【正文】 促進當?shù)氐木蜆I(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)將會提供很多的就業(yè)崗位。 充分利 用昌北荒地資源，開發(fā)荒地。 第 3 章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 市場調(diào)查 房地產(chǎn)市場的供應(yīng)可以從房地產(chǎn)開發(fā)投資額﹑房屋竣工面積﹑施工房屋面積﹑房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比率﹑房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP 的比率﹑竣工房屋住宅套數(shù)﹑本年完成開發(fā)土地面積﹑商品房銷售總額這八個可以量化的指標來度量。 20xx～ 20xx 年 ，南昌 市房地產(chǎn)投資額從 425904 萬元增長到 531084萬元，七年間凈增了 105180 萬元，增長率為 %，年增長率為 %。 20xx 年房屋施工面積為 萬平方米，到 20xx 年增長到 萬平方米，凈增 634 萬平方米，增長率為 137%。房屋竣工面積 20xx年為 萬平方米，到 20xx 年增長到 萬平方米，凈增 萬平方米，增長率為 %。由此可見，隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場的投資是逐步上升的，這說明了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)是逐步上升的。具體見表 1。 表 1 20xx ～ 20xx 年 南昌 市房地產(chǎn)市場供給主要指標情況 6 數(shù)據(jù)來源：《 20xx 年 南昌市 統(tǒng)計年鑒》 房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)的比重從 20xx 年 %下降到 20xx 年的 %，下降了 個百分點， 20xx 年到 20xx 年房地產(chǎn)投資比重又從 %增長到 %，上升了 。房地產(chǎn)投資占 GDP的比重也是從 20xx 年的 %下降到 20xx 年的 %，從 20xx 年的 %又增長到 20xx 年的 %，增長了2 個 百分點。詳見圖表 1。房地產(chǎn)投資的增加使得房屋的供給量有了顯著的增長。 房地產(chǎn)市場需求狀況分析 由下表 2可以看出， 南昌 市房地產(chǎn)市場需求狀況整體呈現(xiàn)上升趨勢，具體表現(xiàn)在商品房銷售面積和銷售總額的整體上漲上面。商品房屋銷售面積由 20xx 年的 145823 萬平方米增 長到 20xx 年的 413045 萬平方米，凈增了 3984635 萬平方米。商品房銷售總額則由 20xx 年的 257483 萬元增長到 20xx 年的 735505 萬 7 元，凈增了 478022 萬元。居民收入的增加是需求上漲的最主要的因素，收入的增加使人們有能力來支付上漲了的房價。 表 2 房地產(chǎn)市場需求狀況分析 市場預(yù)測 一、土地供應(yīng)情況分析（土地供應(yīng)總體特征分析） 土地供應(yīng)總量 南昌市土地供應(yīng)總量同比有較大幅度增加。今年以來，隨著政府積極應(yīng)對金融危機的不利影響，認真貫徹落實中央擴內(nèi)需、保增長的一系列政策措施，狠抓投資項目的落實，土地供應(yīng)量也逐步得到回升。前三季度，南昌市建設(shè)用地供應(yīng)總量 ，同比增加了 ％。同比，第一季度增加 ％、第二季度 %，第三季度 %。 20xx 年以來土地供應(yīng)總量變動情況見圖 11。 圖 11 20xx年以來土地供應(yīng)總量變動情況 單位：公頃 （圖片點擊可看大圖） 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，工礦倉儲用地和其他用地大幅增加，商業(yè)住宅用地供應(yīng)量有所減少。 前三季度工礦倉儲用地 ，約為去年同期的 30倍；商業(yè)住宅用地供應(yīng) ，同比減少 %；其他用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特殊用地）供應(yīng) 公頃，約為去年同期的 23倍。三類用地供應(yīng)量分別占土地供應(yīng)總量的 ％、 %、 8 %。與 20xx年同期相比，工礦倉儲用地和其他用地所占比重分別提高了 百分點，商住用地所占比重下降了 。 20xx年前三季度土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)見圖 1－ 2。 圖 1－ 2 20xx年前三季度土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu) （圖片點擊可看大圖） 從季度情況看，第三季度三類用地供應(yīng)量分別為 、 、 公頃；供應(yīng)比例分別為 %、 %、 %，與上季度相比，商住用地和其他用地所占比重分別提高了 ，工礦倉儲用地所占比重下降了 。（見表 11） 表 11 三類用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較 單位：公頃 （圖片點擊可看大圖） 土地供應(yīng)方式 出讓和劃撥供應(yīng)總 量均有提高。土地出讓總面積 ，同比增加 %，占供應(yīng)總面積的 ％。其中，招標、拍賣、掛牌出讓面積 ，同比增加 %，占出讓總面積的 ％；劃撥供應(yīng)土地 ，是去年同期的 ，占土地供應(yīng)總量的 %。 從季度情況看，第三季度出讓土地面積 ，環(huán)比（ ）減少 %，占土地供應(yīng)總面積的 %。其中，招標、拍賣、掛牌出讓面積 ，環(huán)比減少 %。劃撥供應(yīng)土地 ，環(huán)比增長 %，占土地供應(yīng)量的 %。土地供應(yīng)方式結(jié)構(gòu)變化情況見表 12。 9 表 12 土地供應(yīng)方式結(jié)構(gòu)變化 土地供應(yīng)價款 因工業(yè)用地占主導(dǎo)，土地出讓總價款有較大幅度減少。土地出讓價款 萬元，同比下降了 %。平均出讓單價 663元 /平方米，同比（ 1864元 /平方米）下降 %。其中，招拍掛出讓價款 ，同比減少了 %。招拍掛出讓價款占出讓總價款的 ％。 從季度情況看，第三季度土地出讓價款 萬元，同比下降了 %，環(huán)比增加了 %。其中，招拍掛出讓價款 ，同比下降了 %，環(huán)比增加了 %。 產(chǎn)品方案和 建設(shè)規(guī)模 本產(chǎn)品為占地 25 萬平方米的商品住房，預(yù)計建設(shè) 30 層。 10 第 4 章 建設(shè)條件與廠址選擇 自然條件 項目位于江西省南昌市昌北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)下羅。此地點為南昌大學(xué)群所在地，該地區(qū)聚集了南昌的眾多高校，其中較出名的有：江西財經(jīng)大學(xué)，華東交通大學(xué)，江西農(nóng)業(yè)大學(xué)等等。此處為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟正在逐步發(fā)展，人口的密集度也在不斷提高。人們對住房的需求也是日益增長。因此在該地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)是很有市場的。 項目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 ? 該地區(qū)交通便利，人們出行方便。道路寬闊 ，也有利于運送建材的卡車進入。能夠到達的公交線路也很多。 經(jīng)過 下羅 的線路 : 107 路 124 路 131路 138 路 2號線 138 路 3號線 142 路 1號線 142 路 2 號線 143 路 210 路 223 路 232 路 240 路 304路內(nèi)環(huán) (空調(diào) ) 304 外環(huán) 517 路 20xx 年末全市共有藝術(shù)表演團體 3 個，文化館 6 個，公共圖書館 6 個，博物館 2 個。全市有廣播電臺 1 座，中短波廣播發(fā)射臺 1 座，廣播綜合人口覆蓋率 %；電視臺 1 座，有線電視用戶 15 萬戶， 11 電視綜合人口覆蓋率 %。 20xx 年末共有各類醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu) 264 個，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院 71個，婦幼保健院（所、站） 5 個，?？萍膊》乐卧海ㄋ?、站） 1 個 ，疾病預(yù)防控制中心（防疫站） 6 個，衛(wèi)生監(jiān)督檢驗所 5個。衛(wèi)生技術(shù)人員 7009 人，其中執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師 5073人，注冊護士 2495人。醫(yī)院和衛(wèi)生院床位 4979 張。鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院 25 個，床位 326 張，衛(wèi)生技術(shù)人員 372人。 社會經(jīng)濟條件 該地區(qū)處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ蟆槲覀兎课莸某鍪厶峁┝撕芎玫臈l件。 12 第 5 章 項目建設(shè)方案 物流中心建設(shè)布局和規(guī)模 目標 本項目為在江西省南昌市建立一個大型的多位一體的物流中轉(zhuǎn)站，以提高南昌地區(qū)的貨物流轉(zhuǎn)速度與流轉(zhuǎn)效率。為南昌不僅成為江西 而且成為中國東部的流轉(zhuǎn)中心。幫助南昌建立完整的高效的物流體系 本項目中物流中心采用 扇型物流中心 布局，即 是指物流從物流中心向某一個扇型物流區(qū)域運送，其線路呈扇型輻射狀。 物流中心選址在南昌新城學(xué)校旁，在聚集發(fā)貨人的市區(qū)的一側(cè)，是典型的扇形輻射狀布局。 之所以采用該布局方式，與南昌市的整體布局有關(guān)，南昌市地處鄱陽湖之濱，北接九江，九江市全國有名的貨物流轉(zhuǎn)中心，本項目中物流中心暨兼顧與九江物流中心的聯(lián)系，故權(quán)衡之下采用扇形輻射狀布局。 根據(jù)南昌件物流中心選址特點，進行擬建物流作業(yè)基礎(chǔ) 設(shè)施，整塊區(qū)域?qū)崿F(xiàn)供水、排水、供電、供氣、通訊、交通，預(yù)留計算機網(wǎng)絡(luò)通道，實現(xiàn)建筑物局域網(wǎng)溝通，整個區(qū)域建筑實現(xiàn)智能化的基本要求，物流中心建成了具有地下水電、通訊網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施齊全的鋼筋混凝土 13 硬化場地 (1450 440)平方米。 業(yè)務(wù)辦公樓：業(yè)務(wù)辦公樓主要包括非直接從事物流相關(guān)業(yè)務(wù)作業(yè)的有關(guān)管理和服務(wù)部門的辦公場所，備有電話、網(wǎng)絡(luò)、傳真等辦公設(shè)備，設(shè)有會客廳及會議室等；具有通信、網(wǎng)絡(luò)等智能化辦公功能；建筑具有標志性作用。 貨運交易信息中心：貨運需求信息和運力信息的處理、發(fā)布場所，同時它也是貨主辦理貨物托運、倉 儲、提貨手續(xù)的場所。設(shè)有信息大廳、交易大廳及信息控制與處理辦公功能。 停車場：主要為貨物配送車輛、裝卸車輛和機械及本單位的公務(wù)用車、職工私車存放的場所。路面設(shè)有防滑紋道等，可容納 123 輛車輛停放。 物流倉儲區(qū)：主要為到達物流中心的貨物提供臨時存儲服務(wù)的場所，咸陽物流中心將建設(shè)一個綜合的大型倉庫區(qū)，庫內(nèi)設(shè)有倉儲區(qū)、理貨區(qū)、分揀區(qū)、貨物暫存區(qū)等職能區(qū)域。 輔助服務(wù)區(qū)：包括公寓、餐廳、休閑娛樂場所、浴室、商店、醫(yī)務(wù)室等設(shè)施，并包括相應(yīng)的保障設(shè)備和服務(wù)設(shè)備。 商務(wù)會展中心：為物流服務(wù)的供需雙方提供洽談、交流、合作提供場所，承接咸陽市乃至關(guān)中地區(qū)各行各業(yè)的商品交易會、展示會洽談會的功能。 生產(chǎn)輔助設(shè)施：包括車輛及機械維修車間、車輛及機械清洗車間、集裝箱維修清洗消毒車間、洗車臺等。 中心內(nèi)的道路：標志站、牌、路燈等；主要道路為一級道路標準。 14 廣場及綠地面積：廣場是中心與外部交通之間的緩沖設(shè)施；綠地有自動灑水設(shè)施，以花草為主。 指導(dǎo)思想 以運輸、倉儲、配送、信息等基本物流活動為基礎(chǔ)，科學(xué)地將本物流中心地發(fā)展方向定位為：發(fā)展企業(yè)物流，引導(dǎo)傳統(tǒng)運輸企業(yè)向現(xiàn)代化物流企業(yè)轉(zhuǎn)變。以現(xiàn)代物流為契機來推動運輸企業(yè)現(xiàn)代化進程 和現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，培育連鎖經(jīng)營和電子商務(wù)業(yè)。 主要建設(shè)方案 本項目工作組經(jīng)考慮決定將物流中心園區(qū)內(nèi)庫房，停車場，綠化，辦公樓等工程設(shè)施建設(shè)均承包給國內(nèi)著名的工程建設(shè)公司 京鼎工程建設(shè)有限公司 ，采用公開招標的形式，取得最低合同價。 本物流中心車輛主要有： 1. 按照車輛的車廂分 平板車 沒有車廂，只有不到 1 米左右的車幫，一般的平板車都比較大在 916 米。用于運輸一些基礎(chǔ)材料，例如日化，化工，塑料粒子等等。 高護欄 有車廂，車 廂四壁為彩鋼，沒有封閉的頂棚，頂棚是用帆布制作的，可以根據(jù)內(nèi)裝的貨品多少進行升降，故此適用于大多數(shù)產(chǎn)品 15 的運輸，使用比較廣泛。 全封閉 或者叫做集裝箱車輛，從 417 米均有，適合運輸貨值較高，或?qū)囕v有較高要求的車輛，目前此類車輛在貨運市場幾乎占到一半。承載 235 噸。 2. 按照使用的范圍 普通運輸車輛 包含上述三種車型，主要運輸日常的一些普通產(chǎn)品，例如電子電器，食品，飲料，服裝，機械等等。 恒溫或保溫車輛 其實分類很多，恒溫車大多用于對 于溫度要求不是很嚴格的食品類，一般會保持溫度在 510 度左右，保溫車適用于對于溫度要求較高，例如醫(yī)藥，冷凍食品等等。 危險品車輛 危險品分為 9 類，不同的種類均要有不同的資質(zhì)，車輛可謂第一點所說的三種車型。 特種車 超長，超寬的大件運輸車輛 油罐車 減震車輛（運送精密儀器，例如衛(wèi)星，導(dǎo)彈，高端服務(wù)器等等） 監(jiān)管車或叫做關(guān)封車 16 用于在監(jiān)管倉庫之間的運輸工作，大多在機場、碼頭旁邊使用。很少用于普通貨物的運輸工作。 輛長度及重量分類 因為車型，車廠的規(guī)定不一，僅介紹目前市場主流的物流車輛 2 噸車 一般為 4 米左右，以 3 噸車 約為 5 噸車 約為 8 噸車 約為 10 噸車 約為 米 12 噸或 15噸車 一般為 20 噸車 一般為 25 噸車 一般為 米 30 噸車 一般為五軸或六軸的 1417 米車輛 具體配比如下 : 第 7 章 環(huán)境保護與勞動安全 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境 現(xiàn)狀 （ 1）項目的地理位置 本項目位于江西省南昌市安源區(qū)青山鎮(zhèn)， 安源區(qū)交通便利 ， 31320國道縱橫交叉，浙贛鐵路、滬瑞高速、萍栗高速公路貫穿其中 ， 17 距長沙黃花機場 105公里，距省會南昌 200公里。 （ 2）項目建設(shè)區(qū)地形、地貌、土壤和地質(zhì)情況，江、河、湖、海、水庫的水文情況以及氣象情況 項目建設(shè)區(qū)位于安源區(qū) 青山鎮(zhèn) ，地形以丘陵、平原為主，中部和西部為河谷平原，安源區(qū)地處江西省西部，毗鄰湖南省，與上栗縣、蘆溪縣、湘東區(qū)接壤，歷史上有“吳楚咽喉、贛湘通衢”之稱。土壤以山地紅壤為主，土層深厚，有機質(zhì)含量高，農(nóng)田土質(zhì) 好，屬沖積而成的砂壤土，腐殖質(zhì)含量高，森林覆蓋率為 %，植被屬亞熱帶常綠闊葉林帶。 萍鄉(xiāng)屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，光照充足，雨量充沛，四季分明，氣候溫和，年平均氣溫 ℃，其中西部年平均氣溫為攝氏 1718 度