【正文】 星級酒店集群建設(shè)項目可行性商業(yè)計劃書【前言】 星級酒店集群建設(shè)項目作為喬安公司旗下又一集團產(chǎn)業(yè)序列，扎根于總公司各戰(zhàn)略片區(qū)，綜合打造時尚前沿的星級酒店品牌。囊括高檔豪華、商務(wù)會展、度假休閑、旅游觀光的多元化酒店類型，堅持總量控制、優(yōu)化布局的原則，從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、深化行業(yè)改革、提高發(fā)展質(zhì)量著眼，構(gòu)織星級酒店為主體，特色酒店為補充的規(guī)模適度、檔次組配合理并與國際接軌的現(xiàn)代酒店體系。強力拓展喬安精神，疊創(chuàng)凝煉企業(yè)文化，為總公司的蓬勃發(fā)展增添全新動力。第一章 項目總體規(guī)劃作為分布于各戰(zhàn)略片區(qū)的綜合性酒店項目，在開發(fā)理念、功能價值、生活體現(xiàn)、系統(tǒng)運作、資源整合等方面都應(yīng)體現(xiàn)獨有的特色。應(yīng)充分考慮區(qū)域性商貿(mào)業(yè)態(tài)，由互動性、融合性、互補性相結(jié)合的市場、住宅、寫字樓、五星酒店匯聚的普通市民、中產(chǎn)階級、白領(lǐng)新貴、過往客商形成強大消費能力的客流，為繁華商業(yè)帶來滾滾商機。從目前情況來看，五星級酒店的建設(shè)必將成為片區(qū)新地標(biāo)。各商業(yè)形態(tài)之間更能形成互為補充、互助互利的強大力量整合，兩兩相“旺”的強勢聯(lián)盟使片區(qū)酒店擁有不可超越的整體優(yōu)勢。各片區(qū)酒店將根據(jù)各城區(qū)的整體規(guī)劃，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以商業(yè)文化為核心，突出獨有特色，建設(shè)成一個集購物、休閑、餐飲、娛樂、會展為一體的現(xiàn)代化、多功能、園林式綜合商業(yè)體。迅速聚集人流、物流、資金流、信息流，有力拉動周邊房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、交通運輸業(yè)、商品加工業(yè)快速發(fā)展，培育稅源，擴大就業(yè)，加快城區(qū)城市化建設(shè)進程，為地區(qū)經(jīng)濟作出貢獻。在目前地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重、市場需求矛盾尚未理順的情況下，各片區(qū)酒店將以自己鮮明的開發(fā)主題、獨特的經(jīng)營理念、優(yōu)勢的產(chǎn)品組合、差異化的業(yè)態(tài)構(gòu)成，成為各地區(qū)酒店行業(yè)的個中翹楚。（一）星級酒店規(guī)劃 位于各片區(qū)的星級酒店暫定主樓高28層，每一單位建筑面積33600平方米， 。其中:建筑、設(shè)施設(shè)備成本預(yù)計15120萬元，裝修投資11760萬元。1F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有前臺、酒吧、精品店、商務(wù)中心等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點。2F－3F為桑拿、按摩、美容美發(fā)中心等。4F為KTV房。5F為健身中心、乒乓球室、臺球室、棋牌室、圖書館、游戲機房等。6F7F為為會議中心、多功能廳等。會議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進的音響系統(tǒng)，會議室在裝修風(fēng)格上，擬強調(diào)文化底蘊，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個性內(nèi)涵。8F25F為客房。計有總統(tǒng)套房、豪華商務(wù)套房、豪華標(biāo)準(zhǔn)房380間。119樓為行政樓層?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點，房間采用高檔材料裝飾，配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點，裝飾裝潢強調(diào)統(tǒng)一中顯個性。26F27F為中餐廳、西餐廳、宴會廳等，面積2400平方米，30間包廂，80張散臺。餐廳強調(diào)品牌經(jīng)營，經(jīng)營高檔海鮮和各種菜系。28F為觀景自助餐廳。酒店附設(shè)有花園、園林景觀、大型停車場、標(biāo)準(zhǔn)游泳池、網(wǎng)球場、射擊、射箭場等。第二章 競爭形勢研究（一）項目SWOT分析。一是具有新建酒店的優(yōu)勢。酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的3到5年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）?！吧虾４缶频辍庇?008年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。二是具有顯著的首位效應(yīng)優(yōu)勢。各片區(qū)酒店項目作為當(dāng)?shù)氐母咭?guī)格星級酒店，將成為城市的標(biāo)志性建筑和形象代表。是政府部門的外事活動、接待上層領(lǐng)導(dǎo)、各種會議、舉辦對外宣傳活動的第一選擇；是當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)招待國內(nèi)外客戶，展示企業(yè)實力的最好選擇；是當(dāng)?shù)馗邔哟蜗M群體享受生活、品味人生、炫耀身份的最佳場所。三是具有政府政策和規(guī)劃支持優(yōu)勢。依托各片區(qū)大開發(fā)為本項目開發(fā)的大背景,便于高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、高品質(zhì)、系統(tǒng)化的建設(shè)，加之各片區(qū)政府政策的傾斜，發(fā)展?jié)摿薮?；各片區(qū)酒店項目占地面積大，具有規(guī)模優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)；項目在各片區(qū)規(guī)劃中處于核心地位，立足于未來的新城市坐標(biāo)、新商業(yè)中心，有很大的號召力；四是具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢。酒店位于各片區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢較好，有一定的升值潛力，加上前期市場啟動極佳的效果，必將獲得高認(rèn)知度和價值認(rèn)可；輔以周邊高尚住宅區(qū)的加緊建設(shè)，形成較高的整體物業(yè)水平，較高的消費客層，高消費群體終將進入。一是酒店品牌知名度欠缺。作為新開業(yè)的酒店，是當(dāng)?shù)鼐频晔袌龅男逻M入者，尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時間，投入一定的資金。二是酒店星級尚未評定。酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響酒店客源和酒店房間價格。一是各地區(qū)旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展。隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，選擇的各建設(shè)片區(qū)作為觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度。二是我國酒店業(yè)進入新的一輪景氣周期。由于酒店業(yè)自身的特點，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價等指標(biāo)分析，我國酒店自2010年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期（初期），正是進入酒店業(yè)的良好時機。一是酒店業(yè)激烈的市場競爭。酒店業(yè)是一個市場化程度