某地產(chǎn)營(yíng)銷執(zhí)行方案(已修改)
2025-02-04 03:56 本頁(yè)面
【正文】 營(yíng)銷執(zhí)行方案 第一部分 紅海掃描 市場(chǎng)、客群 Market, And Consumer 第二部分 開創(chuàng)藍(lán)海 整合營(yíng)銷策略 The Strategy of the Conformity Marketing 第三部分 藍(lán)海戰(zhàn)略 營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù) The Marketing Strategy 銷售執(zhí)行 The Marketing Plan 市場(chǎng)、客群 Market and Customer 紅海掃描 宏觀市場(chǎng) Macromarket 一、 房地產(chǎn)投資開發(fā)放緩，北京商品房新增供應(yīng)乏力 ? 北京 2023年 111月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率由去年同期的 19%降至 %，不但 10多年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且與全國(guó)同期 % 的增幅也形成鮮明對(duì)比。與此同時(shí)，北京商品房新開工面積和施工面積也雙雙出現(xiàn)下降。 ? 作為房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)先行指標(biāo)的房地產(chǎn)投資、新開工面積、施工面積出現(xiàn)不同程度的下降，將會(huì)直接影響到今明兩年商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)量 二、“ 90/70”政策集中顯現(xiàn)，小戶型供應(yīng)量將進(jìn)一步加大 ? 2023年 90平方米以下戶型上市面積較去年大幅上漲 123%，而 100平方米以上戶型較去年下降了 24%。同時(shí)，在 2023年北京住宅總體成交面積同比大幅下降 42%情況下， 90平方米以下戶型的成交面積卻上漲了 48%。 ? 在“ 90/70”政策集中顯現(xiàn)及保障性住房大量推出的情況，預(yù)計(jì) 2023年小戶型的供應(yīng)比例將會(huì)進(jìn)一步提高。 三、北京保障性住房將在一定程度上分流商品房客戶 ? 2023年北京計(jì)劃新建住房 2830萬(wàn)平方米，其中，新建廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、政策性租賃住房 850萬(wàn)平方米，其他政策性住房 380萬(wàn)平方米，商品住房 (不包含限價(jià)商品住房 )1600萬(wàn)平方米。保障性住房所占比例高達(dá) 43%，這將在一定程度上分流商品房的客戶 四、銷售回款不暢，開發(fā)商籌集資金壓力增大 ? 2023 年 111月北京房地產(chǎn)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款占比為 %，較去年同期基本持平；自籌資金占比達(dá)到 %，較去年同期上升了 ；而定金及預(yù)付款占比 %較去年同期的 %下降了 。 ? 由于 2023年北京房地產(chǎn)整體市場(chǎng)處于銷售低迷期，回款壓力大，致使定金及預(yù)付款比例下滑，企業(yè)只能加大自籌資金的力度。在市場(chǎng)銷售不能發(fā)生根本好轉(zhuǎn)的情況下，預(yù)計(jì) 2023年開發(fā)商的資金壓力將會(huì)進(jìn)一步加大。 五、面對(duì)低迷樓市，實(shí)力開發(fā)商醞釀逆勢(shì)擴(kuò)張 ? 面對(duì)當(dāng)前低迷的樓市，開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)各異，一些資金緊張的開發(fā)商通過(guò)退地、拖欠出讓金、大幅降價(jià)等方式來(lái)緩解壓力；而那些資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商卻趁勢(shì)低價(jià)拿地和收購(gòu)項(xiàng)目，尋求逆勢(shì)擴(kuò)張 市場(chǎng)上都有些什么項(xiàng)目 在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面 調(diào)研內(nèi)容 開發(fā)商 北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模 五環(huán)路旁的 50萬(wàn)平米 5萬(wàn)平米的大型商業(yè)中心、 8千平米的歐式風(fēng)情步行商業(yè)街 容積率 物業(yè)公司 北京山水合和物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 帶電梯板樓 /平方米 /月 。疊拼別墅 /平方米 /月 價(jià)格 10980 元 /㎡ 銷售情況 一期已經(jīng)基本售罄， 09年 10月入住。 二期 2023年 5月 9日開盤銷售，本次開盤 14號(hào)樓疊拼別墅和 33號(hào)樓花園洋房 金色 .漫香林 調(diào)研內(nèi)容 開發(fā)商 北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模 占地面積 :137000平方米 總建筑面積 :500000平方米 總戶數(shù) :5668 容積率 物業(yè)公司 北京盛邦物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 價(jià)格 12023 元 /㎡ 銷售情況 一期已經(jīng)基本售罄， LOFT戶型預(yù)計(jì) 6月開盤，均價(jià) 11000元 /平方米，戶型 5080平米，層高 林肯公園 調(diào)研內(nèi)容 開發(fā)商 北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 規(guī)模 占地面積 :89000平方米 總建筑面積 :168000平方米 總戶數(shù) :909 容積率 物業(yè)公司 未定 物業(yè)管理費(fèi) 未定 價(jià)格 9100元 /㎡ 銷售情況 16號(hào)開盤， 900套房源已銷售 305套 藝苑桐城 調(diào)研內(nèi)容 開發(fā)商 北京力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模 占地面積 : 總建筑面積 :13000平方米 總戶數(shù) :909 容積率 物業(yè)公司 頤輝物業(yè) 物業(yè)管理費(fèi) /平方米 月 價(jià)格 9000元 /㎡ 銷售情況 基本售罄，還有 4套 160躍層， 8500元 /㎡ 亦莊北岸 調(diào)研內(nèi)容 開發(fā)商 北京力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模 占地面積 :130800平方米 總建筑面積 :369836平方米 總戶數(shù) :2692 容積率 物業(yè)公司 北京瑞邦物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi) /平方米 月 價(jià)格 9500元 /㎡ 銷售情況 ，當(dāng)天 300組客戶參與搖號(hào)，當(dāng)天銷售過(guò)百 鴻坤理想城 調(diào)研內(nèi)容 開發(fā)商 北京匠心置業(yè)有限公司 規(guī)模 占地面積 :100000平方米 總建筑面積 : 總戶數(shù) :1435 容積率 物業(yè)公司 北京鑠成物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) /平方米 月 價(jià)格 11000元 /㎡ 銷售情況 一期二期均銷售完畢，三期七月份開盤 上海建筑 權(quán)重分析本項(xiàng)目?jī)r(jià)格 加權(quán)得出價(jià)格為： 陽(yáng)光名苑客戶素描 Customer. Sketching PART 2 消費(fèi)模式 PART 3 產(chǎn)品需求 PART 4 精神屬性 PART 1 物理特征 生活方式 PART1 背景特征 生活方式 Background Life Style PART 1 背景特征 生活方式 Background Life Style 物理特征 社 會(huì) 階
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