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延吉房地產市場項目可行性報告-文庫吧

2025-07-19 12:35 本頁面


【正文】 市場概況擬設攤位個2400批發(fā)市場從業(yè)人員人6000預計年貨物交易量萬噸50預計年交易額萬元360000、問題一是不注重市場調研與預測,在市場開拓、組織營銷方面缺乏科學的決策依據;二是不注重實行農副產品分級與標準化工作,農副產品生產的專業(yè)化、商品化水平低;三是不注重消費者的需求已向高層次、高質量、高安全性、多樣化發(fā)展,仍以初級產品行銷市場;四是不注重農副產品注冊商標,不重視品牌效應,農副產品無商標的多,內在質量與外在包裝不統(tǒng)一。、建議(1)、促進農副產品生產區(qū)域化、供貨組織化合作社和協(xié)會是十分有效的組織形式,可創(chuàng)出自己的品牌和良好的質量。(2)、促進農副產品批發(fā)市場主體組織化、規(guī)?;l(fā)育。一是要減輕農副產品經營企業(yè)負擔。要促進農副產品企業(yè)化經營,特別是批發(fā)販運經營企業(yè)化,就必須徹底取消各種不合理收費、并減免一部分合理稅費,從而為農副產品經營企業(yè)營造一種公平競爭的環(huán)境。二是要建立農副產品批發(fā)販運準入制度。農副產品的批發(fā)販運具有明顯的規(guī)模經濟。設立市場準入制度,將超小規(guī)模經營者拒之門外,從而促進規(guī)?;洜I。(3)、建立農副產品質量分級制度。首先,通過制定農副產品質量分級標準,設立質量監(jiān)督檢查機構,可以大大降低農副產品質量信息傳遞的成本,為農副產品業(yè)產品升級提供制度保證;其次,農副產品質量分級可以節(jié)約農副產品交易時間,避免市場主體的不法行為;最后,農副產品質量分級有利于農副產品交易方式改進(例如將現貨當面議價交易改為明碼標價交易),提高交易透明度。(4)、加強相關基礎設施建設。一是經營設施建設,要求農副產品市場具有合理的場地、規(guī)模,交通、通訊方便,有農副產品保鮮儲藏、分級包裝、運輸配貨、金融保險、市場管理治安等等機構或設施。二是輔助設施建設,如交通、通訊、賓館飯店等設施建設。加強相關基礎設施的建設,可以降低農副產品經營者的經營成本,節(jié)約流通時間,減少經營風險。(5)促進農副產品市場信息傳遞。全面及時的市場信息傳遞有利于降低農副產品市場風險,提高流通效率。第二章 市場預測商品流通體制改革是我國經濟體制改革最基本、最重要的組成部分。從50年代開始到80年代末,我國農副產品流通因供求信號扭曲導致的高昂費用與機會成本,不斷地呼喚著農副產品流通體制的創(chuàng)新。為此,國家從以下兩方面著手對傳統(tǒng)農副產品流通體制的改革:第一,逐步縮小農副產品統(tǒng)購、派購范圍,擴大議購議銷的比重,最后取消統(tǒng)購、統(tǒng)銷政策,實行合同訂購政策。第二,發(fā)展農副產品多渠道經營,改革長期以來形成的農副產品單渠道、多環(huán)節(jié)、封閉式的體制。在允許農民長途販運農副產品、改革價格管理辦法的同時,改革農副產品的批發(fā)體制,既在大中城市興辦農貿市場,又有計劃的建立起農副產品批發(fā)市場。改革開放以來,我國農副產品流通設施建設已初步形成了以各類批發(fā)市場為中心、城鄉(xiāng)農貿市場為基礎、直銷配送和連鎖超市為補充,產區(qū)、銷區(qū)、集散地市場相結合的農副產品市場體系,農副產品批發(fā)市場有了很大的發(fā)展。80年代中期和后期,各地相繼建設了一批蔬菜、果品批發(fā)市場。進入90年代以來,適應“菜籃子”工程的需要,農副產品批發(fā)市場建設形成一股熱潮。特別是1994年國務院提出要“建立以批發(fā)市場為中心的農貿市場與零售商業(yè)相結合的市場網絡和商品大流通的格局,形成總量平衡、物流暢通、經營靈活的運行機制”的要求后,各地更是加強了農副產品批發(fā)市場體系建設,相繼興建了一批不同層次、類別的農副產品批發(fā)市場,初步形成以中心批發(fā)市場為核心,以區(qū)域性批發(fā)市場為主體,銷地批發(fā)市場與產地批發(fā)市場相銜接,專業(yè)市場與綜合市場相結合的農副產品批發(fā)市場體系。據統(tǒng)計,1983年,我國僅有農副產品批發(fā)市場200個,到2007年增加到 5050個。 農副產品批發(fā)市場逐步成為農副產品流通的中心和樞紐,%,而大中城市這一比例已接近80%。我國農產品批發(fā)市場發(fā)展的背景是在農產品產量迅速增長,流通渠道不暢的情況下產生的,發(fā)展速度較快。從1984年起,在全國“米袋子”、“菜籃子”工程帶動下,我國農產品批發(fā)市場相繼建立,并經歷了一個從少到多,從產地市場興起到產地市場與銷地市場并行發(fā)展,從民間自發(fā)形成到政府推動建設的過程。據農業(yè)部統(tǒng)計,2000年底全國農產品批發(fā)市場已經發(fā)展到4000多家,其中農業(yè)部定點批發(fā)市場已有201家,已初步形成了包括蔬菜、海產品、肉類、花卉、果品、糧油、干雜副食、土特產品等經營品種齊全的批發(fā)網絡體系,成為農產品流通的主導力量。無論是產區(qū)批發(fā)市場還是銷區(qū)批發(fā)市場,目前都出現了一些全國知名的市場。產區(qū)批發(fā)市場中,以山東壽光蔬菜批發(fā)市場知名度最高。銷區(qū)批發(fā)市場較多,規(guī)模最大者為深圳的布吉農產品批發(fā)市場。從市場數量和成交額來看,發(fā)展速度較快。,年交易額3000多億元,占全國消費品批發(fā)市場成交額的30%以上,通過批發(fā)市場銷售的果品、蔬菜、食品、糧油產品占到流通總量的50%左右。其中農業(yè)部定點的批發(fā)市場有250家左右,年經營額占到總量的1/3,是我國農產品流通交易的主渠道之一。 我國農產品批發(fā)市場發(fā)展情況 表21年份市場個數比上年增加幅度(%)199638441997403819984243199942492000438720014351200241502003428020044356200545322006480020075000圖21 2007年全國農產品各類批發(fā)市場構成 截止到2007年,成交額過億元人民幣的農產品批發(fā)市場已經發(fā)展到700家。隨著規(guī)模的擴大,農產品批發(fā)市場輻射范圍逐步打破地區(qū)界限,“買全國,賣全國”的格局已初步形成。批發(fā)市場在滿足國內需求的同時,輻射范圍亦開始向國外延伸。如布吉市場的輻射面覆蓋了整個華南和珠江三角洲、港澳臺地區(qū)以及東南亞各國,并進軍歐美市場,成為中國最大的農產品集散中心、信息中心、價格指導中心和轉口貿易基地。圖22 2007年成交額過億元人民幣的農產品批發(fā)市場共700家批發(fā)市場發(fā)展速度的加快,規(guī)模的擴大促使其吞吐調節(jié)能力進一步增強。尤其是在2003年非典期間,我國農產品批發(fā)市場充分發(fā)揮了保障市場供應、穩(wěn)定民心和實現農民增收的重要功能,受到各方矚目。2) 現代化經營管理方式的應用 北京的新發(fā)地、岳各莊批發(fā)市場、山東壽光、深圳福田、布吉、上海漕安、上海浦東區(qū)的滬南路市場、成都四馬橋、長沙馬王堆等批發(fā)市場,輻射能力強,社會知名度高,起到了“辦好一個市場,帶動一方產業(yè),振興一方經濟,富裕一方百姓的效果” 。就批發(fā)市場而言,經過了將近二十年高速度的數量增長和規(guī)模擴張后,目前正處于質量(市場管理和服務)改善和經營方式轉型的重要時期。很多市場加入了全國性的信息網,設立了電子信息屏幕,向公眾發(fā)布信息,提高了交易的便捷程度;在培育市場上,很多市場實行會員制,提高市場的組織化程度?,F代化交易手段的應用,使批發(fā)市場的經營方式發(fā)生了質的飛躍,深圳福田批發(fā)市場已經成功的實行了全部蔬菜品種的拍賣交易,此舉在公平、公正、公開的規(guī)范交易基礎上,樹立了高效率交易的榜樣。另外,批發(fā)市場開始從“管理就是收費”轉向“管理就是服務”;由通過管理來提高服務質量轉向通過服務來提高管理水平;各大批發(fā)市場紛紛打出“客戶是上帝,服務是天職”、“客戶第一,服務至上”、“待客如親人,進市場如到家”等等口號,牢固樹立以客戶服務為中心的經營管理。3) 批發(fā)市場的自營業(yè)務不斷加大過去,批發(fā)市場投資經營主體,一般只經營市場,而不經營產品,即不具體參與農產品流通經濟活動,企業(yè)利潤的主要來源是靠收取檔位、設施、 場地等物業(yè)租金,管理費和服務報酬等。但是,單靠管理和服務收費的數量畢竟有限,為尋求新的經濟增長點,實現企業(yè)利潤最大化,批發(fā)市場企業(yè)首先考慮的是增加自營業(yè)務量,即參與農產品流通具體經濟活動,以分享農產品產銷環(huán)節(jié)的更多利潤。一個典型的事例是:大連農產品中心批發(fā)市場開展農產品進出口代理業(yè)務取得顯著經濟效益。大連雙興商品城有限公司(以下簡稱雙興公司),是1999年1月成立的股份制大型商業(yè)批發(fā)企業(yè),是大連市“菜籃子”工程重點項目。公司經營主體是由興業(yè)蔬菜批發(fā)市場、雙興菜果批發(fā)市場、果品批發(fā)市場合并一體的“大連農產品中心批發(fā)市場”,經國內貿易局審定為全國首批重點聯(lián)系批發(fā)市場,主要代理進口香蕉、新奇士和出口蘋果。香蕉進口代理業(yè)務已開展多年,形成了穩(wěn)定的供貨渠道和銷售網絡,年銷量15萬噸,交易額6億元。中國政府宣布向美國開放柑橘、小麥等農產品市場后不久,雙興公司就與美國新奇士公司簽署了柑橘貿易代理協(xié)議,成為“新奇士”在中國兩大代理商之一,并獲得在中國市場上70%的分銷權。在不斷擴大香蕉、柑橘進口量的同時,雙興公司還面向東南亞地區(qū),努力開展蘋果出口代理業(yè)務,其發(fā)展前景亦十分看好。 4) 批發(fā)市場建設管理模式多樣化由于各地的實際情況不同,市場建設的形式多種多樣。有政府投資,也有鄉(xiāng)村集體組織建設的,也有企業(yè)投資的,也有私人合伙的,有實行股份制的,也有產權制度還不十分明確的。山西省對12個農產品批發(fā)市場調查,每個市場平均投資額1167萬元,其中國家投資占17%,市場自籌占69%,個人投資占14% 。湖南省54個大中型農產品批發(fā)市場,平均每個市場投資1830萬元,大部分是通過多方籌資和市場自身積累發(fā)展起來的。市場管理、收費上,有的是建設主體自己管理、有的是工商、稅務多部門進場管理,收費上也不一,有的是收買方或者賣方一家,有的買賣雙方一起收。令人欣慰的是,一些農產品批發(fā)市場正在向現代化企業(yè)制度的路子大踏步邁進,據對全國33家大型果品批發(fā)市場的調查,有9家實行了股份制,有4家正在進行改制工作。深圳市福田、布吉市場通過企業(yè)辦市場,實現組織創(chuàng)新;通過企業(yè)管市場,實現管理創(chuàng)新;通過市場企業(yè)化,實現制度創(chuàng)新。該企業(yè)于1997年上市,2000年以來先后兼并了江西南昌市和上海浦東的兩家農產品批發(fā)市場,成為效益較好的股份制企業(yè)。企業(yè)辦市場,產權更加清晰,因而具有更高的組織效率,這是越來越多的批發(fā)市場選擇走股份制現代化經營道路的主要原因。,%。,%,%。,年均增長12%。,%。,%;,年均增長54%。,%。  2007年,我州主要經濟指標增幅均創(chuàng)歷史最好水平。延邊生產總值增長18%。%,%。全社會固定資產投資完成290億元,增長38%。社會消費品零售總額增長17%。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長18%。外貿進出口總額增長24%。糧食總產量達到94萬噸。國有工業(yè)企業(yè)改制工作基本完成。農村綜合改革不斷深化。林業(yè)改革向縱深推進。州農村信用社和城市信用社重組成立了延邊農村合作銀行。政府職能加快轉變,下放管理權限947項,%,%。圖們江地區(qū)國際合作開發(fā)進入新階段。,%。招商引資吸引內資170億元。開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)發(fā)展勢頭良好,生產總值年均增長23%。旅游業(yè)總收入累計實現126億元。編制完成新一輪城市總體規(guī)劃,控詳規(guī)覆蓋率達到82%,比2002年提高42個百分點。延龍圖一體化全面啟動,《延吉、龍井、圖們城市空間發(fā)展規(guī)劃綱要》和《一山兩河一區(qū)規(guī)劃》頒布實施。,一批城市集中供熱、污水處理等項目投入使用。城市綠化力度加大,街路、河道等得到整修,人居環(huán)境不斷改善。公路建設完成投資112億元。新建和加固江河堤防422公里,完成14座中小型水庫除險加固。構建以企業(yè)、大學、科研機構為主體的科研創(chuàng)新體系和服務平臺,爭取國家、省級科技項目107項,獲得科技進步獎50項,申請專利1222項。教育投入逐年增加。朝鮮族教育改革探索出質量加特色的新路子。農村義務教育保障機制得到落實。民族文化事業(yè)更加繁榮,《千年阿里郎》獲國家大獎,朝鮮族農樂舞、跳板和秋千列入第一批國家級非物質文化遺產名錄。突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急和疾病預防控制機制基本建立,新型農村合作醫(yī)療全面鋪開。人口和計劃生育工作進一步加強。群眾性體育活動廣泛開展。廣播電視納入“西新工程”,延邊衛(wèi)視成功“上星”。民族工作取得新成績,第三次被國務院評為民族團結進步模范集體。國防后備力量建設、國防動員體系建設和全民國防教育進一步加強。公民道德建設和精神文明創(chuàng)建活動不斷深入。新聞出版、朝鮮語文、外事僑務、紅十字、地方志、人防、氣象、地震等各項事業(yè)都取得了長足發(fā)展。,%以內?;攫B(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、生育保險覆蓋面不斷擴大。以最低生活保障為基礎、以專項救助為補充的城鄉(xiāng)社會救助體系框架基本建立,困難群眾基本生活得到保障。拆遷棚戶區(qū)204萬平方米,3萬多戶群眾遷入新居。實施“新居工程”。累計歸集住房公積金13億元。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額360億元,%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10655元。農民人均純收入4418元,%。自覺接受人大及其常委會的法律監(jiān)督、工作監(jiān)督和政協(xié)的民主監(jiān)督,共辦復人大代表建議299件、政協(xié)委員提案901件。對涉及群眾利益的重大事項實行聽證、公示等制度,政務公開力度加大,行政權力運行更加公開透明。強化行政執(zhí)法監(jiān)督,行政執(zhí)法行為得到規(guī)范。加強立法工作,提請州人大審議通過12部單行條例。完成“四五”普法任務。加強社會治安綜合治理,平安延邊建設扎實推進。重視群眾來信來訪工作,重大疑難信訪案件得到妥善解決。制定出臺26項政府規(guī)章,軟環(huán)境建設取得階段性成果。市場經濟秩序進一步規(guī)范。,%, , %; ,%。 全州具有已簽合同的外資項目99個,實際利用外資5029萬美元,同比增長18%。實際利用外資中,亞洲投資4474萬美元,%, 其中韓國投資3172萬美元,%。截止年底,%,%,%。全州外派勞務收入完成73449萬美元,%,等于全州每人平均增加年收入2800元;新派人數4573人,%。全國將近4300家農產品批發(fā)市場現已覆蓋了所有的城市和農產品集中產區(qū),構成了貫通城鄉(xiāng)的農產品流通大動脈。批發(fā)市場已成為農產品流通的主體業(yè)態(tài)和主要環(huán)節(jié)。2007年,,,,水產養(yǎng)殖面積13312公頃,,全部通過全州近20余個大小型農貿市場和多個超市供應城鎮(zhèn)居民消費,而延邊州億元以上批發(fā)市場將僅此一家,其余的交易市場均規(guī)模較小,且品種單調,交易
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