【正文】 或塑料布，鋪在住戶選定的位置或工作位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。 預(yù)算費(fèi)用。當(dāng)維修人員檢查所需維修部位后，按維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和人工服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)，并填寫在《維修單》上，請(qǐng)業(yè)主確認(rèn)、簽字。如維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無該維修項(xiàng)目的價(jià)格，就自行計(jì)費(fèi)，請(qǐng)業(yè)主簽字確認(rèn)，一式兩份，一份留業(yè)主，一份自留交財(cái)務(wù)部。，盡可能不發(fā)出大的噪音，實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向業(yè)主或住戶打招呼，并說“非常抱歉，對(duì)不起要打攪一段時(shí)間”。 整理：修理完畢后，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈，并用自備工具打掃干凈，并用自備塑袋將垃圾雜物裝好，帶離業(yè)主房間，放入公用垃圾桶內(nèi)，臨行時(shí)注意收好工具，不可遺留工具在業(yè)主房?jī)?nèi)。試用：當(dāng)維修完畢后，在業(yè)主面前試用維修好的項(xiàng)目。：向住戶講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識(shí)，并告訴住戶正確使用方法和注意事項(xiàng)。 填單：請(qǐng)住戶填寫維修服務(wù)意見。 辭別：步出房間（如維修衛(wèi)生間或廚房，把鞋套弄臟，要更換鞋套）， 工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，至門口時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身對(duì)業(yè)主說：“使用過程如有問題，請(qǐng)聯(lián)系客戶服務(wù)中心，再見”。 有關(guān)上門維修常見的問題及處理方法： 全屋停電有以下幾種情況：1) 區(qū)域停電，為不可抗力。由客戶服務(wù)中心向業(yè)主解釋。2) 該物業(yè)單位電表主電源開關(guān)跌落。接到投訴后，首先到所在梯間檢查該單位電表箱開關(guān)，檢查是否有燒焦的跡象或聞一下是否有燒焦的氣味，可作出判斷，進(jìn)行更換。3) 室內(nèi)配電箱漏電開關(guān)跳閘，此時(shí)應(yīng)將后續(xù)各回路斷路器關(guān)閉，再按下漏物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號(hào)：GDPMWGEM06版本：B改次：0上門維修工作規(guī)范頁 碼第 3 頁共 4 頁電開關(guān)表面按鈕，打上開關(guān)，如果仍然跳閘則說明漏電開關(guān)損壞，需更換。同樣可檢查漏電開關(guān)是否有燒焦的跡象和氣味，來作出判斷。4) 如總漏電開關(guān)可以合上，則可能各單獨(dú)回路線路有問題。處理方法：打 下總掣分別將各回路開關(guān)輸出端線頭斷開，甩掉負(fù)載用歐姆表測(cè)量線間是否有短路現(xiàn)象?？蓽y(cè)出哪兩根線間的短路引起的跳閘，再進(jìn)行檢查，可找出問題。5) 如果以上檢查全部通過，未發(fā)現(xiàn)問題，則有可能為室內(nèi)某家用電器有問題，以排除法測(cè)出，建議業(yè)主維修。6) 引起跳閘的原因還有，例如各壓線部位是否壓緊，如不壓緊，帶負(fù)荷時(shí)會(huì)引發(fā)火花、發(fā)熱導(dǎo)致跳閘，另外，還有由于暴雨、閃電或區(qū)域電壓不穩(wěn)等造成跳閘，合上即可。并向業(yè)主解釋清楚。、地板、墻身有水漬。1) 在天花板上發(fā)現(xiàn)水漬，首先，要詢問業(yè)主該處水漬是突然出現(xiàn)，還是時(shí)有時(shí)無。如果是突然出現(xiàn)，且面積在迅速增大，說明樓上單位地板內(nèi)的水管爆裂，漏水，到樓上去檢查。此時(shí)如何判斷是給水管爆裂還是排水管漏水呢？有以下幾種方法：A肉眼觀察水跡，如果很大，并有大量水珠，水漬較干凈，說明極有可能是給水管漏水，因?yàn)榻o水管漏水會(huì)不斷有水涌出。而如果是排水管漏水的話，水跡會(huì)給人污糟的感覺，甚至?xí)挟愇?。B打壓試驗(yàn)法，將總水閘關(guān)閉，將手動(dòng)打壓泵接入室內(nèi)管路，穩(wěn)壓10分鐘，觀察壓力表變化，如壓力下降很大，說明給水管有漏水，如無壓力降，則可能是排水管漏水。有了以上判斷，就可以有針對(duì)性的進(jìn)行維修。還有一種情況，如水漬時(shí)有時(shí)無，則有可能是天氣變化形成結(jié)露，屬自然現(xiàn)象，告訴業(yè)主注意開窗通風(fēng)。如果天花漏水發(fā)生在頂層物業(yè)單位，則可以判斷為天面排水不暢。天溝堵塞，積水引起天花板漏水。2) 當(dāng)發(fā)現(xiàn)墻面有水漬時(shí)，這種情況，一種可能是墻內(nèi)埋設(shè)的給水管發(fā)生漏 水，也可能是天氣變化結(jié)露現(xiàn)象。還有就是空調(diào)排水倒流，引起墻身水跡。外墻有水跡，如排除空調(diào)漏水，墻內(nèi)無水管，則是外墻有裂縫，下雨導(dǎo)致外墻滲水，查明原因后，再進(jìn)行針對(duì)性維修。物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號(hào)：GDPMWGEM06版本：B改次：0上門維修工作規(guī)范頁 碼第 4 頁共 4 頁： 《維修單》 WGCS1202 《留言條》 WGCS1203《便民服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 GDPMWGCS35編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號(hào)：GDPMWGEM07版本：B改次：0工程維修部值班室管理規(guī)定頁 碼第 1 頁共 1 頁： 規(guī)范人員管理，確保設(shè)備正常運(yùn)行。 ：工程維修部全體人員。：《工作記錄》進(jìn)行檢驗(yàn)。 。：、部門主管同意，非值班人員嚴(yán)禁入內(nèi)，值班時(shí)間值班人員不得離崗。、亂寫亂畫，并按時(shí)搞好衛(wèi)生，保持室內(nèi)清潔。、規(guī)范，嚴(yán)禁存放有毒、易燃、易爆及危險(xiǎn)物品。，作好記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時(shí)處理，及時(shí)報(bào)告。： 《值班工作記錄》《工程維修服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》 GDPMWGEM03編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號(hào)：GDPMWGEM08版本：B改次：0房屋維修管理規(guī)定頁 碼第 1 頁共 3 頁 目的：定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修葺，使其保持或恢復(fù)使用功能。 適用范圍：小區(qū)房屋的養(yǎng)護(hù)和修葺。 職責(zé)： 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)巡查樓宇，發(fā)現(xiàn)問題或接受業(yè)主投訴，并及時(shí)反映。 工程維修主管負(fù)責(zé)制定維護(hù)計(jì)劃，或外委維修的聯(lián)絡(luò)，跟蹤及驗(yàn)收。 工程維修部員工實(shí)施維修工作。 管理處經(jīng)理審批和監(jiān)督實(shí)施。： ，報(bào)管理處經(jīng)理審批（包括費(fèi)用預(yù)算）。，并由主管進(jìn)行檢查、監(jiān)督。： 1）關(guān)閉表前閥門，排空余水，拆下水表。 2）注意水流方向，不可裝反。 3）打開表前閥門，檢查，有無滲漏，表針轉(zhuǎn)是否正常。 4）記錄新、舊水表讀數(shù)。： 1）斷開電源，拆下電表，將同一型號(hào)具有檢驗(yàn)合格證的新電表裝上，注意接線方法要正確。 2）合閘試用，觀察電表轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常。 3）記錄新舊電表讀數(shù)。 1）分析開關(guān)或線路損壞的原因。 2）根據(jù)判斷進(jìn)行更換開關(guān)或減少線路負(fù)荷或進(jìn)行線路維修等。物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號(hào)：GDPMWGEM08版本：B改次：0房屋維修管理規(guī)定頁 碼第 2 頁共 3 頁 插座無電 1）檢驗(yàn)是否市政停電或線路維修造成。 2）檢查是否內(nèi)線松動(dòng)。 3）線路是否短路，進(jìn)行線路維修。 1）關(guān)閉戶內(nèi)水閥，拆下水龍頭檢查故障。 2）需要更換膠圈或壓墊，如水龍頭有裂縫則需更換。 3）打開戶內(nèi)水閥，檢查是否有滲漏。： 1）檢查堵塞原因。 2）使用機(jī)械或人工進(jìn)行排水管道的清理疏通，使其排水暢通。 3）部分排水管道如需打開地面檢修，則要由業(yè)主同意方可進(jìn)行。： 1）驗(yàn)證是否是市政停水，并向業(yè)主解釋。2）別閥損壞，進(jìn)行有關(guān)維護(hù)或更換。 1）檢查門窗附件有無損壞、不齊，進(jìn)行更換或補(bǔ)裝。 2）清掃門角，窗軌內(nèi)的雜物，并注油。 3）更換破損玻璃時(shí)防止玻璃跌下傷人。 檢查門鎖，如不能修復(fù)，建議業(yè)主進(jìn)行更換。 非一般性修膳由主管進(jìn)行判斷，確認(rèn)，并編寫外委工程申請(qǐng)報(bào)告，由管理處經(jīng)理進(jìn)行審批。 時(shí)間要求，無特殊情況到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得超過25分鐘，一般性維修不得超過7小時(shí)，較困難復(fù)雜的項(xiàng)目不可超過72小時(shí)，（由于工藝要求特殊的除外）并向客戶解釋原因。物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號(hào)：GDPMWGEM08版本：B改次：0房屋維修管理規(guī)定頁 碼第 3 頁共 3 頁 盡量滿足客戶的合理要求。 由主管進(jìn)行隨單抽查，跟蹤。收集業(yè)主對(duì)維修工作的反饋意見。 由班組長(zhǎng)進(jìn)行全程檢查。 《房屋維護(hù)記錄表》 WGEM0801編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號(hào)：GDPMWGEM09版本：B改次：0設(shè)備分類代碼管理規(guī)定頁 碼第 1 頁共 1 頁：確定設(shè)備代碼編號(hào)有序，便于管理。:公司內(nèi)的所有設(shè)備。: 。 。： 設(shè)備流水號(hào)（01 02 ……） 設(shè)備名稱縮寫（取漢語拼音字頭） 設(shè)備所在設(shè)備房號(hào) 物業(yè)名稱（英文縮寫）代碼名 稱代碼名 稱代碼名 稱GPG高壓配電柜BYB補(bǔ)壓泵ZYK中央空調(diào)BYQ變壓器KSB空調(diào)水泵KGJ空調(diào)柜機(jī)ZLG直流電源柜SFM水閥門KST空調(diào)水塔DPG低壓配電柜XSC蓄水池JFJ給風(fēng)機(jī)XFG消防聯(lián)動(dòng)柜SKG水泵控制柜DBX梯間電表箱FDJ發(fā)電機(jī)DT電梯GTX公共天線GSB生活給水泵QHL氣化爐HDJ防盜對(duì)講XHB消防泵ZHF轉(zhuǎn)換閥DZ道閘PLB噴淋泵BJQ報(bào)警器YCS游泳池設(shè)備QSB潛水泵TYQ調(diào)壓器WDJ維修對(duì)講機(jī)注：生活給水管為天藍(lán)色。消防水管為大紅色。閥門為黑色。：無編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號(hào)：GDPMWGEM10版本：B改次：0房屋維修管理規(guī)定頁 碼第 1 頁共 2 頁 目的：規(guī)范外委維修程序要求，確保外委工程質(zhì)量和節(jié)約成本。 適用范圍：適用于所有為本小區(qū)提供服務(wù)的供方單位。 職責(zé)：。 相關(guān)人員共同執(zhí)行。 管理處經(jīng)理審批并進(jìn)行監(jiān)督。 基本內(nèi)容 工程維修部員工發(fā)現(xiàn)損壞的用具需要外委維修的，直接交與工程維修部主管，由主管判斷是否須要外委維修，如是則由主管填寫工具外委維修申請(qǐng)單由經(jīng)理審批后，直接尋找相關(guān)專業(yè)維修店維修后開具發(fā)票。 ，如中央空調(diào)壓縮機(jī)，高壓配電系統(tǒng)等，工程維修部主管向管理處經(jīng)理提交《外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》，寫明外委項(xiàng)目，原因，大致費(fèi)用等。 ，工程維修部主管負(fù)責(zé)尋找供方，要求各專項(xiàng)設(shè)備應(yīng)由該專業(yè)具有資質(zhì)的供方單位進(jìn)行維修。 ，將其各自的報(bào)價(jià)單，資質(zhì)證書復(fù)印件，維修計(jì)劃書等相關(guān)資料報(bào)至管理處經(jīng)理處，由管理處經(jīng)理選擇一家。 ，應(yīng)要求供方提交施工方案，材料清單，人員配備（附專業(yè)操作證書復(fù)印件），由工程維修部主管初審后，經(jīng)經(jīng)理審核，報(bào)物業(yè)公司批 準(zhǔn)后，辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)，進(jìn)場(chǎng)開工。 ，由工程維修部主管負(fù)責(zé)跟蹤檢查其過程有無違規(guī)操作，進(jìn)場(chǎng)材料是否與申報(bào)的材料清單一致，人員是否具有相關(guān)專業(yè)技術(shù)等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。 （或材料）的情況，應(yīng)先由工程維修部主管審核，簽寫意見后，報(bào)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施。，供方單位應(yīng)提交項(xiàng)目驗(yàn)收申請(qǐng)，由管理處經(jīng)理組織主管、相關(guān)設(shè)備操作人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，合格后簽字認(rèn)可，投入使用。如不合格由供方單位返工維修。物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號(hào)：GDPMWGEM10版本：B改次：0房屋維修管理規(guī)定頁 碼第 2 頁共 2 頁 ，供方單位要提交《 設(shè)備維修報(bào)告書》。主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目、工時(shí)、材料、過程描述和已簽證的驗(yàn)收申請(qǐng)單角管理處存檔。 %作為維修保證金，在設(shè)備正常運(yùn)行一個(gè)月后方與供方單位結(jié)清。 《外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》 WGEM1001《外委工程立項(xiàng)申請(qǐng)表》 WGEM1002《外委維修驗(yàn)收單》 WGEM1003編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 物 業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書文件編號(hào)：GDPMWGEM11版本：B改次：0設(shè)備重大故障維修流程頁 碼第 1 頁共 1 頁:保證設(shè)備維修規(guī)程,確保供電質(zhì)量。:小區(qū)設(shè)備的重大故障維修。:。.:: 故障報(bào)告 1)發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)告 維修部制定方案 2)維修部制定