某地產(chǎn)營銷執(zhí)行方案(已修改)
2025-02-04 03:56 本頁面
【正文】 營銷執(zhí)行方案 第一部分 紅海掃描 市場、客群 Market, And Consumer 第二部分 開創(chuàng)藍(lán)海 整合營銷策略 The Strategy of the Conformity Marketing 第三部分 藍(lán)海戰(zhàn)略 營銷戰(zhàn)術(shù) The Marketing Strategy 銷售執(zhí)行 The Marketing Plan 市場、客群 Market and Customer 紅海掃描 宏觀市場 Macromarket 一、 房地產(chǎn)投資開發(fā)放緩，北京商品房新增供應(yīng)乏力 ? 北京 2023年 111月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率由去年同期的 19%降至 %，不但 10多年來首次出現(xiàn)負(fù)增長，而且與全國同期 % 的增幅也形成鮮明對比。與此同時，北京商品房新開工面積和施工面積也雙雙出現(xiàn)下降。 ? 作為房地產(chǎn)市場供應(yīng)先行指標(biāo)的房地產(chǎn)投資、新開工面積、施工面積出現(xiàn)不同程度的下降，將會直接影響到今明兩年商品房市場新增供應(yīng)量 二、“ 90/70”政策集中顯現(xiàn)，小戶型供應(yīng)量將進(jìn)一步加大 ? 2023年 90平方米以下戶型上市面積較去年大幅上漲 123%，而 100平方米以上戶型較去年下降了 24%。同時，在 2023年北京住宅總體成交面積同比大幅下降 42%情況下， 90平方米以下戶型的成交面積卻上漲了 48%。 ? 在“ 90/70”政策集中顯現(xiàn)及保障性住房大量推出的情況，預(yù)計 2023年小戶型的供應(yīng)比例將會進(jìn)一步提高。 三、北京保障性住房將在一定程度上分流商品房客戶 ? 2023年北京計劃新建住房 2830萬平方米，其中，新建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、政策性租賃住房 850萬平方米，其他政策性住房 380萬平方米，商品住房 (不包含限價商品住房 )1600萬平方米。保障性住房所占比例高達(dá) 43%，這將在一定程度上分流商品房的客戶 四、銷售回款不暢，開發(fā)商籌集資金壓力增大 ? 2023 年 111月北京房地產(chǎn)資金來源中國內(nèi)貸款占比為 %，較去年同期基本持平；自籌資金占比達(dá)到 %，較去年同期上升了 ；而定金及預(yù)付款占比 %較去年同期的 %下降了 。 ? 由于 2023年北京房地產(chǎn)整體市場處于銷售低迷期，回款壓力大，致使定金及預(yù)付款比例下滑，企業(yè)只能加大自籌資金的力度。在市場銷售不能發(fā)生根本好轉(zhuǎn)的情況下，預(yù)計 2023年開發(fā)商的資金壓力將會進(jìn)一步加大。 五、面對低迷樓市，實力開發(fā)商醞釀逆勢擴張 ? 面對當(dāng)前低迷的樓市，開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)各異，一些資金緊張的開發(fā)商通過退地、拖欠出讓金、大幅降價等方式來緩解壓力；而那些資金實力雄厚的開發(fā)商卻趁勢低價拿地和收購項目，尋求逆勢擴張 市場上都有些什么項目 在產(chǎn)品競爭層面 調(diào)研內(nèi)容 開發(fā)商 北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模 五環(huán)路旁的 50萬平米 5萬平米的大型商業(yè)中心、 8千平米的歐式風(fēng)情步行商業(yè)街 容積率 物業(yè)公司 北京山水合和物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 帶電梯板樓 /平方米 /月 。疊拼別墅 /平方米 /月 價格 10980 元 /㎡ 銷售情況 一期已經(jīng)基本售罄， 09年 10月入住。 二期 2023年 5月 9日開盤銷售，本次開盤 14號樓疊拼別墅和 33號樓花園洋房 金色 .漫香林 調(diào)研內(nèi)容 開發(fā)商 北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模 占地面積 :137000平方米 總建筑面積 :500000平方米 總戶數(shù) :5668 容積率 物業(yè)公司 北京盛邦物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 價格 12023 元 /㎡ 銷售情況 一期已經(jīng)基本售罄， LOFT戶型預(yù)計 6月開盤，均價 11000元 /平方米，戶型 5080平米，層高 林肯公園 調(diào)研內(nèi)容 開發(fā)商 北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 規(guī)模 占地面積 :89000平方米 總建筑面積 :168000平方米 總戶數(shù) :909 容積率 物業(yè)公司 未定 物業(yè)管理費 未定 價格 9100元 /㎡ 銷售情況 16號開盤， 900套房源已銷售 305套 藝苑桐城 調(diào)研內(nèi)容 開發(fā)商 北京力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模 占地面積 : 總建筑面積 :13000平方米 總戶數(shù) :909 容積率 物業(yè)公司 頤輝物業(yè) 物業(yè)管理費 /平方米 月 價格 9000元 /㎡ 銷售情況 基本售罄，還有 4套 160躍層， 8500元 /㎡ 亦莊北岸 調(diào)研內(nèi)容 開發(fā)商 北京力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模 占地面積 :130800平方米 總建筑面積 :369836平方米 總戶數(shù) :2692 容積率 物業(yè)公司 北京瑞邦物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 /平方米 月 價格 9500元 /㎡ 銷售情況 ，當(dāng)天 300組客戶參與搖號，當(dāng)天銷售過百 鴻坤理想城 調(diào)研內(nèi)容 開發(fā)商 北京匠心置業(yè)有限公司 規(guī)模 占地面積 :100000平方米 總建筑面積 : 總戶數(shù) :1435 容積率 物業(yè)公司 北京鑠成物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費 /平方米 月 價格 11000元 /㎡ 銷售情況 一期二期均銷售完畢，三期七月份開盤 上海建筑 權(quán)重分析本項目價格 加權(quán)得出價格為： 陽光名苑客戶素描 Customer. Sketching PART 2 消費模式 PART 3 產(chǎn)品需求 PART 4 精神屬性 PART 1 物理特征 生活方式 PART1 背景特征 生活方式 Background Life Style PART 1 背景特征 生活方式 Background Life Style 物理特征 社 會 階
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