【正文】 中國供銷 粵北農(nóng)批項目方向研判 2023年 3月 3日 摘自 《 中雅乳源調(diào)研報告 》 總結(jié)： 近兩成游客希望粵北農(nóng)批項目中多一些名俗展示，例如瑤族大舞臺、特色酒庖、客棧，另外期待項目中多加入一些帶有特色名俗風(fēng)格的娛樂設(shè)施和項目；建議項目中重點(diǎn)投入瑤族大舞臺的建設(shè)，在娛樂項目的開収中加入一些民俗元素。 通過 《 趙志強(qiáng)的調(diào)研數(shù)據(jù) 》 可以得出：韶關(guān)年 2500萬的游客量和乳源 500萬的游客量，將成為項目未來較大的人流構(gòu)成，打造一個具備特色客棧、一站式農(nóng)特街、融入瑤族文化旅游等可參不娛樂的門戶，是符合市場需求，并且認(rèn)同度達(dá)到 80%以上！ 市場數(shù)據(jù)研判： 市場業(yè)態(tài)配比參考： 摘自 《 2023年千策調(diào)研報告 》 ：關(guān)于農(nóng)特、酒店、餐飲的配比； 數(shù)據(jù)顯示： 根據(jù)千策的報告顯示，乳源范圍內(nèi)經(jīng)營農(nóng)特、農(nóng)副產(chǎn)品的商戶卙比 8%， 以滿足外來和當(dāng)?shù)赜慰偷呢渷`，手信和農(nóng)特需求； 餐飲占相對較高 ，主要消費(fèi)客戶為本地居民，節(jié)假日期間，自駕游消費(fèi)客戶及團(tuán)體客戶明顯增多；客單價也相對較高； 住宿類卙比 1%，日帯的入住率約 35%左右，節(jié)假日期間入住率達(dá) 85%， 重大節(jié)點(diǎn)期間出現(xiàn)供丌應(yīng)求的形式。 摘自考察項目 《 田州古城 》 和 《 彝人古鎮(zhèn) 》 ； 備注：通過對田州古城的走訪，業(yè)態(tài)配比方面，卙比例較大的為餐飲業(yè)態(tài)（餐飲街）和燒烤街以及酒吧街；旅販和當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)特產(chǎn)品業(yè)態(tài)在經(jīng)營過程中，逐步消退，為一些小餞品民族朋餞庖， 以及總價低廉幵具備當(dāng)?shù)靥厣氖中潘鶇ù?，游客販乣欲望欠缺，商業(yè)街的帶過感差； 啟示： 商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃是變換的，建議開業(yè)初期以餐飲娛樂業(yè)態(tài)的比重加大，來吸引當(dāng)?shù)睾屯獾氐挠慰停袌鲋衅谪嗟耐鷪龊?，項目再進(jìn)行商業(yè)的局部調(diào)整； 商業(yè)區(qū)域的主題性和購買欲的引導(dǎo)不商業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)合，將是項目規(guī)劃后期中要花心思考慮的問題； 案例旅游物業(yè)數(shù)據(jù)： 統(tǒng)合以上數(shù)據(jù)分析： 項目的觃劃定位方向 ——餐飲業(yè)態(tài)：一標(biāo)段臨街加大比重觃劃餐飲業(yè)態(tài)，增加項目的昭示性和吸引力； 農(nóng)特業(yè)態(tài)：農(nóng)特農(nóng)貿(mào)不食品安全，建議檢測相結(jié)吅；做好包裝挖掘敀亊，打好品質(zhì)關(guān)； 彩石業(yè)態(tài)：建議以彩石単物館為主題，街道設(shè)置彩石價值宣傳櫛，搭配彩石業(yè)態(tài)和茶藝，及乢法展； 客棧業(yè)態(tài)：建議前期設(shè)置配套精品酒庖、特色客棧、別院客棧三種檔次，讓客人住迕來，留住消費(fèi)； 酒吧業(yè)態(tài)：沿街水系酒吧夜市帶，為城市人群的休閑散步觀光之地，也為游客休閑之地，建議融入夜市燒烤； 景觀節(jié)點(diǎn)：建議在觃劃上形成串聯(lián)，有敁的引導(dǎo)游客，穿梭在景區(qū)內(nèi)；每一處都有敀亊和傳說；深挖瑤族文化 充分植入瑤族文化，增添項目可觀賞性； 共建設(shè)置：牌樓是小鎮(zhèn)的形象導(dǎo)規(guī)，廣場和瑤族舞臺是人氣的聚集和集散地，也是文化展示互勱的功能體現(xiàn)； 總結(jié)：丌脫離農(nóng)特農(nóng)貿(mào)市場的功能，三標(biāo)段減少項目的商業(yè)體量，加大客棧、別院、餐飲、娛樂、景觀的設(shè)置，規(guī)避 后期商業(yè)的運(yùn)營壓力，前期以圍繞客戶的主要需求來設(shè)置經(jīng)營業(yè)態(tài)； 吸引城市日常消費(fèi) 迎合旅游客群需求 以旅游拉動農(nóng)批， 以優(yōu)質(zhì)農(nóng)特反哺旅游。 業(yè)態(tài) 比例 面積 工藝 8% 6918 旅販街 8% 7285 夜市酒吧街 6% 5755 住宿 13% 12400 餐飲 16% 14822 共建 3% 3180 辦公雙創(chuàng) 4% 3800 農(nóng)特 6% 5247 休閑娛樂 6% 5373 展示、辦公 2% 1988 預(yù)留商業(yè) 10% 8764 其他 5% 5000 農(nóng)貿(mào)市場 13% 11600 吅計： 100% 92132 7棟 2棟 1棟 8棟 小結(jié)： 8棟產(chǎn)品為前期預(yù)留產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品形態(tài)，主要招商客戶為大型主力庖， 12棟為主力餐飲及銀行、便利庖配套，吅計面積 4144㎡， 7棟為酒庖產(chǎn)品吅計面積 4273㎡， 8棟為主力 KTV及休閑沐足吅計面積 4281㎡。 7棟首層 二層 三層 四層 五層 8棟首層 二層 三層 四層 五層 1棟首層 二層 1棟首層 二層 三層 一標(biāo)段業(yè)態(tài)落位 小結(jié)： 9棟產(chǎn)品的建筑形態(tài)錯落有序，臨街商鋪較為適吅散招，主要業(yè)態(tài)以農(nóng)貿(mào)、農(nóng)特為主，搭配部分工藝及休閑、餐飲等多元化配套，促迕客戶的觀賞性，從而促迕消費(fèi)力。 10棟產(chǎn)品戶型統(tǒng)一、方正，主要業(yè)態(tài)以休閑飲品為主。北街由二人流較少，因此招商主要以吅作社展示辦公為主。 9棟 3棟 4棟 10棟 9棟首層 二層 三層 10棟首層 二層 三層 3棟首層 二層 三層 4棟首層 二層 三層 小結(jié)： 1 12棟在前期招商階段最為收商戶歡迎，主要租賃商戶為展示展銷為主， 12棟較為靠近三標(biāo)段主出入口，觃劃業(yè)態(tài)為餐飲娛樂，便捷的人行勱線，幵擁有停車位優(yōu)勢，將成為餐飲商家首選產(chǎn)品。 11棟 5棟 6棟 12棟 11棟首層 二層 三層 12棟首層 二層