【正文】 協(xié)信中心 營(yíng)銷計(jì)劃匯報(bào) [ 提 綱 ] 1 市場(chǎng)和產(chǎn)品分析 2 面臨的問題 3 解決問題的思路和策略 4 2023年年度營(yíng)銷策略計(jì)劃 5 第一階段營(yíng)銷策略實(shí)施方案 5 策略執(zhí)行所需的保障與支持 [ 提 綱 ] 1 市場(chǎng)和產(chǎn)品分析 2 面臨的問題 3 解決問題的思路和策略 4 2023年年度營(yíng)銷策略計(jì)劃 5 第一階段營(yíng)銷策略實(shí)施方案 5 策略執(zhí)行所需的保障與支持 2023年度任務(wù)指標(biāo)及完成情況 2023年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 2023年度任務(wù)指標(biāo)及完成情況 2023年指標(biāo)回顧 之一 任務(wù)指標(biāo)及完成情況 118% 11010 13054 9354 11077 合計(jì) 67% 4379 3836 5571 5742 下半年合計(jì) 29% 1038 572 2426 1948 12 52% 811 773 850 1500 11 175% 1121 701 752 400 10 36% 274 109 443 300 9 133% 323 347 288 260 8 100% 812 1334 812 1334 7 171% 6631 9128 3783 5335 上半年小計(jì) 61% 919 509 942 838 6 180% 949 1710 700 948 5 174% 1678 1792 400 1030 4 426% 1989 3582 800 841 3 95% 512 928 731 978 2 100% 584 697 210 700 1 完成比例 實(shí)際回款金額 實(shí)際簽約金額 計(jì)劃回款金額 計(jì)劃簽約金額 月份 簽約完成： 118%，認(rèn)購(gòu)總金額 ；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止 12月 24日。 2023年指標(biāo)回顧 之二 產(chǎn)品去化情況（公寓） 87% 20 23 11號(hào) 87% 906 20 23 12號(hào) 87% 906 20 23 13號(hào) 78% 18 23 6號(hào) 91% 21 23 7號(hào) 87% 906 20 23 8號(hào) 84% 271 322 合計(jì) 74% 17 23 14號(hào) 91% 21 23 10號(hào) 91% 21 23 9號(hào) 83% 19 23 5號(hào) 74% 17 23 4號(hào) 87% 1118 861 20 23 3號(hào) 74% 17 23 2號(hào) 87% 1041 20 23 1號(hào) 建筑面積 套內(nèi)面積 套數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 套數(shù) 去化率 去化量 推出量 房號(hào) 2023年指標(biāo)回顧 之二 產(chǎn)品去化情況（寫字樓） 樓層 推出量 去化量 去化率 套數(shù) 套內(nèi)面積 建筑面積 套數(shù) 套內(nèi)面積 建筑面積 5層 8 8 100% 6層 8 8 100% 7層 8 8 100% 8層 8 7 88% 9層 8 7 88% 10層 8 6 75% 11層 8 7 88% 12層 8 7 88% 13層 8 3 38% 18層 8 5 63% 19層 2 2 100% 合計(jì) 82 68 83% 2023年指標(biāo)回顧 之三 產(chǎn)品存量情況 組團(tuán)名稱 產(chǎn)品類型 總套數(shù) 余量套數(shù) 余量建面 （㎡） 建面單價(jià)（元 /㎡） 余量總銷金額 （萬元） A幢 公寓 420 149 8627 11866 10237 C幢 寫字樓 133 57 18313 13937 25523 合計(jì) 553 206 26940 35760 2023年指標(biāo)回顧 之四 成交客戶分析 2 5 歲以下2%2630歲9%3135歲18%3640歲36%4145歲25%4650歲7%51歲3%成交客戶年齡構(gòu)成：購(gòu)房者主要為 3145歲的都市中堅(jiān)群體，這部分人群正值壯年，處于事業(yè)的高峰期，消費(fèi)層次和消費(fèi)成熟度都較高。 2023年指標(biāo)回顧 之四 成交客戶分析 江北27%渝北20%渝中14%沙坪壩9%南岸5%九龍坡3%區(qū)縣17%外省市4%港澳臺(tái)1%成交客戶區(qū)域構(gòu)成 成交客戶區(qū)域構(gòu)成：市內(nèi)客戶還是主要以江北和渝北為主，該區(qū)域?yàn)橹貞c主要的富人區(qū)；區(qū)縣投資客在本項(xiàng)目中占據(jù)一定的比例，主要以奉節(jié)、萬州等較富裕區(qū)縣為主，針對(duì)后期公寓產(chǎn)品的銷售有一定的指導(dǎo)作用。 2023年指標(biāo)回顧 之四 成交客戶分析 晨報(bào)10% 晚報(bào)3%商報(bào)5%時(shí)報(bào)7%房交會(huì)3%路過25%戶外17%親朋介紹12%短信13%工地圍墻5%成交客戶獲知途徑 成交客戶獲知途徑：因項(xiàng)目自身位置的原因，項(xiàng)目來訪主要以路過和項(xiàng)目自有戶外為主，通過對(duì)成交業(yè)主的深度挖掘，親友介紹的來訪和成交率都很大的上升和提高，圈層的口碑效應(yīng)作用也不容小覷。 2023年指標(biāo)回顧 之四 成交客戶分析 投資90%自用10%投資80%自用20%公寓客戶購(gòu)買目的 寫字樓客戶購(gòu)買目的 成交客戶購(gòu)房目的：不論是公寓還是寫字樓，客戶大多都是出于投資目的購(gòu)買本項(xiàng)目。 2023年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 2023年市場(chǎng)推售數(shù)據(jù)分析 樓盤名 開盤時(shí)間 推出體量（萬平方 米） 建面價(jià)格（元 /平方米） 新華國(guó)際 2023年 11月 約 16800 重賓保利 預(yù)計(jì) 2023年 5月 約 18000 創(chuàng)匯首座 預(yù)計(jì) 2023年 4月 約 2 15000 朗晴廣場(chǎng) 2023年 11月 約 1 12023 疊彩中心 預(yù)計(jì) 2023年 3月底 約 7500 龍城國(guó)際 預(yù)計(jì) 2023年 8月 約 10000 線外三期北區(qū) 8號(hào)樓 預(yù)計(jì) 2023年 1月底 約 6500 尚宏 預(yù)計(jì) 2023年 5月 約 長(zhǎng)江國(guó)際 預(yù)計(jì) 2023年 6月 約 16000 金融街 預(yù)計(jì) 2023年 5月或 6月 約 13 14000 聯(lián)合國(guó)際 預(yù)計(jì) 2023年 4月 17000 富力國(guó)際 預(yù)計(jì) 2023年 8月 約 12023 協(xié)信中心 2023年 10月 13533 合計(jì) 集中推售期 3月至 6月 13163 2023年寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析 2023年市場(chǎng)寫字樓推售量 ，且推售的項(xiàng)目品質(zhì)對(duì)本案會(huì)有很大的沖擊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；推售項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到 13163. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開盤時(shí)間走勢(shì)圖 2023年市場(chǎng)推售數(shù)據(jù)分析 2023年寫字樓市場(chǎng)推售時(shí)間主要集中在 3月到 6月，在這個(gè)階段市場(chǎng)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)會(huì)有個(gè)高潮期 2023年市場(chǎng)推售數(shù)據(jù)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目摸底 ?新華國(guó)際 開發(fā)商 重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目地址 重慶解放碑民權(quán)路步行街中心 占地面積 3194㎡ 總建面 64700㎡ 容積率 戶型區(qū)間 ㎡ 實(shí)用率 —— 標(biāo)準(zhǔn)層高 規(guī)劃戶數(shù) 約 450戶 平層面積 1000㎡ 交房標(biāo)準(zhǔn) 清水 電梯品牌及數(shù)量 —— 物管費(fèi)用 —— 建筑規(guī)模 地上建筑層數(shù) 49層，其中地上 10層裙房用于商場(chǎng)，塔樓 42層用于寫字樓，地下設(shè)立體機(jī)械式停車庫(kù)，多達(dá) 300個(gè)停車位。項(xiàng)目建筑高度 . 物業(yè)管理 渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司 目前動(dòng)態(tài)： 項(xiàng)目目前在進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)價(jià)格 1550016800元 /平方米起。 ?重賓保利 開發(fā)商 保利地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 渝中區(qū)民生路 235號(hào) (重慶賓館舊址 ) 63722222 占地面積 11831㎡ 總建面 18萬方（寫字樓 6萬方） 容積率 戶型區(qū)間 2502023㎡ 實(shí)用率 —— 標(biāo)準(zhǔn)層高 規(guī)劃戶數(shù) —— 平層面積 2023平米 車位數(shù) —— 交房標(biāo)準(zhǔn) 清水 物管費(fèi)用 —— 電梯品牌及數(shù) 量 —— 建筑規(guī)模 總棟數(shù) 1 其中主樓地上 58層，地下 6層； 3058層為寫字樓，528層為星級(jí)酒店（主樓地上 58層，地下 6層為車庫(kù)； 24層為高端商業(yè)配套， 56層為酒店配套， 728層為星級(jí)酒店，3043層為低區(qū)辦公， 4555為高區(qū)辦公， 5658層為總部辦公，其中 1 2 44層位轉(zhuǎn)換層或避難層。）。 物業(yè)管理 —— 目前動(dòng)態(tài)： 主體建設(shè)中，售房部未開放 2023年市場(chǎng)推售數(shù)據(jù)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目摸底 ?朗晴廣場(chǎng) 開發(fā)商 重慶漢陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 江北區(qū)觀音橋步行街西環(huán)路 10號(hào) 02367758800 占地面積 11310平方米 總建面 131069平方米 容積率 戶型區(qū)間 —— 實(shí)用率 —— 標(biāo)準(zhǔn)層高 —— 規(guī)劃戶數(shù) 1300戶 平層面積 —— 車位數(shù) —— 交房標(biāo)準(zhǔn) 清水 物管費(fèi)用 —— 電梯品牌及數(shù)量 —— 建筑規(guī)模 其中寫字樓面積： 15597平方米，商務(wù)公寓面積： 42696平方米，酒店公寓面積： 27843平方米，商業(yè)面積： 28559平方米，建筑高度約 150米 物業(yè)管理 華宇物業(yè)管理有限公司 目前動(dòng)態(tài)： 項(xiàng)目目前商務(wù)公寓售罄，銷售均價(jià) 11000（精裝），寫字樓 2023年 11已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷售，未正式開盤。 2023年市場(chǎng)推售數(shù)據(jù)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目摸底 長(zhǎng)江國(guó)際 聯(lián)合國(guó)際 新華國(guó)際 在 售 待 售 售 罄 金融街 朗晴廣場(chǎng) 富力海洋 世紀(jì)英皇 財(cái)富中心 土星商務(wù)中心 龍湖國(guó)際 興茂盛世銀座 新科國(guó)際 線外 疊彩中心 協(xié)信中心 寫字樓市場(chǎng)區(qū)域分布 市場(chǎng)分析結(jié)論 ? 2023年 36月將會(huì)是寫字樓一個(gè)集中放量期，共有 ，特別是 4， 5月入市寫字樓比 ? 較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。 ? 從 2023年亮相的寫字樓品質(zhì)來看，具備高端配置和企業(yè)品牌的項(xiàng)目都有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 入市的寫字樓分布區(qū)域主要還是集中在三北區(qū)域，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的直接對(duì)比和正面競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)很殘酷。 ? 2023年以富力海洋廣場(chǎng)為例的高端精裝寫字樓入市，會(huì)帶來寫字樓產(chǎn)品的多元化格局，對(duì)傳統(tǒng)型 ? 寫字樓沖擊會(huì)更大。 2023年協(xié)信中心將會(huì)面臨市場(chǎng)推售高峰期的殘酷競(jìng)爭(zhēng)格局；但由于協(xié)信中心于 2023年 10月低調(diào) 入市以來，保持了市場(chǎng)的持續(xù)聲音，有一年的市場(chǎng)基礎(chǔ)，所以在 2023年合理的把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)尤 為重要 [ 提 綱 ] 1 市場(chǎng)和產(chǎn)品分析 2 面臨的問題 3 解決問題的思路和策略 4 2023年年度營(yíng)銷策略計(jì)劃 5 第一階段營(yíng)銷策略實(shí)施方案 5 策略執(zhí)行所需的保障與支持 寫字樓面臨的難點(diǎn) 政策影響 公寓面臨的難點(diǎn) 公寓面臨的難點(diǎn) 公寓面臨的難點(diǎn)問題 之一 價(jià)格難點(diǎn) ? 公寓價(jià)格相比較目前市場(chǎng)上的同類型物業(yè)，價(jià)格偏高； 公寓面臨的難點(diǎn)問題 之一 價(jià)格難點(diǎn) ? 公寓漲價(jià)速度太快，調(diào)價(jià)后銷售速度受到了很大影響，成交率大幅下滑； 2023年 7月 9月 2023年 10月 12月 當(dāng)期售價(jià)元 /㎡（套內(nèi)） 14800 15800 來訪總量 /組 223 575 成交套數(shù) /套 21 22 成交率 % % ? 購(gòu)買協(xié)信中心公寓的客戶群體， 80%的購(gòu)房目屬于投資，但目前公寓價(jià)格導(dǎo)致投資回 ? 報(bào)偏低，不能足夠吸引目標(biāo)客戶群體； ? 以目前售價(jià)的投資回報(bào)來分析明顯偏低，達(dá)不到大部分投資客戶的購(gòu)買動(dòng)機(jī)。 公寓面臨的難點(diǎn)問題 之一 價(jià)格難點(diǎn) 單方公寓銷售價(jià)格（元 /㎡） 單方每月租賃最高價(jià)（元 /㎡） 單方租賃年收益（元） 單方租賃年回報(bào)（ %） 15800 60 720 % 公寓面臨的難點(diǎn)問題 之二 推廣難點(diǎn) ? 2023年推廣以寫字樓為主線，公寓和寫字樓存在推廣訴求上的矛盾； ? 考慮到整年的營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃重點(diǎn)以寫字樓為主，在推廣訴求上更多解讀產(chǎn)品價(jià)值 ? 和樹立綜合體形象，公寓附帶銷售信息，在大眾媒體上不能形成