【正文】 房地產(chǎn)營銷策劃 房地產(chǎn) 營銷 策劃 什么是 地產(chǎn)營銷？ 什么是 地產(chǎn)策劃？ 兩者是 什么關系？ 機密：陜西前線房地產(chǎn)顧問有限公司內(nèi)部學習資料 房地產(chǎn)是商品嗎？ 是。 地產(chǎn)營銷就是把房子這個商品 推薦 給需要它的人。 地產(chǎn)策劃就是把 推薦的方法 推薦給賣房子的人。 地產(chǎn)策劃的宗旨： 一切都是為了營銷！ 地產(chǎn)策劃 地產(chǎn)營銷 代表人物： 諸葛亮 …… 代表人物： 呂布陸戰(zhàn)最厲害。 周瑜水戰(zhàn)最厲害。 關羽名氣最大（武圣）。 黃忠箭法最高。 趙云有勇有謀 。 馬超的騎兵最厲害。 …… 房地產(chǎn)營銷策劃流程圖 項目整盤運營（產(chǎn)品研發(fā)階段；營銷戰(zhàn)略階段；推廣執(zhí)行階段） 產(chǎn)品研發(fā)階段 （①前期市場調(diào)研板塊；②產(chǎn)品建議板塊；③產(chǎn)品建議完成板塊）： ①前期市場調(diào)研： 診斷新項目所在區(qū)域進行宏觀經(jīng)濟和區(qū)域市場掃描，為產(chǎn)品建議做好鋪墊工作。 ②產(chǎn)品建議板塊： 立足項目自身地塊特征結(jié)合市場調(diào)研最終為項目量身打造出獨特的產(chǎn)品建議。 ③產(chǎn)品建議完成板塊： 在已有產(chǎn)品建議方案基礎上協(xié)調(diào)開發(fā)商、配合建筑、景觀設計院最終完成 產(chǎn)品建議的成型工作。 營銷戰(zhàn)略階段： （④項目開發(fā)戰(zhàn)略板塊；⑤項目營銷戰(zhàn)略板塊） ④項目開發(fā)戰(zhàn)略板塊： 制定項目整盤開發(fā)戰(zhàn)略，指導項目有序有節(jié)奏開發(fā)，符合開發(fā)商既定的開發(fā)周期要求。 ⑤項目營銷戰(zhàn)略板塊： 制定項目整盤營銷戰(zhàn)略，指導項目有節(jié)奏、順利的推進營銷，滿足開發(fā)商不同階段的資金回籠問題。 推廣執(zhí)行階段： （⑥形象導入期板塊；⑦項目蓄客期板塊；⑧開盤銷售期板塊；⑨項目強銷期板塊；⑩尾盤銷售期板塊。） ⑥形象導入期板塊： 為項目銷售做市場鋪墊，建立形象力，在項目入市前搶占市場先機，鎖定籠絡目標客群。 ⑦項目蓄客期板塊： 在形象導入期的基礎上進一步擴大鎖定目標客群范圍，并進行目標客戶群誠意度篩選，最終服務于項目集中開盤營銷。 ⑧開盤銷售期板塊： 在項目成功蓄客的基礎上，采用最優(yōu)效的開盤方式，達到成功解籌。 ⑨項目強銷期板塊： 借助項目成功開盤之勢，加強推進項目營銷走向營銷高點，快速實現(xiàn)項目順勢強銷目的。 ⑩尾盤銷售期板塊： 處理項目尾房銷售疑難問題，最終實現(xiàn)整盤銷盡目標。 一個好的策劃人員應具備什么樣的素質(zhì) ? 思維慎密，具有絕對的邏輯思維能力。 對行業(yè)有相當?shù)恼J識，具備獨立的判斷與分析能力。 具有良好洞察能力，對市場，新產(chǎn)品有很好的嗅覺 ,擅長挖掘潛在的東西。 不僅能看到眼前，更能看得長遠，看好兩步棋想好第三步如何走是最低要求，運籌帷幄之中，決勝于激烈的產(chǎn)品市場。 語言文字組織能力。 善于被激發(fā)，善于捕捉，其實靈感這東西來源往往也都是這樣，具備了前 5點你就能很容易的把你某一個靈感系統(tǒng)化，只有將靈感形成可行性方案這才算是前期的成功。真正檢驗你的勞動成果最直接的就是市場效應與經(jīng)濟效應，當然因其它原因造成那就另當別論。 接受新事物，不斷學習新知識的能力。 …… 營銷精英 要具有高度的自信心 要有必勝的信念 要善于學習 追求進步 要熱愛社會勞動 要具備超強的技能 要具有高度的膽識和智慧 要時刻保持旺盛的斗志 面對任務無所畏懼 要處變不驚，遇事從容 要勤于思考和總結(jié) 敢于挑戰(zhàn)更高的目標 要注重提高工作效率 要時刻向高手學習 要學會分享一切快樂 要保持樂觀的心態(tài) 要穩(wěn)重，遇事不能急躁 要學會避讓，具備謙和態(tài)度 要遵守游戲規(guī)則，不要輕易出軌 堅決不允許洗黑錢 要注意保護自己 要注意自身形象 偶爾放縱一下自我 要注意鍛煉身體 在房地產(chǎn)市場越來越成熟的今天 ， 人們對居住的要求再也不是單純的條件改善 ， 而是著重于住宅的使用功能及價值功能和其它綜合功能 ， 使樓盤的品位大大提高 。 本文試圖從學術(shù)和市場兩個角度出發(fā) ， 闡述策劃定位與建筑風格的關系 ， 探討中國住宅樓盤中主流風格的運用及其操作要點 ， 住宅建筑風格未來的發(fā)展趨勢 。 關鍵詞：建筑風格 項目價值 中式風格 異域風情 現(xiàn)代風格 未來趨勢 摘要 研究重點：建筑風格對房地產(chǎn)住宅開發(fā)的意義； 建筑風格在住宅開發(fā)中起到的作用； 建筑風格在住宅開發(fā)中運用的方式； 建筑風格在住宅開發(fā)中運用的基本規(guī)則和方法 。 研究思路：學術(shù) +市場 研究重點和思路 學術(shù)方面：建筑風格特征、精神特質(zhì)等； 市場方面：市場案例、運用方式、市場接受度等等。 提 綱 建筑風格定位與項目價值關系 1 2 中國房地產(chǎn)市場上主流建筑風格剖析 3 現(xiàn)狀總結(jié)與發(fā)展趨勢 Part1 建筑風格釋義 ? 建筑風格對項目的意義和影響 ? 建筑風格與開發(fā)價值的關系 ? 建筑風格釋義與體現(xiàn) ? 建筑風格分類簡述 整個城市而言 ， 是可以渲染整個城市風格的風景元素 。 人們對居所的基本要求滿足以后 ， 對于產(chǎn)品品質(zhì)有了更深層次的要求 。 在客戶采訪中 ， 絕大多數(shù)客戶表示建筑風格是他們購房時重要的考慮因素之一 。 ? 從建筑本身來說 ， 是通過建筑風格來取得兩種效果：一是美觀 ， 二是識別； ? 從市場角度來講 ， 良好的建筑風格對樓盤促銷是有積極意義的 ， 也是樓盤推廣的賣點之一； ? 對消費者來說 ， 有風格的建筑能獲得他們的認同 。 不同建筑風格影響消費者的選擇 ， 深圳市場上的典型案例如陽光棕櫚園和鼎泰豐華了 。 意義在于 —— 一、建筑風格對項目價值的意義和影響 影響在于 —— ? 建筑外立面效果視覺的美觀性可以提升項目的檔次和知名度； ? 外立面的建筑材料的選擇 ， 包括材料的耐損能力 、 光潔度 、 堅實度 、 保溫隔熱性能等等 ， 對項目的保值有很大的幫助 ， 客戶得到了實惠 ， 樓盤價值也得到了提升 。 ? 相同質(zhì)量下的價格競爭和相同價格下的質(zhì)量競爭 ， 都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求 。 所以必須通過產(chǎn)品來引導消費 ， 通過新的產(chǎn)品來激發(fā)新的消費需求 。 未來的住宅小區(qū)建筑必定是功能與形式并重 ， 形式的地位逐步提高 。 ? 人們居住需求的不斷提高 ， 房地產(chǎn)市場的激烈競爭都使得開發(fā)商在建筑立面 、 色彩和建筑裝飾上下功夫 。 ? 不同客戶 （ 如：生活經(jīng)歷 、 受教育水平 、 職業(yè)等 ） 對建筑風格的喜好不同 ， 也決定了開發(fā)商給市場推出什么樣的產(chǎn)品 。 關系在于 —— 二、建筑風格與開發(fā)價值的關系 三、建筑風格釋義與體現(xiàn) ?是一個建筑物的個性或獨特表征； ?是建筑的一種方式 、 類型或方法； ?是一代人文思想的重要組成部分 ， 深刻地體現(xiàn)出人類的價值觀和美學觀； ?是一種個性和建筑特征； ?是建筑藝術(shù)和審美價值的直接體現(xiàn)形式 。 建筑風格是 —— 體現(xiàn)在 —— 立面 、 景觀和細部處理 、 材質(zhì) 、 色彩 、 空間組合 、 外部環(huán)境 。 而建筑的外立面又是建筑風格的最直接的體現(xiàn)和表現(xiàn)形式 ， 目前多數(shù)項目在宣傳時提出各種建筑風格 ， 例如北歐風格 、 西班牙風格等 ，主要反映在建筑的立面上 。 按照歷 史發(fā)展 流派分 按建筑方式分 按地 區(qū)分 四、建筑風格分類簡述 中國風格 日本風格 新加坡風格 英國風格 法國風格 美國風格 ?? 歐洲風格 北美風格 地中海式風格 澳洲風格 非洲風格 拉丁美洲風格 ?? 古希臘建筑風格 古羅馬建筑風格 歐洲中世紀建筑風格 文藝復興建筑風格 新古典主義建筑風格 現(xiàn)代評論風格 后現(xiàn)代主義風格 ?? 哥特式建筑風格 巴洛克建筑風格 洛可可建筑風格 木條式建筑風格 園林風格 概念式風格 ?? 古 典 主 義 按國家 民族分 可見 ， 不同時期 、 不同地區(qū) 、 不同地理環(huán)境下都曾產(chǎn)生過不同的建筑文化 。 那么如何運用他們提升樓盤品質(zhì) ， 打造特色樓盤呢 ？ 我們來看看市場上的運用情況 。從我國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看 ， 建筑風格從大的方面講 ，可以分為三類： 中式風格 、 異域風情和現(xiàn)代風格 。 Part2 中國房地產(chǎn)市場上主流建筑風格剖析 ?中式風格住宅的新演繹 ?異域風情的中國化移植 ?現(xiàn)代風格的廣泛運用和發(fā)展 ?中式風格住宅的新演繹 機密：陜西前線房地產(chǎn)顧問有限公司內(nèi)部學習資料 傳統(tǒng)中式風格建筑特征 江南民居 中式住宅的建筑風格很難一概而論 ， 中國幅員遼闊 ，地域 、 氣候差異很大 ， 因此住宅的制式 、 風格也是千差萬別 。 中國傳統(tǒng)住宅建筑大部分都是內(nèi)院式住宅 ， 但各地區(qū)均有不同 。 以四合院為例 ， 南北方有十分明顯的差異： 院子： 南方四合院由房屋圍合成院 ， 院子較小 ， 稱為天井；北方四合院院落寬綽舒朗 ， 四面房屋各自獨立 。 色彩： 南方民居雕刻裝飾繁多卻極少彩繪 ， 墻用白瓦青灰 ，木料則為棕黑色 ， 或棕紅色等與北方的絢麗色彩相比十分淡雅 。 性格特征： 總的來說北方建筑大氣渾厚 ， 南方建筑雅致精巧 。 北方四合院 福建土樓 窯洞 嶺南民居 現(xiàn)代中式風格項目的操作要點 ? 首先 ， 從空間角度來看 ， 借鑒中國古典園林是經(jīng)常使用的手法 。 ? 其次 ， 在結(jié)構(gòu)元素上 ， 飛檐 、 黛瓦 、 漏窗 、 門洞乃至梁柱體系等代表傳統(tǒng)中式風格的元素改頭換面后重被運用到現(xiàn)代中式建筑設計中 。 ? 另外 ， 隨著新材料 、 新技術(shù)的發(fā)明和發(fā)展 ， 很多材