合富輝煌-合肥金輝地產(chǎn)項目發(fā)展定位建議報告(已修改)
2025-01-08 06:36 本頁面
【正文】 項目開發(fā)立地條件 1 地塊位于合肥重點發(fā)展區(qū)域，區(qū)位價值較高東臨一環(huán)、西靠中環(huán)線，交通優(yōu)勢明顯 立地條件 高劉路項目 習(xí)友路項目 中環(huán)線貫穿合肥四大行政區(qū)、連接橫縱各條交通干道，通過中環(huán)線可快速到達(dá)合肥火車站、汽車站及各大換乘站點；此外，中環(huán)沿線分布著五大房地產(chǎn)開發(fā)熱點板塊，是合肥環(huán)向交通的主干道。 火車站 西火車站 高鐵站點 二環(huán)線 中環(huán)線 一環(huán)線 長江路 容事達(dá)大道 徽州大道 2 ? 項目規(guī)模約 22萬平米，在合肥市屬于中等規(guī)模個案； ? 項目單面臨街，南北被金牛路分割，商業(yè)價值一般，且周邊商業(yè)氛圍欠缺，商業(yè)開發(fā)不易過早。 立地條件 本項目分 A、 B兩地塊，形狀不規(guī)則 西側(cè)望龍學(xué)校 南側(cè)五十中分校 東側(cè)龍居山莊住宅小區(qū) 北側(cè)為 236畝污水處理廠 3 ? 地塊內(nèi)基本為凈地，拆遷力度不大； ? 地塊內(nèi)部堆土較多，土地需平整，房地產(chǎn)開發(fā)條件尚可。 立地條件 基本為凈地，開發(fā)條件尚可 B地塊 A地塊 4 立地條件 道路建設(shè)基本齊備，公共交通設(shè)施缺乏 ? 項目主要依靠高劉路連接對外交通動線； ? 項目西側(cè)距離潛山北路約 150米，潛山北路目前僅有 3條公交線路，公共交通設(shè)施缺乏； ? 項目距離市區(qū)較近，物業(yè)潛在價值高。 潛山北路 高劉路 5 立地條件 生活配套較缺乏，污水處理廠、殯儀館影響形象 ? 項目周邊生活配套設(shè)施比較缺乏，主要依靠附近成熟社區(qū)商業(yè)提供； ? 項目對面污水處理廠，附近有殯儀館，對客戶有一定的心理影響； ? 項目周邊中檔樓盤林立，打造高檔形象尚有難度 望塘污水處理廠二期 望塘污水處理廠一期 6 周邊環(huán)境分析 7 長江路 潛山路 省司法學(xué)校 電子 38所 中醫(yī)學(xué)院 安徽大學(xué) 省氣象學(xué)校 體育中學(xué) 34中 省商貿(mào)工程學(xué)校 105醫(yī)院 明星學(xué)校 49中 郵電學(xué)校 省法院 糧食三庫 省農(nóng)機(jī)校 項目地塊周邊學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)、機(jī)關(guān)單位較多，為項目提供了潛在的客源。同時蜀山區(qū)作為老城區(qū)，也是原駐居民（村民）較為集中的區(qū)域。且項目東臨殯儀館，北靠望塘污水處理廠，很大程度上影響到項目的形象，區(qū)域的小環(huán)境較差。 望塘污水處理廠 合肥市殯儀館 地塊周邊環(huán)境 垃圾廠 8 長江路 潛山路 黃山路 合作化路 金色池塘 頤和花園 家家景園 龍居山莊 四棟房子 龍鳳嘉園 翠竹園 大溪地 維也納森林 新華學(xué)府春天 百合公寓 香樟雅苑 安高城市天地 黃山花園 項目地塊位于潛山路北段，整體的房地產(chǎn)市場特征與長潛板塊相似，板塊內(nèi)高檔樓盤欠缺，以中檔盤為主。區(qū)內(nèi)鳳凰城家家景園為主要的拆遷安臵點，板塊內(nèi)受黃山路中高檔樓盤的沖擊較大，重點樓盤主要有綠城百合公寓、香樟雅苑、大溪地、安高城市天地等盤。 地塊周邊樓盤 9 項目所處的市場環(huán)境 競 爭 ?蜀山區(qū)競爭樓盤極其密集，品牌高檔樓盤較多，競爭激烈 ?目前已消化貨量較大，而 07年下半年以來蜀山區(qū)版塊市場供應(yīng)量減少，其他區(qū)域有分流跡象 客 戶 ?購房者鑒別能力提高，對開發(fā)商、建筑產(chǎn)品等都較以前有較高程度的要求 ?購房者對蜀山區(qū)認(rèn)可度高，對潛北板塊接受程度在逐漸提高 ?本板塊潛在客戶分流到黃山路板塊的中高檔樓盤較多 品 牌 ?蜀山區(qū)品牌開發(fā)商，品牌樓盤較多，購房者品牌意識逐漸增強(qiáng)，在對房產(chǎn)選擇的決定性要素中，品牌的比重越來越高 ?金輝品牌區(qū)域知名度較大，但剛進(jìn)入合肥市場，尚未有認(rèn)知，品牌建設(shè)需要規(guī)劃和提升 周邊環(huán)境分析 10 潛北版塊各盤去化特征 名稱 現(xiàn)售均價（元 /M2) 銷售率 余貨特征 龍鳳嘉園 3800 95% 140200M2部分復(fù)式、 136M2以上戶型 四棟房子 一期售罄，成交均價 3400 100% 二期即將推出 親親家園 3900 95% 150M2及以上復(fù)式 龍居山莊 3800 85% 180套左右，復(fù)式及 135M2以上 頤和花園 4150 90% 135M2以上及復(fù)式 廬陽佳苑 3900 98% 復(fù)式 理想年代 3900 99% 150250M2復(fù)式及 147M2大戶型 新景花園 3800 80% 供暖 ,130M2以上戶型 家家景園 三期售罄（最新均價 3900） 100% 四期即將推出 天一家園 4200(余貨價格 ) 85% 復(fù)式和 120M2少量 高劉路所在的潛北板塊內(nèi)樓盤所推貨量余貨多為復(fù)式及 130平米以上大戶型，各盤基本處于尾盤銷售階段；隨著近期合肥整體樓市的升溫，銷售價格也均有不同額度的抬升，整體價格在 38004000元 /平米區(qū)間內(nèi)，整個板塊房價上漲速度相對緩慢。 周邊環(huán)境分析 11 潛北版塊各盤綜合評定 名稱 規(guī)模 園林 配套 品質(zhì) 包裝 開發(fā)商實力 現(xiàn)售均價 (元 /平米 ) 龍鳳嘉園 3800 四棟房子 3400 親親家園 3900 龍居山莊 3800 頤和花園 4150 廬陽佳苑 3900 理想年代 3900 新景花園 3700 家家景園 3900 天一家園 4200 高劉路項目 —— 區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)較好，但短期內(nèi)
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