【正文】 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱 川寶花苑（暫名）項(xiàng)目位置 寶通路寶源路基地面積 24210㎡建筑面積 86520㎡建筑幢數(shù) 6幢高層建筑綠化率 %總戶數(shù) 814戶閘北房產(chǎn)市場(chǎng)：□彭浦地區(qū)主訴工薪階層與動(dòng)遷戶彭浦地區(qū)（涵蓋共康新村）東臨粵秀路，南接延長(zhǎng)路，西至保德路與寶山路接壤。80年代初，彭浦地區(qū)就成為了大規(guī)模的工人居住區(qū)。經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)生活配套設(shè)施日趨完善。隨著共和新路南北高架的建成大大縮短了區(qū)位，同時(shí)，其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品多以低價(jià)格、多房型為特點(diǎn)，客層以工薪階層、市中心動(dòng)遷居民為主。目前主力單價(jià)；39004800元/平方米，主力總價(jià)：。代表樓盤(pán)：美樹(shù)銘家、城投世紀(jì)城、成億花園、嶺南雅苑、凌恒公寓?！醮髮幇鍓K吸納白領(lǐng)階層大寧板塊東起共和新路，西至滬太路，北臨江場(chǎng)西路。整個(gè)板塊涵蓋了永和地區(qū)、大寧綠地及閘北公園地區(qū)。該板塊早期房產(chǎn)以永和小區(qū)為居民中心聚集區(qū)，通過(guò)近幾年市政變遷及市場(chǎng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移到大寧綠地地區(qū)（浦西地區(qū)最大規(guī)模的綠地），使得眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以“圍綠而建”為主題，憑借其環(huán)境好、觀景佳、房型選擇多樣為賣(mài)點(diǎn)拉動(dòng)了整個(gè)閘北房市。其客層針對(duì)白領(lǐng)階層及正需購(gòu)買(mǎi)房源的消費(fèi)群體為主。目前主力單價(jià)：45005800元/平方米，主力面積：95140平方米，主力總價(jià)：。代表樓盤(pán)：佳寧花園、歌林春天、望景苑、寧泰馨園、新梅共和城?！醐h(huán)內(nèi)閘北涌入白領(lǐng)及投資客環(huán)內(nèi)閘北東臨西寶興路、東寶興路緊靠虹口區(qū)，南隔蘇州河，西至滬太路與普陀區(qū)相望?！安灰钩恰鄙倘托驴驼揪溆诖?。作為閘北離市中心最近的地塊，現(xiàn)為閘北最繁忙的商業(yè)和交通樞紐。近幾年，通過(guò)對(duì)蘇州河的綜合治理及美化，大大提高了沿岸樓盤(pán)的品質(zhì)，營(yíng)造出多個(gè)高檔親水樓盤(pán)。而共和新路高架及地鐵一號(hào)線延伸段通車(chē)，則將進(jìn)一步改善周邊的交通情況，提升其區(qū)域的便利性和樓盤(pán)附加值，贏得眾多白領(lǐng)及投資客。目前主力單價(jià)：45005700元/平方米，主力面積：95135平方米，主力總價(jià)：。代表樓盤(pán)：精文城市花園（城上城）、SOHO時(shí)代、感性達(dá)利、北美楓情、越秀苑。□交通、綠地、水景交織彭浦地區(qū)：隨著上海市大規(guī)模的舊區(qū)改造，受動(dòng)遷費(fèi)限制，今后大部分動(dòng)遷居民將遷出中心地段向周邊低價(jià)地塊分流。由于閘北彭浦地區(qū)早期擁有完善的生活配套設(shè)施以土地儲(chǔ)備豐富，加之共和立體交通體系全面竣工，即已拓寬的共和新路、共和新路高架、地鐵一號(hào)線延伸段及MM8的通車(chē)，給其沿線樓市帶來(lái)升值空間，將成新一輪房產(chǎn)銷(xiāo)售熱點(diǎn)之一。大寧板塊：相對(duì)于上海其他區(qū)域，閘北區(qū)開(kāi)發(fā)較遲，故吸取了其他區(qū)域以往開(kāi)發(fā)不足經(jīng)驗(yàn)，將大寧板塊開(kāi)發(fā)成為新型生態(tài)智能化小區(qū)。但由于該地區(qū)軌道交通尚未完全發(fā)達(dá)，將成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)最具潛力地區(qū)之一。環(huán)內(nèi)閘北：通過(guò)建成三個(gè)“十字架”即內(nèi)環(huán)高架與南北高架交叉、天目路與南北高架交叉、南北高架和中環(huán)形成交叉。隨著2004年地鐵一號(hào)線延伸段的通車(chē)、蘇州河北岸的綜合治理及沿岸大規(guī)模綠化的興建，無(wú)疑將成為開(kāi)發(fā)商必爭(zhēng)之地，拉近與市中心的距離。但該地區(qū)現(xiàn)正處老城區(qū)與新商品住宅相結(jié)合，現(xiàn)可開(kāi)發(fā)土地又相當(dāng)稀缺，故該地塊還需進(jìn)一步整合及儲(chǔ)備。總之，隨著閘北區(qū)“五線交匯”（即鐵路、長(zhǎng)途、地鐵、高架和輕軌）加之南北高架的建成，相輔相成，形成發(fā)達(dá)的交通立體網(wǎng)絡(luò)。配合綠地及水景的營(yíng)造，以其較高性價(jià)比的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)，將在上海房市扮演越來(lái)越重要的角色。 四、市政建設(shè)閘北區(qū)北部作為大型居住區(qū)已發(fā)展基本成熟，隨著地鐵一號(hào)線延伸段的通車(chē)，該區(qū)域的發(fā)展前景在某種程度上會(huì)接近“莘莊模式”。閘北南部地區(qū)以商業(yè)功能，交通功能為主，住宅市場(chǎng)發(fā)展空間有限，中部地區(qū)是閘北今后中高檔住宅集中區(qū)域，由于具備兩大綠地及相應(yīng)交通、醫(yī)療、商業(yè)等，該區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，已成為閘北始終規(guī)劃的重中之重?！笆濉逼陂g，閘北市政規(guī)劃建設(shè)：突出一個(gè)龍頭：不夜城地區(qū)；推進(jìn)兩線建設(shè)：蘇州河沿線、共和新路高架、地鐵一號(hào)線北延伸段；完善三片功能：南片商務(wù)商貿(mào)、中片高尚居住區(qū)、北片大型居住區(qū)；中片高尚居住區(qū)：不夜城地區(qū)將向北延伸，在新客站北廣場(chǎng)，即將崛起 由仲盛集團(tuán)參與舊改的“新不夜城”高檔商業(yè)辦公區(qū)，而本案所處的區(qū)域正好處于高檔辦公區(qū)的住宅補(bǔ)充區(qū)內(nèi)，使得本案的高尚性和可投資性進(jìn)一步放大。41 / 41產(chǎn)品定位SWOT分析：Serength(強(qiáng)勢(shì))：1. 市場(chǎng)大環(huán)境、區(qū)域小環(huán)境平穩(wěn)趨好。2. 區(qū)域內(nèi)已上市的皆是房型偏大的項(xiàng)目，體量小、房型配比偏小化,去化相對(duì)較快。3. 交通便捷，3條輕軌交通就在附近。4. 綠化率高。5. 不夜城商圈、四川北路商圈、人民廣場(chǎng)CBD、北外灘CBD與本案相距15 分 鐘左右。6. 頂層景觀價(jià)值weakness（弱勢(shì)）：1. 周邊環(huán)境較差。2. 皆為高層項(xiàng)目，得房率相對(duì)低一些。3. 周邊娛樂(lè)配套相對(duì)較少。4. 客戶面相對(duì)較窄。opportunity（機(jī)會(huì)點(diǎn)）：1. 四川北路大型綠地興建、四川北路商業(yè)街改造。2. 輕軌4號(hào)線車(chē)站中興路、西藏北路生態(tài)綠地規(guī)劃。3. 軌道交通4號(hào)線明年即將建成通車(chē)。4. 相對(duì)于同等價(jià)位的閘北客戶有較大的吸引力。5. 與虹口一街之隔，會(huì)吸引一批中端客戶。6. 周邊各種生活配套齊全。threat（威脅點(diǎn)）：1. 新房貸政策出臺(tái)，本案入市的時(shí)間必然推遲。2. 周邊舊改項(xiàng)目可能會(huì)對(duì)本案后期推出的高層產(chǎn)生一定的阻力.3. 鄰近區(qū)域已與本案相似的項(xiàng)目將對(duì)本案產(chǎn)生直接影響?？驮炊ㄎ唬何飿I(yè)的有效包裝及成功推廣，由三大塊組成，也就是營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)的“三賣(mài)”原則：賣(mài)什么（樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的組織及提煉）、賣(mài)給誰(shuí)（購(gòu)買(mǎi)客戶的類型區(qū)分）、怎么賣(mài)（具體的樓盤(pán)推廣方案及銷(xiāo)售手段），同樣明確了目標(biāo)消費(fèi)者定位的重要性。經(jīng)過(guò)前期區(qū)域市場(chǎng)信息的詳細(xì)收集，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，本樓盤(pán)的目標(biāo)客戶來(lái)源：□ 閘 北本案位于閘北區(qū)，購(gòu)房者“區(qū)域概念”的更加明顯；長(zhǎng)久的生活習(xí)慣，熟悉的生活環(huán)境，以及未來(lái)良好的發(fā)展趨勢(shì)，促使本地消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)附近物業(yè)的想法更為根深蒂固?！? 虹 口對(duì)于虹口中心區(qū)域，本項(xiàng)目的售價(jià)對(duì)于一些想改善居住條件，而又不愿離居住區(qū)太遠(yuǎn)的、同時(shí)具備一定經(jīng)濟(jì)能力的客戶，有相當(dāng)?shù)奈??！? 其它區(qū)域（普陀、寶山）三條輕軌線的連動(dòng)是促成此類客戶購(gòu)買(mǎi)的主要因素，他們都對(duì)本案所在的區(qū)域有一定的認(rèn)同，回遷或因工作的原因□ 投資客戶本項(xiàng)目所在的區(qū)域，發(fā)展趨勢(shì)逐年增強(qiáng)，近四川北路、軌道交通的遠(yuǎn)景規(guī)劃將逐步提升地段的投資價(jià)值，本項(xiàng)目作為較早開(kāi)發(fā)且具備一定品質(zhì)的樓盤(pán)，自然會(huì)引起投資客的關(guān)注。 產(chǎn)品定位：通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的調(diào)研與分析，及結(jié)合未來(lái)的市場(chǎng)需求，怎樣才能使我們的產(chǎn)品成為搶手貨、與周邊物業(yè)形成明顯市場(chǎng)區(qū)分，成為真正的市場(chǎng)空缺產(chǎn)品，又能快速去化，在一定投入的前提下獲取最大的利潤(rùn)是本項(xiàng)目操作的關(guān)鍵。因此，本項(xiàng)目的定位是用高品質(zhì)、高附加值的產(chǎn)品走一條中高價(jià)位的路線閘北精品生活社區(qū)打造閘北新園林主義住宅典范本項(xiàng)目的規(guī)劃理念：新 園 林 主 義 風(fēng) 格何謂“新園林主義”？： 概念緣起：目前上海市場(chǎng)上的項(xiàng)目大多以COPY江南園林為主要的景觀訴求，圍繞著“水”做文章，如“江南山水、錦繡江南、三盛頤景園、綠洲江南園”，而本案由于自身?xiàng)l件所限，無(wú)法做到以水為主，所以結(jié)合地塊特點(diǎn)，在提出規(guī)劃上提出中西結(jié)合的“新園林主義”，汲取中式園林的精華，嫁接西式園林做點(diǎn)睛之用。 規(guī)劃布局：摒棄“園林主義”或“舊園林主義”集中綠化模式而采取組團(tuán)綠化，塑造一種中西結(jié)合的新園林風(fēng)格。集中綠化除了觀賞價(jià)值尚可外，對(duì)于一個(gè)占地2萬(wàn)多方的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，必然會(huì)使景觀資源配置失衡，使得建筑、綠地、人之間的有機(jī)聯(lián)系被隔斷，讓小區(qū)因缺乏親和力而與一般公園無(wú)二。 綠化布局：營(yíng)造一種處處有景、窗窗臨景、移步換景的效果綠化除具觀賞的功能外，還應(yīng)兼具實(shí)用性、休閑性，以人的參與性使綠化景觀更具人性化和親和力，注重內(nèi)部場(chǎng)所的營(yíng)造，強(qiáng)化居住環(huán)境的特征識(shí)別性，使客戶產(chǎn)生認(rèn)同感，對(duì)“川寶花苑”的社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生歸屬感。產(chǎn)品建議總體規(guī)劃原則以人為本，營(yíng)造歸屬感隨著住宅市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸體會(huì)到“客戶是真正的上帝”這個(gè)道理。他們的指導(dǎo)思想從原來(lái)單純的“以己為本”發(fā)生轉(zhuǎn)變，開(kāi)始關(guān)注自己開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品能否為客戶所接受?，F(xiàn)代人對(duì)“家”的理解具有明顯的心理性和生理性?！凹摇辈辉趦H僅是一個(gè)棲身之所，而應(yīng)該是業(yè)主的文化修養(yǎng)、社會(huì)地位、職業(yè)和經(jīng)濟(jì)條件等個(gè)人身份的象征，能在室內(nèi)結(jié)構(gòu)和戶外環(huán)境的配置上得到身心的修養(yǎng)。從這個(gè)意義上講，居住區(qū)決不是建筑物的堆積。一、 房型面積配比：遵循控制總價(jià)45萬(wàn)元——70萬(wàn)元房 型面 積（平米）比 例（%）主力總價(jià)小一房752045萬(wàn)元左右小二房100以內(nèi)7060萬(wàn)左右小三房120以內(nèi)1070萬(wàn)左右 注：主力面積100 M2（子母房設(shè)、）占總量的70%，主力總價(jià)60萬(wàn)元178。 周邊個(gè)案皆以120平米的三房為主，而市場(chǎng)調(diào)查顯示，閘北區(qū)需求最大、去化最快的皆是100平米左右、總價(jià)50—70萬(wàn)元的二房。 房型設(shè)計(jì)建議：□房型布局體現(xiàn)緊湊、實(shí)用功能強(qiáng)及動(dòng)、靜分離的特點(diǎn)；□客廳、餐廳自然分隔，南北通透；□合理控制廳的開(kāi)間、進(jìn)深比例，層高做到至少3米□主入口自然過(guò)渡空間；□進(jìn)戶子母門(mén)設(shè)計(jì)；□廚房、餐廳銜接自然，便于開(kāi)放式廚房設(shè)計(jì)；□景觀較佳位置的主臥適當(dāng)采用超寬弧型或270度轉(zhuǎn)角以及大飄窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)景觀效果；□房型盡量具備南、北陽(yáng)臺(tái)及操作陽(yáng)臺(tái)功能；□理利用剩余空間為房型增添儲(chǔ)藏及壁柜設(shè)計(jì)；□條件允許下，建議全明設(shè)計(jì)。注：以上建議基于市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，僅做設(shè)計(jì)參考。二、綠化、景觀設(shè)計(jì)整體方案的設(shè)計(jì)構(gòu)思應(yīng)考慮以下一些要點(diǎn)： □整體布局以“春、夏、秋、冬”組團(tuán)為主，各式回廊、長(zhǎng)廊、雕塑、小品、涼亭等為輔，做到主次分明；用一條林蔭步行道由南至北貫穿整個(gè)小區(qū)及格串聯(lián)起各個(gè)組團(tuán)，切實(shí)做到移步換景、步步有景，為每戶住宅提供最佳的視覺(jué)景觀和高雅私密的居住環(huán)境?！踅M團(tuán)以春、夏、秋、冬為主題，栽種適合各個(gè)季節(jié)的植被、花卉，使小區(qū)內(nèi)能夠四季有景，如成片的桂花、紅楓、白玉蘭、臘梅、竹子等等都會(huì)有一定的季節(jié)吸引人們觀賞，再用長(zhǎng)廊或回廊把小區(qū)四周串聯(lián)及圍合起來(lái)。□植被盡量考慮采用樹(shù)木，花草固然能增景添色，成片植樹(shù)也很必要。除環(huán)保上考慮喬木的負(fù)氧離子比花草多得多的好處外，另因種花草處均不準(zhǔn)入內(nèi)踐踏，而小片樹(shù)林里卻能供人們信步踱入，練拳、看報(bào)、散步、照相、又多一番情趣。： □景觀風(fēng)格主題各有側(cè)重，有的氣勢(shì)磅礴，有的精致典雅，且布局應(yīng)考慮動(dòng)靜結(jié)合、高低錯(cuò)落，盡量避免雷同，伊甸園、纘花草坪、親子樂(lè)園、健康步道、藝術(shù)石林等景點(diǎn)?！蹩拷p軌一面適當(dāng)退界，可能的話移植一些大樹(shù)，再用掛滿長(zhǎng)青藤