【正文】 　　　『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號：GDPMWGEM001版本B改次：0目 錄頁 碼第 1 頁共 3 頁序號文件編號文件名稱頁碼備注1GDPMWGEM001目錄12GDPMWGEM002修訂頁43GDPMWGEM003質(zhì)量/環(huán)境目標54GDPMWGEM01工程維修部組織架構(gòu)圖65GDPMWGEM02工程維修部崗位職責(zé)76GDPMWGEM03工程維修服務(wù)考評標準197GDPMWGEM04工程維修服務(wù)檢驗流程和標準238GDPMWGEM05維修服務(wù)受理和服務(wù)流程269GDPMWGEM06上門維修工作細則2810GDPMWGEM07工程維修部值班室管理規(guī)定3311GDPMWGEM08房屋維修管理規(guī)定3312GDPMWGEM09設(shè)備分類代碼管理規(guī)定3613GDPMWGEM10設(shè)備外委維修管理規(guī)定3714GDPMWGEM11設(shè)備重大故障維修流程3915GDPMWGEM12維修安全管理規(guī)定4016GDPMWGEM13供水系統(tǒng)維護管理規(guī)定4617GDPMWGEM14水泵房管理規(guī)定4718GDPMWGEM15供水系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程4819GDPMWGEM16水泵房巡查流程5220GDPMWGEM17水池清洗、消毒操作流程5321GDPMWGEM18給水系統(tǒng)安全操作流程5522GDPMWGEM19游泳池循環(huán)系統(tǒng)安全操作流程5623GDPMWGEM20閥門保養(yǎng)流程5724GDPMWGEM21供水系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急流程5825GDPMWGEM22機電設(shè)備管理規(guī)定5926GDPMWGEM23設(shè)備設(shè)施大修管理規(guī)定6027GDPMWGEM24發(fā)電機房管理規(guī)定6128GDPMWGEM25柴油發(fā)電機安全運行管理規(guī)定6229GDPMWGEM26變壓器室管理規(guī)定6330GDPMWGEM27配電房管理規(guī)定6431GDPMWGEM28臨時用電管理規(guī)定6532GDPMWGEM29電梯機房管理規(guī)定6633GDPMWGEM30電梯系統(tǒng)外委維修保養(yǎng)管理規(guī)定6734GDPMWGEM31中央空調(diào)機房管理規(guī)定6835GDPMWGEM32工作票管理制度7036GDPMWGEM33發(fā)電機安全操作規(guī)程72物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號：GDPMWGEM001版本：B改次：0目 錄頁 碼第 2 頁共 3 頁序號文件編號文件名稱頁碼備注37GDPMWGEM34柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程7638GDPMWGEM35變壓器保養(yǎng)規(guī)程7839GDPMWGEM36高壓配電柜配電操作規(guī)程8040GDPMWGEM37電梯困人救援操作規(guī)程8241GDPMWGEM38中央空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程8442GDPMWGEM39照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程8643GDPMWGEM40應(yīng)急指示系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程8744GDPMWGEM41中央空調(diào)系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程8845GDPMWGEM42排水排風(fēng)設(shè)備巡查流程9346GDPMWGEM43發(fā)電機房巡查流程9447GDPMWGEM44變壓器室巡查流程9548GDPMWGEM45控制柜保養(yǎng)流程9649GDPMWGEM46低壓配電柜（箱）、開關(guān)保養(yǎng)流程9750GDPMWGEM47高壓室巡查維修流程10151GDPMWGEM48低壓室巡查維修流程10352GDPMWGEM49電梯機房巡查流程10453GDPMWGEM50中央空調(diào)機房巡查流程10554GDPMWGEM51電梯操作流程10655GDPMWGEM52電梯故障應(yīng)急處理流程10756GDPMWGEM53供電系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急流程10857GDPMWGEM54防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)流程11258GDPMWGEM55燃氣站管理規(guī)定11359GDPMWGEM56燃氣使用管理規(guī)定11460GDPMWGEM57氣化站維護保養(yǎng)規(guī)程11961GDPMWGEM58燃氣系統(tǒng)瓶組站操作規(guī)程12062GDPMWGEM59管道燃氣系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程12263GDPMWGEM60氣化爐操作規(guī)程12464GDPMWGEM61智能化控制中心管理規(guī)定12565GDPMWGEM62停車場控制系統(tǒng)管理規(guī)定12666GDPMWGEM63智能化系統(tǒng)設(shè)備維修規(guī)定12767GDPMWGEM64智能化設(shè)備外送維修規(guī)定12868GDPMWGEM65背景音樂系統(tǒng)管理規(guī)定12969GDPMWGEM66智能化系統(tǒng)服務(wù)檢驗標準13070GDPMWGEM67停車場系統(tǒng)保養(yǎng)流程13171GDPMWGEM68閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)流程13272GDPMWGEM69電子公告欄保養(yǎng)流程133物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號：GDPMWGEM001版本：B改次：0目 錄頁 碼第 3 頁共 3 頁序號文件編號文件名稱頁碼備注73GDPMWGEM70背景音樂保養(yǎng)流程13474GDPMWGEM71可視對講保養(yǎng)流程13575GDPMWGEM72安防安裝操作流程13676GDPMWGEM73安防調(diào)試操作流程13777GDPMWGEM74安防維修操作流程13878GDPMWGEM75門禁系統(tǒng)保養(yǎng)流程13979GDPMWGEM76電瓶車保養(yǎng)規(guī)程140物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號：GDPMWGEM002版本：B改次：0修訂頁頁 碼第 1 頁共 1 頁修訂時間文件編號本文修訂狀態(tài)修訂人批準人物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號：GDPMWGEM003版本：B改次：0工程維修部質(zhì)量/環(huán)境目標頁 碼第 1 頁共 1 頁工程維修部質(zhì)量/環(huán)境目標維修服務(wù)滿意率 設(shè)備設(shè)施完好率 請修及時率 請修合格率 小區(qū)內(nèi)無重大責(zé)任事故（設(shè)備癱瘓性事故、煤氣造成環(huán)境污染事故）發(fā)生對維修服務(wù)滿意的業(yè)主人數(shù)客戶滿意調(diào)查總業(yè)主人數(shù)= —————————————100%，不得低于90% 。每月檢查中完好的設(shè)備設(shè)施數(shù)量總設(shè)備設(shè)施數(shù)量= ——————————————100%，不得低于98%。對維修服務(wù)及時感到滿意的業(yè)主人數(shù)客戶滿意調(diào)查總業(yè)主人數(shù)=————————————————100%，不得低于95%。每月一次請修合格次數(shù)每月請修總次數(shù)= ——————————100%，不得低于95%。（設(shè)備癱瘓性事故、煤氣造成環(huán)境污染事故）發(fā)生。編寫： 審核： 批準： 日期： 物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號：GDPMWGEM01版本：B改次：0工程維修部組織架構(gòu)頁 碼第 1 頁共 1 頁工程維修部主管網(wǎng)絡(luò)工程師水電維修 班 長泥水維修班 長泥水維修技工鋁窗技工木 工 燃氣技工水電維修技工設(shè)備運行技工網(wǎng)絡(luò)技術(shù)員弱電技工備注：。、泥水班長各1名。編寫： 審核： 批準： 日期： 物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號:GDPMWGEM02版本：B改次：0工程維修部崗位職責(zé)頁 碼第 1 頁共 12 頁崗位名稱工程維修部主管直接上級管理處經(jīng)理直接下級班長崗位職責(zé)1) 配合管理處經(jīng)理的工作，完成公司下達的各項管理指標。2) 負責(zé)工程維修部的全面工作，包括加強安全管理和教育，建立安全制度，防止事故發(fā)生。負責(zé)部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核。負責(zé)指揮日常維修保養(yǎng)。下屬員工工作的檢查督導(dǎo)。負責(zé)維修工具及日常消耗品控制管理等。3) 組織制定設(shè)備設(shè)施維修計劃和方案。參與家居服務(wù)實施及改進的策劃。4) 深入現(xiàn)場，掌握人員及設(shè)備狀況，審核各種運行記錄，掌握能耗規(guī)律，及時處理異常情況。5) 不定期檢查重點設(shè)備運行狀況，不斷改進設(shè)備缺陷，支持下屬合理的技術(shù)改造，使設(shè)備日趨完善。6)建立健全各項規(guī)章制度，落實獎懲措施，提高管理水平。7) 現(xiàn)場檢查維修點的工作情況，收集業(yè)主意見，不足之處即時跟進。8) 定期召開員工全體會議，指正工作中的不足之處，聽取匯報總結(jié)，布置工作，了解員工生活、工作、思想等實際情況，并盡量幫助解決。9) 負責(zé)工程技術(shù)圖紙、文件和設(shè)備檔案的接管和歸檔工作。10)指揮突發(fā)性設(shè)備設(shè)施的搶修工程。11)負責(zé)外委工程的立項，工程施工督導(dǎo)及驗收移交工作。 12)負責(zé)小區(qū)內(nèi)工程維修方面各項數(shù)據(jù)的統(tǒng)計。13)定期向管理處經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的其它任務(wù)。基本要求1) 保證設(shè)備設(shè)施完好率達98%以上。2) 保證水、電、氣供應(yīng)順暢，不發(fā)生工程維修方面較大的責(zé)任事故。出現(xiàn)意外情況及時修復(fù)，盡量不影響業(yè)主生活及管理處日常運作。物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號：GDPMWGEM02版本：B改次：0工程維修部崗位職責(zé)頁 碼第 2 頁共 12 頁崗位名稱網(wǎng)絡(luò)工程師直接上級部門主管直接下級網(wǎng)絡(luò)、弱電技工崗位職責(zé)在工程維修部主管領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)本班工作正常運作，嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，做好本職工作，其工作內(nèi)容如下：1) 負責(zé)智能化系統(tǒng)和設(shè)備管理、計劃、分配、使用和控制。2) 負責(zé)小區(qū)智能化系統(tǒng)管理，保證設(shè)備正常運行。3) 監(jiān)管各種網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的密碼和鑰匙。4) 管理、維護智能化主機設(shè)備。5) 不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)、新知識，增強業(yè)務(wù)水平。6) 抓好環(huán)保意識建設(shè)，關(guān)注環(huán)境影響，節(jié)約能源，防止污染。7) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)?；疽笮^(qū)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)阻塞不超過4小時/次。物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號：GDPMWGEM02版本：B改次：0工程維修部崗位職責(zé)頁 碼第 3 頁共 12 頁崗位名稱維修班長直接上級部門主管直接下級技工崗位職責(zé)1) 配合