【正文】 8種生活姿態(tài)，主打地段價值、產(chǎn)品價值、社區(qū)內(nèi)配套價值和件組合、物業(yè)等團隊 奧利華園 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 其他 ?銷售現(xiàn)場氛圍 銷售現(xiàn)場較為火爆，到場客戶較多，現(xiàn)場包裝比較到位，現(xiàn)場氣氛營造比較充分 ?銷售團隊 銷售團隊整體素質較高，形象較為統(tǒng)一、高端，話術專業(yè) ?促銷優(yōu)惠 先期舉辦奠基儀式、開盤儀式，僅推 100套，贈送家電，如冰箱、微波爐、電風扇等；端午節(jié)親子嘉年華活動，目前為一次性付款 ，按揭 奧利華園 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 項目點評 優(yōu)點： 整體包裝比較到位，全面塑造尊貴卓越品質 樓體一層設架空層做景觀走廊，比較有新意 戶型設計較為精巧，多露臺、陽臺、入戶花園和超大露臺，贈送面積以及戶型改造空間較大 缺點： 景觀較為簡單 樓體設臵存在硬傷，對視遮擋嚴重 奧利華園 江南區(qū)住宅市場情況分析 項目位置 玉林市江南新區(qū)金港大道北段兩側 最近開盤 年底開盤 目前報價 （元 /平米） 無 建筑面積 （平米） 建筑形式 25棟板樓 總套數(shù) —— 容積率 目前銷售狀況 未售 工程進度 未開工 交房標準 毛坯 開發(fā)商 玉林市柳和島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理行 —— 濱江公館 競品項目解析 基本信息 一期推出的戶型以緊湊型戶型為主：二房二廳、三房三廳、樓中樓等戶型，面積 7090㎡ 的占 60%，少量 120㎡ 的四房及樓中樓 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 主要賣點 ?歐式豪宅： 歐式園林、建筑、豪宅品質 濱江公館 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 其他 ?銷售現(xiàn)場氛圍 由于項目沒有開盤，因此銷售人員不多，現(xiàn)場僅以接待為主 ?銷售團隊 銷售團隊素質較高，經(jīng)驗較為豐富，比較積極主動 濱江公館 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項目解析 項目點評 優(yōu)點： 地理位臵優(yōu)越 樓棟沿江布局 以小戶型為主，銷售壓力較小 缺點： 主打豪宅公館，但產(chǎn)品小戶型居多，與產(chǎn)品品質不符，過高拔升項目形象 地塊不完整，中間被市政路路隔開，不利于未來管理 濱江公館 江南區(qū)住宅市場情況分析 周邊眾多高品質樓盤，帶動整個區(qū)域成熟發(fā)展，形成居住規(guī)模效應，未來，隨著本項目建設完善，將掀起玉林居住市場最高峰！ 目錄 廣西玉林城市概述 玉林住宅市場概述 項目本體分析 項目 SWOT分析 4 項目定位 開盤前銷售策略 江南區(qū)住宅市場情況分析 開盤前推廣策略 項目本體分析 我們的項目沒有飄窗，沒有入戶花園，戶型不太好 項目二居面積太大，已經(jīng)跟其他項目三居面積差不多 目前道路還沒有通，地理位臵很偏遠 挨著中藥港，未來還要建倉儲、物流，將來居住環(huán)境有可能會雜亂 ………… 我們的項目對客戶的報價是 2500元 /平方米，銷售價格 2300——2400元 /平米 在沒有深入了解項目之前，我們從銷售團隊對本項目的認識是： 最初印象 低端樓盤，產(chǎn)品較差，地理位臵較遠，交通不便，戶型完全沒有競爭力，未來生活環(huán)境極差。 江南區(qū)住宅市場情況分析 項目大環(huán)境分析 產(chǎn)品分析 ?項目基本情況 ?項目外立面 ?項目戶型 ?工程進度 項目本體分析 項目戶型 1 一居：一種 二居：二種 三居：一種 兩梯四戶 南北通透二居、三居 純南向二居 純北向一居 特點： ?戶型方正、實用； ?戶戶寬景陽臺； ?南北通透兩居可餐廳部分可改三居 項目本體分析 項目戶型 2 二居：二種 三居：一種 兩梯三戶 南北通透二居、三居 純南向二居 特點： ?戶型方正、實用； ?每戶南北雙陽臺； ?南北通透戶型可改三居 項目本體分析 項目戶型 8 二居：一種 三居：二種 兩梯三戶 南北通透二居 純南向三居 特點： ?戶型方正、實用； ?每戶南北雙陽臺； ?南向三居、南北二居豪華主臥套間 ?南北通透二居可改三居 項目本體分析 項目戶型 9 二居：二種 四居：一種 兩梯三戶 南北通透二居、四居 純南向二居 特點： ?戶型方正、實用； ?每戶南北雙陽臺； ?南北二居、四居主臥套間 ?南北通透二居可改三居，四居可改五居 項目本體分析 項目戶型 戶型 面積（平米） 比例 一居室 4247 8% 二居室 82100 46% 三居室 130145 38% 四居室 150186 8% 注：僅以第一期推 9戶型面積為準，具體推盤方案后面詳細解說 9戶型面積、比例 江南區(qū)住宅市場情況分析 項目大環(huán)境分析 產(chǎn)品分析 ?項目基本情況 ?項目外立面 ?項目戶型 ?工程進度 項目本體分析 工程進度 目前 C地塊已經(jīng)封頂，已經(jīng)為準現(xiàn)房 樣板間將在 6月底前完成施工 項目本體分析 我們對項目最終的理解 ?項目處于玉林城市副中心 —— 江南區(qū)的中央核心區(qū)位臵 ?周邊 道路系統(tǒng)完善，配套資源 豐富 ?整體區(qū)域為 高端舒適居住區(qū)域，內(nèi)部分布大量優(yōu)質居住社區(qū)， 為本項目奠定良好的環(huán)境基礎 ?項目為 200萬平米 超規(guī)模大盤，僅 C地塊就有 15萬平米建筑面積，規(guī)模優(yōu)勢不可復制 ?建筑以 德式簡約現(xiàn)代外立面 為主要風格，營造整體氣勢 ?戶型較為豐富多樣， 9以二居、三居為主 ，輔以少量的一居、四居 ?大部分二居、三居、四居戶型 可將餐廳部分修改為一個居室 ，增加使用功能空間，買一得二 ?目前 C區(qū)已經(jīng) 封頂為準現(xiàn)房 ，且大部分樓座均以取得銷售許可證 ?項目具有打造大規(guī)模高端樓盤的基礎，周邊高端居住氛圍已經(jīng)形成，配套交通比較完善 ?項目產(chǎn)品自身的確存在無法忽視的缺點 項目本體分析 按照目前銷售方式，我們的項目只能低于市場 2030%的價格銷售 ——大盤將成“低端”！ 產(chǎn)品設計上的劣勢，確實給銷售帶來了障礙，我們的銷售前景在哪里？ 我們無法回避項目劣勢和問題 但，我們是否能夠扭轉乾坤？ 目錄 廣西玉林城市概述 玉林住宅市場概述 項目本體分析 項目 SWOT分析 5 項目定位 開盤前銷售策略 江南區(qū)住宅市場情況分析 開盤前推廣策略 項目 SWOT分析 項目 SWOT分析 與競品項目對比 項目目前存在的問題 項目 SWOT分析 S 優(yōu)勢 項目位于玉林城市副中心 ——江南新城發(fā)展核心區(qū) ——區(qū)位優(yōu)勢明顯，城市配套發(fā)展完善，未來具有極大的升值空間 200萬平米超大規(guī)模 ——以造城的氣勢傲據(jù)玉林，規(guī)模效應不可復制，打造玉林高端綜合城市核心 周邊多條市政道路，交通優(yōu)勢明顯 ——民主南路、金港大道連接項目與市中心，新民路自東向西貫穿玉林，聯(lián)通項目與西城、東城聯(lián)系 20層超高層建筑，打造玉林地標級城市名片 ——項目以 1820層高層建筑為主，為目前玉林最高住宅，因此，極具地標性，打造玉林城市形象 未來社區(qū)配套極為完善，將輻射整個江南城區(qū) ——200萬平米的建筑規(guī)模，內(nèi)部規(guī)劃幼兒園、小學、中學，且后期將引進大型超市及高端醫(yī)療設施，未來將成為整個江南區(qū)的生活配套中心 國際中藥港的帶動 ——本項目與國際中藥港聯(lián)動，未來將成為國際化商務往來區(qū)域，將有大量的國際國內(nèi)高端商務人員往來，進一步拉升升值空間 風水吉盤 ——項目北側為南流江、處于中心地位，圍合式建筑布局，風水極佳 項目 SWOT分析 W 目前項目僅完成部分樓體施工，景觀園林尚未出現(xiàn)雛形 ——項目形象效果尚不明顯 周邊以新住宅項目較多，因此生活配套尚不完善 ——客戶具有一定心里抗性 戶型設計與客戶需求距離較遠 ——飄窗設計較少，二居面積過大，且有大量的一居室，缺少入戶花園以及室內(nèi)庭院、露臺等空間 項目靠近中藥港，未來居住環(huán)境將會雜亂 ——未來中藥港將會帶動物流、倉儲業(yè)發(fā)展，社區(qū)周邊將多物流貨運列車以及藥品運輸?shù)热藛T，稍顯雜亂，影響居住生活 劣勢 項目 SWOT分析 O 江南區(qū)整體規(guī)劃定位為宜居、生態(tài)的城市副中心商務商貿(mào)居住區(qū) ——本項目處于核心區(qū)域，未來區(qū)域升值空間明顯 目前玉林市尚未出現(xiàn) 100萬平米以上大盤項目 ——項目規(guī)模稀缺無法復制，將率先登頂 江南區(qū)主力戶型為 8090平米二居和 104130平米三居 ——一居室以及舒適型二居相對較為稀缺，為項目帶來良好市場契機 由于全國房地產(chǎn)回暖帶動，玉林也受到市場大勢影響 ——為項目銷售帶來良好的市場環(huán)境 機會 項目 SWOT分析 T 潛在項目未來將帶來巨大的市場競爭 ——項目北側濱江公館年底開盤，項目南側仍有幾百畝土地正在開發(fā)（具體規(guī)模尚未確定） 項目 C區(qū)存在大量的一居室以及大面積二居室 ——如何準確挖掘目標客戶將成為項目第一戰(zhàn)成敗的關鍵 風險 項目 SWOT分析 從 SWOT分析上可以看出： 本項目優(yōu)勢極為明顯，且在大區(qū)域規(guī)劃下以及政府支持下得以良性發(fā)展，因此我們下一步主要工作將是： ?強化優(yōu)勢、抓住機遇 ?轉劣勢為優(yōu)勢，打造市場稀缺 ?在市場風險來臨之前獲得良好的銷售開端 項目 SWOT分析 目前，項目在前期已經(jīng)做過一輪前期推廣與客戶積累，但是目前客戶積累質量不高，且目前推廣調(diào)性以及推廣方式效果不佳，因此： 我們將通過競品項目對比來進一步確定項目不足 迅速調(diào)整，進一步提升項目形象！ 項目 SWOT分析 項目 SWOT分析 與競品項目對比 項目目前存在的問題 項目 SWOT分析 我們將通過一下幾個方面，進一步挖發(fā)現(xiàn)目前存在的問題，確定下一步工作重點： ?項目定位 ?賣點清晰 ?產(chǎn)品優(yōu)勢 ?景觀配套 ?賣場氛圍 ?銷售團隊 ?銷售推廣 項目 SWOT分析 江南新城 奧利華園 盛世江南 悉尼城 濱江公館 項目定位 賣點清晰 產(chǎn)品優(yōu)勢 景觀配套 賣場氛圍 銷售團隊 營銷推廣 總分 中央養(yǎng)生主題社區(qū) 卓越精品樓盤，尊貴，精致 新徽派中式景觀豪宅 江南區(qū)成熟景觀舒適居住社區(qū) 歐式豪宅社區(qū) 5 3 4 2 1 賣點眾多，不清晰 主打品質、精品建筑 主打徽派建筑、江南景觀 舒適、宜居 主打豪宅，但與產(chǎn)品不符 5 5 5 1 1 超大規(guī)模綜合性居住社區(qū) 地段、戶型 戶型、景觀 成熟 地段 5 4 3 2 1 景觀尚未確定，商業(yè)、學校、會所等 點式景觀，社區(qū)商業(yè) 中式園林、酒店、商業(yè)級 水景、商業(yè)街、幼兒園 商業(yè)、會所 5 4 3 2 1 賣場無熱烈氣氛 客戶來訪量大 現(xiàn)場較為冷清 客戶量較多 客戶量較少 5 4 3 2 1 主動性較差，缺少熱情 銷售團隊較為專業(yè) 主動性強，但專業(yè)度有限 素質較差 專業(yè)度極佳，且具有主動性 5 4 3 2 1 近期無新推廣工作 以活動與促銷方式為主 活動，購房代金券 贈裝修禮金，折扣 暫無 5 4 3 1 0 15 28 25 23 13 需要重新定位、重新包裝 需要進一步挖掘 需要重新打造，帶動、推進 工作重點： 項目 SWOT分析 項目 SWOT分析 與競品項目對比 項目目前存在的問題 項目 SWOT分析 現(xiàn)有條件： 項目產(chǎn)品已經(jīng)確定，且施工已經(jīng)封頂 ——產(chǎn)品不可變 近期目標： 重新進行有效客戶積累，一炮打響，火爆開盤，兩個月第一組團售罄（后面詳細描述） 項目目前存在的主要問題如下： ?目前項目調(diào)性以及整體定位與項目形象不符，無法樹立城市地標 ?前期積累客戶有效性較低，且由于開盤時間拖延較長，導致客戶大量流失 ?項目賣點雜亂不清晰，項目基本無宣傳重點 ?目前開盤計劃無序，且銷售團隊對外報價過低，先期所推樓盤混亂 ?較長時間停止廣告宣傳工作，項目已經(jīng)逐漸淡出客戶眼光 ?賣場包裝雜亂，銷售團隊勢氣不高、銷售話術混亂，且對本項目信心不足，無法說服客戶落定。 2. 老客戶帶新客戶，成交后，新客戶成交總房款數(shù)額將折成積分存入老客戶會員卡中，且新客戶也同樣獲得總房款相應的積分。 , March 14, 2023 雨中黃葉樹，燈