 主打入戶(hù)花園、超大樓間距 ?成熟配套： 江南區(qū)大休閑配套、悉尼城內(nèi)部幼兒園、未來(lái)社區(qū)環(huán)境 ?精品現(xiàn)房： 優(yōu)質(zhì)施工單位、現(xiàn)房發(fā)售 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 華商國(guó)際 ? 悉尼城 競(jìng)品項(xiàng)目解析 其他 ?銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氛圍 由于目前剛新推一個(gè)樓棟，因此銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)較多，但是銷(xiāo)售人員相對(duì)較少 ?銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)素質(zhì)較差，對(duì)客戶(hù)較為怠慢； ?促銷(xiāo)優(yōu)惠 按揭 ，一次性付款 ； 購(gòu)買(mǎi)復(fù)式，可獲得 *，并每套贈(zèng)送裝修禮金 ； 購(gòu)買(mǎi)平層贈(zèng)送煤氣管道開(kāi)戶(hù)費(fèi)； 首付二成起，按揭貸款利率七折起； 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 華商國(guó)際 ? 悉尼城 競(jìng)品項(xiàng)目解析 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)點(diǎn)： 悉尼城是華商國(guó)際記香港城、上海城以后又一系列產(chǎn)品，項(xiàng)目規(guī)模較大，占據(jù)江南區(qū)黃金位臵； 以多層和小高層建筑為主，密度相對(duì)較低 華商國(guó)際在江南區(qū)熱銷(xiāo)時(shí)間較長(zhǎng)，目前得到購(gòu)房客戶(hù)極大認(rèn)可； 缺點(diǎn)： 目前售價(jià)高于江南區(qū)平均市場(chǎng)售價(jià)； 項(xiàng)目存在時(shí)間較長(zhǎng)，社區(qū)略顯老舊； 樓間距相對(duì)較小，南北通透戶(hù)型較少； 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 項(xiàng)目位置 江南大道南，城南公園北側(cè) 最近開(kāi)盤(pán) 2023年 9月 7日 目前報(bào)價(jià) （元 /平米） 2700 建筑面積 （平米） 730000 建筑形式 1 19層板樓 總套數(shù) 5000 容積率 目前銷(xiāo)售狀況 2基本售完，目前銷(xiāo)售 3一個(gè)單元 工程進(jìn)度 1已交房、 2落架、 8樓外墻裝修接近尾聲， 5樓快封頂 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開(kāi)發(fā)商 玉林市南興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 代理行 開(kāi)發(fā)商自銷(xiāo) 盛世江南 競(jìng)品項(xiàng)目解析 基本信息 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 盛世江南 競(jìng)品項(xiàng)目解析 建筑設(shè)計(jì) ?新中式外立面設(shè)計(jì) ?以暖灰色色調(diào)為主，整體、清新，干凈 ?中式建筑元素合理利用，窗與建筑完美結(jié)合 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 盛世江南 競(jìng)品項(xiàng)目解析 戶(hù)型設(shè)計(jì) 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 盛世江南 競(jìng)品項(xiàng)目解析 戶(hù)型設(shè)計(jì) 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 盛世江南 競(jìng)品項(xiàng)目解析 戶(hù)型設(shè)計(jì) 二居： 88平米，有入戶(hù)花園，超大陽(yáng)臺(tái)（可改裝成一個(gè)居室） 三居： 130平米，有入戶(hù)花園、半封閉觀景陽(yáng)臺(tái)； 四居： 140160平米，部分入戶(hù)花園、觀景半封閉雙陽(yáng)臺(tái)； 復(fù)式： 239242平米的五居、六居，半封閉觀景陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園、頂層超大露臺(tái)贈(zèng)送 設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型種類(lèi)較全，飄窗設(shè)計(jì)，南北通透，多觀景陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)、入戶(hù)花園，動(dòng)靜空間區(qū)分，寬廳，寬主臥套間，獨(dú)立餐廳、客廳、餐廳與其他空間錯(cuò)層設(shè)計(jì)，先進(jìn)舒適； 缺點(diǎn)：部分四居無(wú)入戶(hù)花園 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 盛世江南 競(jìng)品項(xiàng)目解析 景觀配套 ?以中式江南園林風(fēng)格為主； ?配以多種綠植、草坪、高低植物； ?道路鋪裝比較豐富； ?但整體園林略顯簡(jiǎn)單，較區(qū)域其他項(xiàng)目園林更為豐富。 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 盛世江南 競(jìng)品項(xiàng)目解析 主要賣(mài)點(diǎn) ?新徽派中式豪?。?主打新中式建筑，豪華、尊貴 ?典范水景園林社區(qū)： 主打獲得中國(guó)優(yōu)秀景觀示范樓盤(pán)獎(jiǎng) ?江南水鄉(xiāng)、風(fēng)水天地： 主打風(fēng)水樓盤(pán)，江南水鄉(xiāng)風(fēng)情景觀 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 盛世江南 競(jìng)品項(xiàng)目解析 其他 ?銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氛圍 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)較少，現(xiàn)場(chǎng)氛圍打造較差 ?銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 素質(zhì)較為一般，接待態(tài)度較好，但銷(xiāo)售話(huà)術(shù)能力較弱 ?促銷(xiāo)優(yōu)惠 先期，樓中樓特價(jià)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，參加房網(wǎng)組織的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，均可享受超值團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)，五一期間舉辦冰飲節(jié)推出1500萬(wàn)的購(gòu)房讓利活動(dòng)，加折上折優(yōu)惠； 目前：到售樓處預(yù)約看房，可獲得 2023元購(gòu)房禮券。 江南區(qū)住宅市場(chǎng)情況分析 盛世江南 競(jìng)品項(xiàng)目解析