【正文】 新銳國(guó)際 項(xiàng) 目 營(yíng)銷 推廣提案 銘斯特 地產(chǎn) 2023年 04月 謹(jǐn)呈 ： 重慶市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 本報(bào)告通過(guò)對(duì)項(xiàng)目自身的深入思考與分析，從項(xiàng)目營(yíng)銷整體戰(zhàn)略角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)環(huán)境深入的市場(chǎng)調(diào)研分析并結(jié)合近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的追蹤，對(duì)項(xiàng)目提出營(yíng)銷策劃工作總體思路，并在此思路指導(dǎo)下作出營(yíng)銷階段劃分及階段工作總體戰(zhàn)略部署。由于未來(lái)市場(chǎng)具有多變性，項(xiàng)目實(shí)際操作過(guò)程中仍將根據(jù)實(shí)際情況對(duì)營(yíng)銷思路進(jìn)行一定調(diào)整，相應(yīng)戰(zhàn)術(shù)也將隨之進(jìn)行調(diào)整。 本報(bào)告?zhèn)戎赜陧?xiàng)目整體營(yíng)銷工作戰(zhàn)略思路，各階段項(xiàng)目推廣與銷售細(xì)節(jié)執(zhí)行案將在執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)一步深入細(xì)化。 前言 按照新銳國(guó)際項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，借助項(xiàng)目周邊優(yōu)越的資源優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的馬到成功需要的內(nèi)外條件還有哪些？我們應(yīng)該怎樣借助已有的資源優(yōu)勢(shì)將項(xiàng)目包裝得更加完美無(wú)缺？并且盡可能小的遇到市場(chǎng)阻力，與周邊項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，樹立本項(xiàng)目高品質(zhì)、高性價(jià)比項(xiàng)目的形象，來(lái)獲得消費(fèi)者的首肯和認(rèn)可？ 銘斯特經(jīng)過(guò)綜合評(píng)估，同時(shí)根據(jù)以往操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為 ：“在自身?xiàng)l件充分具備的情況下，合理有效的推廣方式和包裝手段加上銘斯特獨(dú)特的營(yíng)銷模式及高效的案場(chǎng)執(zhí)行力，將是本項(xiàng)目成功開發(fā)必須的關(guān)鍵問(wèn)題。” 項(xiàng)目情況： 新銳國(guó)際（暫定推廣名）位于北部新區(qū)人和立交橋旁，項(xiàng)目北面毗鄰太湖西路路與潤(rùn)都世紀(jì)、東原中央美地項(xiàng)目隔路相望，南臨泰山大道，東靠重慶著名高檔別墅區(qū)“比利華豪園”，西面正對(duì)北回歸線項(xiàng)目。本項(xiàng)目總用地面積 ，總建筑面積 米，其中住宅建筑面積 ，辦公樓建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 ，地下車庫(kù) 11259平方米。由 1棟 30層住宅樓和 1棟 26層辦公樓組成，住宅戶型為套內(nèi) 躍層設(shè)計(jì)。 我們項(xiàng)目發(fā)展的前世今生 ...... 我們項(xiàng)目發(fā)展的前世今生 ...... 項(xiàng)目地 比華利豪園 潤(rùn)都世紀(jì) 中央美地 北回歸線 項(xiàng)目環(huán)境 項(xiàng)目周邊配套： 交通： 城市公交暢通迅達(dá)， 119路、 125路、 125B路、 126路、133路、 149路、 208路、 601路、 602A路、 606路、 607路、 821路等數(shù)十條公交線路瞬時(shí)通達(dá)主城各區(qū)；輕軌 3號(hào)線 (在建 )、軌道交通環(huán)線 (規(guī)劃中 )、軌道交通 5號(hào)線 (規(guī)劃中 )咫尺連接本項(xiàng)目； 10分鐘直抵江北核心觀音橋商圈，與繁華觸手可及。 距龍頭寺汽車站、火車站僅 3分鐘車程，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 20分鐘車程。 商業(yè)生活配套：遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨、新世界百貨、新世紀(jì)百貨等百貨商場(chǎng)以及項(xiàng)目配備的商業(yè)配套豐富了人們的購(gòu)物需求 。 教育：人民小學(xué)幼兒園（規(guī)劃中）、耀華 MI嬰幼兒園；新牌坊小學(xué)、人和小學(xué)、人民小學(xué)；渝高中學(xué)、金科巴蜀中學(xué)、觀音橋?qū)嶒?yàn)中學(xué)等 醫(yī)療、衛(wèi)生： 高新園人民醫(yī)院、北城醫(yī)院、人和醫(yī)院等 。 我們項(xiàng)目發(fā)展的前世今生 ...... 關(guān)于 住宅樓 運(yùn)作的思考 …………………………………………….. ……………………………………… 優(yōu)勢(shì)分析（ Strength） S1 項(xiàng)目位于北部新區(qū)核心發(fā)展區(qū)，地理優(yōu)勢(shì)明顯，具較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 ； S2 小戶型躍層設(shè)計(jì)，總價(jià)得到控制，易于炒作吸引目標(biāo)客戶； S3 項(xiàng)目交通便捷、通達(dá)度高，添加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 ； S4 項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施齊全，凸顯項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性 ； S5 教育配套齊全，學(xué)校知名度較高，具較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性 ； S6 項(xiàng)目規(guī)模較小，易于操作，短期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)快速回落資金，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低。 項(xiàng)目 SOWT分析 如何客觀認(rèn)識(shí)我們的項(xiàng)目？ ...... 項(xiàng)目 SOWT分析 如何客觀認(rèn)識(shí)我們的項(xiàng)目？ ...... …………………………………………….. ……………………………………… 劣勢(shì)分析（ Weakness） W1 市場(chǎng)客觀存在的價(jià)格抗性的劣勢(shì)； W2 項(xiàng)目自身景觀及配套設(shè)施相對(duì)較少； W3 項(xiàng)目規(guī)模較小，不利于樹立規(guī)模化、品牌化開發(fā)形象。 W4 項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境不夠濃厚，使得本項(xiàng)目商業(yè)部分操作有一定難度。 …………………………………………….. ……………………………………… 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（ Opportunity） O1 城市中心區(qū)可開發(fā)地塊的逐步減少和新地王的不斷出現(xiàn)，直接促進(jìn)重慶市地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)于本項(xiàng)目的價(jià)格走高，會(huì)起到積極作用 ； O2 目前項(xiàng)目所處區(qū)域可售項(xiàng)目產(chǎn)品很少，而小戶型項(xiàng)目歷來(lái)為區(qū)域熱銷產(chǎn)品，本項(xiàng)目的開發(fā)正好滿足了市場(chǎng)需求 ； O3 隨著重慶交通的進(jìn)一步完善，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，釋放出大量的消費(fèi)需求。 O4 符合青年消費(fèi)者需求的戶型設(shè)計(jì)和銘斯特地產(chǎn)獨(dú)特的“復(fù)合營(yíng)銷模式”使項(xiàng)目有機(jī)會(huì)獲得較高的回報(bào)； 項(xiàng)目 SOWT分析 如何客觀認(rèn)識(shí)我們的項(xiàng)目？ ...... …………………………………………….. ……………………………………… 威脅點(diǎn)分析（ Threat） T1 政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策調(diào)控變動(dòng)性威脅； T2 新建競(jìng)品項(xiàng)目與已有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分流客戶威脅； T3 其他區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目分流客戶的威脅； 項(xiàng)目 SOWT分析 如何客觀認(rèn)識(shí)我們的項(xiàng)目？ ...... 我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)，他們的打法如何？ ...... ……………………………………………………………………………… 通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)域范圍內(nèi)已基本無(wú)與本項(xiàng)目存在直接競(jìng)爭(zhēng)的小戶型項(xiàng)目。而能與本項(xiàng)目住宅存在競(jìng)爭(zhēng)的是大區(qū)域范圍內(nèi)的同類型項(xiàng)目。故本章對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不做大的分析。 本項(xiàng)目住宅作為針對(duì)城市新貴群體 — 青年階層量身定制的戶型，只要制定出合理的項(xiàng)目定位、價(jià)格定位。最大化的挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)、規(guī)避不利因素外，同時(shí)配合銘斯特地產(chǎn)獨(dú)特的“行銷 +坐銷”的營(yíng)銷方式，即可以以非常小的廣告投入獲得非常大的項(xiàng)目利潤(rùn)。 我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo)客群 （最大范圍）： 21～ 30周歲 上班一族 多從事 AD、 IT、媒體、營(yíng)銷、金融證券、投資服務(wù)、信息類等大多數(shù)人來(lái)自于重慶三北區(qū)域（江北、渝北、北部新區(qū)）。 ?？埔陨蠈W(xué)歷，其中以高學(xué)歷人群為主，特別是女性人群。她們 思想比較開放、活躍、崇尚自由，對(duì)新事物接受較快。他們有自己的工作，思想，生活方式。 我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo)客群 描述 ◎ 時(shí)尚 —— 因?yàn)槟贻p，不可避免的因素； ◎ 渴望自由 —— 因?yàn)槌磐砹目贪迮c年輕的心的沖突； ◎ 不穩(wěn) —— 從事行業(yè)大多為服務(wù)業(yè)，人員流動(dòng)頻繁； ◎ 歸屬 —— 離開家鄉(xiāng)，漂在城市，渴望尋求一種歸屬感； ◎ 感性 —— 學(xué)歷較高，容易被一些莫名其妙地東西打動(dòng)； ◎ 感情 —— 幾年重慶生活，對(duì)這座城市有著無(wú)法丟棄的情感。 我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo)客群 深步分析 1）、對(duì)于生活的渴望 披星戴月也許有些夸張，但是日升即進(jìn)辦公室，出屋時(shí)如果可以看到太陽(yáng)的尾巴就已可以慶幸了。 很多人在感嘆：這年頭只有生存，沒(méi)有生活！ 2）、對(duì)于成功的渴望 如饑似渴，當(dāng)然，在這個(gè)物質(zhì)時(shí)代，成功就意味著金錢、地位、美女、名車、豪宅，可以不用低頭，可以一擲千金。 3）、 對(duì) 于自由的渴望 租房，漂泊，房東的窺視，鄰居的吵鬧，讓自由的心煩躁不安。擁有自己的私人居所，自然可以隨心所欲的享受生活。 4）、 對(duì) 于 時(shí)尚 的 熱 衷 對(duì)個(gè)性化、新鮮事物熱衷，容易受周邊事物影響，容易沖動(dòng)性購(gòu)買行為。 我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？ ...... 目標(biāo) 客戶家庭特征 家庭人口結(jié)構(gòu)： 單身貴族、甜蜜的二人世界、丁克家庭； 支付能力： 購(gòu)房支付能力有限； 購(gòu)房目