【正文】 　　　『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)文件編號(hào)：GDPMWGEM001版本B改次：0目 錄頁(yè) 碼第 1 頁(yè)共 3 頁(yè)序號(hào)文件編號(hào)文件名稱(chēng)頁(yè)碼備注1GDPMWGEM001目錄12GDPMWGEM002修訂頁(yè)43GDPMWGEM003質(zhì)量/環(huán)境目標(biāo)54GDPMWGEM01工程維修部組織架構(gòu)圖65GDPMWGEM02工程維修部崗位職責(zé)76GDPMWGEM03工程維修服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)197GDPMWGEM04工程維修服務(wù)檢驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn)238GDPMWGEM05維修服務(wù)受理和服務(wù)流程269GDPMWGEM06上門(mén)維修工作細(xì)則2810GDPMWGEM07工程維修部值班室管理規(guī)定3311GDPMWGEM08房屋維修管理規(guī)定3312GDPMWGEM09設(shè)備分類(lèi)代碼管理規(guī)定3613GDPMWGEM10設(shè)備外委維修管理規(guī)定3714GDPMWGEM11設(shè)備重大故障維修流程3915GDPMWGEM12維修安全管理規(guī)定4016GDPMWGEM13供水系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)定4617GDPMWGEM14水泵房管理規(guī)定4718GDPMWGEM15供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程4819GDPMWGEM16水泵房巡查流程5220GDPMWGEM17水池清洗、消毒操作流程5321GDPMWGEM18給水系統(tǒng)安全操作流程5522GDPMWGEM19游泳池循環(huán)系統(tǒng)安全操作流程5623GDPMWGEM20閥門(mén)保養(yǎng)流程5724GDPMWGEM21供水系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急流程5825GDPMWGEM22機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定5926GDPMWGEM23設(shè)備設(shè)施大修管理規(guī)定6027GDPMWGEM24發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定6128GDPMWGEM25柴油發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行管理規(guī)定6229GDPMWGEM26變壓器室管理規(guī)定6330GDPMWGEM27配電房管理規(guī)定6431GDPMWGEM28臨時(shí)用電管理規(guī)定6532GDPMWGEM29電梯機(jī)房管理規(guī)定6633GDPMWGEM30電梯系統(tǒng)外委維修保養(yǎng)管理規(guī)定6734GDPMWGEM31中央空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定6835GDPMWGEM32工作票管理制度7036GDPMWGEM33發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程72物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)文件編號(hào)：GDPMWGEM001版本：B改次：0目 錄頁(yè) 碼第 2 頁(yè)共 3 頁(yè)序號(hào)文件編號(hào)文件名稱(chēng)頁(yè)碼備注37GDPMWGEM34柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程7638GDPMWGEM35變壓器保養(yǎng)規(guī)程7839GDPMWGEM36高壓配電柜配電操作規(guī)程8040GDPMWGEM37電梯困人救援操作規(guī)程8241GDPMWGEM38中央空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程8442GDPMWGEM39照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程8643GDPMWGEM40應(yīng)急指示系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程8744GDPMWGEM41中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程8845GDPMWGEM42排水排風(fēng)設(shè)備巡查流程9346GDPMWGEM43發(fā)電機(jī)房巡查流程9447GDPMWGEM44變壓器室巡查流程9548GDPMWGEM45控制柜保養(yǎng)流程9649GDPMWGEM46低壓配電柜（箱）、開(kāi)關(guān)保養(yǎng)流程9750GDPMWGEM47高壓室巡查維修流程10151GDPMWGEM48低壓室巡查維修流程10352GDPMWGEM49電梯機(jī)房巡查流程10453GDPMWGEM50中央空調(diào)機(jī)房巡查流程10554GDPMWGEM51電梯操作流程10655GDPMWGEM52電梯故障應(yīng)急處理流程10756GDPMWGEM53供電系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急流程10857GDPMWGEM54防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)流程11258GDPMWGEM55燃?xì)庹竟芾硪?guī)定11359GDPMWGEM56燃?xì)馐褂霉芾硪?guī)定11460GDPMWGEM57氣化站維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程11961GDPMWGEM58燃?xì)庀到y(tǒng)瓶組站操作規(guī)程12062GDPMWGEM59管道燃?xì)庀到y(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程12263GDPMWGEM60氣化爐操作規(guī)程12464GDPMWGEM61智能化控制中心管理規(guī)定12565GDPMWGEM62停車(chē)場(chǎng)控制系統(tǒng)管理規(guī)定12666GDPMWGEM63智能化系統(tǒng)設(shè)備維修規(guī)定12767GDPMWGEM64智能化設(shè)備外送維修規(guī)定12868GDPMWGEM65背景音樂(lè)系統(tǒng)管理規(guī)定12969GDPMWGEM66智能化系統(tǒng)服務(wù)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)13070GDPMWGEM67停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)流程13171GDPMWGEM68閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)流程13272GDPMWGEM69電子公告欄保養(yǎng)流程133物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)文件編號(hào)：GDPMWGEM001版本：B改次：0目 錄頁(yè) 碼第 3 頁(yè)共 3 頁(yè)序號(hào)文件編號(hào)文件名稱(chēng)頁(yè)碼備注73GDPMWGEM70背景音樂(lè)保養(yǎng)流程13474GDPMWGEM71可視對(duì)講保養(yǎng)流程13575GDPMWGEM72安防安裝操作流程13676GDPMWGEM73安防調(diào)試操作流程13777GDPMWGEM74安防維修操作流程13878GDPMWGEM75門(mén)禁系統(tǒng)保養(yǎng)流程13979GDPMWGEM76電瓶車(chē)保養(yǎng)規(guī)程140物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)文件編號(hào)：GDPMWGEM002版本：B改次：0修訂頁(yè)頁(yè) 碼第 1 頁(yè)共 1 頁(yè)修訂時(shí)間文件編號(hào)本文修訂狀態(tài)修訂人批準(zhǔn)人物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)文件編號(hào)：GDPMWGEM003版本：B改次：0工程維修部質(zhì)量/環(huán)境目標(biāo)頁(yè) 碼第 1 頁(yè)共 1 頁(yè)工程維修部質(zhì)量/環(huán)境目標(biāo)維修服務(wù)滿(mǎn)意率 設(shè)備設(shè)施完好率 請(qǐng)修及時(shí)率 請(qǐng)修合格率 小區(qū)內(nèi)無(wú)重大責(zé)任事故（設(shè)備癱瘓性事故、煤氣造成環(huán)境污染事故）發(fā)生對(duì)維修服務(wù)滿(mǎn)意的業(yè)主人數(shù)客戶(hù)滿(mǎn)意調(diào)查總業(yè)主人數(shù)= —————————————100%，不得低于90% 。每月檢查中完好的設(shè)備設(shè)施數(shù)量總設(shè)備設(shè)施數(shù)量= ——————————————100%，不得低于98%。對(duì)維修服務(wù)及時(shí)感到滿(mǎn)意的業(yè)主人數(shù)客戶(hù)滿(mǎn)意調(diào)查總業(yè)主人數(shù)=————————————————100%，不得低于95%。每月一次請(qǐng)修合格次數(shù)每月請(qǐng)修總次數(shù)= ——————————100%，不得低于95%。（設(shè)備癱瘓性事故、煤氣造成環(huán)境污染事故）發(fā)生。編寫(xiě)： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)文件編號(hào)：GDPMWGEM01版本：B改次：0工程維修部組織架構(gòu)頁(yè) 碼第 1 頁(yè)共 1 頁(yè)工程維修部主管網(wǎng)絡(luò)工程師水電維修 班 長(zhǎng)泥水維修班 長(zhǎng)泥水維修技工鋁窗技工木 工 燃?xì)饧脊に娋S修技工設(shè)備運(yùn)行技工網(wǎng)絡(luò)技術(shù)員弱電技工備注：。、泥水班長(zhǎng)各1名。編寫(xiě)： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)文件編號(hào):GDPMWGEM02版本：B改次：0工程維修部崗位職責(zé)頁(yè) 碼第 1 頁(yè)共 12 頁(yè)崗位名稱(chēng)工程維修部主管直接上級(jí)管理處經(jīng)理直接下級(jí)班長(zhǎng)崗位職責(zé)1) 配合管理處經(jīng)理的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)。2) 負(fù)責(zé)工程維修部的全面工作，包括加強(qiáng)安全管理和教育，建立安全制度，防止事故發(fā)生。負(fù)責(zé)部門(mén)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核。負(fù)責(zé)指揮日常維修保養(yǎng)。下屬員工工作的檢查督導(dǎo)。負(fù)責(zé)維修工具及日常消耗品控制管理等。3) 組織制定設(shè)備設(shè)施維修計(jì)劃和方案。參與家居服務(wù)實(shí)施及改進(jìn)的策劃。4) 深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握人員及設(shè)備狀況，審核各種運(yùn)行記錄，掌握能耗規(guī)律，及時(shí)處理異常情況。5) 不定期檢查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行狀況，不斷改進(jìn)設(shè)備缺陷，支持下屬合理的技術(shù)改造，使設(shè)備日趨完善。6)建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施，提高管理水平。7) 現(xiàn)場(chǎng)檢查維修點(diǎn)的工作情況，收集業(yè)主意見(jiàn)，不足之處即時(shí)跟進(jìn)。8) 定期召開(kāi)員工全體會(huì)議，指正工作中的不足之處，聽(tīng)取匯報(bào)總結(jié)，布置工作，了解員工生活、工作、思想等實(shí)際情況，并盡量幫助解決。9) 負(fù)責(zé)工程技術(shù)圖紙、文件和設(shè)備檔案的接管和歸檔工作。10)指揮突發(fā)性設(shè)備設(shè)施的搶修工程。11)負(fù)責(zé)外委工程的立項(xiàng)，工程施工督導(dǎo)及驗(yàn)收移交工作。 12)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)工程維修方面各項(xiàng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)。13)定期向管理處經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)?；疽?) 保證設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。2) 保證水、電、氣供應(yīng)順暢，不發(fā)生工程維修方面較大的責(zé)任事故。出現(xiàn)意外情況及時(shí)修復(fù)，盡量不影響業(yè)主生活及管理處日常運(yùn)作。物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)文件編號(hào)：GDPMWGEM02版本：B改次：0工程維修部崗位職責(zé)頁(yè) 碼第 2 頁(yè)共 12 頁(yè)崗位名稱(chēng)網(wǎng)絡(luò)工程師直接上級(jí)部門(mén)主管直接下級(jí)網(wǎng)絡(luò)、弱電技工崗位職責(zé)在工程維修部主管領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本班工作正常運(yùn)作，嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，做好本職工作，其工作內(nèi)容如下：1) 負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)和設(shè)備管理、計(jì)劃、分配、使用和控制。2) 負(fù)責(zé)小區(qū)智能化系統(tǒng)管理，保證設(shè)備正常運(yùn)行。3) 監(jiān)管各種網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的密碼和鑰匙。4) 管理、維護(hù)智能化主機(jī)設(shè)備。5) 不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)、新知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)水平。6) 抓好環(huán)保意識(shí)建設(shè)，關(guān)注環(huán)境影響，節(jié)約能源，防止污染。7) 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)?；疽笮^(qū)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)阻塞不超過(guò)4小時(shí)/次。物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)文件編號(hào)：GDPMWGEM02版本：B改次：0工程維修部崗位職責(zé)頁(yè) 碼第 3 頁(yè)共 12 頁(yè)崗位名稱(chēng)維修班長(zhǎng)直接上級(jí)部門(mén)主管直接下級(jí)技工崗位職責(zé)1) 配合