【正文】 房地產市場報批工作流程房地產市場研究1. 作業(yè)目的：研究市場真實狀況，為項目論證、項目策劃提供依據(jù)和積累信息。2. 主辦崗位：投資發(fā)展中心項目論證員：收集、整理信息。協(xié)辦崗位：投資發(fā)展中心其它人員：參與相關信息收集及市場調研。客服中心相關人員：提供市場信息及配合調研。3. 作業(yè)要求. 市場代表樓盤信息的調查、分析；. 行業(yè)相關政策、法規(guī)的收集、分析；. 行業(yè)相關宏觀經濟、城市建設等信息的收集、分析；. 鄭州市代表性房地產企業(yè)的研究、分析；. 新項目所在區(qū)域市場環(huán)境的研究分析；. 項目策劃過程中市場分析信息的提供；. 公司開發(fā)項目開發(fā)過程的跟蹤、分析；4. 作業(yè)描述. 通過實地調研，了解市場代表樓盤信息；. 通過媒體收集行業(yè)相關信息；. 通過《房地產市場分析月報》在公司內部發(fā)布市場研究成果。項目信息收集1. 作業(yè)目的：收集盡可能多的新項目信息，為公司獲取項目提供充分的選擇余地。2. 主辦崗位：項目論證員：收集、匯總項目信息。 協(xié)辦崗位：報批報建員：收集相關信息。公司高層領導：收集相關信息。3. 作業(yè)描述：. 通過土地儲備中心的出讓公告獲取土地出讓信息；. 通過土地管理部門內部人員提前獲知意向出讓的土地信息，為公司提供更充裕的準備和分析時間；. 通過銀行不良資產管理中心獲取意向出讓及合作的項目；. 通過政府的招商部門獲取城中村改造等項目信息；. 通過朋友、熟人介紹等途徑獲取項目信息；項目信息篩選1. 作業(yè)目的：從獲取項目信息中選取符合公司戰(zhàn)策要求的項目2. 決策崗位：投資發(fā)展副總：根據(jù)篩選情況確定項目是否需要進入初判主辦崗位：投資發(fā)展中心經理：組織信息篩選協(xié)辦崗位：項目論證員：進行實地踏勘及住處收集整理3. 作業(yè)描述：. 對項目進行現(xiàn)場踏勘，了解土地自身素質；. 了解項目區(qū)域人文、自然環(huán)境；. 了解項目區(qū)域交通狀況；. 了解項目的土地性質、證件手續(xù)等；. 對項目各項因素進行比較、分析，研究是否符合公司發(fā)展戰(zhàn)策要求；項目論證業(yè)務總流程土地信息分析no項目信息歸檔簽訂土地合同項目合作談判可行性報告及評審參加招投標經濟測算營銷分析成本測算市場調查政策法律分析產品定位建議可行性研究no項目確定項目信息歸檔初步操作判斷初步經濟測算初步成本分析初步設計分析初步項目報告項目初步談判項目市場調研no土地信息歸檔項目初步判斷區(qū)域經濟環(huán)境分析項目初判1. 作業(yè)目的：通過對項目的調研，進一步了解宗地素質，區(qū)域環(huán)境，進行初步經濟測算，為是否對此項目進行深入分析提供依據(jù)。2. 主管崗位：主管副總：熟悉項目情況，糾正報告中的錯誤。協(xié)管崗位：設計、客服主管副總：熟悉項目情況，指導編寫報告。主辦崗位：投資發(fā)展中心：進行現(xiàn)場踏勘及市場調研，編制報告。協(xié)辦崗位：研發(fā)中心：提供初步產品設計方案。 成本中心：進行初步經濟測算。3. 作業(yè)要求：. 進行現(xiàn)場實地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對項目是否存在重大影響。. 留取現(xiàn)場影像資料。. 整理項目相關技術指標及證件手續(xù)。4. 作業(yè)描述. 宗地現(xiàn)場踏勘. 地塊區(qū)位及四鄰狀況. 土地自身素質. 項目周邊區(qū)域走訪. 區(qū)域人文環(huán)境. 區(qū)域自然環(huán)境. 區(qū)域交通狀況. 區(qū)域配套設施. 區(qū)域樓盤調研. 區(qū)域房地產市場整體狀況. 區(qū)域代表樓盤基本情況. 區(qū)域市場前景預測. 了解項目技術指標及規(guī)控要求. 項目詳細技術指標. 規(guī)劃部門規(guī)控要求. 項目的可行出讓方式及條件. 項目初步成本收益分析. 地價評估. 項目成本測算. 項目資金需求測算. 項目初步收益分析. 編制項目初判報告初判報告評審1. 作業(yè)目的：通過項目相關部門及公司決策層的評審，決定項目是否進入“可行性研究”階段。2. 主管崗位：總經理：決策項目是否進入“可行性分析”。協(xié)管崗位：主管副總、客服副總、成本經理、財務經理：熟悉項目，提出意見。主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評審會。3. 作業(yè)描述：. 投資發(fā)展中心組織相關人員參加項目初判評審會，或將項目初判報告送至相關人員評審；. 各相關人員對項目提出書面建議；. 公司決策層決定項目是否繼續(xù)向下進行。（“項目初判評審意見表”見下）附件：目標宗地初步判斷分析報告審批表 表單編號：宗地名稱：部門：送審日期： 年 月 日 主要內容：需要審核審批事項：投資發(fā)展中心負責人審核意見簽名： 年 月 日主管副總審核意見簽名： 年 月 日總經理審核意見簽名： 年 月 日董事長審批： 簽名： 年 月 日市場調研1. 作業(yè)目的：對項目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產市場、目標客戶群等進入深入調查，為項目可行性分析提供真實依據(jù)。2. 作業(yè)依據(jù)：地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。3. 主管崗位：主管副總：指導市場調研，提出報告修改意見。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責組織調研及報告編寫。協(xié)辦崗位：客戶服務中心：配合調研，提供市場信息。4. 作業(yè)方法：相關部門信息的收集、市場問卷調查、所在區(qū)域的踏勘及調研、競爭項目的詳細調研、各種信息、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、分析5. 作業(yè)描述：. 項目宗地實地踏勘地形：. 宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況；. 地勢：地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；. 地面現(xiàn)狀：宗地內現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；. 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；. 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；. 地質情況：包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。. 項目控規(guī)要求. 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積. 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積. 綜合容積率、住宅容積率. 建筑密度. 控高. 綠化率. 其他. 區(qū)域環(huán)境. 人文環(huán)境：區(qū)域經濟發(fā)展狀況、人口數(shù)量、人口素質、治安情況、風俗習慣等，城市基礎設施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設施，危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖）. 自然環(huán)境：區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風水等。. 交通環(huán)境：宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。. 市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。. 政策環(huán)境：行業(yè)相關的地方性政策{主要針對外地項目}：價格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等）. 區(qū)域市政配套. 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。. 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。. 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。. 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。. 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。. 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。. 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。6. 區(qū)域房地產概況. 域住宅市場概況. 形成時間. 各檔次住宅區(qū)域內分布狀況. 購買人群變化. 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）. 開工量/竣工量. 銷售量/供需比. 平均售價. 區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢. 區(qū)域內供應產品特征. 各檔次產品供應狀況. 各檔次產品的集合特征. 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征未來23年區(qū)域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型7. 區(qū)域代表項目. 樓盤規(guī)模. 產品形式. 產品品質. 銷售價格. 銷售情況. 項目特色及對區(qū)域房地產市場的影響等編制可行性研究報告作業(yè)目的項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據(jù)。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。作業(yè)要求為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結構內容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。主管崗位：主管副總：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。協(xié)管崗位：財務經理，研發(fā)經理，成本經理：審閱相關專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助主管副總把關。主辦崗位 投資發(fā)展中心：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)主管副總的意見優(yōu)化修改。緊前工作條件初步可行性研究：已進市場調研和現(xiàn)場調查，已取得相關土地技術指標：深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關的經濟技術指標。作業(yè)描述，成員主要來自公司內部各業(yè)務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報主管副總批準后，布置安排落實。 各成員按照專業(yè)分工調查研究收集資料，必要時再次進行實地調查和市場調查。 小組集體討論，議題為： 市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。 項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建筑規(guī)模、產品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 經濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。 編寫研究報告。經過技術經濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調綜合匯總，編制報告初稿。經主管副總批閱意見后，修改完善，形成正式報告。 初步可行性研究報告內容： 市場分析 整體市場分析全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 細分市場分析物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。 法規(guī)政策分析開發(fā)建設法規(guī)、專業(yè)服務法規(guī)；規(guī)劃設計導向，城市建設信息；其他經濟信息及政策指引。 項目分析 項目基本情況地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。 項目周邊情況主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）