【正文】 珠海 國(guó)會(huì) 寫字樓物業(yè) 管理 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 中國(guó) .珠海 二 OO 五年八月八日 第一部分 設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn) 一、 建立設(shè)施設(shè)備檔案 設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)至少包括以下內(nèi)容： a. 消防系統(tǒng) b. 變壓器 c. 低壓配電 d. 中央空調(diào) e. 供、排水系統(tǒng) f. 監(jiān)控系統(tǒng) g. 照明系統(tǒng) h. 裝修材料 二、供配電系統(tǒng) A、運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理人員應(yīng)每日檢查： 變壓器的油位、油色是否正常，運(yùn)行是否超負(fù)荷，是否漏油。 配電柜有無(wú)聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過(guò)熱或燒傷，接線是否良好。 配電室 防各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。 按時(shí)開(kāi)關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。 沿線無(wú)堆積易燃物、危險(xiǎn)物品。 B、 保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn) 低壓配電柜維護(hù)、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1）、每日工作包括： a、 檢查母線接頭有無(wú)變形，有無(wú)放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時(shí)應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。 b、 檢查配電柜中的各種開(kāi)關(guān)；緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。 c、 檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。 d、 檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無(wú)燒損。 2）、物業(yè)管理人員應(yīng)保證，低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)，每半年一次。其順序 是：先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備，然后分段進(jìn)行配電柜的保養(yǎng)。 變壓器的保養(yǎng)、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) a、 變壓器的養(yǎng)護(hù)應(yīng)每半年一次。 b、 在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。 c、 擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。 d、 檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。 e、 測(cè)定變壓器的絕緣電阻。 C、停電應(yīng)急措施的服務(wù)至少應(yīng)包括： 對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，物業(yè)及進(jìn)告知業(yè)主停電原因及時(shí)間，通知做好停電準(zhǔn)備工作。 對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí)，物業(yè)及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系，問(wèn)明停電原因及時(shí)間后，及時(shí) 通知業(yè)主。 當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需計(jì)劃停電時(shí)，服務(wù)中心提前通知停電范圍、時(shí)間，維修員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施。原則上停電選在下班時(shí)間或節(jié)假日期間。 當(dāng)供電系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，維修員應(yīng)迅速進(jìn)行搶修，必要時(shí)通知業(yè)主停電時(shí)間及原因。 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)停止動(dòng)力設(shè)備供電。 三、電梯管理的標(biāo)準(zhǔn) 電梯按國(guó)家相關(guān)規(guī)定委托有資質(zhì)的電梯公司進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)。在驗(yàn)收合格投入使用的前提下，對(duì)維護(hù)保養(yǎng)單位進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，確保電梯在設(shè)計(jì)的使用壽命內(nèi)正 常運(yùn)行。 （一）、電梯運(yùn)行應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn) 要求工程人員每天親自巡 邏檢查電梯的運(yùn)行及各部位使用情況三次以上，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全因素并立即處理，作好日記錄。 發(fā)現(xiàn)電梯故障，因人力和技術(shù)水平原因無(wú)法修復(fù)時(shí)，應(yīng)立即通知電梯維修保養(yǎng) 單位進(jìn)行維修。 電梯困人時(shí)，維修員應(yīng)在 3 分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)解救客人。 如需暫停電梯運(yùn)行時(shí)，應(yīng)提前告知各客戶。 當(dāng)檢修電梯時(shí)，應(yīng)在電梯底層設(shè)置告示牌。 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)將電梯迫降至首層停止使用。 電梯保養(yǎng)維護(hù)工作安排在使用低峰或夜間進(jìn)行，確保不影響電梯運(yùn)行。 （二）、電梯異常情況處理 發(fā)生火災(zāi)時(shí)： a、 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，管理人員應(yīng)立即按動(dòng) “ 消防開(kāi)關(guān) ” ，使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)。 b、 電梯運(yùn)行到基站后，疏導(dǎo)客戶迅速離開(kāi)轎廂，并報(bào)“ 119”。 c、 井道或轎廂內(nèi)失火時(shí)，應(yīng)立即停梯并疏導(dǎo)客戶離開(kāi)，切斷電源后用滅火器滅火。 d、 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，禁止乘搭電梯。 電梯困人時(shí)： a、 告知被困人員，等待救援。 b、 根據(jù)樓層指示燈， PC 顯示，選層器橫桿判斷轎廂所在位置。 ? 轎廂停于接近電梯口位置時(shí)： （ a）、 關(guān)閉機(jī)房電源開(kāi)關(guān)。 （ b）、 用專用鑰匙開(kāi)啟外門。 （ c）、 在轎廂頂用人力慢慢開(kāi)啟轎門。 （ d）、 協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂。 （ e）、 重新關(guān)好廳門。 ? 轎廂遠(yuǎn)離電梯口時(shí)： （ a）、 進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源開(kāi)關(guān)。 （ b）、 拆除電機(jī)尾軸端蓋。 （ c）、 按上旋柄座及旋柄。 （ d）、 救援人員用力把住 旋柄，另一救援人員手持制動(dòng)釋放桿，輕輕撬開(kāi)制動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎廂逐步移動(dòng)至最接近廳門為止。 （ e）、 當(dāng)確認(rèn)剎車制動(dòng)無(wú)誤時(shí)，放開(kāi)盤車手輪。 遇到其他復(fù)雜情況時(shí)，應(yīng)請(qǐng)電梯公司幫助救援。 （三）、電梯的年審管理：每年一次。 四、中央空調(diào)的管理 （一）、日常維護(hù)應(yīng)至少包括以下內(nèi)容： 序號(hào) 部位 內(nèi)容 周期 要求與標(biāo)準(zhǔn) 每日巡視 1 潤(rùn)滑系統(tǒng) 壓縮機(jī)潤(rùn)滑軸承的油壓、油位 每油壓、油位正常，必要時(shí)進(jìn)行放油與加油 2 蒸發(fā)器 檢查蒸發(fā)器壓力 2小時(shí)進(jìn)符合設(shè)計(jì)工作情況 3 冷凍水 檢查冷凍水進(jìn)出水溫