【正文】 第一章 總 論、項(xiàng)目名稱延吉農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、承辦單位概況承辦單位：延邊仁和集團(tuán)有限公司。企業(yè)名稱延邊仁和集團(tuán)有限公司代表人杜繼惠成立日期企業(yè)性質(zhì)有限責(zé)任公司注冊資本金1,000萬元（RMB）總資產(chǎn)10億元（RMB）延邊仁和集團(tuán)有限公司坐落在延邊的首府延吉。1998年 4月28日，設(shè)立了最初商貿(mào)公司: 天合商貿(mào)城,持續(xù)發(fā)展流通、物流業(yè)，有了現(xiàn)在的成就。此后,陸續(xù)成立了和龍超市、五洲超市。為了促進(jìn)流通、物流、房地產(chǎn)、旅游、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)業(yè)等綜合型流通及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，2006年4月28日，向延邊州工商管理局注冊?批準(zhǔn)為綜合型集團(tuán)公司(延邊仁和集團(tuán)有限公司)，以持續(xù)發(fā)展。延邊仁和集團(tuán)有限公司成長?發(fā)展是以天合超市、和龍超市、五洲超市等流通?物流業(yè)為中心，建筑、房地產(chǎn)、旅游及相關(guān)業(yè)為補(bǔ)的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是以延邊州、和龍市、汪清縣、安圖縣等市縣中心，開發(fā)住宅?商務(wù)復(fù)合型建筑物為區(qū)域發(fā)展和提高人民生活水平而作出了貢獻(xiàn)。 特別是仁和集團(tuán)有限公司杜繼惠董事長正在摸索能夠把通過流通?物流事業(yè)當(dāng)中所積累的 knowhow利用之處，在這個時候從延吉市政府獲得了政策目的性事業(yè)的延吉市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場開發(fā)及運(yùn)營?管理的今后20年獨(dú)家經(jīng)營權(quán)。延邊仁和集團(tuán)有限公司以本項(xiàng)目為目的建立了農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司，以流通為基礎(chǔ)，從2005年開始積極展開房地產(chǎn)事業(yè)，在圖們，汪清，安圖等地進(jìn)行商業(yè)設(shè)施及居住設(shè)施的開發(fā)。、可行性研究報告編制依據(jù)①建設(shè)單位委托延邊工程咨詢科技公司編制本項(xiàng)目可行性研究報告的咨詢合同。②國家計委計辦投資[2002]15號文件審定出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；③《全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》④國家計委、發(fā)改委、農(nóng)業(yè)部2003年及今后對農(nóng)產(chǎn)品市場建設(shè)的實(shí)施意見指出，國家重點(diǎn)扶持發(fā)展的農(nóng)產(chǎn)品市場主要對象為：a、大中城市現(xiàn)有的運(yùn)行良好、交易規(guī)模大、管理較規(guī)范的批發(fā)市場擴(kuò)建和改造升級；b、以水果、蔬菜、水產(chǎn)品、畜禽為主的鮮活類農(nóng)產(chǎn)品市場；c、西部地區(qū)年交易額4億元以上的銷地市場；d、現(xiàn)有重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品市場的住處管理、電子結(jié)算、儲藏保鮮、物流配送、農(nóng)藥殘留檢測等設(shè)施建設(shè)。 ⑤國家計委、經(jīng)貿(mào)委、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加快農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)若干意見的通知》（計經(jīng)貿(mào)[2002]2668號）。（略）　?、迖鴦?wù)院《關(guān)于加強(qiáng)新階段“菜藍(lán)子”工作的通知》。（略）　?、咿r(nóng)業(yè)部《農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》和吉林省食品工業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃⑧《延邊朝鮮族自治州國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃》；⑨承辦設(shè)單位提供的有關(guān)資料。、項(xiàng)目提出的理由與過程(1）項(xiàng)目提出的背景 WTO,FTA體制下，世界經(jīng)濟(jì)的競爭正在加劇，農(nóng)副產(chǎn)品的流通也不能例外。特備是在WTO,FTA體制下大部分農(nóng)村及農(nóng)副產(chǎn)品的受害最為顯眼。為了開辟今后拓展的農(nóng)副產(chǎn)品世界貿(mào)易競爭的波高，比以往任何時候都需要通過農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的現(xiàn)代化改善流通現(xiàn)狀。特別是需要改變農(nóng)副產(chǎn)品不是競爭商品，而是人類健康的生命商品的意識。為了通過流通的效率化減少流通費(fèi)用，穩(wěn)定農(nóng)副產(chǎn)品的價格，提高農(nóng)副產(chǎn)品的競爭力，增加農(nóng)民的收入，持續(xù)性帶給消費(fèi)者更安全，更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的商品，需開發(fā)現(xiàn)代化農(nóng)副產(chǎn)品流通設(shè)施，促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)格化、等級化，帶動農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。以此背景，考慮到延邊州的農(nóng)村地域特性，把現(xiàn)有的老化惡劣的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場轉(zhuǎn)移，擴(kuò)建成現(xiàn)代化的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場作為食品供應(yīng)鏈上的重要一環(huán)，戰(zhàn)略地位十分明顯。商務(wù)部正在加強(qiáng)中國農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的升級改造，大力推動質(zhì)量安全追溯系統(tǒng)、冷鏈系統(tǒng)和生鮮農(nóng)副產(chǎn)品配送中心等建設(shè)，確保菜籃子安全。農(nóng)副產(chǎn)品既是滿足人們生活需要的基本生活資料,又為工業(yè)生產(chǎn)提供重要原料，加快建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場,是解決農(nóng)民農(nóng)副產(chǎn)品賣難問題、促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品市場開拓,從而推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的重要保障。因延吉市現(xiàn)有的批發(fā)市場位于城市中心，規(guī)模小、檔次低，建設(shè)布局不合理，利用率不高，效益不佳，交通堵塞，環(huán)境污染，抑制城市發(fā)展等不利原因，需轉(zhuǎn)移該批發(fā)市場。隨著延吉，圖們，龍井城市一體化的進(jìn)程，需建一座廣域型，現(xiàn)代化物流設(shè)施齊全的批發(fā)市場。項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)延邊州沒有大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的空白，同時也是延邊州唯一一家大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。(2）項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)WTO,FTA體制下，提高中國農(nóng)水產(chǎn)品的國際競爭力，以創(chuàng)出中國農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場開發(fā)的模板為目標(biāo)，促進(jìn)延吉市，延邊州及吉林省農(nóng)特產(chǎn)品的國內(nèi)外市場開拓，構(gòu)筑通往中國內(nèi)地的物流，流通前沿基地。促進(jìn)有關(guān)韓國、日本、朝鮮、俄羅斯的觀光及輸出口據(jù)點(diǎn)的綜合流通產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)。延邊地區(qū)地理位置有利于和周邊其他國家進(jìn)行國際交易。為改變世界對中國農(nóng)副產(chǎn)品的認(rèn)識，對商人及商品供應(yīng)商進(jìn)行透徹的生命倫理意識的知道及啟蒙，使之慣用到營運(yùn)全方面。為此對從延吉農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場銷售或出口的商品，開發(fā)保障食品安全的品牌商品，起到食材流通業(yè)的先驅(qū)作用。以此使大型流通設(shè)施成為吉林省，中國全域及世界性流通設(shè)施的示范模板。農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場屬國家支持的重點(diǎn)領(lǐng)域之一，也是延邊州《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “十一五”規(guī)劃》所包含內(nèi)容之一。（3）項(xiàng)目提出的理由1）城市發(fā)展計劃方面因現(xiàn)有的批發(fā)市場位于城市中心，交通堵塞，環(huán)境污染，抑制城市發(fā)展等不利原因，需轉(zhuǎn)移該批發(fā)市場。隨著延吉，圖們，龍井城市一體化的進(jìn)程，需建一座廣域型，現(xiàn)代化物流設(shè)施齊全的批發(fā)市場。2）流通貿(mào)易方面把延吉市構(gòu)筑成延邊州及中國內(nèi)地，周邊國家的輸出口貿(mào)易和相關(guān)商品的物流基地。作為聯(lián)系琿春及敦化物流源的據(jù)點(diǎn)型物流基地，具備農(nóng)副產(chǎn)品輸出及聯(lián)系中國內(nèi)地的據(jù)點(diǎn)型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)的流通功能。具備確保生產(chǎn)者的安定出貨及正常價格的功能。擔(dān)負(fù)起以競爭原則所定的價格變動及供求功能來確保生產(chǎn)者安定的年物量出貨作用。擔(dān)負(fù)起中小零售商購買低價位的農(nóng)副產(chǎn)品的市場作用。確定農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)者和消費(fèi)者的據(jù)點(diǎn)型中間批發(fā)功能，擔(dān)當(dāng)?shù)蛢r位，安定的購買場所的作用，為物價安定做出貢獻(xiàn)。3）道路交通方面因鄰接延吉長春高速公路貨運(yùn)進(jìn)出條件良好，也鄰接延吉市中心因此出貨條件良好。作為副城市中心，有多項(xiàng)正開發(fā)或要開發(fā)的住宅區(qū)和公園開發(fā)計劃確保了顧客流量，形成了很好的零售商圈。作為輸出口前進(jìn)基地的琿春物流源和通往內(nèi)地物流基地的通化物流源的中間據(jù)點(diǎn)，是食品等消費(fèi)資料的物流流通要地，是通過流通設(shè)施的集中化及規(guī)?；?，開發(fā)新型產(chǎn)業(yè)區(qū)的好地點(diǎn)。連接延吉長春高速公路，臨近公園及生態(tài)河流為主的自然環(huán)境，對開發(fā)不同功能的批發(fā)商圈和零售商圈有良好的條件。4）地域經(jīng)濟(jì)活性化方面在冬天漫長，農(nóng)副產(chǎn)品供給條件缺乏的延吉，需建一座既安定又能持續(xù)供給農(nóng)副產(chǎn)品的規(guī)?；l(fā)流通設(shè)施，可擔(dān)負(fù)起物價穩(wěn)定，食材及生活必需品的穩(wěn)定調(diào)撥功能。隨著新商家的市場參與，帶動競爭發(fā)展，流通正?；?，物流費(fèi)用和交易費(fèi)用的節(jié)省，因此需建具有規(guī)模性經(jīng)濟(jì)物量的現(xiàn)代化農(nóng)副產(chǎn)品市場來滿足市場需求。新的批發(fā)市場建設(shè)，帶動貨物量及商家的擴(kuò)大，為剩余勞動力解決崗位，促進(jìn)地域經(jīng)濟(jì)的活性化。5）環(huán)境方面因現(xiàn)有的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場位于城市中心，引起諸多環(huán)境問題及相關(guān)社會費(fèi)用的增加更是要求新批發(fā)市場的開發(fā)及轉(zhuǎn)移。需要規(guī)?；F(xiàn)代化的設(shè)施適當(dāng)處理農(nóng)副產(chǎn)品的交易所產(chǎn)生的垃圾及副產(chǎn)物。出入便捷的城市中心外環(huán)建設(shè)一座與環(huán)境協(xié)調(diào)的，有規(guī)劃的，現(xiàn)代化環(huán)保流通設(shè)施農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場是必不可少的。（4）項(xiàng)目建設(shè)的可行性1）項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策改革和農(nóng)副產(chǎn)品流通體系建設(shè)要求。2）項(xiàng)目建設(shè)具備良好的基礎(chǔ)條件。3）在經(jīng)營規(guī)模方面，擬建址是延吉市城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，與局子街等道路相通，與市中心的連接性很好，從選址離北段的高速公路和國道302號約5㎞，與外部的輸出和物流運(yùn)輸很方便。交易輻射面大、人流多，聯(lián)絡(luò)各地產(chǎn)品，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 4）在交易品種方面，形成果品、蔬菜、肉食、糧油、副食品、小商品等30大系列10000多個品種。5）在管理服務(wù)方面，市場嚴(yán)格按照現(xiàn)代化企業(yè)制度運(yùn)行，規(guī)范管理，治安、調(diào)運(yùn)、運(yùn)輸、飯店、招待所、儲蓄所等，配套設(shè)施基本齊全，可提供全天侯裝卸、儲運(yùn)一條龍服務(wù)?！　?）在政策環(huán)境方面，延邊州和延吉市政府十分重視和支持第三產(chǎn)業(yè)，特別是商貿(mào)流通領(lǐng)域中農(nóng)副產(chǎn)品市場的建設(shè)。市場的建設(shè)有利于推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，必將受到國家、省、市、區(qū)相關(guān)部門的重視，并取得一定的政策性扶持幫助。（5）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1)、項(xiàng)目的實(shí)施有利于發(fā)揮主渠道和龍頭作用，促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品流通和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，帶動區(qū)域農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和通過完善現(xiàn)代企業(yè)制度增強(qiáng)服務(wù)“三農(nóng)”，服務(wù)社會的能力等方面從而增加農(nóng)民收入。目前我國有5000多家農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，年交易額3000多億元，占全國消費(fèi)品批發(fā)市場成交額的30%以上，是我國農(nóng)副產(chǎn)品流通交易的主渠道之一。通過現(xiàn)代化的交易方式，大大減少流通環(huán)節(jié)，降低成本，保障供應(yīng)，促進(jìn)市場繁榮。市場的建設(shè)將對延邊州的果品、糧油制品、畜牧品等產(chǎn)品的生產(chǎn)和流通起到重要的推動作用，在生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間形成“綠色通道”，為延邊州的特色農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)提供交易展示的平臺，形成特色經(jīng)濟(jì)。2)、本項(xiàng)目的實(shí)施有利于打造區(qū)域性大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，增強(qiáng)市場競爭力。填補(bǔ)了延邊州沒有大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的空白。3)、本項(xiàng)目的實(shí)施有利于促進(jìn)地方商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)發(fā)展。流通產(chǎn)業(yè)是反映一個國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會繁榮程度，延邊州改革開放以來，出現(xiàn)了翻天覆地的變化。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、城市發(fā)展飛速遞進(jìn)，人流、物流需求日益增加。區(qū)域商品流通越來越大。但目前延邊州農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)無規(guī)模、無科學(xué)規(guī)劃，小市場經(jīng)營秩序雜亂，農(nóng)副產(chǎn)品流通渠道不規(guī)范。由此可見，批發(fā)市場在延邊州建設(shè)，它將成為區(qū)域商品流通產(chǎn)業(yè)的龍頭和重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，強(qiáng)勁的輻射源，必將進(jìn)一步帶動周邊地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)延邊州的經(jīng)貿(mào)發(fā)展，對吸引投資，拉動需求，增加就業(yè)機(jī)會，有著積極的推動作用。4)、本項(xiàng)目的實(shí)施有利于保證消費(fèi)安全，創(chuàng)建放心工程。農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量安全問題，是當(dāng)前農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問題，它直接關(guān)系到農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，關(guān)系到農(nóng)民增收和農(nóng)副產(chǎn)品市場競爭力的提高，農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量的安全與人民群眾生活息息相關(guān)，已經(jīng)成為社會普遍關(guān)注的熱點(diǎn)。項(xiàng)目建設(shè)中果品及農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)藥殘留檢測中心的建成，不但滿足市場的需要，而且保證了“綠色食品”進(jìn)入百姓家庭。強(qiáng)化市場監(jiān)管，規(guī)范交易行為，創(chuàng)建放心市場，改善市場消費(fèi)環(huán)境，增強(qiáng)對農(nóng)副產(chǎn)品消費(fèi)的信心，推動“放心工程”“菜籃子工程”的建設(shè)，引導(dǎo)綠色消費(fèi)。5)、項(xiàng)目的建設(shè)有利于擴(kuò)大就業(yè)，保持社會的繁榮與穩(wěn)定。、擬建地點(diǎn)延吉市依蘭鎮(zhèn)興安村，局子街和大興路交匯處。、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：(1)農(nóng)副產(chǎn)品信息中心：40㎡大型LED彩色信息顯示屏的操作控制系統(tǒng)。 　　(2)果蔬農(nóng)藥殘留檢測中心：建筑面積10480㎡，先進(jìn)設(shè)備安裝。 　　(3)果蔬保鮮庫（冷藏）規(guī)模：3000噸。 　　(4)電視監(jiān)控管理中心。 　　(5)水果、蔬菜、水產(chǎn)、肉食、副食品綜合交易區(qū)153552㎡。 　　(6)電子結(jié)算中心：200㎡，微機(jī)局域網(wǎng)結(jié)算15個電子轉(zhuǎn)換臺的結(jié)算系統(tǒng)。 　　(7)硬化地面：25000㎡；道路78413㎡；停車場25000㎡。 　　(8)冷庫規(guī)模：5000噸。 　　(9)供暖管網(wǎng)。 　　(10)配電設(shè)施。 　　(11)賓館、寫字樓、商場等休閑娛樂場所：190760㎡?！　M經(jīng)營蔬菜、糧油、肉類、禽蛋、熟食、水產(chǎn)、小食品、小百貨、小家電、副食調(diào)料、干鮮果品、茶葉、酒類、化妝品、文體用品等30大類近10000余種商品，其余以水果、蔬菜、肉類、副食調(diào)料、酒類、熟食、水產(chǎn)為主項(xiàng)，以汪清豐義士系列商品磨菇及木耳為代表的綠色食品和純天然食品為特色。批發(fā)市場將以農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售為龍頭，以休閑旅游集聚人氣，將為延吉農(nóng)副產(chǎn)品開辟廣闊的市場渠道。批發(fā)市場擬設(shè)攤位2400個,從業(yè)人員6000人,爭取年進(jìn)進(jìn)出貨物吞吐量達(dá)50萬噸，年交易額達(dá)36億元。、主要建設(shè)條件（1）符合規(guī)劃要求和國家產(chǎn)業(yè)政策。本項(xiàng)目符合國家“十一五”農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。（2）市場容量較大，項(xiàng)目市場競爭力較強(qiáng)（延邊州內(nèi)僅此一家）。本項(xiàng)目主要目標(biāo)市場為國內(nèi)及韓國、日本、中亞等國，市場空間會越來越大，有利于產(chǎn)品的銷售，項(xiàng)目相對目標(biāo)市場有運(yùn)輸、區(qū)位、價格、銷售等許多方面的競爭優(yōu)勢，可提高產(chǎn)品市場競爭力。（3）交通運(yùn)輸較為便捷。項(xiàng)目可利用延吉市完善的運(yùn)輸設(shè)施和力量，延吉市屬吉林省大型經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)，其地理位置較為優(yōu)越，交通較為便利，有利于產(chǎn)品、設(shè)備、建筑材料和原材料運(yùn)輸。（4）原材料供應(yīng)有保障，價格有優(yōu)勢。主要原料均為是延邊地區(qū)特產(chǎn)。（5）建設(shè)條件已基本具備:擬建場址已拆遷完畢，場地平整, 局子街位于場區(qū)東面交能方便，汽車可直通施工現(xiàn)場以滿足施工機(jī)械、建筑材料、設(shè)備的運(yùn)輸以及施工勞務(wù)的進(jìn)出廠,原有廠址為小學(xué)校及住宅因此已具備市政給水及排水、排污管道。10Kv高壓輸電線路距場區(qū)100m，通訊網(wǎng)絡(luò)已引入場區(qū)，已基本滿足“七通一平”的建設(shè)條件。、項(xiàng)目投入總資金效益情況(1)項(xiàng)目投入總資金,其主要構(gòu)成如下:1).建筑工程費(fèi):設(shè)備購置費(fèi):安裝工程費(fèi):2).工程建設(shè)其它費(fèi)用:3).基本預(yù)備費(fèi):4).鋪底流動資金:5)建設(shè)期貸款利息:(2)資金籌措，,銀行貸款30000萬元。(3)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期定為3年,為2008年8月～2011年8月。、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目單位指標(biāo)1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積㎡271904項(xiàng)目總建筑面積㎡352001其中:交易區(qū)建筑面積㎡153552㎡190760道路及停車場、硬化地面面積㎡1284132項(xiàng)目總投資萬元建筑工程費(fèi)萬元設(shè)備及工器具購置費(fèi)萬元安裝工程費(fèi)萬元工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元基本預(yù)備費(fèi)萬元3融資方案萬元自籌資金萬元銀行貸款萬元4