【正文】 【 角美 2023P06地塊 】市場定位及投資可行性初步分析第一部分 角美鎮(zhèn)發(fā)展概況及城市規(guī)劃第二部份 角美房地產(chǎn)概況及商業(yè)市場調(diào)查分析第三部分 項(xiàng)目地塊價值研判第四部分 項(xiàng)目開發(fā)市場初步定位第五部分 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析第六部分 項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)及投資效益分析第七部分 項(xiàng)目評估結(jié)論目錄第一部份 角美鎮(zhèn)發(fā)展概況及城市規(guī)劃 角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況區(qū)位優(yōu)勢 角美鎮(zhèn)歸屬福建省龍海市，為漳州次中心城市。區(qū)域總面積163平方公里，位于廈漳泉交界，九龍江入海口；雄踞廈門西海岸，鷹廈鐵路、 324線國道、廈漳高速公路交匯于此，是閩南金三角的交通樞紐，是閩南城市聯(lián)盟的 “ 橋頭堡 ” ；是廈漳經(jīng)濟(jì)聯(lián)結(jié)的契合點(diǎn)、接力站；與廈門市接壤 21公里，距廈門島 15公里，是廈門市環(huán)島 20公里經(jīng)濟(jì)圈和海灣型城市建設(shè)的重要組成部分，具有東連廈門特區(qū)、西接漳州市區(qū)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢。角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況交通優(yōu)勢 角美現(xiàn)有 324國道線從城區(qū)中部通過，廈漳高速、鷹廈鐵路及正在建設(shè)中的龍廈鐵路、廈深鐵路從北部通過，海滄鐵路、同三高速穿越境內(nèi)，以及連接海滄和長泰的三條主干道角海路、角嵩路、角泰路；其交通方便快捷，優(yōu)勢明顯。角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況工業(yè)優(yōu)勢 角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)是福建省最早開發(fā)的外向型工業(yè)區(qū)之一，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，現(xiàn)已形成門類多樣、產(chǎn)品豐富的輕型工業(yè)體系。目前區(qū)內(nèi)擁有福龍、龍池、文圃、鳳山、吳宅、江東 6個工業(yè)園區(qū)，基本形成產(chǎn)業(yè)集群的園區(qū)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，具有較強(qiáng)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐力。 后發(fā)優(yōu)勢 近年來，角美鎮(zhèn)已先后投入數(shù)億資金不斷加大城市建設(shè)和改造力度，完成了一系列城市基礎(chǔ)配套工程，目前已形成 “二縱四橫 ”的道路交通網(wǎng)絡(luò)；集鎮(zhèn)建成工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)由原來的 5． 25平方公里拓展到 18平方公里，城市化水平達(dá)到 42． 7％。擁有 5所中學(xué)、 35所小學(xué)、 2座公園和 1家年交易額上億元的農(nóng)貿(mào)市場，建有龍海市第一醫(yī)院分院、龍池醫(yī)院、影院、游泳館、乒乓球館等配套，角美城市后發(fā)優(yōu)勢逐步凸顯。 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 根據(jù)漳州城市規(guī)劃目標(biāo)，角美將成為漳州新的 “ 次中心城市 ” 之一。為實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)，角美將按照 “ 一主一輔、雙城爭輝 ” 、 “ 一江兩帶、山海共舞 ” 的城市空間結(jié)構(gòu)展開城市布局。為盡快拉開城市總體框架，壯大城市體量，角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)著重建設(shè) “ 一城（主城區(qū)）、三軸（以國道 324線為主軸的西通道、以角海路為主軸的東通道、以角江路為主軸的中通道）、帶六園（龍池、福龍、文圃、吳宅、鳳山、江東六大工業(yè)園區(qū)） ” 的城市布局。角美城市總體規(guī)劃 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 中心城區(qū)項(xiàng)目分布現(xiàn)狀圖 中心城區(qū)啟動項(xiàng)目簡介圖 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 規(guī)劃定位 大廈門灣的重要節(jié)點(diǎn)，漳州東部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，以行政中心、商業(yè)金融中心、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心構(gòu)成的角美城市功能核心區(qū)，人居環(huán)境示范區(qū)。發(fā)展目標(biāo) 在規(guī)劃期內(nèi)，力爭將角美鎮(zhèn)建設(shè)成一個規(guī)模適合、結(jié)構(gòu)合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化中等城市。城鎮(zhèn)規(guī)模 充分發(fā)揮廈漳泉城市聯(lián)盟的優(yōu)勢，加強(qiáng)與九龍江三角洲都市區(qū)的聯(lián)系，把角美作為城市來經(jīng)營、規(guī)劃，最終建成產(chǎn)業(yè)功能完善、濱江城市特色鮮明的現(xiàn)代化城區(qū)，爭取到 2023年，建成中心城區(qū)達(dá) 66平方公里，人口達(dá)到 55萬，城市化人口達(dá)到 90%。角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 規(guī)劃方向 規(guī)劃三大新區(qū)：角美中心區(qū)、龍池新區(qū)、福龍新區(qū)。 角美中心區(qū)是三大新區(qū)的重點(diǎn)，實(shí)施中將以建成區(qū)為依托，西進(jìn)南拓。 “西進(jìn) ”是沿仁和西路向洪岱洋片區(qū)、福龍工業(yè)園推進(jìn)； “南拓 ”沿洪岱路向角江路、石美片區(qū)拓展。該片區(qū)的匯景祥居、天翔世家、仙鷺溫泉人家、御家園、星河特區(qū)等 8個商住小區(qū)建設(shè)，對于提升當(dāng)?shù)厝司悠焚|(zhì)具有重要作用。 同時，開發(fā)區(qū)還將利用廈深鐵路新角美客運(yùn)站建設(shè)的機(jī)會，抓緊啟動洪岱洋新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)，加快規(guī)劃建設(shè)新角美中學(xué)，并且將建設(shè)五星級商務(wù)酒店、大型娛樂休閑項(xiàng)目。舊區(qū)建設(shè)側(cè)重抓好僑興街、農(nóng)貿(mào)點(diǎn)、糧站片區(qū)等舊城改造項(xiàng)目，促使集鎮(zhèn)城市中心功能更加完善，帶動作用不斷增強(qiáng)。道路交通 鎮(zhèn)區(qū)路網(wǎng)總體形成 “三橫五縱 ”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃道路等級分為鎮(zhèn)區(qū)主干道、鎮(zhèn)區(qū)次干道、鎮(zhèn)區(qū)支路，由此構(gòu)成完善的道路交通體系。鎮(zhèn)區(qū)交通設(shè)施主要有長途汽車站、公交首末站、公共停車場和公共加氣加油站。 第二部份 角美房地產(chǎn)概況及商業(yè)市場調(diào)查分析角美房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程概況初級發(fā)展階段：初始自建自住 早期的角美沒有房地產(chǎn)可言， 2023年以前，角美建的房子沒有規(guī)劃，不講品質(zhì)，不講價格，也沒有理念，大多建筑形態(tài)都是自建自住為主，滿足的是最基本的居住需求；一種是農(nóng)民自建房、一種是介于農(nóng)民與房地產(chǎn)開發(fā)之間的房子，最后一種才是真正的房地產(chǎn)商蓋的房子。中期發(fā)展階級：打造品質(zhì)化住宅樓盤 2023年廈門建發(fā)房地產(chǎn)在角美龍池打造 “ 鉆石之城 ” 圣地亞哥及在此之間一批開發(fā)商，重視房地產(chǎn)的品質(zhì)，并逐步把園林設(shè)計(jì)等理念引入房地產(chǎn)，從而開創(chuàng)了品質(zhì)化住宅樓盤，到了 20232023年，幾個大盤開始在角美動工，房地產(chǎn)住的品質(zhì)才開始發(fā)生翻天覆地的變化。 代表性樓盤：天翔地產(chǎn)斥巨資打造角美首席 7萬㎡大型國際品質(zhì)社區(qū) “ 天翔世家” ，角美商品房開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)角美地標(biāo)式建筑 ——“ 匯景祥居 ” ；順華集團(tuán)打造高檔次住宅社區(qū) “ 薌鷺溫泉人家 ” 08年銷售價位達(dá) 5000元 /㎡ 。角美房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程概況高速發(fā)展階段：品牌規(guī)模生態(tài)化生活開發(fā)模式 近年來，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施，位于廈漳之間的角美得到新一輪發(fā)展的重要發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇并隨著外來開發(fā)商的進(jìn)駐，較強(qiáng)的前瞻性，根據(jù)城市的發(fā)展、規(guī)劃的要求，市場的演變，從而不斷地提升房地產(chǎn)的人居生態(tài)生活品質(zhì)；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入品牌化、規(guī)?；\(yùn)作。 代表性樓盤： 本土開發(fā)企業(yè)龍泉地產(chǎn)打造近 80萬平方米精品樓盤 “ 溫泉美生活” “ 龍泉華庭 ” 、 “ 龍泉御墅 ” 、 “ 龍泉麗景 ” ；廈門房地產(chǎn)商鑫星河地產(chǎn)開發(fā)的角美首座主題式購物公園 “ 星河 城市廣場 ” ；以及港資企業(yè)豐泰地產(chǎn)所開發(fā)的 “ 豐泰財(cái)富廣場 ” 。角美商業(yè)市場調(diào)查分析 通過對角美鎮(zhèn)商圈實(shí)地調(diào)研，其商業(yè)主要分布街區(qū)位于：僑興路、北門南路、 324國道轉(zhuǎn)盤處、仁和東、西路、角海路、角嵩路及文圃大道。角美商業(yè)市場調(diào)查分析 路段 租金 業(yè)態(tài)分布僑興路 2030元 ∕㎡ 電子通訊餐飲為主，生活配套為輔北門南路 100元 ∕㎡ 運(yùn)動、流行服飾為主324國道轉(zhuǎn)盤處 100150元 ∕㎡ 以餐飲、中匯、良興購物廣場、 中博手機(jī)城仁和西路、主圃大道 3040元 ∕㎡ 娛樂、餐欽、銀行為主業(yè)態(tài)仁和東路 2530元 ∕㎡ 建材、新港燈飾市場、生活配套為輔角海路 100150元 ∕㎡ 蘇寧電器、批發(fā)等業(yè)態(tài)為主角嵩路 4060元 ∕㎡ 一站式購物中心，以豐泰財(cái)富廣場、星 河城市廣場為代表商圈主業(yè)態(tài)分布及租金列表商圈業(yè)態(tài)分布實(shí)景圖角美商業(yè)市場調(diào)查分析 角嵩路是角美除 324國道外車流量最大的地段，廈門開往角美的班車都?？吭诖寺范紊舷驴停蚨肆髁恳草^大，其業(yè)態(tài)以服裝和食雜為主；此路靠南區(qū)域有大量的建材。所以，此路段整體上由三種主力業(yè)態(tài)構(gòu)成。另外，角美首個主題公園式購物廣場—“ 星河城市廣場 ” 其商業(yè)步行街區(qū)購物中心商業(yè)面積約： 5萬平方米，而豐泰財(cái)富廣場商業(yè)面積也達(dá)到 。角美商業(yè)市場調(diào)查分析 商圈業(yè)態(tài)分布實(shí)景圖