【青島】合富輝煌2007年青島青建地產(chǎn)即墨溫泉項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想(已修改)
2025-05-11 05:17 本頁(yè)面
【正文】 1 青建地產(chǎn)即墨溫泉項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想 Marketing Report of Ideal Life 謹(jǐn)呈： 青島熙景溫泉房地產(chǎn)有限公司 2 即墨 —— 青島的 “ 后花園 ” 百年 青島 千年 即墨 3 產(chǎn)業(yè)重心西移，大型居住功能區(qū)向北、向西拓展。 一個(gè)中心五個(gè)次中心格局 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈已逐步形成 大型居住功能區(qū)向北拓展 青島： 4 ?今擁有 1000余家針織企業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模在中國(guó)首屈一指，號(hào)稱“ 中國(guó)針織之都 ”。 青島后院 面向青島依托青島 融入青島服務(wù)青島 即墨： ?歷史悠久，早在四五千年前，先祖就在這方熱土上繁衍生息。秦代臵縣，漢初已成為膠東政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年的歷史。 5 ?距離青島市區(qū) 40公里，依托濱海大道 與青島交通便利。 ?青島住宅區(qū)北擴(kuò)，靠近大青島區(qū)域的旅游發(fā)展區(qū)， 對(duì)青島客戶具有區(qū)位上的吸引力。 項(xiàng)目與青島關(guān)系 ——地理區(qū)位 6 城市發(fā)展和政策規(guī)劃 北 拓 —— 城市北部可開發(fā)用地多，且多條城市主干道貫通其中，城市空間拓展阻力小 西 進(jìn) —— 城區(qū)西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)已形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)聚集度高，是城市產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散的主要方向之一 相對(duì)于青島開發(fā)區(qū)和城陽(yáng)區(qū)的成熟發(fā)展，目前 東海岸 的發(fā)展尚處起步階段，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、地理位臵、交通條件、人口數(shù)量和區(qū)域定位等諸多因素影響，除了政府的扶持外東海岸更多的依靠自身的優(yōu)勢(shì)獲得發(fā)展空間。 7 本案 濱海大道 溫泉鎮(zhèn)： 特殊的地質(zhì)構(gòu)造因海水倒灌滲透之地下深層與火成巖和變質(zhì)巖接觸轉(zhuǎn)化而形成的海水溴鹽溫泉，泉水無(wú)色透明無(wú)異味，溫泉水中含有對(duì)人體有益的溴、鈉、鍶、氡等三十余種礦物質(zhì)和微量元素 ，具有極高的疾病治療和保健作用，是少有的優(yōu)質(zhì)溴鹽溫泉。 8 膠東公路 網(wǎng)絡(luò)要沖 項(xiàng)目與山東的關(guān)系： 全市公路通車?yán)锍踢_(dá) 1133公里，公路密度達(dá)每百平方公里 62公里，走在全省前列。交通運(yùn)輸業(yè)健康發(fā)展，開辟了“八縱、六橫、五環(huán)、四線” 28條跨省市客運(yùn)線路，輻射 12個(gè)省市。 9 2005年，青島市委做出了“以溫泉周邊區(qū)域?yàn)閱?dòng)點(diǎn)，拉動(dòng)城市東部崛起”的戰(zhàn)略決策。 即墨東部沿海規(guī)劃為： ?全國(guó)乃至世界范圍頂級(jí)觀光旅游、休閑度假和健康療養(yǎng)區(qū)； ?規(guī)劃建設(shè)成為全國(guó)乃至世界范圍頂級(jí)國(guó)際會(huì)議中心、高端接待中心等活動(dòng)場(chǎng)所。 規(guī)劃建設(shè)成充分體現(xiàn)青島城市文化、建筑風(fēng)格和城市功能的特色區(qū)域！” 10 07年房地產(chǎn)市場(chǎng)解析 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 青島房地產(chǎn)綜合分析 11 宏觀調(diào)控歷年有之 為何今年效應(yīng)大相徑庭？ “地王效應(yīng) ” 引發(fā) “ 金融大棒 ” 12 “地王 ” 效應(yīng)催生經(jīng)濟(jì)泡沫 7月 9日，杭州 。 寧波雅戈?duì)?23號(hào)地，一周時(shí)間周邊風(fēng)華九園從 2萬(wàn) /平米。 11月 8日，上海 。 以新加坡仁恒臵 D3地塊，樓面地價(jià)高達(dá) 2萬(wàn) /平米，合生江灣國(guó)際公寓從 9月的 2萬(wàn) /平米迅速上漲至 24800元 /平米。 13 7月 26日，萬(wàn)科 。 聯(lián)手寶靜臵業(yè)以 牛首山地塊，創(chuàng)下 3278元 /平米的樓面地價(jià)新高。當(dāng)時(shí)的均價(jià)， 4500元 /平米，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)價(jià)格將達(dá)到 7000/平米。 8月 3日，重慶 。 恒大地產(chǎn) 區(qū) 2塊地， 8月均價(jià) 3500/平米，10月均價(jià) 4100/平米 5100/平米。 9月 5日，青島 。 中海地產(chǎn)以 家村 250地塊 ，創(chuàng)下 8330元/平米的樓面地價(jià)。區(qū)域內(nèi)良辰美景當(dāng)日封盤，第二天每平米空漲 2000元 /平米。 14 股市、樓市 “ 共振 ” 侵蝕經(jīng)濟(jì)機(jī)體 “面粉貴于面包 ” ，地王帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià) 資本市場(chǎng)帶動(dòng)的地價(jià)房?jī)r(jià)連環(huán)上漲與以往由投資、自住需求帶動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲不一樣。資本雄厚的企業(yè)給區(qū)域定價(jià)，其它開發(fā)商采取價(jià)格跟隨。 總理出訪新加坡，考察住房保障措施 11月 19日，溫總理訪問新加坡，并參觀了新加坡的 “組屋”。 新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已經(jīng)處于“地產(chǎn)寡頭”的壟斷市場(chǎng)。但由于住房保障機(jī)制的完善，新加坡 80%的居民住宅 “組屋” 內(nèi)，因此“地產(chǎn)寡頭”并不會(huì)影響到民生問題。 地產(chǎn)、股市聯(lián)通，易催生泡沫 上市地產(chǎn)公司“以地充值”，土地儲(chǔ)備成為了衡量公司預(yù)期業(yè)績(jī)的重要指標(biāo)，一旦調(diào)控影響到樓市或樓市自身出現(xiàn)潰退現(xiàn)象，樓市風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)嫁到資本市場(chǎng)。 15 清算土地增值稅并沒有真正動(dòng)搖市場(chǎng)購(gòu)買力，隨后的多次加息也被認(rèn)為只不過是轉(zhuǎn)移給買家的負(fù)擔(dān)之一。 “金融大棒 ” 直指市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)與資金渠道 ?二手房交易的個(gè)人所得稅重新評(píng)估 ?多家銀行嚴(yán)控二手房信貸業(yè)務(wù) ?新房信貸也是 “ 嚴(yán)加看管 ” ?“ 第二套房 ” 首付 40％ 16 07年房地產(chǎn)市場(chǎng)解析 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 青島房地產(chǎn)綜合分析 17 市南區(qū)是青島市高端樓盤的集中地，從近幾年我們對(duì)市場(chǎng)的觀察來(lái)看，影響高價(jià)房銷售的主要原因?yàn)槠鋬r(jià)格，當(dāng)樓盤定價(jià)超過 18000元 /平米時(shí)便達(dá)到了客戶購(gòu)買的“邊際線”，去化速度相當(dāng)緩慢。從近期的成交來(lái)看，區(qū)域內(nèi)存在著較強(qiáng)的購(gòu)買力，而成交整體均價(jià)的下跌、新推樓盤的集中放量、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化是促成其成交的主要原因。 市南區(qū)： 01002003004005001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月0 7 年市南區(qū)商品住宅成交量走勢(shì)18 高端物業(yè)（市南、嶗山）： 樓盤名稱 9月銷售 10月銷售 11月銷售 麥島金岸 58 105 129 東海路 9號(hào) 10 2 4 柏麗 .瀾庭 / / 29 通過以上項(xiàng)目近三個(gè)月的銷售情況我們得知，政策出臺(tái)后青島的高端物業(yè)受市場(chǎng)的沖擊不大?？蛻粼谫?gòu)買高端物業(yè)時(shí)逐漸趨于理性 ,樓盤的整體形象包裝已經(jīng)略顯次要 , 購(gòu)買時(shí)更加看重區(qū)域、性價(jià)比以及樓盤產(chǎn)品力本身。 19 市北區(qū)： 市北區(qū)近幾年的房地產(chǎn)銷售一直呈火爆態(tài)勢(shì)，其主要原因是剛性需求客源充足 ，受政策影響較小。該區(qū)域今年的整體成交量和價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn) ,8月份成交量創(chuàng)今年新高的主要原因在于區(qū)域內(nèi)的新推項(xiàng)目銷售的帶動(dòng)。由于中海地王的亮相市北區(qū)的銷售均價(jià)在 9月份直接上升，價(jià)格的提升、恰逢政策的出臺(tái)是促使 份銷售不佳的主要原因。 020040060080010001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月0 7 年市北區(qū)商品住宅成交量走勢(shì)0 7 年市北區(qū)住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖02000400060008000100001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10 月11 月價(jià)格20 中端物業(yè) 樓盤名稱 9月銷售 10月銷售 11月銷售 鼎都 116 93 73 良辰美景
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1