【正文】 乏一個高品質的汽車商貿環(huán)境促成區(qū)域汽車商貿商圈的形成。 區(qū)域較高汽車商貿場地：成熟地帶 —— 斗蓬山沿街商鋪汽車銷售帶；規(guī)劃中汽車商貿城 ——港灣麗都商業(yè)部分、黔南汽車商貿城（政府扶持）。 政府商業(yè)布局規(guī)劃：以黔南汽車商貿城為中心的區(qū)域，規(guī)劃為黔南州汽車商貿中心，以規(guī)整沿線零散汽車商貿環(huán)境。 斗蓬山路沿線 汽車銷售 汽車銷售 集貿市場 鄰里商業(yè) 汽車銷售 本案 黔南汽車商貿城 政府扶持背景商業(yè) 周邊業(yè)態(tài)（設施及配套） 周邊城市基礎設施完善，配套基本齊全，本案處于兩個汽車銷售鏈中段。 周邊業(yè)態(tài)（普通商鋪） 周邊普通商鋪經營建材、零售、餐飲、通訊及門診藥店等業(yè)態(tài)。環(huán)境較差、業(yè)態(tài)較凌亂，以服務周邊鄰里為主。 區(qū)域性業(yè)態(tài)：沿龍山大道分布，以汽車銷售為主的汽車商貿。 餐飲業(yè)態(tài)：餐飲以低檔餐飲為主，經營對象主要以服務于周邊居民為主 醫(yī)療：除四一四醫(yī)院外，僅有兩家小型醫(yī)療診所 生活購物類： 集貿市場：基本內滿足日常需求 銀行：農業(yè)銀行、建設銀行、郵政儲蓄、農村信用社 通訊：移 動、聯(lián)通、電信均有 娛樂：無 其他： 建材五金 定論：周邊業(yè)態(tài)檔次較低，難以對項目住宅品質形象形成支撐。 機遇： 市場需求：區(qū)域汽車商貿經營環(huán)境較差，需高品質專業(yè)市場整合商圈成型。 政府規(guī)劃：于本案同路段南側扶持汽車商貿城。 周邊業(yè)態(tài)總結 Part II ｜商業(yè)環(huán)境 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構成 區(qū)域人口構成屬性 區(qū)域交通條件分析 項目商業(yè)屬性界定 商業(yè)環(huán)境 SWOT 分析 區(qū)域人口： 目前周邊常住人口： 2020 戶 (約 萬人） 未來居住人口： 6000 戶（ 萬人） 本地居民消費力較弱，以中低端 消費為主，居民構成以本地企業(yè)事業(yè)單位、脫離土地農民。 區(qū)域人口構成屬性 銀湖星城 (在建 ) 4000 戶 Part II ｜商業(yè)環(huán)境 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構成 區(qū)域人口構成屬性 區(qū)域交通條件分析 項目商業(yè)屬性界定 商業(yè)環(huán)境 SWOT 分析 本案至市中心核心商圈 10 分鐘左右車程。 本案至火車站約 15 分鐘車程。 本案至高速路口僅 3 分鐘車程。 區(qū)域交通條件分析 至高速公路入口僅 5 分鐘 至市中心核心商圈 10 分鐘距離 至火車站 15 分鐘 Part II ｜商業(yè)環(huán)境 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構成 區(qū)域人口構成屬性 區(qū)域交通條件分析 項目 商業(yè)屬性界定 商業(yè)環(huán)境 SWOT 分析 區(qū)域商業(yè)屬性界定 業(yè)態(tài)屬性： 汽車商貿商圈顯雛形 區(qū)域內龍山大道兩側，形成了汽車商貿商業(yè)鏈，初顯汽車商貿商圈雛形。 生活服務業(yè)態(tài)較全 區(qū)域內商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、生活購物類、醫(yī)療服務、五金建材等。 交通屬性： 區(qū)域人口稀少，消費能力有限 區(qū)域人口不足 3 萬，人口組成以農轉非與企事單位職工構成，消費能力有限。 區(qū)域交通通達性良好 區(qū)域內交通良好，三條道路至市區(qū)；交通樞紐龍山大道連接主城區(qū)與開發(fā)區(qū)，承接城際高速公路； 人口屬性： 區(qū)域內商業(yè)環(huán)境差，檔次低 區(qū)域處于開發(fā)建設中的半農區(qū)， 區(qū)域環(huán)境較差，商業(yè)業(yè)態(tài)分布混亂，檔次低。 Part II ｜商業(yè)環(huán)境 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及構成 區(qū)域人口構成屬性 區(qū)域交通條件分析 項目商業(yè)屬性界定 商業(yè)環(huán)境 SWOT 分析 商業(yè)環(huán)境 SWOT 分析 S 優(yōu)勢 項目地段商業(yè)成熟度較高； 區(qū)域交通發(fā)達，通達性良好； 項目為品質生活社區(qū)商業(yè)，品質起點高。 項目商業(yè)臨街面達 500m，商業(yè)昭示性良好。 本案處于汽車專業(yè)市場商圈核心位置。 T 威脅 區(qū)域內同類產品的市場分流、截流。 O 機遇 市政府對區(qū)域發(fā)展的政策支持； 區(qū)域內汽車商貿 專業(yè)市場發(fā)展機遇。 W 劣勢 區(qū)域成熟度不夠，處于開發(fā)建設半農階段； 區(qū)域商業(yè)環(huán)境差，業(yè)態(tài)檔次低； 區(qū)域內人口稀少，消費能力有限，不足以 支撐規(guī)模商業(yè)； 區(qū)域交通屬城市樞紐快車道，很難聚集人 氣。 SWOT 分析 Part III ｜市場環(huán)境 商業(yè)市場環(huán)境特征 商業(yè)價格格局 本案商業(yè)競爭樓盤 市場環(huán)境屬性界定 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 項目市場環(huán)境 SWOT 分析 商業(yè)市場環(huán)境特征 城市核心區(qū)域商鋪供應有限，主要供應區(qū)集中在開發(fā)區(qū)南端（斗蓬山路段）。 每個開發(fā)樓盤基本都有商業(yè)配套 ，底商形式，臨街面必有街鋪，市場競爭激烈； 開發(fā)區(qū)成熟地段 —— 斗蓬山路一帶，商鋪供過于求，空置率就較高。 本案地段：商鋪以銷售為主，以租帶售，價格高企，去化速度緩慢。 市場供應特征 產品特征 早期商業(yè)產品定位不清，以自然形成為主，銷售緩慢，區(qū)域代表樓盤：沙麗宮； 市中心區(qū)域商鋪開間、進深、面積均較小，開間 23m、進深 58m、層高 、面積 2060㎡；開發(fā)區(qū)商鋪開間、進深、面積等均較大，開間： 3m以上、進深 6m以上、層高 上、面積 40 ㎡以上。 Part III ｜市場環(huán)境 商業(yè)市場環(huán)境特 征 商業(yè)價格格局 本案商業(yè)競爭樓盤 市場環(huán)境屬性界定 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 項目市場環(huán)境 SWOT 分析 商業(yè)價格格局 本案 城市核心商圈 未來區(qū)域商圈 租金： 2030 元 /平米月 售價： 42007000 元 /平米 租金： 3050 元 /平米月 售價： 1000015000 元 /平米 租金： 4080 元 /平米月 售價： 800015000 元 /平米 商業(yè)價格格局： 售價：南高北低，開發(fā)區(qū)南端售價堅挺。 租金：南高北低，開發(fā)區(qū)商鋪租售價格不均衡，售價偏高。 價格格局原因分析： 售價：城市核心商圈新增供應 地段價值較差，因此售價不如開發(fā)區(qū)區(qū)域商圈商鋪價格，說明投資者認同開發(fā)區(qū)域商圈價值。 開發(fā)區(qū)商鋪供過于求，因此出現租金與價格不均衡；相對于租金，價格高企，導致新區(qū)商鋪銷售速度緩慢。 Part III ｜市場環(huán)境 商業(yè)市場環(huán)境特征 商業(yè)價格格局 本案商業(yè)競爭樓盤 市場環(huán)境屬性界定 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 項目市場環(huán)境 SWOT 分析 競爭樓盤分析 競爭樓盤界定原則