【正文】 68 / 68天津地產(chǎn)市場報告第一篇 市 場 分 析目 錄第一部分 天津市經(jīng)濟發(fā)展概況 2一、 天津市基本狀況 2天津市概況 3天津市經(jīng)濟發(fā)展狀況 4二、 天津市經(jīng)濟發(fā)展趨勢 15國家第三次產(chǎn)業(yè)調(diào)整 16天津市重點工程建設(shè)（海河建設(shè)） 28天津市經(jīng)濟發(fā)展趨勢 47三、 天津市住宅市場情況 52天津市住宅發(fā)展現(xiàn)狀 53天津住宅市場未來發(fā)展?jié)摿?54天津市住宅市場發(fā)展趨勢預測 57第二部分 紅橋地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況 61一、 區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)狀 62紅橋區(qū)情概況 63紅橋地區(qū)重點經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 65二、區(qū)域內(nèi)重大工程建設(shè) 67三、未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢 67第三部分 紅橋地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況 68第四部分 重點項目介紹 72水木天成 73海逸長洲 76陽光100 78第五部分 結(jié)論 80第一部分 天津市經(jīng)濟發(fā)展概況一、 天津市基本狀況天津市為四大直轄市之一；2003年經(jīng)濟保持2位數(shù)增長的速度，第二產(chǎn)業(yè)為主要支柱產(chǎn)業(yè)；l 財政收入大幅增長；l 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展、工業(yè)生產(chǎn)增勢強勁；l 投資規(guī)模擴張拉動建筑業(yè)增長；l 交通郵電業(yè)綜合服務(wù)能力明顯增強、電信和郵政業(yè)務(wù)大幅上升；l 商業(yè)流通規(guī)模繼續(xù)擴大；l 金融保險服務(wù)力度顯著加大、證券市場平穩(wěn)、保險業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大；l 社會保障工作取得重大進展；l 對外貿(mào)易規(guī)模進一步擴大、利用外資步伐加快、對外經(jīng)濟合作發(fā)展迅速；l 口岸輻射作用不斷增強；l 城鄉(xiāng)居民收入實現(xiàn)較快增長、城鄉(xiāng)居民居住條件和環(huán)境繼續(xù)改善；l天津市概況天津市是中央四大直轄市之一（北京、上海、天津、重慶），中國北方最大的沿海開放城市，是中國十大歷史文化名城之一，是古代建筑、近代建筑和現(xiàn)代建筑并存的大城市。天津的形成始于隋朝大運河的開通，明朝永樂二年（1404年）天津城初具規(guī)模。19世紀中葉被辟為通商口岸，逐步發(fā)展為當時中國北方最大的金融商貿(mào)中心。天津市總?cè)丝?300萬，南北長189公里，東西寬117公里，路界長700多公里。天津距北京120公里，天津港是中國北方最大的綜合性貿(mào)易港口，與世界上170多個國家和地區(qū)的300多個港口保持著貿(mào)易往來。天津鐵路樞紐是京山、京滬兩大鐵路干線的交匯處。天津公路四通八達，市政設(shè)施建設(shè)有了長足發(fā)展。目前，天津已形成以港口為中心的海陸空相結(jié)合、立體式的綜合性的現(xiàn)代城市交通網(wǎng)絡(luò)。天津市經(jīng)濟發(fā)展狀況2003年天津市國民經(jīng)濟快速健康發(fā)展。，%，增速比上年加快2個百分點，創(chuàng)1996年以來最高增幅，居全國各省市自治區(qū)前列。全市人均生產(chǎn)總值由上年的22380元增加到25874元，按當年匯率折算，折合3126美元，%。三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，%。第二產(chǎn)業(yè)是推動全市經(jīng)濟快速增長的主要力量，%，%。第三產(chǎn)業(yè)積極化解非典負面影響，%。%、%%?！　∝斦杖氪蠓鲩L，%，%。增值稅、消費稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、%、%、%、%%。，%。%；%。%。%，%，%，%。%。生產(chǎn)和投資領(lǐng)域價格上升明顯。%，原材料、%，%?！　⊥恋睾头课輧r格普遍上升，%，%，%，%，%?！　。?，為1995來以來最高水平。投資呈現(xiàn)多元化。，%；，%；，%；民間投資占全社會投資的比重達到30%。，%。，%。從產(chǎn)業(yè)投向看，%；，%，%；，%。%，交通運輸郵電業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、%、%、%%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，%。，%；，%；，%；，%。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進一步深化。%，；經(jīng)濟作物占農(nóng)作物播種面積的比農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營成效顯著。至年末，全市已有龍頭企業(yè)396個，資產(chǎn)1000萬元以上的企業(yè)120個。其中被列為國家級龍頭企業(yè)7個，市級龍頭企業(yè)36個。全市進入農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系的農(nóng)戶占農(nóng)戶總數(shù)的60%。全市無公害蔬菜基地、畜禽基地、牛奶基地和水產(chǎn)基地分別達到552個、98個、112個和68個。工業(yè)生產(chǎn)增勢強勁，%；，%，%；，%。 建筑業(yè)　　投資規(guī)模擴張拉動建筑業(yè)增長，%；，%。，%；，%。全市建筑施工企業(yè)共承接施工項目22863個。，%?！　〗煌ㄠ]電業(yè)綜合服務(wù)能力明顯增強，%。 電信和郵政業(yè)務(wù)大幅上升，%。其中電信業(yè)務(wù)總量103億元，%，%。，%。，%。，%。，%。全市公網(wǎng)電話本地通話量達到140億次，%。，%，%，%?！　∩虡I(yè)流通規(guī)模繼續(xù)擴大，%。市場的積聚作用明顯2003年末，天津市共有各類市場760個，其中生產(chǎn)資料市場123個，消費品市場608個，生產(chǎn)要素市場29個。，%。，%。流通業(yè)招商引資取得新成果年內(nèi)又有易初蓮花、歐倍德、沃爾瑪、百盛、燦坤等知名集團在津投資建店。截至2003年末，外資零售業(yè)店場達120多家，世界500強中已有22家跨國商貿(mào)集團在津設(shè)場建店。北京物美、溫州麥購等國內(nèi)知名連鎖集團紛紛來津投資建店。商業(yè)設(shè)施建設(shè)增勢迅猛。全年開工面積129萬平方米。金融保險服務(wù)力度顯著加大，%。年末天津市各類金融機構(gòu)達2837家，其中銀行類機構(gòu)1594家，非銀行類機構(gòu)1243家。渤海銀行獲國家批準籌建。金融業(yè)對外開放步伐加快?；ㄆ煦y行在津設(shè)立分行，截至2003年末，在津外資銀行分行15家，外資銀行代表處4家，獲準經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行有8家，其中6家已經(jīng)開展業(yè)務(wù)?？偛吭O(shè)在天津的外資保險公司2家，外資保險駐津代表處3家。當年新增存貸款創(chuàng)歷史最高水平。截止2003年末，%，；，%。其中，%。個人消費貸款增長加快，%，%。 證券市場平穩(wěn)截止2003年末，本市共有境內(nèi)上市股票23只，其中當年上市1只。各類證券成交額1322億元，%，其中股票交易額1123億元，%。全年調(diào)劑外匯總額13億美元，%。 　　保險業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大，%，%，%。，%，%；，%。年內(nèi)太平保險天津分公司和恒安標準人壽保險公司相繼開業(yè)。至年末，全市有各類保險公司14家，其中財產(chǎn)保險公司7家，人身險保險公司7家。保險中介機構(gòu)17家，其中保險代理公司12家，保險經(jīng)紀公司2家，保險公估公司3家。社會保障企業(yè)養(yǎng)老保險擴面征繳工作取得重大進展。由養(yǎng)老保險統(tǒng)籌基金支付的企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金月人均水平達到707元，比上年增長19%。醫(yī)療保險改革進一步深化。制定了完善城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險制度的10項政策措施。其中：、。按企事業(yè)劃分來看，?！　∈I(yè)保險參保人數(shù)增加，領(lǐng)取失業(yè)保險金人數(shù)下降。，；。　　內(nèi)聯(lián)招商引資實現(xiàn)高增長，區(qū)域經(jīng)濟合作取得新進展，%，%。外地企業(yè)在津投資超過500萬元的項目有273個，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。我市與“三北”地區(qū)的經(jīng)貿(mào)往來進一步加強，簽定合作項目35個。加強了京津冀區(qū)域經(jīng)濟合作。京津兩市商定增建京津高速公路南北兩個通道，加強京津兩市經(jīng)濟發(fā)展重點區(qū)域的聯(lián)系，加強天津港為北京的服務(wù)，實現(xiàn)京津兩大機場共同發(fā)展。對外貿(mào)易規(guī)模進一步擴大，%。，%；，增長24%。加工貿(mào)易出口仍占主體，一般貿(mào)易出口增長加快。，%，%。，%。外商及港澳臺商投資企業(yè)、個體私營企業(yè)出口增長幅度高。，%，%；。對美國、歐盟、日本、%～%，%。出口商品結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，機電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口高速增長。，增長24%，%，增長48%。　　口岸輻射作用不斷增強，%，%。，%。在天津口岸進出口總值中，%，北京、河北、山西進出口貨值居前三位，%、%%。 　　利用外資步伐加快2003年天津市新批三資企業(yè)941家，%；，%；，%。全年新批投資額在500萬美元以上的大項目198個，%。來自日本、意大利、新加坡、德國、英國、香港等國家和地區(qū)的直接利用外資合同額分別增長1～。世界500強企業(yè)中，已有98家來津投資。企業(yè)增資踴躍，全年增資企業(yè)達到382家。制造業(yè)招商引資占主導地位，%，%，電子通信、交通運輸設(shè)備、化學原料、機械設(shè)備、。服務(wù)業(yè)利用外資也保持較快增長，%?！　ν饨?jīng)濟合作發(fā)展迅速全年對外承包工程、勞務(wù)合作、%。全市具有對外經(jīng)濟合作經(jīng)營資格的企業(yè)59家，對外工程承包和勞務(wù)合作業(yè)務(wù)遍及80多個國家和地區(qū)，涉及工業(yè)、農(nóng)業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。全年引進國外先進技術(shù)成交合同381項。新批境外機構(gòu)51個，其中在境外投資生產(chǎn)企業(yè)38家。旅游　　2003年受非典影響，國際旅游略有下降，國內(nèi)旅游小幅增長。全市共有星級賓館85家，旅行社233家，其中國際旅行社19家，國內(nèi)旅行社214家。，%。，%。，%；，%。旅游資源開發(fā)力度加大。當年建成玉龍滑雪場和天津熱帶植物觀光園，天津國際游樂港、“東方公主”號游輪等一批在建旅游項目和設(shè)施進展順利?！　〕青l(xiāng)居民收入實現(xiàn)較快增長2003年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動報酬18628元，%。據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入（按新口徑計算）10313元，%。農(nóng)民人均純收入5861元，%。居民儲蓄增量高于上年?！　〕青l(xiāng)居民消費同步增長城市居民人均消費性支出7868元，%。其中居住、%、%%。農(nóng)村居民人均生活消費支出3015元，%，其中居住、%%。居民生活質(zhì)量進一步提高。綠色健康家電、現(xiàn)代通訊工具成為新的消費熱點。城鄉(xiāng)居民居住條件和環(huán)境繼續(xù)改善2003年房屋拆遷總量突破450萬平方米，綜合整修舊樓區(qū)324片，近百萬居民受益。二、 天津市經(jīng)濟發(fā)展趨勢環(huán)渤海經(jīng)濟圈突破原有發(fā)展桎梏，經(jīng)濟騰飛指日可待；京、津、冀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃已列入“十一五”計劃，發(fā)展的先決條件已經(jīng)確立；市政府領(lǐng)導核心已經(jīng)確立了“以發(fā)展海河產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟為龍頭，八點工程為輔助、加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市綠化工作”的城市經(jīng)營定位；今年是城市經(jīng)濟更上一層樓的起步年，重點是在于做好基礎(chǔ)工作；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平也是經(jīng)濟工作的主要部分在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，在“三步走”戰(zhàn)略方針的指導下，依靠天津市已經(jīng)形成的良好的對外開放大環(huán)境，各級人民政府更新觀念、不斷創(chuàng)新，積極努力、擴大招商結(jié)果，天津市經(jīng)濟發(fā)展將取得更加長足的進步。國家第三次產(chǎn)業(yè)調(diào)整長期以來，被稱之為北京“后院”的天津和首都北京的關(guān)系一直很微妙。天津緊鄰北京，按說借著北京的光，天津能更快地發(fā)展，但實際情況卻大相徑庭。這些年，北京像一個巨大的磁場，將資金、人才、市場等都吸引了過來，而天津的發(fā)展則緩慢得多。　　盡管由京津領(lǐng)銜的環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)已經(jīng)規(guī)劃了近20年了，但總是雷聲大，雨點小。與此同時，三大經(jīng)濟圈中的珠江三角洲經(jīng)濟圈、長江三角洲經(jīng)濟圈已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展最快的兩大區(qū)域經(jīng)濟板塊。長三角、珠三角經(jīng)濟圈得以迅猛發(fā)展的最主要原因之一是它們基本上是以市場為紐帶。這兩個經(jīng)濟圈以一個中心城市為龍頭，周邊各個城市承擔起不同的功能，互相協(xié)同形成一個城市體系，使整個區(qū)域經(jīng)濟得到迅速成長。“過去天津和北京不但沒有很好地形成雙方經(jīng)濟的互補，而且相互搶奪資源?！?。長期以來，北京和它的鄰居天津各自為政，城市發(fā)展目標相似，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)雷同。提出“大北京規(guī)劃”概念的吳良鏞院士認為，這種情況導致京津整個區(qū)域資源使用浪費和發(fā)展水平落后，缺乏中間層次的城市，特別是小城鎮(zhèn)發(fā)展水平較低。經(jīng)濟一體化催生京津冀地產(chǎn)新版圖相恃狀況或許將有所轉(zhuǎn)變。據(jù)了解，目前京、津、冀三地，正在籌劃三地市長聯(lián)席會議，以商討三地一體的發(fā)展戰(zhàn)略。北京和天津已于去年年底達成交通合作意向，計劃除京津塘高速公路之外，再增建京津高速公路南、北兩個通道，主要解決北京至華東方向的過境交通問題。與此同時，天津和北京之間還在醞釀一條高速城際鐵路。按照規(guī)劃，京津城際鐵路客運專線長115公里，預計投資123億，實現(xiàn)京津間公交化運輸，設(shè)計運行時間為30分鐘。這條鐵路修通后，對天津房地產(chǎn)市場無疑是個利好。過去很多到北京置業(yè)的天津人，可能會回到天津置業(yè)，因為到北京上班半個小時就能趕回。北京朝陽口岸與天津港口岸直通，兩市實現(xiàn)了港口功能一體化，京津兩地的國際機場完成合并，京津空港實現(xiàn)直航。記者了解到，北京修編后一些城市功能很有可能會延展到天津，加之國家已經(jīng)將京津冀地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展作為區(qū)域經(jīng)濟的重要組成部分，列入了國家“十一五”規(guī)劃，這些都讓人們對大北京經(jīng)濟圈充滿了期待?！　∪绻麅蓚€規(guī)模相當?shù)某鞘?，處在幾乎同等位置，這兩個城市相互的離心力就會很大。因此在大北京經(jīng)濟圈中，天津?qū)蔀楸本┑囊粋€補充，就像日本橫濱和東京的關(guān)系。2002年10月，天津市委做出了“實施海河兩岸綜合開發(fā)建設(shè)，努力把海河建成獨具特色的、國際一流的服務(wù)型經(jīng)濟帶、景觀帶和文化帶，成為世界名河?！钡膽?zhàn)略決策，并提出了“弘揚海河文化，創(chuàng)建世界名河”的宏偉目標。 這是建設(shè)北方重要的經(jīng)濟中心、發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)的重要舉措，天津?qū)⑼ㄟ^這一劃時代的工程實現(xiàn)城市經(jīng)濟、文化的又一次騰飛。河北區(qū)中心廣場 中心廣場原來是我市舉辦大型廣場文化活動的地方，原來的檢閱臺雖已被拆除，但至今仍沒有新建筑矗立在廣場中心，顯得中心廣場沒有主體建筑，沒有標志性空間。 規(guī)劃將現(xiàn)在中心廣場前面的海河東路改造為廣場的一部分，使廣場的規(guī)模由原來的2公頃擴大到4公頃，并使廣場直接連接到海河岸邊。拓寬改造博愛道，將海河動路的交通引到博愛道上。修建“海河音樂廳”（建筑面積約1萬平方米）。音樂廳外部采取看臺的形式，市民可以在臺階上休息，觀賞海河景色或廣場的演出。廣場的中心用不同顏色石材鋪成百龍圖，體現(xiàn)“金龍起舞”的規(guī)劃主題。周圍做音樂噴泉、花塑雕，種植觀賞性樹木，廣場的下面做2萬平方米的地下建筑，可作地下商場和地下停車場用途。和平區(qū)和平廣場 依托和平路商業(yè)街的區(qū)位優(yōu)勢，海河總體規(guī)劃將中心廣場對面地區(qū)的發(fā)展方向確定為“都市消費娛樂區(qū)”。此次完成的規(guī)劃把和平路的優(yōu)勢和海河的優(yōu)勢結(jié)合起來，做到空間相連，功能互補，立意同創(chuàng)，環(huán)境共享。 拓寬改造興安路，使其道路紅線加寬到30米。將張自忠路機動車交