【正文】 第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù) 1 Real Estate Development 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)： 是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場(chǎng)所。 從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。 是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合，體現(xiàn)了市場(chǎng)中的當(dāng)事人之間錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。 2 Real Estate Development 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境 影響運(yùn)行活動(dòng)各種因素的總和 社會(huì) 政治 經(jīng)濟(jì) 金融 法律 技術(shù) 資源 國(guó)際 3 Real Estate Development 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 三、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量 —— 金融業(yè)的發(fā)展 —— 信息、通訊技術(shù)水平的提高 —— 生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 —— 人文環(huán)境的變化 —— 自然環(huán)境的變化 —— 政治制度的變遷 4 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 概念 房地產(chǎn)需求 ：是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)數(shù)量。 房地產(chǎn)需求的特點(diǎn) 1）房地產(chǎn)需求具有 整體性 2）房地產(chǎn)需求具有 區(qū)域性 3）房地產(chǎn)需求具有 層次性 5 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 類型 生產(chǎn)性、消費(fèi)性、投資性 房地產(chǎn)需求的影響因素 1）收入的變化 2）其他商品的價(jià)格變化（替代品，互補(bǔ)品） 3）對(duì)未來的預(yù)期 4）政府政策的變化 （貸款利率，稅費(fèi)） 6 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給 概念 房地產(chǎn)供給：是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。 房地產(chǎn)供給的特點(diǎn) 1）房地產(chǎn)供給 缺乏彈性 2）房地產(chǎn)供 給具有 層次性 3）房地產(chǎn)供 給具有 滯后性 7 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給 房地產(chǎn)供給的影響因素 1）房地產(chǎn)開發(fā)成本 2）政府政策的變化（土地增值稅費(fèi)） 3）對(duì)未來的預(yù)期 8 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡 供求均衡 即供給與需求的均衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。 價(jià)格 數(shù)量 S D P 0 M E 9 Real Estate Development 價(jià)格 數(shù)量 S D1 D P P1 0 M M1 H h F f E 10 Real Estate Development 價(jià)格 數(shù)量 S D1 D2 P P1 0 Q1 Q Q2 11 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡 供求均衡 RE供求均衡原理的要義： ?是供給和需求兩種力量相互作用、相互變化的結(jié)果 ?均衡狀態(tài)的構(gòu)成要素，不但包括供、需價(jià)格，而且還包括供、需數(shù)量一致，二者缺一不可，且相互聯(lián)系、影響 ?供、需數(shù)量一致，微觀上，表示特定市場(chǎng)、特定房地產(chǎn)商品的供求數(shù)量相當(dāng)、供求結(jié)構(gòu)吻合；宏觀上，表示一個(gè)城市或一個(gè)國(guó)家的 RE供、需數(shù)量相一致 12 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡 供求均衡 RE供求均衡原理的現(xiàn)實(shí)意義 ： ?在微觀層次上 ， 房地產(chǎn)商應(yīng)該重視房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的變動(dòng)，重視其均衡狀態(tài)的狀況，及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略和計(jì)劃； ?在宏觀層次上 ， 國(guó)家應(yīng)該運(yùn)用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的方向移動(dòng)，從而達(dá)到一個(gè)新的均衡狀態(tài)。 13 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡 供求非均衡 即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對(duì)不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。 三種狀態(tài)： A、 總量性供不應(yīng)求狀態(tài) B、 總量性供過于求狀態(tài) C、 結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài) ！均衡是偶然的，幾乎是不存在的； ！非均衡狀態(tài)是絕對(duì)的，常見的。 14 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡 RE市場(chǎng)供求均衡條件及其實(shí)現(xiàn) A、 深化住房制度改革，積極推進(jìn)住房分配貨幣工資化 B、 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場(chǎng)條件 C、 著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡 D、 以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào) 15 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的體系 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的 載體 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系 是指多種房地產(chǎn)市場(chǎng)互相聯(lián)系、互相制約形成的市場(chǎng)集合體和系統(tǒng)。 按 層次 分：一、二、三級(jí)市場(chǎng) 按 用途 分： 按 交易客體 分：土地市場(chǎng)、房產(chǎn)、 RE中介、 RE金融、物業(yè)管理等 16 Real Estate Development 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 包括： 總量結(jié)構(gòu) ：開發(fā)與銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu) 區(qū)域結(jié)構(gòu) ：全國(guó)不