【正文】 蘇州蘇大教育服務投資發(fā)展集團 Soochow University Educational Services﹠ Investment development(group) Co.,Ltd 蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司 Soochow DongWu ProPerty Management Co.,Ltd DWWY/Q BGS3 001 管 理 手 冊 版本 /修訂狀態(tài)： A/0 受 控 狀 態(tài)： 分 發(fā) 號： 實 施 日 期： 20200301 編制 /日期 : 審批 /日期 : 目 錄 批準頁 .........................................................................1 手冊說明 .......................................................................2 公司概況 .......................................................................3 公司組織結(jié)構(gòu)圖（質(zhì)量管理體系） .................................................4 質(zhì)量管理體系職能分配表 .........................................................5 /目標 ..................................................................6 、權(quán)限與溝通 ...............................................................7 ................................................................11 ................................................................15 ....................................................................17 ....................................................................18 ....................................................................19 ....................................................................21 ..........................................................24 ........................................................................25 ....................................................................26 ...................................................................27 ...................................................................29 ...............................................................30 ...............................................................31 ...............................................................33 .................................................................34 、車庫管理制度 ...........................................................36 ...................................................................37 ...............................................................38 ...............................................................40 ...............................................................41 、水池清潔制度 .............................................................42 .............................................................43 ...................................................................44 ...........................................................45 1 批準頁 頒 布 令 為規(guī)范公司的內(nèi)部管理，確立公司的良好聲譽，并根據(jù)公司的服務宗旨 —— 持續(xù)滿足顧客對產(chǎn)品 /服務的需求，特本著“簡明、實用、有效”的原則，編寫了符合 GB/T190012020 idt ISO9001:2020《標準》和蘇州蘇大教育服務投資發(fā)展（集團）有限公司質(zhì)量管理體系文件要求的《管理手冊》。 本《手冊》是蘇州蘇大教育服務投資發(fā)展（集團）有限公司質(zhì)量管理體系的支持性文件，是公司質(zhì)量管理體系運行所必須遵循的規(guī)范性文件，是公司下屬各單位和公司全體員工在實施、保持、改進質(zhì)量管理體系中所必須遵守的法規(guī)性文件，也是公司下屬各單位和公司全體員工在為顧客進行服務提供時所必須遵循的服務提供準則。 本《手冊》已經(jīng)集團管理者代表審核批準，現(xiàn)予以頒布。希公司全體員工認真學習、遵照執(zhí)行。 本《手冊》自 2020年 3月 1日正式實施。 公司總經(jīng)理： 年 月 日 修訂狀態(tài)： A/0 編號： DWWY/Q 3 0010 頁次 :1/1 2 手冊說明 1 目的 證實公司有能力提供滿足顧客需求和各種所適用的法律法規(guī)要求的產(chǎn)品和服務，并能通過質(zhì)量管理體系的有效運行（包括持續(xù)改進和預防不合格），不斷增強顧客的滿意程度 2 適用范圍 適用于 ISO9001:2020標準的全部要求 適用于公司物業(yè)管理（包括后勤服務、樓宇管理、宿舍管理、校園綠化管理、水電氣管理、接待 /客房 /賓館服務、餐飲 /休閑服務）服務 3 術(shù)語和定義 本《手冊》采用 GB/T190012020 idt ISO9001:2020《質(zhì)量管理體系 基礎與術(shù)語》的術(shù)語和定義 . 4 本《手冊》為公司的受控文件，經(jīng)集團分管領(lǐng)導審核，管理者代表批準后，再由總經(jīng)理批準頒布執(zhí)行?！妒謨浴饭芾淼南嚓P(guān)事宜均由公司辦公室統(tǒng)一負責，未經(jīng)總經(jīng)理批準，任何人不得將《手冊》提供給公司以外的人員?！妒謨浴烦钟姓?調(diào)離工作崗位時，應將《手冊》交還給辦公室，由辦公室人員辦理核收登記 5 《手冊》持有者應注意妥善保管，不得損壞、丟失、或隨意涂改 6 在《手冊》使用期間，如有修改建議，應由各單位負責人將有關(guān)意見進行匯總，并及時反饋到辦公室；適當時，由辦公室根據(jù)《文件控制程序》的有關(guān)規(guī)定負責對《手冊》的適用性、有效性進行評審，必要時再對《手冊》進行修改 7 法律法規(guī) 《中華人民共和國合同法》 《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》 《中華人民共和國計量法》 《中華人民共和國物業(yè)管理條例》 《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》 修訂狀態(tài)： A/0 編號： DWWY/Q 3 0010 頁次 :1/1 3 公司概況 蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司隸屬于蘇州蘇大教育服務投資發(fā)展（集團）有限公司，是順應黨和國家關(guān)于高校后勤社會化改革的要求，于 2020年 11月成立，并具有獨立法人資格的有限責任公司。 公司注冊資本為 500萬元；公司具有國家物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì)；公司現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會的會員單位。 公司具有健全、高效的組織機構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制。 公司設有辦公室、人資與品管部（綜合部）、市場與護衛(wèi)部、工程部（水電中心兼）等四個直屬部室和 15個按專業(yè)化設置的物業(yè)管理中心 /分部。 公司擁有員工 378人（其中：大專以上 42人，中級職稱以上 35人，擁有建設部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理、管理員上崗資格的人員 44人，占部門經(jīng)理和管理員總?cè)藬?shù)的 85%以上）。 公司于 2020年 6月順利通過 2020版 ISO9001質(zhì)量管理體系認證。 公司堅持以專業(yè)化的手段為業(yè)主提供 24小時不間斷的安全護衛(wèi)、公共保潔、工程維修、裝修監(jiān)管、綠化設計施工和其它各種物業(yè)管理服務。 公司立足于蘇州大學校內(nèi)物業(yè)管理市場，定位于蘇州市科、教、文、衛(wèi)、金融等特種物業(yè)市場，著眼于（并已經(jīng)或正在不斷 開拓）江蘇省全省范圍內(nèi)的特種物業(yè)大市場。公司以“追求卓越，崇尚誠信”的企業(yè)精神，通過自身的不斷努力，并依托蘇州大學的優(yōu)勢，已經(jīng)取得了較好的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。 近幾年來，公司所管轄的一些物業(yè)項目曾先后獲得了“江蘇省高校花園式校園”、“江蘇省園林式單位”、“全國部門造林綠化 400佳單位”、“優(yōu)秀大廈”等榮譽。特別是，在 2020年 10月，省建設廳派專家組對公司管轄的總面積約為 15萬平方米的蘇州大學校區(qū)物業(yè)管理進行了嚴格的評審，評審專家對公司的物業(yè)管理水平給予了高度的評價，并一致通過將蘇州大學校區(qū)物業(yè)管 理評定為“省級優(yōu)秀物業(yè)管理項目”。 目前公司的物業(yè)服務項目主要有：蘇州大學各個校區(qū)及相關(guān)高校各校區(qū)的物業(yè)管理，蘇州大學及相關(guān)高校的學生宿舍管理，政府、企事業(yè)單位綜合寫字樓物業(yè)管理，設施設備維保、綠化、餐飲、休閑服務等；管理的總面積約為 200萬平方米。其特點主要是項目種類較多、涉及面較廣；而專業(yè)化的綜合寫字樓、教學樓、實驗樓、公寓樓和高檔住宅區(qū)的物業(yè)管理則始終是公司最鮮明的特征。 總之，努力為蘇州大學乃至為整個社會提供更多更好的物業(yè)服務是公司永恒的宗旨；努力為進一步推動和深化中國高校后勤服務工作的社會化改革當 先鋒、樹典范、作貢獻是公司不懈的追求；“以顧客為關(guān)注焦點，不斷開拓、不斷創(chuàng)新”是公司邁向未來的最強音！ 修訂狀態(tài)： A/0 編號： DWWY/Q 3 0010 頁次 :1/1 4 東吳物業(yè)管理有限公司 辦 公 室 人資與品管部 市場與護衛(wèi)部 工 程 部 文 化 休 閑 中 心 后 莊 物 業(yè) 分 部 獨墅湖校區(qū)物業(yè)分部 樓宇物業(yè)服務中心 校區(qū)后勤服務中心 校本部 北 區(qū) 南 區(qū) 東 區(qū) 留學生與成人接待中心 校園綠化服務中心 學生宿舍管理服務中心 水電管理服務中心 社會委托物業(yè)管理… 城物業(yè)分部 園區(qū)物業(yè)分部 昆山分公司 公司組織結(jié)構(gòu)圖（質(zhì)量管理體系） 修訂狀 態(tài)： A/0 編號： DWWY/Q 3 0010 頁次 :1/1 質(zhì)量管理體系職能分配表 標題 質(zhì)量管理體系過程職能分配表 章 節(jié) 號