合富輝煌_貴州都勻1號項(xiàng)目商業(yè)定位及營銷推廣報告_[全文(已修改)
2025-09-17 21:57 本頁面
【正文】 都勻 1 號項(xiàng)目商業(yè)定位及營銷推廣報告 謹(jǐn)呈：都勻大成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 合富貴陽 本報告思路體系 本體分析 區(qū)位分析 交通分析 項(xiàng)目四至 限制條件分析 項(xiàng)目屬性界定 商業(yè)環(huán)境分析 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成 區(qū)域人口屬性構(gòu)成 區(qū)域交通條件分析 項(xiàng)目商業(yè)屬性界定 商業(yè)環(huán)境 SWOT 分析 市場環(huán)境分析 都勻商鋪市場環(huán)境特征 都勻商鋪價格格局 都勻商鋪競爭樓盤 市場環(huán)境屬性界定 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 項(xiàng)目市場環(huán)境 SWOT 分析 商業(yè)定位 功能定位 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位 價格定位 營銷定位 營銷推廣 營銷戰(zhàn)略 營銷策略 Part I ｜本體分析 Part II ｜商業(yè)環(huán)境 Part III ｜市場環(huán)境 Part IV ｜商業(yè)定位 Part V ｜營銷推廣 Part Ⅵ ｜附件 索引： INDEX Part I ｜本體分析 區(qū)位分析 交通分析 項(xiàng)目四至 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 限制條件分析 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目位于都勻開發(fā)區(qū)北向，無過道效益，城市配套相對成熟。 項(xiàng)目位于都勻開發(fā)區(qū)北向，臨近高速公路入口，是北向進(jìn)入都勻市區(qū)的交通咽喉之地。 項(xiàng)目距離主城區(qū)核心商圈 6 公里，距離未來開發(fā)區(qū)商業(yè)中心 1 公里路程。區(qū)域位置上游離于核心商 圈之外。 本案所處地塊較開發(fā)區(qū)中段整體周邊相對成熟。 本案地段屬于開發(fā)區(qū)第二次擴(kuò)規(guī)范圍，目前正處于建設(shè)階段，區(qū)域居住環(huán)境較差，人口不足。 本案 城市核心商圈 未來區(qū)域商圈 本案位置 Part I ｜本體分析 區(qū)位分析 交通分析 項(xiàng)目四至 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 限制條件分析 項(xiàng)目屬性界定 本案交通 至高速路 至市區(qū) 至貴陽、斗篷山、楊柳街 至市區(qū) 至丹寨、三都 本案 本案處于城市交通樞紐 —— 龍山大道旁。 往北 3 分鐘車程，連接城際高速公路； 往南三條路至城市核心，約 10 分鐘車程。 交通分析： 本案處于城 市交通咽喉之地，可作為對外商貿(mào)節(jié)點(diǎn)。 本案商鋪臨街一面為城市快車道，商業(yè)昭示性好，但是無聚集人氣功能。 Part I ｜本體分析 區(qū)位分析 交通分析 項(xiàng)目四至 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 限制條件分析 項(xiàng)目屬性界定 本案 城市交通樞紐 —— 龍山大道 市北農(nóng)貿(mào)綜合市場 黔南汽車商貿(mào)城 項(xiàng)目東側(cè) —— 市北農(nóng)貿(mào)綜合市場、小型 百貨超市 項(xiàng)目北側(cè) —— 零散街鋪，主要經(jīng)營餐 飲、維修、零售店 項(xiàng)目東南側(cè) —— 社區(qū)街鋪，通訊、超 市、建材、餐飲 項(xiàng)目南側(cè) —— 專業(yè)市場：黔南汽車商貿(mào) 城 本案周邊商業(yè)環(huán)境較差，現(xiàn)經(jīng)營業(yè)態(tài)凌亂。由于周邊人氣不足，導(dǎo)致專業(yè)市場 —— 市北農(nóng)貿(mào)綜合市場經(jīng)營不好。 南側(cè)毗鄰在售專業(yè)市場：黔南汽車商貿(mào)城。 項(xiàng)目四至 Part I ｜本體分析 區(qū)位分析 交通分析 項(xiàng)目四至 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 限制條件分析 項(xiàng)目屬性界定 都勻 1 號各物業(yè)指標(biāo) 總建筑面積： 15 萬平方米 商業(yè)建筑面積： 94761/a.83 平方米 其中 會所中心面積： 平方米 26 號裙樓商業(yè)： 3684 平方米 臨街商鋪： 平方米 會所中心 沿街商業(yè) 1 26 商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本地塊呈長方形，地形平緩略低于路面，毗鄰城市快速干道，臨街面寬闊長達(dá) 500m，利于項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)的打造； 商鋪屬性 開間： 米 進(jìn)深： 米 層高： 米 共計(jì) 21 間，可分割。 Part I ｜本體分析 區(qū)位分析 交通分析 項(xiàng)目四至 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 限制條件分析 項(xiàng)目屬性界定 限制條件分析 一、商鋪部分無專用煙道問題，將限制餐飲類業(yè)態(tài)經(jīng) 營或有損項(xiàng)目外立面。 優(yōu)化建議方向：準(zhǔn)確商業(yè)定位、合理業(yè)態(tài)布局。 二、商鋪分地上和地下部分，兩部分連帶銷售，將會使商鋪單位產(chǎn)權(quán)價格過高，失去競爭優(yōu)勢。 優(yōu)化建議方向：選擇適合業(yè)態(tài)，資源優(yōu)化組合。 三、城市綠化帶，商鋪與道路之間的綠化帶，將一定程度的遮擋，降低商鋪沿街的昭示性。 優(yōu)化建議方向：選擇遮擋效果差的綠色植物，避免過大、過密。 四、商鋪前走廊，影響商鋪的昭示性，不能一眼看透商鋪里的經(jīng)營產(chǎn)品。 優(yōu)化建議方向：將走廊部分化入每個商鋪使用范圍內(nèi)，增加了使用面積的同時也增 強(qiáng)了商鋪的昭示性。 五、商業(yè)體量與住宅配比過大，社區(qū)消費(fèi)群體無法支撐本案商業(yè)。 優(yōu)化建議方向：合理定位商業(yè)服務(wù)功能，合理發(fā)展外向型商業(yè)。 商業(yè)部分限制條件及其優(yōu)化方向建議 Part I ｜本體分析 區(qū)位分析 交通分析 項(xiàng)目四至 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 限制條件分析 本體屬性界定 區(qū)位屬性： 區(qū)位缺乏成熟度 區(qū)域現(xiàn)狀屬于半農(nóng)區(qū)域，項(xiàng)目周邊生活環(huán)境混雜，商業(yè)品質(zhì)較低； 城市遠(yuǎn)郊 都勻開發(fā)區(qū)北部，遠(yuǎn)離主城區(qū)； 項(xiàng)目屬性： 城市交通咽喉 進(jìn)入城市的橋頭堡，商業(yè)昭示面充足； 昭示面充足 臨街昭示面接近 500m，利 于商業(yè)街打造； 高品質(zhì)住宅區(qū) 項(xiàng)目作為都勻高品質(zhì)社區(qū)，面對過多的商業(yè)體量； 本體屬性界定 產(chǎn)品存在限制條件 產(chǎn)品存在限制因素：煙道問題限制業(yè)態(tài)；建筑結(jié)構(gòu)高企單價；城市綠化帶及走廊降低商業(yè)面昭示性； 項(xiàng)目地段商業(yè)比較成熟，但品質(zhì)較低 項(xiàng)目周邊商業(yè)為北部開發(fā)區(qū)最成熟地段，但品質(zhì)較低；周邊有汽車商貿(mào)城，未來發(fā)展機(jī)遇良好。 Part II ｜商業(yè)環(huán)境 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構(gòu)成 區(qū)域人口屬性構(gòu)成 區(qū)域交通條件分析 項(xiàng)目商業(yè)屬性界定 商業(yè)環(huán)境 SWOT 分析 周邊業(yè)態(tài)分布 周邊商業(yè)以汽車銷售為主，項(xiàng)目臨街三角花園處以鄰里商業(yè)為 主，整體區(qū)域商業(yè)成熟度較整個北部開發(fā)區(qū)，具備一定的優(yōu)勢。 在龍山大道一線，逐漸形成了以汽車銷售為主、建材為輔的商圈，但是經(jīng)營環(huán)境較差、業(yè)態(tài)較雜，區(qū)域缺
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