【正文】 第二章 房地產市場及其運行規(guī)律 1 房地產市場的供求關系 房地產市場結構與市場指標 房地產市場的特性與功能 房地產市場的運行規(guī)律 政府對房地產市場的干預 1 Real Estate Development 第一節(jié) 房地產市場概述 一、房地產市場的概念 房地產市場： 是指房地產商品交換的領域和場所。 從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。 是所有這些交換和流通關系的綜合，體現(xiàn)了市場中的當事人之間錯綜復雜的經濟利益關系。 2 Real Estate Development 第一節(jié) 房地產市場概述 二、房地產市場的運行環(huán)境 影響運行活動各種因素的總和 社會 政治 經濟 金融 法律 技術 資源 國際 3 Real Estate Development 第一節(jié) 房地產市場概述 三、推動房地產市場轉變的社會經濟力量 社會經濟因素 社會環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。 社會經濟力量 —— 金融業(yè)的發(fā)展 —— 信息、通訊技術水平的提高 —— 生產和工作方式的轉變 —— 人文環(huán)境的變化 —— 自然環(huán)境的變化 —— 政治制度的變遷 4 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 一、房地產市場的需求 概念 房地產需求 ：是指在一個特定時期內，消費者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產數量。 房地產需求的特點 1）房地產需求具有 整體性 2）房地產需求具有 區(qū)域性 3）房地產需求具有 層次性 5 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 一、房地產市場的需求 類型 生產性、消費性、投資性 房地產需求的影響因素 1）收入的變化 2）其他商品的價格變化（替代品，互補品） 3）對未來的預期 4）政府政策的變化 （貸款利率，稅費） 6 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 二、房地產市場的供給 概念 房地產供給：是指在一個特定時期內，房地產開發(fā)商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產數量。 房地產供給的特點 1）房地產供給 缺乏彈性 2）房地產供 給具有 層次性 3）房地產供 給具有 滯后性 7 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 二、房地產市場的供給 房地產供給的影響因素 1）房地產開發(fā)成本 2）政府政策的變化（土地增值稅費） 3）對未來的預期 8 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 三、房地產市場的供求均衡和非均衡 供求均衡 即供給與需求的均衡狀態(tài)，是指房地產商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數量與需求數量相一致的房地產經濟運行狀態(tài)。 價格 數量 S D P 0 M E 9 Real Estate Development 價格 數量 S D1 D P P1 0 M M1 H h F f E 10 Real Estate Development 價格 數量 S D1 D2 P P1 0 Q1 Q Q2 11 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 三、房地產市場的供求均衡和非均衡 供求均衡 RE供求均衡原理的要義： ?是供給和需求兩種力量相互作用、相互變化的結果 ?均衡狀態(tài)的構成要素，不但包括供、需價格，而且還包括供、需數量一致，二者缺一不可，且相互聯(lián)系、影響 ?供、需數量一致，微觀上，表示特定市場、特定房地產商品的供求數量相當、供求結構吻合；宏觀上，表示一個城市或一個國家的 RE供、需數量相一致 12 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 三、房地產市場的供求均衡和非均衡 供求均衡 RE供求均衡原理的現(xiàn)實意義 ： ?在微觀層次上 ， 房地產商應該重視房地產市場供給和需求的變動，重視其均衡狀態(tài)的狀況，及時調整生產經營策略和計劃； ?在宏觀層次上 ， 國家應該運用稅收、利率、信貸等經濟杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導供求曲線沿著人們所希望的方向移動，從而達到一個新的均衡狀態(tài)。 13 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 三、房地產市場的供求均衡和非均衡 供求非均衡 即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產商品的供給價格與需求價格、供給數量與需求數量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經濟運行狀態(tài)。 三種狀態(tài)： A、 總量性供不應求狀態(tài) B、 總量性供過于求狀態(tài) C、 結構性供求失衡的狀態(tài) ！均衡是偶然的，幾乎是不存在的； ！非均衡狀態(tài)是絕對的，常見的。 14 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 三、房地產市場的供求均衡和非均衡 RE市場供求均衡條件及其實現(xiàn) A、 深化住房制度改革，積極推進住房分配貨幣工資化 B、 完善房地產市場體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場條件 C、 著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡 D、 以需定產，以需促供，注重供給與需求的結構協(xié)調 15 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 四、房地產市場的體系 房地產市場體系是房地產經濟運行的 載體 房地產市場體系 是指多種房地產市場互相聯(lián)系、互相制約形成的市場集合體和系統(tǒng)。 按 層次 分：一、二、三級市場 按 用途 分： 按 交易客體 分：土地市場、房產、 RE中介、 RE金融、物業(yè)管理等 16 Real Estate Development 第三節(jié) 房地產市場結構與市場指標 一、房地產市場結構 包括： 總量結構 ：開發(fā)與銷售之間的數量結構 區(qū)域結構 ：全國不