【正文】 綠城集團(tuán)合肥公司 07年度營(yíng)銷策劃總案（ 2023年 12月 31日）市調(diào)篇：一、合肥市住宅商品房市場(chǎng)狀況及分析二、合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析商業(yè)篇：一、 產(chǎn)品部分 （城調(diào)、論址、規(guī)劃、組合）二、 經(jīng)營(yíng)部分 （策劃、商圈、招商、管理）住宅篇：一、 分析部分 （市場(chǎng)分析與項(xiàng)目分析）二、 戰(zhàn)略部分 （戰(zhàn)略規(guī)劃與產(chǎn)品規(guī)劃）三、 定位部分 （客群研究與定位研究）四、 推廣部分 （形象建立與傳播推廣）五、 營(yíng)銷部分 （價(jià)格體系與操盤措施）合作篇：項(xiàng)目合作方式提議市調(diào)篇1合肥市住宅商品房市場(chǎng)合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)論合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及房地產(chǎn)政策影響分析合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)論城市大建設(shè) 行業(yè)新機(jī)遇 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者增加宏觀政策調(diào)控購(gòu)房者持幣觀望銷售勢(shì)頭趨緩城市經(jīng)濟(jì)水平落后總價(jià)控制市場(chǎng)價(jià)格上漲乏力開發(fā)商市場(chǎng)意識(shí)不夠產(chǎn)品同質(zhì)化 低水平重復(fù)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需求不足 供大于求競(jìng)爭(zhēng)壓力增加市場(chǎng)沒有經(jīng)歷高峰期直接進(jìn)入理性地產(chǎn)時(shí)代行業(yè)進(jìn)入平均利潤(rùn)時(shí)代產(chǎn)品創(chuàng)新、客戶需求注重引導(dǎo)成為市場(chǎng)主流合肥是全國(guó)第一個(gè)全國(guó)科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市 ,在建中國(guó)第一個(gè)科學(xué)城 (國(guó)家科技創(chuàng)新型示范區(qū) )；世界科技城市聯(lián)盟中國(guó)只有兩個(gè)城市 , 合肥是其中之一。合肥市城市概述：216。城市風(fēng)格 ：初步確定為江淮鄉(xiāng)鎮(zhèn)風(fēng)格，白墻黛瓦馬頭墻216。支柱產(chǎn)業(yè) ：汽車及工程機(jī)械、家用電器、化工及新型建材216?？萍贾?：全國(guó)四大科教基地之一，全國(guó)三個(gè)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)城市之一。擁有中國(guó)科技大學(xué)、安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府 13所，中國(guó)科學(xué)院合肥分院等各類科研機(jī)構(gòu) 200余所。216。輕工之城 ：美菱冰箱、榮事達(dá)洗衣機(jī)、芳草日化、開元輪胎、合肥海爾等在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)。合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及房地產(chǎn)政策影響分析合肥市建成區(qū)的中心部分由周長(zhǎng) 城公園包圍 ,從中心分別向東、北、西南發(fā)展 ,形成 “ 三葉風(fēng)扇 ” 的形狀，目前建成區(qū)面積約 203平方公里，人口 244萬(wàn)。 至 2023年，合肥中心城區(qū)預(yù)計(jì)容納 360萬(wàn)人。以老城區(qū)為中心，伸展形成 8大發(fā)展板塊 :l老城區(qū) （環(huán)城路以內(nèi)）l東區(qū) （現(xiàn)瑤海區(qū)）l北區(qū) （老城區(qū)以外現(xiàn)廬陽(yáng)區(qū)）l西區(qū) （現(xiàn)蜀山區(qū)大部，含政務(wù)文化新區(qū)）l南區(qū) （現(xiàn)包河區(qū)大部）l經(jīng)開區(qū) （ 312國(guó)道以南，滬蓉高速以西）l高新區(qū) （包括現(xiàn)高新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）l濱湖新區(qū) （ 312國(guó)道以南，滬蓉高速以東，南淝河以西，派河以北）。 合肥的發(fā)展方向是：接軌滬寧，聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)江的先發(fā)城市；立足皖中，引領(lǐng)全省的中心城市；強(qiáng)化科研，輻射全國(guó)的創(chuàng)新城市；優(yōu)勢(shì)獨(dú)具，合作發(fā)展的產(chǎn)業(yè)城市；依山傍水，濱湖通江的生態(tài)城市。 合肥市城市總體規(guī)劃：根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局提供資料：2023年前三季度，合肥市多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)造了自 1998年同期以來(lái)新的 “ 合肥速度 ”l ， 同比增長(zhǎng) %l 固定資產(chǎn)投資 ， 同比增長(zhǎng) 82％ l 城鎮(zhèn)單位在崗職工前三季度人均工資為 14606元， 同比增長(zhǎng) %l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 8217元， 同比增長(zhǎng) %l 農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2896元， 同比增長(zhǎng) 25%l 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 ， 比年初增長(zhǎng) % l 累計(jì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口 ， 同比增長(zhǎng) ％ l 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ， 同比增長(zhǎng) %。l 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 6217元， 同比增長(zhǎng) %， 在居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，娛樂文教服務(wù)支出和居住支出比重分別由去年的 %上升到 %、由 %上升到 %，而其他食品、衣著等六類比重均略有下降。結(jié)論 :從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的 “ 三駕馬車 ” 投資、消費(fèi)和進(jìn)出口的情況看，合肥市經(jīng)濟(jì)步入平穩(wěn)快速的發(fā)展軌道； 隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的大幅增加 , 將進(jìn)一步拉動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)。合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資消費(fèi)兩旺全市投資增幅躍居全國(guó)省會(huì)城市首位根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)部門公布的合肥 2023上半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與省會(huì)、省內(nèi)城市的比較。上半年合肥市投資需求強(qiáng)勁，連續(xù)幾月成倍增長(zhǎng)。 1—6 月份，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 ，在省會(huì)城市中，超越上年同期投資總量排在合肥市前面的鄭州、福州、長(zhǎng)春三市，依次反超 、 。合肥 GDP增速比上年同期前進(jìn) 4位，位次由上年同期的第 7位前進(jìn)到第 3位 。投資總量由上年同期的第 14位升至第 11位，增幅躍居省會(huì)城市首位，合肥市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力和后勁明顯增強(qiáng)、速度持續(xù)加快，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢(shì)創(chuàng)近年之最，在省內(nèi)，中心城市地位更加突出。全市 GDP增速躍居全國(guó)省會(huì)城市第三位全市 GDP增速比上年同期前進(jìn) 4位，其中三產(chǎn)業(yè)增速位次都有不同程度的前移。 2023年上半年省會(huì)城市整體發(fā)展速度有所加快，除末位的蘭州市增長(zhǎng) %，比全國(guó)增速低 ，其他城市均高于全國(guó)平均增速。合肥市 GDP總量 ，居第 18位，保持上年水平；增長(zhǎng)速度達(dá)到 %，比上年同期提升了 ，位次由上年同期的第 7位前進(jìn)到第 3位。居民收入增幅上升到全國(guó)省會(huì)城市第 9位城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)較快，位次前移。上半年，合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng) %，與省會(huì)城市中最高增幅相差 ，差距比上年同期縮小了 ，增幅在省會(huì)城市的位次由上年同期的第 14位上升到第 9位。上半年農(nóng)民人均現(xiàn)金收入及增幅在省會(huì)城市位次都有所前移。 16月農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1839元，比上年同期增加 276元，位次由第 23位前進(jìn)到第 22位；同比增長(zhǎng) %，由第 13位前進(jìn)到第 6位。 l 合肥市 “ 十一五 ” 規(guī)劃及 2023年遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略表明： 到 2023年合肥ＧＤＰ要超過(guò) 2023億元 ，合肥中心城區(qū)面積約 ，人口 360萬(wàn)人。未來(lái) 15年，合肥將推行城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化和生態(tài)發(fā)展三大戰(zhàn)略，打造省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)支柱，構(gòu)建生態(tài)和諧的節(jié)約型社會(huì)，向特大城市邁進(jìn)。l 預(yù)計(jì) “ 十一五 ” 期間，合肥將在城市基礎(chǔ)設(shè)施上花費(fèi) 450億元 。l 從 500天 1750萬(wàn)平方米 “ 大拆違 ” 到 “ 大建設(shè) ” ，一個(gè)嶄新的 “ 大合肥 ” 即將橫空出世。l 隨著合肥城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大合肥呈星形放射狀發(fā)展脈絡(luò)日益清晰。 2023年，合肥投資 36億元新建和改建 40條道路，為構(gòu)筑大合肥新的交通藍(lán)圖拉開了帷幕。這將極其有力地拉動(dòng)合肥城市的擴(kuò)展，而在拉動(dòng)合肥房地產(chǎn)投資和舊城改造方面作用更為顯著。結(jié)論 :政府在城市建設(shè)和交通改造上的大動(dòng)作，是合肥房地產(chǎn)發(fā)展的政府背景，也是政府大力扶持房地產(chǎn)發(fā)展的有力見證；城市建設(shè)和交通設(shè)施的日新月異將全面提升各樓市版塊的區(qū)域價(jià)值。合肥市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：大交通、大拆違、大建設(shè)將成為合肥房地產(chǎn)發(fā)展的加速器，宏觀方面的市場(chǎng)需求將得到進(jìn)一步的放大合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程216。 20232023合肥市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比分析216。 20232023合肥市新開工面積與施工面積對(duì)比分析216。 20232023合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)分析216。 20232023合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積與竣工面積對(duì)比分析216。 20232023合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積與竣工面積對(duì)比分析216。 20232023合肥市人均住宅建筑面積走勢(shì)分析結(jié)論 : 20232023合肥全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的絕對(duì)值變化來(lái)看，合肥的城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展均處于快速增長(zhǎng)階段，至 2023年 9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看已經(jīng)高于 2023年全年水平；另外，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也維持在較高水平，高于國(guó)外正常的 20%25%，說(shuō)明目前合肥的房地產(chǎn)投資被普遍看好；合肥市 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資熱情高漲：20232023合肥市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥房產(chǎn)局）20232023全市商品房新開工面積與施工面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局）房地產(chǎn)市場(chǎng)放量持續(xù)走高：結(jié)論 :雖然經(jīng)歷了近 2年國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響， 20232023合肥全市的商品房新開工面積和施工面積仍然一路走高，一方面，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的贏利能力仍然被普遍看好，市場(chǎng)空間仍然存在；但另一方面市場(chǎng)的迅速放量也將在未來(lái)的幾年引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇。20232023全市住宅銷售均價(jià) （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局）現(xiàn)階段住宅成交均價(jià)出現(xiàn)小幅震蕩：結(jié)論 : 20232023合肥全市的商品房成交均價(jià)基本上是一個(gè)持續(xù)走高的過(guò)程，其中在 20232023年有一個(gè)快速增長(zhǎng)的爆發(fā)過(guò)程，至 202 2023增幅趨緩，特別是受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響一段時(shí)間內(nèi)，價(jià)格甚至出現(xiàn)下跌，到目前為止，價(jià)格基本上維持在 31003200之間徘徊，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)攀升乏力。另安徽省及合肥市一些單位合作建房和集體購(gòu)房至少 2萬(wàn)套（總面積約在 200萬(wàn)平方米左右），由于收入相對(duì)較高的人群大也多集中在這些單位，對(duì)樓市銷量造成了較大的沖擊。充足的供應(yīng)量與并不強(qiáng)勁的需求也造成了房?jī)r(jià)無(wú)法持續(xù)高攀的局面。結(jié)論 : 20232023年合肥是商品房竣工面積和銷售面積均增長(zhǎng)較快，一般當(dāng)年竣工面積均高于銷售面積 15個(gè)百分點(diǎn)以上，但從 2023年 19月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，首次出現(xiàn)銷售面積超過(guò)竣工面積，一方面說(shuō)明 2023年樓市銷售勢(shì)頭看好，但另一方面，空置商品房面積的增加使得施工建設(shè)速度趨緩也是一個(gè)重要原因；僅從近兩年數(shù)據(jù)來(lái)看， 2023年 11月商品房空置面積為 ，到 2023年三季度商品房空置面積已經(jīng)達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %，市場(chǎng)形式還是比較嚴(yán)峻。 20232023全市商品房竣工面積和銷售面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局）合肥市空置商品房面積顯著上升： 結(jié)論 :施工面積與竣工面積的比值是房地產(chǎn)一個(gè)重要的前瞻性指標(biāo)。它反映 12年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于 3倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于 4倍， 1～ 2年內(nèi)供應(yīng)量將會(huì)供大于求。另外，合肥房地產(chǎn)施工面積與竣工面積的比值在 2023年突然放大，說(shuō)明目前房地產(chǎn)業(yè)處于低谷，房地產(chǎn)開發(fā)周期延長(zhǎng)，不少企業(yè)甚至出現(xiàn)資金困境。而即使是相繼竣工面市的項(xiàng)目，也將面臨越來(lái)越嚴(yán)重的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)20232023全市商品房施工面積和竣工面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局）未來(lái) 12年合肥市商品房現(xiàn)房供應(yīng)量將會(huì)大幅增加：結(jié)論 :截至 2023年底，合肥市建成區(qū)常住人口 224萬(wàn)，家庭戶人均住房建筑面積為 ，雖然增長(zhǎng)較快，但是仍然低于同期全國(guó)人均水平（ 26平方米）。合肥市 “ 十一五 ” 規(guī)劃 “ 常住人口 300萬(wàn)、人均住房面積 30平方米 ” 的目標(biāo)，也是當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀址康禺a(chǎn)行業(yè)所定下的政府目標(biāo)，隨著居民收入和生活質(zhì)量的提高，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的承受力也在增強(qiáng)，為房地產(chǎn)行業(yè)的需求擴(kuò)張也預(yù)留了較大市場(chǎng)空間。20232023全市人均住房建筑面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房產(chǎn)局）合肥市城鎮(zhèn)居民人均建筑面積持續(xù)增加：合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀216。 合肥樓市版塊分類及 2023年 11月份價(jià)格等高線分布216。 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 111月份銷售情況及蜀山（百合公寓）、高新（桂花園）、包河（新項(xiàng)目） 三區(qū)成交均價(jià)分析216。 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年 11月份銷售套數(shù)及銷售面積分析216。 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年 111月份銷售面積及成交價(jià)格結(jié)構(gòu)性分布216。 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年 111月份銷售前 10名項(xiàng)目分析板 塊 板 塊 介 紹蜀山區(qū) l 西 臨 大蜀山，自然 環(huán) 境 優(yōu) 越。l 高校（安大，科大， 農(nóng) 大，炮院， 電 子工程學(xué)院）人文 環(huán) 境好，學(xué)區(qū)好。高新區(qū) l西 臨 大蜀山，自然 環(huán) 境好，合肥高檔住宅區(qū)l華東 最有影響力的高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)帶 ，合肥最重要的科技旅游，高新技 術(shù) 研 發(fā) ，孵化和 產(chǎn)業(yè) 化基地包河區(qū) l位于合肥上 風(fēng) 口，自然 環(huán) 境好。l交通便利，配套成熟 齊備 ，人文 環(huán) 境（合工大，城建學(xué)院）、學(xué)區(qū)佳。政 務(wù) 區(qū) l規(guī) 劃中合肥的新城區(qū)， 規(guī) 劃科學(xué)， 環(huán) 境 優(yōu) 美，配套 齊 全（超市， 購(gòu) 物中心，學(xué)校，體育 館 ， 藝術(shù)館 ，公園，寫字樓）升 值 潛力 較 大。廬 陽(yáng)區(qū) l合肥的老成區(qū)，人口眾多，周 邊 配套成熟。雙 鳳 工 業(yè) 區(qū)的住宅開 發(fā)剛剛 啟 動(dòng) ，未來(lái) 還 有一定的上 漲 空 間 。隨著北部老城區(qū)改造，并建 設(shè) 大體量商 業(yè) ，未來(lái)區(qū)域可塑性很 強(qiáng) ，板 塊 內(nèi)多超 級(jí) 大 盤新站區(qū) l依靠合肥火 車 站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服裝批 發(fā) 市 場(chǎng) 和 綜 合性批 發(fā) 市 場(chǎng) ，交通非常方便?，幒^(qū) l板 塊 內(nèi)有瑤海公園、生 態(tài) 公園自然生 態(tài)資 源，作 為 合肥的老城區(qū)，依靠合肥火 車 站和城市主干道，交通便利。經(jīng) 開區(qū) l合肥未來(lái)高等院校的集中區(qū)域，配套和人文 環(huán) 境正在完善，建有翡翠湖公園，生 態(tài)環(huán) 境 較 好，合肥以老城區(qū)為中心，向東、南、西南、西、北 5個(gè)方向伸展，形成 8大發(fā)展板塊。合肥市樓市版塊分類及 2023年 11月價(jià)格等高線分布：4500400035003000400030002500 20234200250030004200350036003000400035004200350030003500300025002023綠城百合公寓綠城桂花園 綠城桐城南路項(xiàng)目合肥樓市 2023年 11月價(jià)格等高線分布示意圖（廬陽(yáng)、瑤海、新站、包河、蜀山、高新、政務(wù)、經(jīng)開八大版塊）瑤海、新站包河廬陽(yáng)蜀山高新政務(wù)