【正文】 浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao“文景天下 ”前期定位營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告Martin mao辛韜談碧珊浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao本文內(nèi)包含的資料屬于浩華地產(chǎn)西安公司策劃部的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)浩華地產(chǎn)西安公司策劃部作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果浩華地產(chǎn)西安公司策劃部有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao目錄1. 市場(chǎng)環(huán)境綜述2. 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品定位分析3. 項(xiàng)目規(guī)劃與產(chǎn)品定位城北引 導(dǎo) 西安都市新 標(biāo) 桿西安市 場(chǎng) 成交 數(shù) 據(jù)基 礎(chǔ) 分析區(qū) 域板 塊 房 產(chǎn) 市 場(chǎng) 分析項(xiàng) 目周 邊競(jìng) 品分析項(xiàng) 目 swot分析項(xiàng) 目基 礎(chǔ) 定位（ 項(xiàng) 目 5w1h）項(xiàng) 目基 礎(chǔ)參數(shù) 分析項(xiàng) 目 規(guī)劃 布局戶(hù) 型配比以及 戶(hù) 型 說(shuō) 明3.浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao4. 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃5. 尾篇目錄項(xiàng) 目 營(yíng)銷(xiāo) 模式分析項(xiàng) 目 營(yíng)銷(xiāo) 推廣定位項(xiàng) 目 營(yíng)銷(xiāo) 推廣通路基 礎(chǔ)說(shuō) 明尾篇 說(shuō) 明浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao ? ?5. 市場(chǎng)環(huán)境綜述1.浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao西北看西安，西安看城北， 城北引領(lǐng)西安逐漸成為都市新標(biāo)桿。第一篇：城北引領(lǐng)西安都市新標(biāo)桿浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分為城東、城西、城南、城北、城內(nèi)、曲江、西高新七大板塊，于是就有了南金、北銀、東銅、西鐵一說(shuō)。懷擁 “北銀 ”頭銜的城北，由于經(jīng)開(kāi)區(qū)的區(qū)域輻射力量，還有迎賓大道和北二環(huán)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)潛力，且土地儲(chǔ)備充足同時(shí)地價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)較低，吸引了大批的開(kāi)發(fā)商到城北拿地，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。隨著未央大道的擴(kuò)建、太華路立交、二環(huán)全線(xiàn)貫通、繞城高速路等，交通設(shè)施目前逐漸完善，區(qū)內(nèi)現(xiàn)已形成七橫十一縱立體交叉的交通網(wǎng)。如今的北城已成為名副其實(shí)的北城 “門(mén)戶(hù) ”。浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao一、商品房成交概況本月成交分析 2023年 7月份全市商品房成交量為 萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲 %，同比去年同期下跌%。本月商品房成交均價(jià)為 6730元 /㎡，環(huán)比上漲 %，同比去年同期成交均價(jià)上漲 %。 本月商品房成交量?jī)r(jià)走勢(shì)表第二篇：市場(chǎng)基礎(chǔ)分析浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao月度成交走勢(shì)分析 2023年 7月份，樓市調(diào)控新政剛過(guò)百日，西安商品房成交量開(kāi)始出現(xiàn)企穩(wěn)的趨勢(shì)，本月成交量環(huán)比上月小幅上揚(yáng) %，這是自 6月連續(xù)出現(xiàn) %和 %下跌之后，環(huán)比成交量近三月的首度轉(zhuǎn)正；成交價(jià)格方面，本月商品房成交均價(jià) 6730元 /㎡，環(huán)比上月大幅上升 %，成交價(jià)格從新站到 6000元之上。 市場(chǎng)進(jìn)入到第三季度，由于新政調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)多方膠著博弈狀態(tài)并沒(méi)有出現(xiàn)本質(zhì)改變，成交量繼續(xù)維持在今年以來(lái)的一個(gè)較低的位置，由于需求方面的觀(guān)望狀態(tài)的延續(xù)，以及市場(chǎng)供應(yīng)量的持續(xù)大量增加，不斷加大的銷(xiāo)售壓力讓市場(chǎng)上各樓盤(pán)持續(xù)加大的推廣、打折的力度，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始以正常的營(yíng)銷(xiāo)策略以及節(jié)奏面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)；需求方面，面對(duì)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)期望中的實(shí)質(zhì)性降價(jià)，但市場(chǎng)上增多的樓盤(pán)、打折促銷(xiāo)力度范圍的加大，給了猶豫中購(gòu)房者更多的置業(yè)選擇和購(gòu)買(mǎi)誘惑，部分購(gòu)房者開(kāi)始以自己的真實(shí)需求來(lái)做置業(yè)計(jì)劃。 在看多買(mǎi)少、膠著觀(guān)望的大背景下，部分樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)回暖的跡象。浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao本月西安商品房新批可預(yù)售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，環(huán)比上月上漲 %，同比上漲 %，供應(yīng)量達(dá)到了今年以來(lái)的一個(gè)峰值。面對(duì)持續(xù)增加的市場(chǎng)投量，各項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力不斷加大，市場(chǎng)上開(kāi)盤(pán)推量項(xiàng)目也陸續(xù)增多，其中融僑城二期、富力城三期、西岸國(guó)際花園二期等項(xiàng)目以長(zhǎng)時(shí)期蓄水、理性的價(jià)格策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)期間取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 進(jìn)入到三季度，樓市調(diào)控政策依然是各方關(guān)注、博弈的熱點(diǎn)，本月關(guān)于部分城市三套房貸的松綁的傳聞在媒體上炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，有關(guān)樓市調(diào)控政策絕不放松的言論中央各大部委頻頻表態(tài)，可以看出，在整個(gè)下半年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速放緩的經(jīng)濟(jì)背景下，關(guān)于要不要堅(jiān)持此輪調(diào)控政策、是否出現(xiàn)新的調(diào)控措施，以及是保增長(zhǎng)還是調(diào)結(jié)構(gòu)等問(wèn)題，中央決策者現(xiàn)在手中并沒(méi)有實(shí)質(zhì)參考依據(jù)，決策者 “觀(guān)望 “依舊。但可以肯定的是，關(guān)于此輪樓市調(diào)控，中央的 ”決心 “也依舊。 浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao西安市商品房成交量?jī)r(jià)示意圖 浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao二、西安市商品房分類(lèi)分析分類(lèi)產(chǎn)品的成交面積比例 7月份住宅、辦公、商業(yè)三種物業(yè)類(lèi)型成交中，住宅占比 89%保持不變，商業(yè)占比縮小 2百分點(diǎn)為 6%，辦公占比擴(kuò)大了 2個(gè)百分點(diǎn)。 各物業(yè)成交比例示意圖 浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao分類(lèi)產(chǎn)品的成交均價(jià)比較 7月份住宅成交均價(jià)為 6245元 /㎡，環(huán)比上漲 %， 辦公本月銷(xiāo)售價(jià)格 7705元 /㎡，環(huán)比上漲 %；本月商業(yè)成交均價(jià) 12402元 /㎡ ，較上月上漲 %，本月住宅、商業(yè)和辦公成交均價(jià)全線(xiàn)大幅上漲，其中住宅成交均價(jià)經(jīng)歷了前兩個(gè)月之后重新站到 6000元之上 ，并首次達(dá)到歷史最高點(diǎn)位。 各物業(yè)成交均價(jià)對(duì)比 浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao住宅 7月份西安住宅成交量為 萬(wàn)㎡，環(huán)比微升 %，成交均價(jià)為 6245元 /㎡，環(huán)環(huán)比大幅上漲 %，本月住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)在經(jīng)歷了 6月份持續(xù)下滑之后環(huán)比首度轉(zhuǎn)正，雖 %的成交量升幅只能說(shuō)是基本持平，但考慮到從 6月的出現(xiàn)的 %和 %環(huán)比下跌， 成交量增速延續(xù)上月持續(xù)復(fù)蘇，其中本月增速環(huán)比上月擴(kuò)大了 ；價(jià)格方面， 本月成交均價(jià)環(huán)比大幅上漲 %，同比去年 7月大幅上漲 %，本月市場(chǎng)上優(yōu)惠促銷(xiāo)力度依然較大，各大在售樓盤(pán)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌，成交均價(jià)的大幅度上漲，主要是因?yàn)樯显聸哄卑雿u、旺園小區(qū)等超低價(jià)位項(xiàng)目放量成交，以及本月以曲江片區(qū)為代表的中高端項(xiàng)目成交比例上升所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性漲價(jià)。 各區(qū)域住宅成交量?jī)r(jià)對(duì)比 1 浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao本月住宅成交量除過(guò)城東和城北外其余城區(qū)均出現(xiàn)上漲， 城南本月成交 萬(wàn)㎡，一舉超越城北躍居全市首位，環(huán)比漲幅達(dá)到 %，其中華城泊郡本月成交 萬(wàn)㎡，位居全市首位，此外曲江片區(qū)樓盤(pán)本月成放量態(tài)勢(shì)，共成交 萬(wàn)㎡，環(huán)比漲幅達(dá) %；此外城西本月成交量為 萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲達(dá)到 %，漲幅位居各城區(qū)之首，恒大城成交 萬(wàn)㎡，位居全市第二；高新本月成交 萬(wàn)㎡，環(huán)比漲幅為 %，新開(kāi)盤(pán)的融僑城成交 萬(wàn)㎡，位居高新區(qū)首位。 城北本月成交 萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑 %，自去年 9月份后首次退出片區(qū)排行榜首位，也無(wú)一項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)量排行前十 ，本月的成交量也為今年以來(lái)除二月份的新低 ，主要為 7月城北無(wú)一新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目所致 ，城東本月成交 萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑 %，其中西岸國(guó)際花園二期因新開(kāi)盤(pán)本月成交 萬(wàn)㎡ ，位居片區(qū)首位；城內(nèi)本月成交 萬(wàn)㎡，環(huán)比小幅上漲。 各區(qū)域住宅成交量?jī)r(jià)對(duì)比 2 浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao各區(qū)域住宅成交量占比住宅成交均價(jià)方面，本月成交均價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到 %，但城區(qū)表現(xiàn)各有漲跌，其中城南本月成交均價(jià)達(dá)到 7189元 /㎡ ，環(huán)比漲幅達(dá)到 %，單價(jià)上漲 1949元 ，曲江中高端樓盤(pán)成交比例上升為其主因；城東本月成交均價(jià) 5694元 /㎡，環(huán)比上漲 %，浐灞半島 、東方羅馬花園等項(xiàng)目?jī)r(jià)格拉升明顯 ，隨著城東土地供應(yīng)的持續(xù)增加，如綠地國(guó)際生態(tài)城 、振業(yè) .泊墅等中高端樓盤(pán)的入市，城東房?jī)r(jià)有進(jìn)一步上漲的空間；高新區(qū)本月成交均價(jià) 7110元 /㎡，環(huán)比上漲 %，今年以來(lái)，高新區(qū)住宅成交均價(jià)持續(xù)上漲，本月相比 1月份漲幅達(dá)到 %，主要因素為高新區(qū)土地可開(kāi)發(fā)量有限 ，加之推著高新區(qū)城市基礎(chǔ)配套的完善 ，城區(qū)產(chǎn)業(yè) 、人口加速導(dǎo)入，供需結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致片區(qū)整體產(chǎn)品開(kāi)發(fā)檔次的提升，今年以來(lái)如綠地 .諾丁山、紫薇公園時(shí)光、 8號(hào)府邸等高端項(xiàng)目的陸續(xù)入市，推高了高新區(qū)的房?jī)r(jià)。 浩華地產(chǎn) 策劃部 martinmao本月城北、城西和城北成交均價(jià)分別下跌 %、 %和 %，城北均價(jià)的下滑主要為乾唐華府、五龍湯花園等中低端項(xiàng)目集中備案所致，而城西均價(jià)的小幅下滑則為本月公園天下、愛(ài)