【正文】 房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。由于調(diào)研的目的及服務(wù)的對象不同，調(diào)查的廣度和深度有所不同，側(cè)重點(diǎn)也有差異，但對于房地產(chǎn)市場的切入點(diǎn)，習(xí)慣上依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境)；然后再從體回復(fù)到點(diǎn)、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。 一、 點(diǎn)——單個樓盤 對單個樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項： 宏觀方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等)；了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等)；公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。微觀方面講，就是項目所處位置、區(qū)域，樓盤地塊的大小形狀，周邊競爭對手，它的進(jìn)出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。 這是樓盤市調(diào)的主體部分，從基本情況看，重點(diǎn)在于了解樓盤的占地面積、建筑面積、容積率，開發(fā)商、策劃公司、代理公司，土地使用年限、綠化率、外立面材質(zhì)及顏色。從產(chǎn)品力來看，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計與外觀，面積配比、戶型格局，建材標(biāo)準(zhǔn)，智能化系統(tǒng)（可視對講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣報警系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、遠(yuǎn)程遙控家電系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)、LED屏幕顯示系統(tǒng)），公共配套設(shè)施（衛(wèi)星電視、空調(diào)預(yù)留口、電話通訊分布、熱水系統(tǒng)、消防設(shè)施、電力額定功率），會所設(shè)施，施工進(jìn)度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項的承擔(dān)公司是誰?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的?從而評估樓盤的資信度。 即產(chǎn)品的單價、總價、折扣、付款方式和促銷活動。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結(jié)于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運(yùn)用策略是市場調(diào)查最吸引人的地方。廣告策略是指廣告的主要訴求點(diǎn)，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。 這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷售點(diǎn)的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執(zhí)行……另一方面則是指什么樣的房型最好賣！什么樣的總價最為市場所接受！吸引客戶最主要的地方是什么！購房客戶群有什么特征……，所有的這一切都是市場調(diào)查所應(yīng)該了解的。其中的銷售狀況是果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調(diào)工作的全部內(nèi)涵。 二、線和面——區(qū)域市場 對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個方面。 區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。 區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。 需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好……，需求特征是從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。 區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調(diào)查基礎(chǔ)之上的。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤為延伸，將整個區(qū)域內(nèi)的所有樓盤調(diào)查仔細(xì)。最后，則以這一區(qū)域為基準(zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況……， 由此從點(diǎn)到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。 三、體——宏觀環(huán)境 　　對點(diǎn)、線、面的把握是市場調(diào)查的主體，但不是全部，只有對體 (宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查作得更活更深入。房地產(chǎn)市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。 政治社會是指國家運(yùn)作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽視政治因素。 經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對公司和個人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財政收支與物價，人口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場也因此幾起波瀾。 行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內(nèi)容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進(jìn)來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就相對緩慢一點(diǎn)；限制過少，投機(jī)暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟(jì)的損害也不可低估。 國際狀況是指國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機(jī)，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場。單就投資成本這一點(diǎn)分析，因為在東南亞金融危機(jī)中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時候，他必然裹足不前。 點(diǎn)、面(線)、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場調(diào)查，科學(xué)的進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。一、 單個樓盤調(diào)查1. 樓盤地理位置宏觀方面：(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等)，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等)(水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)：、項目區(qū)域、是否臨街基本情況：樓盤的占地、建筑面積、容積率開發(fā)商、策劃公司、代理公司土地使用年限、綠化率、外立面材質(zhì)及顏色產(chǎn)品力情況：、戶型格局（可視對講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣報警系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、遠(yuǎn)程遙控家電系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)）（衛(wèi)星電視、空調(diào)預(yù)留口、電話通訊分布、熱水系統(tǒng)、消防設(shè)施、電力額定功率）單價、總價、折扣、付款方式和促銷活動二、區(qū)域市場1. 區(qū)域分析（側(cè)重于整體的分析和宏觀評估）（研究區(qū)域產(chǎn)品共同性特異點(diǎn)及市場反映強(qiáng) 弱）、位置、分布、總價結(jié)構(gòu)3. 需求特征三、 宏觀環(huán)境1. 政治社會2. 經(jīng)濟(jì)因素3. 行政法規(guī)對單個樓盤進(jìn)行詳盡分析的時常調(diào)查，是每一個房地產(chǎn)初學(xué)者入門的必經(jīng)之路，更是所有從事房地產(chǎn)人士據(jù)以研究市場的基礎(chǔ)。這里所介紹的《樓盤市調(diào)詳表》后簡稱《詳表》（見附錄31），是對單個樓盤進(jìn)行詳盡分析的市場調(diào)查專用表格。它主要是根據(jù)產(chǎn)品（地點(diǎn)）、價格、廣告和銷售四個方面的依次順序?qū)σ粋€樓盤進(jìn)行全面的剖析。因為它的制定是以實際營銷工作的需要為指針的，所以相對看來涵蓋面比較廣，但又不是無目的面面俱到。盡管有的方面不是十分嚴(yán)謹(jǐn)和全面，但運(yùn)用《樓盤市調(diào)詳表》進(jìn)行分析卻是很有實用價值的工作方法。（一）產(chǎn)品涉及到的方面很多，是《詳表》最基本、最主要的部分。下面一組概念開始切入，分類加以詳細(xì)說明：對地段的切入是從地點(diǎn)、交通、位置和環(huán)境這四個概念開始的：（1）地點(diǎn)。這里的地點(diǎn)，不但是指絕對意義上的地域標(biāo)識——地址，即文字上所表書的“某市某區(qū)某路某門牌號碼”，還指由這個“點(diǎn)”所引發(fā)的相對意義上的距離概念，即這個“點(diǎn)”離某某商業(yè)街、某某火車站等主要標(biāo)的物的相對直線距離。（2）交通。指的是樓盤附近的主要交通工具和交通方式，如鐵路、飛機(jī)、地鐵、主要公路、道路等。（3）位置。位置主要是指樓盤的具體坐落方位、地塊的形狀和大小、樓盤的主要展面朝向和相鄰的其他房產(chǎn)狀況如何等。（4）環(huán)境。環(huán)境指的是樓盤周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)生活配置?！碍h(huán)境評估”一項，是對周圍具體環(huán)境的個人感受和總體評述，用文字來表達(dá)，填寫時應(yīng)注意行文的條理性與真實性。發(fā)展商、設(shè)計單位、承建單位、物業(yè)公司，分別是指項目在投資建設(shè)、建筑設(shè)計、工程營造和最終物業(yè)管理四個方面的主要營運(yùn)組合公司。因為房地產(chǎn)投資建設(shè)是資金大、周期長的一項工程，沒有足夠?qū)嵙Φ墓就顿Y于房地產(chǎn)項目，往往隱藏著較大的風(fēng)險。一般而言，營運(yùn)組合的強(qiáng)力搭配，四大公司的充沛實力和驕人的業(yè)績，不言而喻，都是樓盤日后品質(zhì)的絕對保證。而在這四個營運(yùn)組合中，發(fā)展商是誰又是最為關(guān)鍵的，它的好壞也往往決定了其他三個公司品質(zhì)的優(yōu)劣。（1）基地面積。基地面積是城市規(guī)劃管理部門正式劃定的建設(shè)用地面積。（2）總建面積。總建面積是指由城市規(guī)劃管理部門正式確定的、按《建筑面積計算規(guī)則》計算的建設(shè)項目總的建筑面積。根據(jù)總建面積，一般可以知道樓盤的建筑規(guī)模，并從中估測大致的建筑周期。（3）規(guī)劃形態(tài)。規(guī)劃形態(tài)則是指這一項目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個項目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層有具體用途是什么。例：兩幢28層帶2層地下室的公寓樓，我們通常表示為“228F /2B公寓”。（4）容積率。容積率又稱建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總和與建筑基地面積的比值，由此，我們可以估測建筑的大致層高。譬如，多層的容積率大致為3，高層的容積率一般為45，超高層的樓房大于7，有的甚至更高。對別墅而言。綠化高、獨(dú)棟別墅多的社區(qū)。所有樓盤，按售賣對象不同，可分為外銷房和內(nèi)銷房；按使用功能的不同，可分為公寓、純辦公樓、商場、綜合樓和別墅等等。（1）外銷房。外銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。（2）內(nèi)銷房。內(nèi)銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。外銷房與內(nèi)銷房的主要區(qū)別在于它的土地成本不一樣，售賣對象不一樣。其他的差別都是這二點(diǎn)的外部延伸。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這種差別終究會消失。（3）公寓。公寓是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。（4）純辦公樓。純辦公樓是指專為各類公司的日常營運(yùn)提供辦公活動空間的樓房。（5）商場。商場是指規(guī)劃為對外公開經(jīng)營的建筑物。（6）綜合樓。綜合樓是指兼有住家、辦公甚至商場的樓房。（7）別墅。別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中3戶或3戶以上連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。5．面積的大小和戶型優(yōu)劣，不但是房地產(chǎn)產(chǎn)品買賣計算的一個基本尺度，而且也是我們據(jù)以判斷產(chǎn)品品質(zhì)的一個重要角度。（1）居住面積。居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。（2）使用面積。使用面積是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和包括臥室、起居室廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。（3）建筑面積。對一棟樓來講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計算的。對一套單元來講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ?。其中套?nèi)建筑面積包括套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體等結(jié)構(gòu)占用的面積和陽臺建筑面積三部分；分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括公共廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等，但它僅