【正文】 泛珠江地產(chǎn)凱里世紀(jì)興城商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告2023年 11月泛珠江地產(chǎn) 經(jīng)公司委派，凱里商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查小組于 11月 8日成立，專門對凱里市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展作詳細(xì)調(diào)查、收集相關(guān)信息以便對凱里的商業(yè)市場發(fā)展作出準(zhǔn)確的判斷并預(yù)測其發(fā)展?fàn)顩r及撰寫調(diào)查報(bào)告，為凱里 “世紀(jì)興城 ”商業(yè)部分的定位和發(fā)展提供真實(shí)的參照依據(jù)。 在此次調(diào)查中，對凱里市宏觀環(huán)境調(diào)查（ 2個(gè)小項(xiàng)共 13個(gè)單項(xiàng)）、凱里市經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查（ 7個(gè)單項(xiàng)）、凱里市城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查（ 4個(gè)單項(xiàng)）、凱里各片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況（ 6個(gè)單項(xiàng)）、凱里市房地產(chǎn)發(fā)展水平調(diào)查、在售（在建）商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查（ 23個(gè)對象）、區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查（ 14個(gè)單項(xiàng)）、房地產(chǎn)廣告媒體調(diào)查、周邊縣市商業(yè)調(diào)查（ 3個(gè)單項(xiàng)）、消費(fèi)習(xí)慣及項(xiàng)目前景調(diào)查（ 9個(gè)單項(xiàng) 149份有效問卷）等十個(gè)大項(xiàng)進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查。調(diào)查綱要泛珠江地產(chǎn)我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向客戶顯性目標(biāo)客戶顯性目標(biāo)商鋪實(shí)現(xiàn)合理的市場定位，使之能達(dá)到預(yù)期的銷售均價(jià)；商鋪實(shí)現(xiàn)合理的市場定位，使之能達(dá)到預(yù)期的銷售均價(jià)；商鋪實(shí)現(xiàn)商鋪實(shí)現(xiàn) 100%銷售。銷售。客戶隱性目標(biāo)客戶隱性目標(biāo)商鋪盡快實(shí)現(xiàn)銷售回款，以支持后續(xù)項(xiàng)目的投資所需商鋪盡快實(shí)現(xiàn)銷售回款，以支持后續(xù)項(xiàng)目的投資所需商業(yè)街區(qū)實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目其它部分的價(jià)值互動(dòng)，提升整體品牌商業(yè)街區(qū)實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目其它部分的價(jià)值互動(dòng)，提升整體品牌知己知彼泛珠江地產(chǎn)第一部分：凱里城市環(huán)境調(diào)查 知己知彼泛珠江地產(chǎn)解讀一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，先從解讀這個(gè)城市開始 …… 知己知彼泛珠江地產(chǎn) 凱里市位于貴州東部 ,是黔東南苗族侗族自治州首府 ,全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心?？偯娣e 1306平方公里。市內(nèi)有苗、漢、侗等民族。是一個(gè)以旅游、電子、建材為主的新興城市 ,現(xiàn)為國家乙類對外開放地區(qū)。市區(qū)人口 ，規(guī)劃人口 80萬至 100萬（十二五），是一個(gè)以苗族為主體的多民族聚居的城市，民族風(fēng)情濃厚，是對外展示貴州風(fēng)貌的重要窗口之一。知己知彼凱里概況泛珠江地產(chǎn) 據(jù)研究， GDP保持 10％以上的增長速度時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速增長期。房地產(chǎn)增長 12％，帶動(dòng) GDP增長 1％左右。出現(xiàn)房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)共生共榮的局面。按照目前凱里 GDP增速，凱里房地產(chǎn)發(fā)展正處于高速發(fā)展時(shí)期，市場正在逐步形成房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的良好市場氛圍。經(jīng)濟(jì)狀況數(shù)據(jù)來源：凱里 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來源：凱里 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào)泛珠江地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況以旅游為主的旅游城市 凱里的第三產(chǎn)業(yè)異常發(fā)達(dá)，由此將帶動(dòng)巨大的消費(fèi)潛力和消費(fèi)意愿，對于商業(yè)的發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。數(shù)據(jù)來源：凱里 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào)泛珠江地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況 食品和居住消費(fèi)占據(jù)消費(fèi)支出的巨大比例，餐飲業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?。?shù)據(jù)來源：凱里 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào)泛珠江地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況 批發(fā)和零售貿(mào)易的增長反映出居民的消費(fèi)意愿正在增強(qiáng)，對于商業(yè)的發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。數(shù)據(jù)來源：凱里 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào)泛珠江地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：凱里 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2023年，凱里市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 ，實(shí)際增長 %。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為 %，城鎮(zhèn)居民的工資水平增速較快，消費(fèi)能力正在快速增長。 經(jīng)濟(jì)狀況泛珠江地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況數(shù)據(jù)來源：凱里 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 近兩年，城鄉(xiāng)居民存款增速達(dá)到 20%以上，存款的高速增長反映出居民的生活水平越來越高，可供支配的收入越來多，對與房地產(chǎn)也的發(fā)展將產(chǎn)生良好的支撐作用。 泛珠江地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況 社會(huì)固定資產(chǎn)投資率增速近 60%，社會(huì)的投資意識(shí)處在爆發(fā)時(shí)期，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有極大的促進(jìn)作用。 數(shù)據(jù)來源：凱里 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào)泛珠江地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況數(shù)據(jù)來源：凱里 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 凱里目前的房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國其他城市，房地產(chǎn)發(fā)展正出入全面高速增長時(shí)期，未來兩到三年的時(shí)間里，將是凱里房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)期。 泛珠江地產(chǎn)城市規(guī)劃ABCDE項(xiàng)目所在地，是以教育、商住為主的城市東部發(fā)展片區(qū)；，以完成老街為代表的舊城改造區(qū)域；，是以對外交通樞紐為核心，適合于區(qū)域性的物流中心和專業(yè)市場，并且具有相當(dāng)生活規(guī)模的生活居住片區(qū)的綜合發(fā)展地區(qū)；，是以行政辦公、體育休閑、商住為主的城市南部東部發(fā)展片區(qū)；，是以商住為主的城市東部發(fā)展片區(qū)，主要有中學(xué)、小學(xué)及其他市政配套設(shè)施的建設(shè)；泛珠江地產(chǎn)城市前景資料來源：凱里 — 麻江城市規(guī)劃凱里 — 麻江中心城市“ 大凱里 ” 城市規(guī)劃關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 在凱里 — 麻江中心城市發(fā)展規(guī)劃期內(nèi)，凱里和麻江整合發(fā)展，形成一個(gè)一個(gè) 160萬人口規(guī)模以上的特大城市，成為貴州東部重要的中心城市，并爭取行政區(qū)劃調(diào)整，統(tǒng)籌城市分區(qū)功能和市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施建設(shè)。逐步實(shí)現(xiàn)與雷山、臺(tái)江、黃平、丹寨在基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施等方面的共建共享。 泛珠江地產(chǎn)城市前景 老城區(qū)是凱里 — 麻江城市的中心，在城市發(fā)展規(guī)劃中指出，要在進(jìn)一步完善凱里 城市 相關(guān)功能、配建相關(guān)設(shè)施的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化其作為全市乃至全州中心的城市功能。 “ 老城區(qū) ”關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 “ 大凱里 ” 現(xiàn)有的城市規(guī)劃發(fā)展的主軸是東西方向發(fā)展，城市發(fā)展的副軸是南北向發(fā)展，本項(xiàng)目正處在城市發(fā)展主軸的方向上。泛珠江地產(chǎn)黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)100公里輻射圈城市前景關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞貴州省 “ 十二五 ” 規(guī)劃，將以黔中地區(qū)開發(fā)區(qū)為龍頭，大力培育貴陽、遵義、安順、都勻、凱里五個(gè)城市，把黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為全國重要的能源原材料基地、以航天航空為重點(diǎn)的裝備制造業(yè)基地、煙草工業(yè)基地和南方綠色食品基地，西南連接華南、華東地區(qū)的陸路交通樞紐和全國的商貿(mào)物流中心。黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)包括貴陽市全部和遵義市、安順市、黔東南州、黔南州部分地區(qū)，劃分為貴陽環(huán)城高速公路 1小時(shí) 以內(nèi)的核心圈，距貴陽環(huán)城高速 50公里以內(nèi)的帶動(dòng)圈，距貴陽環(huán)城高速約 100公里的輻射圈。 泛珠江地產(chǎn)長株潭一體化發(fā)展區(qū)滇中經(jīng)濟(jì)區(qū) 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 廣深港澳城市群長江中下游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)成渝雙核城市群長江上游成渝經(jīng)濟(jì)帶泛珠江經(jīng)濟(jì)合作區(qū)凱里 — 麻江模型來源：凱里 — 麻江城市規(guī)劃城市前景關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)泛珠江地產(chǎn)216。黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃與湖南的 “ 長株潭城市群 ” 十分相似，從兩者的發(fā)展對比可以看出，凱里未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更加迅猛，而房地產(chǎn)業(yè)無論是從品質(zhì)還是從價(jià)格上都將迎來一次全新的、高速的發(fā)展過程。216。由 “ 凱里 — 麻江 ” 城市規(guī)劃帶動(dòng)的 “ 大凱里 ” 建設(shè)，將極大地加強(qiáng)凱里作為中心城市的輻射能力，提升城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)力，凱里作為黔東南中心城市的地位將得到進(jìn)一步加強(qiáng)，無論是人口、經(jīng)濟(jì)還是商業(yè)等將呈幾何式爆發(fā)增長 .商業(yè)聚集效應(yīng)同樣能得到質(zhì)的提高。216。目前凱里經(jīng)濟(jì)以及城市發(fā)展正進(jìn)入全面高速發(fā)展的起步階段，具備了形成黔東南、黔南地區(qū)中心城市的眾多條件，將對周邊城市將產(chǎn)生不可估量的輻射能力，在未來 35年內(nèi)，凱里的城市化進(jìn)程將達(dá)到一個(gè)新的高峰。房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴式的發(fā)展局面。推論泛珠江地產(chǎn)第二部分：凱里商業(yè)市場調(diào)查知己知彼泛珠江地產(chǎn) 城市商業(yè)規(guī)劃 城市商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查 房地產(chǎn)廣告媒體 周邊縣市商業(yè)調(diào)查 知己知彼泛珠江地產(chǎn) 城市商業(yè)規(guī)劃 城市商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查 房地產(chǎn)廣告媒體 周邊縣市商業(yè)調(diào)查 知己知彼泛珠江地產(chǎn)規(guī)劃目標(biāo)： u建設(shè)成為 “貴州東部的中心 ”、 “貴州主要旅游中心城市 ”、 “泛珠三角地區(qū)旅游集散目的地 ”。 u黔中經(jīng)濟(jì)區(qū) 。u基本上奠定以旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)態(tài)為主支撐的現(xiàn)代商業(yè)基本框架，總體上達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)城市商業(yè)水平， 極具原生態(tài)苗侗民族文化為特色的國際專業(yè)旅游城市 。 凱里商業(yè)規(guī)劃 泛珠江地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展目標(biāo)： u大十字區(qū)： 傳統(tǒng)核心區(qū)域作為凱里市 CBD區(qū)域，便利的交通、完善的配套、暢達(dá)的信息、生活氛圍成熟、城市中心身份地位的象征。u廣場片區(qū)： 目前項(xiàng)目相對較多，無論從開發(fā)規(guī)模、開發(fā)力度相對于其他幾個(gè)板塊都處于明顯優(yōu)勢。同時(shí)由于廣場片區(qū)距離大十字片區(qū)較近，板塊內(nèi)居住氛圍較濃。伴隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施的更加完善土地放量將會(huì)逐步增大。u城西區(qū)： 片區(qū)各方面配套都還不成熟，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)環(huán)境較差，沒有形成良好的居住及商業(yè)氛圍。但是區(qū)內(nèi)自然環(huán)境相對較好 ， 往西擁有三清水江。隨著城市規(guī)劃的建設(shè)及相應(yīng)設(shè)施的完善及整條環(huán)城線路的建成大量土地將逐漸放量，因此城西板塊或?qū)?huì)成為凱里市房地產(chǎn)發(fā)展的后備戰(zhàn)場 。知己知彼泛珠江地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展目標(biāo)： u開發(fā)區(qū) ： 經(jīng)過十年的發(fā)展，目前已經(jīng)成為凱里房地產(chǎn)發(fā)展的最迅速的區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施目前依然不夠成熟，且由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)以及生活觀念的原因，目前的居住氛圍不夠濃烈，空置率較其他區(qū)域高，但隨著開發(fā)區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，這一現(xiàn)象將得到根本性的扭轉(zhuǎn)。u灣溪板塊 ： 包括火車站以內(nèi)的片區(qū)，圍繞火車站以建設(shè)商貿(mào)、物流為主的，集商住、商業(yè)金融、交通等設(shè)施為一體的新城區(qū)域。主要以商住項(xiàng)目為主，商業(yè)體量較大，此片區(qū)以商業(yè)為主，住宅為輔，走商貿(mào)、物流城路線 。 u洗馬河片區(qū)：主 要以水果、建材批發(fā)市場為主，市政配套相對完善且交通便利能和市中心很好的銜接在一起。應(yīng)該會(huì)成為繼廣場片區(qū)之后的又一主要住宅區(qū)知己知彼泛珠江地產(chǎn)凱里商業(yè)規(guī)劃 數(shù)據(jù)來源：泛珠江地產(chǎn)，城市人均收入的不斷提高，居民的購買能力得到增強(qiáng)，房地產(chǎn)需求將呈倍數(shù)型擴(kuò)大。，城市功能配套的不斷完善，提升城市吸引力，是促動(dòng)房地產(chǎn)市場繁榮的重要驅(qū)動(dòng)力。（洗馬河片區(qū)）位于城市發(fā)展的主軸之上，將成為凱里與外部連接的主要通道，是中心城區(qū)未來的黃金寶地。結(jié)論泛珠江地產(chǎn) 城市商業(yè)規(guī)劃 城市商業(yè)現(xiàn)狀 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查 房地產(chǎn)廣告媒體 周邊縣市商業(yè)調(diào)查 知己知彼泛珠江地產(chǎn)在售（在建）商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查調(diào)查范圍： 凱里市（包括開發(fā)區(qū)）所有在售一手樓盤項(xiàng)目調(diào)