【正文】 第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 項(xiàng)目分析 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有 限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 項(xiàng)目概況 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： 116. 7米綠化面積： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 地理位置：天津友誼路七號(hào) xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： 面積： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 建筑面積： 萬平方米 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： 總建筑面積： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 總建筑面積： 81362 萬平方米 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕 征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 高 度： 米 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱 好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 綠化面積： 平方米 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼 貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 地下車庫總建筑面積： 平方米（ 2 層） xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵 霞壬梢睹僥叭詞糟 建筑功能分布情況 xx 金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 設(shè)備 系統(tǒng)構(gòu)成 xx 金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 包括供配電系統(tǒng)、空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水及消防水系 統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)（ BA 系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等） xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵 霞壬梢睹僥叭詞糟 服務(wù)需求分析 xx 金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 [鑫銀 大廈 ]是作為天津市金 融機(jī)構(gòu)的主要辦公機(jī)構(gòu)，同時(shí)也是天津市政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)的窗口 ,無論從設(shè)計(jì)到建造都極具現(xiàn)代城市理念和時(shí)代特色，預(yù)示金融機(jī)構(gòu)各部門協(xié)調(diào)高效運(yùn)作，協(xié)調(diào)高速發(fā)展的大好形勢(shì)。 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 1. 1 項(xiàng)目分析 1. 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： 116. 7米綠化面積： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘 癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 物業(yè)使用人 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： 116. 7米綠化面積： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝 丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 特點(diǎn)分析 xx 金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵 霞壬梢睹僥叭詞糟 根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研和了解， [鑫銀 大廈 ]物業(yè)使用人主要包括以下幾部分群體： 客戶群體 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 1. 1 項(xiàng)目分析 1. 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì) 蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 根據(jù) [鑫銀 大廈 ]客戶結(jié)構(gòu)性劃分情況， [鑫銀 大廈 ]客戶群體主要為： xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 1. 1 項(xiàng)目分析 1. 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： 116. 7米綠化面積： 方米地下車庫總建筑面積： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣 郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 銀行、金融業(yè)人士較多 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 在職高級(jí)白領(lǐng)多 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 群體素質(zhì)較高 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè) 管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： ： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 物業(yè)管理需求分析 xx金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理方案第一部分 物業(yè)管理整 體設(shè)想及策劃 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金融街二期泰達(dá)發(fā)展有限公司地理位置：天津友誼路七號(hào)建筑面積： ： 81362萬平方米高 度： 116. 7米綠化面積： ： 15691蟲蝴年揪濤始捕征贈(zèng)偶回佬水摟甘癱俱首竄行監(jiān)嘔陪控累嬌絆拘艱好冀垂蝸章敲謝丹字碑鑄誤首雌對(duì)蔣郝臼貳萍磨悉挨笑俘驗(yàn)鹵霞壬梢睹僥叭詞糟 需要分析的項(xiàng)目 統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容（目的） 需要的服務(wù)特質(zhì) (關(guān)鍵成功因素 ) 擬采取的對(duì)策或措施 客 戶 群 體 特 征 分 析 客 戶年齡段區(qū)間 應(yīng)該對(duì)青年人（ 20— 30 歲）、中年人（ 30— 50歲）、 50歲以上等不同年齡段進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析 個(gè)性服務(wù)的設(shè)計(jì)（例如公司聯(lián)誼，體育健身等） 客戶溝通方式的確定、社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、興趣團(tuán)隊(duì)的組建 針對(duì)客戶 不同年齡、職業(yè)、興趣愛好，策劃并組織各類社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造和諧的社區(qū)氛圍。 客戶職業(yè)分布 按照職業(yè)性質(zhì)分類，了解客戶的職業(yè)特點(diǎn)及服務(wù)需求。 客戶興趣愛好 針對(duì)客戶興趣有針對(duì)的開展活動(dòng) 客戶日常需求 了解客戶最根本的需求及關(guān)注的要點(diǎn)，有針對(duì)性的開展客戶服務(wù)。 能源供應(yīng)的保障，安全 潔凈的社區(qū)環(huán)境。 嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)服務(wù)流程，滿足客戶日常需求。 服務(wù)便捷性 針對(duì)日常請(qǐng)修、咨詢的便捷性進(jìn)行客戶分析，盡量提升服務(wù)的便捷性。 采用客服中心 — 業(yè)主的一站式服務(wù)模式，解決客戶的咨詢及請(qǐng)修過程 設(shè)立 24 小時(shí)值班電話，針對(duì)業(yè)主發(fā)生的一切問題全部由客服人員統(tǒng)一回復(fù)，為客戶提供方便 首次 /二次 /多次置業(yè)比例 房屋用途 (自用 /投資 ) 了解客戶的購房目的，及物業(yè)費(fèi)的承受能力 客戶清楚物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成 為客戶解釋物業(yè)費(fèi)構(gòu)成明細(xì)，方便客戶交費(fèi)。 車輛擁有量 客戶車輛數(shù)量與停車位比例 停車位分配方案、停車 場(chǎng)管理 根據(jù)產(chǎn)權(quán)面積確定可使用車位數(shù)，地下車場(chǎng)進(jìn)行分區(qū)，合理安排客戶車位（就近停放），滿足客戶的車位需求 租戶比例 對(duì)租戶的管理有針對(duì)性 租戶搬出搬入管理、租賃用途的控制 施行搬入搬出業(yè)主確認(rèn)手續(xù)，留存相關(guān)證明 特殊客戶群體 例如業(yè)主會(huì)成員等； 需要尊重他們的意見 保持與業(yè)委會(huì)成員的密切溝通。 管理費(fèi)敏感性 對(duì)管理費(fèi)敏感客戶所占的比例 讓對(duì)管理費(fèi)敏感的客戶覺得享受到質(zhì)量?jī)r(jià)格相符的服務(wù)。 針對(duì)這部分客戶進(jìn)行溝通解釋工作 項(xiàng) 目 管 理 特 征 分 析 物業(yè)類型及建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 高檔寫字樓 二次裝修管 理方案 按照裝修管理?xiàng)l例執(zhí)行，對(duì)不合格裝修要求的進(jìn)行整改 項(xiàng)目 /周邊配套設(shè)施完善情況 包括購物、醫(yī)療、體育、娛樂、教育等基本配套設(shè)施進(jìn)行分析 個(gè)性服務(wù)方案 向客戶提供相關(guān)信息 地理位置及交通狀況 了解周遍環(huán)境及交通路線 個(gè)性服務(wù)方案 向客戶提供相關(guān)信息 開發(fā)商銷售承