【正文】 房地產(chǎn)全套開發(fā)手冊作者：日期：房地產(chǎn)全套開發(fā)手冊（1）工程設(shè)計管理制度第一章 總則第1條 本著以下三個目的，特制定本制度（1）鼓勵在建工程設(shè)計活動中采用先進技術(shù)、工藝、設(shè)備及新型材料。（2）保證設(shè)計工作的進度，提高工程設(shè)計的質(zhì)量，確保得到符合要求的設(shè)計成果。（3）提高工程質(zhì)量，降低工程造價，加快工程建設(shè)進度。第2條 適用范圍（1）適用于從方案招標(biāo)開始到施工圖經(jīng)審圖企業(yè)審核完成為止。（2）該范圍的交付件為：經(jīng)審圖企業(yè)加蓋印章的施工圖。第3條 相關(guān)部門及人員的職責(zé)（1）設(shè)計管理部負責(zé)方案、設(shè)計階段的組織、實施和設(shè)計控制協(xié)調(diào)。（2）總設(shè)計師負責(zé)擬訂《設(shè)計任務(wù)書》，組織考察設(shè)計單位、發(fā)標(biāo)、評標(biāo)、簽訂設(shè)計合同、進行方案設(shè)計評比。（3）設(shè)計管理部結(jié)構(gòu)設(shè)計師等相關(guān)人員負責(zé)初步設(shè)計、施工圖設(shè)計的跟蹤控制和審查。第二章 設(shè)計招標(biāo)管理第4條 設(shè)計招標(biāo)的原則（1）確保企業(yè)選擇合格的設(shè)計單位，并充分體現(xiàn)集團的意圖和期望，得到符合要求的設(shè)計成果，確保設(shè)計文件的有效性、連續(xù)性并保證工程項目的安全性、經(jīng)濟性。（2）建設(shè)工程設(shè)計必須執(zhí)行工程建設(shè)的強制性標(biāo)準(zhǔn)，杜絕“三邊”（邊勘察、邊設(shè)計、邊施工）工程，嚴(yán)格按照“先勘察、后設(shè)計、再施工”的原則開展。（3）建設(shè)工程設(shè)計業(yè)務(wù)必須委托給資質(zhì)等級符合要求（根據(jù)不同的項目制定具體標(biāo)準(zhǔn)）的設(shè)計單位。禁止將設(shè)計業(yè)務(wù)委托給超越其資質(zhì)等級許可范圍的設(shè)計單位。（4）設(shè)計招標(biāo)的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，包括設(shè)計方案優(yōu)劣，方案所采取的技術(shù)和工藝水平，整個方案投入產(chǎn)出的經(jīng)濟效益評估，服務(wù)細則承諾，以及設(shè)計單位資歷和社會信譽等。（5）方案設(shè)計招標(biāo)，必須選擇在國內(nèi)或國際建設(shè)工程設(shè)計領(lǐng)域具有較高知名度的設(shè)計單位。參加方案競標(biāo)的主要設(shè)計人員，應(yīng)在設(shè)計領(lǐng)域具有較高的知名度。選擇方案設(shè)計單位的數(shù)量視具體項目而定，但原則上不少于三家。第5條 招標(biāo)程序和內(nèi)容（1）設(shè)計計劃對每一項工程設(shè)計任務(wù)，總設(shè)計師負責(zé)制訂該項目的《設(shè)計控制計劃》，明確設(shè)計控制的內(nèi)容、參與人員及其責(zé)任分工、控制工作的方式、要求、階段性交付件等。（2）設(shè)計任務(wù)書①方案設(shè)計任務(wù)書總設(shè)計師根據(jù)收集到的資料，擬定《建筑工程設(shè)計任務(wù)書》，經(jīng)總工程師簽字審定后，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。②初步設(shè)計說明收到政府的規(guī)劃方案審批意見后，總設(shè)計師組織有關(guān)人員討論初步設(shè)計的有關(guān)問題，在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下最大限度地控制成本。最終形成《初步設(shè)計說明書》，經(jīng)總工程師簽字審定后，報集團批準(zhǔn)實施。③擴初設(shè)計說明根據(jù)初步設(shè)計審核意見的要求決定是否做擴初設(shè)計，如需要做擴初設(shè)計，按企業(yè)規(guī)定的程序執(zhí)行。（3）招標(biāo)邀請函。由設(shè)計管理部負責(zé)編制《招標(biāo)邀請函》。（4）集團、設(shè)計管理部、項目前期部等均可推薦設(shè)計單位。（5）設(shè)計單位初選。總設(shè)計師組織相關(guān)人員，對擬邀請的設(shè)計單位進行考察，考察內(nèi)容為設(shè)計單位資質(zhì)、以往設(shè)計成果、人員和設(shè)備情況、投標(biāo)熱情、收費標(biāo)準(zhǔn)等，根據(jù)考察結(jié)果形成初選擬邀請投標(biāo)的單位名單，并報總經(jīng)理批準(zhǔn)。（6）發(fā)標(biāo)在設(shè)計管理部擬訂的邀請單位中，集團有權(quán)根據(jù)實際情況直接委托設(shè)計單位。如集團決定招標(biāo)，則由設(shè)計管理部負責(zé)組織發(fā)標(biāo)會，邀請各投標(biāo)單位及有關(guān)部門參加，進行設(shè)計發(fā)標(biāo)，同時組織踏勘現(xiàn)場，解答招標(biāo)文件中的問題。（7）評標(biāo)①在《投標(biāo)書》確定的投標(biāo)日期，設(shè)計管理部負責(zé)接受《投標(biāo)書》，接標(biāo)人員根據(jù)《設(shè)計任務(wù)書》及招標(biāo)文件的要求檢查《投標(biāo)書》的有效性。②總設(shè)計師擬訂的評委名單，需報集團批準(zhǔn)后實施。超過一定規(guī)?；蛴杏绊懥Φ捻椖?，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向政府主管部門提出申請，由其確定評委名單并組織集團內(nèi)外有關(guān)專家對各投標(biāo)單位的設(shè)計方案進行評標(biāo)。③經(jīng)評標(biāo)確定中標(biāo)單位后，填寫《標(biāo)書評審記錄》和《合同推薦書》報集團批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由總設(shè)計師向中標(biāo)單位發(fā)《中標(biāo)通知書》，并擬訂《委托設(shè)計合同書》報總經(jīng)理審批。（8）簽約?？傇O(shè)計師代表企業(yè)與設(shè)計單位簽訂《委托設(shè)計合同書》。第三章 設(shè)計過程控制管理第6條 設(shè)計過程的跟蹤控制（1）設(shè)計管理部應(yīng)根據(jù)項目設(shè)計特點，確定對設(shè)計過程的控制要求，并形成《設(shè)計管理配合要求》，發(fā)放至設(shè)計單位。（2）對每一個設(shè)計項目，在設(shè)計開始前，設(shè)計管理部要求設(shè)計單位提供該項目的設(shè)計計劃和設(shè)計輸入文件，由設(shè)計管理部指定的控制人員審查認(rèn)可，并填寫《設(shè)計跟蹤檢查記錄單》。（3）在初步設(shè)計及施工圖設(shè)計進行過程中，設(shè)計管理部應(yīng)組織控制人員，依據(jù)《委托設(shè)計合同書》要求和《設(shè)計控制計劃》規(guī)定，前往設(shè)計單位進行實地跟蹤檢查。（4）實地跟蹤檢查內(nèi)容包括設(shè)計進度、人員資格及專業(yè)配合等。檢查的依據(jù)是《委托設(shè)計合同書》、《設(shè)計管理配合要求》、設(shè)計單位編制的《設(shè)計計劃》；檢查結(jié)果應(yīng)填入《設(shè)計跟蹤檢查記錄單》，并將該文件報企業(yè)備案。（5）檢查中發(fā)現(xiàn)不符合要求的問題，由檢查人員填入《專業(yè)工程師通知單》，要求設(shè)計單位整改，并要求設(shè)計單位將書面整改結(jié)果報設(shè)計管理部備案。第7條 設(shè)計評審（1）方案設(shè)計①在收到方案設(shè)計后，設(shè)計管理部對方案設(shè)計進行施工成本估算，評估施工難度和工期。②設(shè)計管理部收到方案設(shè)計后五日內(nèi)，組織相關(guān)人員對方案設(shè)計進行評審，并向與會人員通報成本估算、施工難度和工期。③方案設(shè)計的方案最終經(jīng)總經(jīng)理簽字后生效。（2）初步設(shè)計在收到初步設(shè)計方案后，設(shè)計管理部根據(jù)規(guī)劃部門的意見，組織有關(guān)部門依據(jù)《方案/初步設(shè)計審查方案》對初步設(shè)計進行審查，在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下最大限度地控制成本。最終形成的初步設(shè)計評審意見，經(jīng)總工程師簽字審定，報集團批準(zhǔn)后，設(shè)計管理部交給設(shè)計單位完善初步設(shè)計。（3）擴初設(shè)計①擴初設(shè)計完成后，設(shè)計管理部將設(shè)計文件同時送交項目前期部，由項目前期部負責(zé)征詢當(dāng)?shù)卣块T進行擴初評審。②項目前期部取得審查意見后，應(yīng)明確市政意見中的修改是修改擴初設(shè)計還是直接在施工圖中予以修改。為加快進度，項目前期部應(yīng)將市政部門的審查意見直接電傳至設(shè)計單位、設(shè)計管理部，原件保存于企業(yè)檔案室。③根據(jù)擴初意見，設(shè)計管理部組織相關(guān)部門對擴初設(shè)計進行局部功能優(yōu)化，工程管理部對設(shè)計資料進行研究，在滿足使用功能且不降低項目質(zhì)量的前提下提出降低成本的合理化建議。④如市政部門的意見影響到了項目的使用功能，則設(shè)計管理部應(yīng)立即與營銷策劃部協(xié)商并同時通知設(shè)計單位將該部分內(nèi)容設(shè)計修改暫緩，待設(shè)計管理部和工程管理部、項目前期部、營銷策劃部協(xié)商，取得一致意見后，再由設(shè)計管理部通知設(shè)計單位設(shè)計修改具體內(nèi)容。⑤所有市政部門意見和集團各部門意見應(yīng)由設(shè)計管理部匯總交至設(shè)計單位，作為施工圖設(shè)計的依據(jù)。（4）施工圖設(shè)計①設(shè)計單位開始設(shè)計施工圖前，設(shè)計管理部應(yīng)將以下資料準(zhǔn)備好作為設(shè)計單位的設(shè)計依據(jù)，包括地質(zhì)報告、甲方和市政部門的擴初設(shè)計意見和批復(fù)、市政配套的具體條件（其中市政配套的具體條件由地區(qū)企業(yè)和工程管理部取得）。②設(shè)計管理部根據(jù)項目的進度要求，對設(shè)計單位的設(shè)計進程準(zhǔn)備具體的書面要求，包括設(shè)計是否分階段進行、施工圖的出圖數(shù)量、報建圖出圖日期、基礎(chǔ)施工圖出圖日期、主體建筑施工圖出圖日期等。③設(shè)計單位除了由設(shè)計管理部直接將設(shè)計圖交項目前期部用于報建使用外，其他各階段的施工圖均由設(shè)計管理部落實審圖企業(yè)審圖。④設(shè)計管理部將審圖企業(yè)的審圖意發(fā)回設(shè)計單位見，用于對施工圖進行修改。修改完成的施工圖作為項目前期部招投標(biāo)的正式依據(jù)。第8條 設(shè)計輸出文件的審查與驗收（1）在初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等各設(shè)計階段完成后，根據(jù)《設(shè)計控制計劃》，由設(shè)計管理部組織項目前期部、營銷策劃部、造價管理部參加，審圖企業(yè)、設(shè)計單位分別按《方案/初步設(shè)計審查方案》和《施工圖審查方案》的規(guī)定對有關(guān)圖紙進行審查，填寫《設(shè)計輸出文件審查表》，報集團公司批準(zhǔn)后，發(fā)給設(shè)計單位，設(shè)計單位據(jù)此完善設(shè)計輸出文件。此項工作反復(fù)進行直至集團公司簽署《設(shè)計驗收單》為止。（2）設(shè)計輸出文件的審查，應(yīng)包括如下兩個方面文件的審查：對設(shè)計結(jié)果文件的審查及對設(shè)計單位所進行設(shè)計評審、設(shè)計驗證的記錄的審查。審查應(yīng)依據(jù)《設(shè)計任務(wù)書》、《委托設(shè)計合同書》、《設(shè)計管理配合要求》和設(shè)計單位編制的《設(shè)計計劃》進行。第9條 設(shè)計控制總結(jié)集團公司簽署《設(shè)計驗收單》后，設(shè)計管理部組織有關(guān)控制人員撰寫《設(shè)計控制總結(jié)》，內(nèi)容包括設(shè)計進度控制情況、設(shè)計質(zhì)量控制情況和設(shè)計投資控制情況等。經(jīng)總經(jīng)理審核簽署后報集團公司檔案室備案存檔。 第四章 設(shè)計變更管理第10條 定義。施工圖審圖備案出圖后，再對原圖進行修改則稱為設(shè)計變更（以下統(tǒng)稱為“設(shè)計變更”），由設(shè)計管理部負責(zé)統(tǒng)一管理。第11條 設(shè)計變更管理程序如下（1）因企劃、銷售、配套、資產(chǎn)、物業(yè)等原因需提出設(shè)計變更的均應(yīng)與設(shè)計單位溝通，同時書面報告給設(shè)計管理部。設(shè)計管理部審核后簽發(fā)《設(shè)計變更申報表》，設(shè)計單位按《設(shè)計變更申報表》內(nèi)容修改并填寫《設(shè)計變更通知單》，設(shè)計管理部將修改結(jié)果送交相關(guān)部門。（2）因施工單位原因變更設(shè)計時，可由施工單位以技術(shù)核定單形式送工程管理部和設(shè)計管理部進行會簽，再送設(shè)計單位簽證后生效。但在施工圖交底時發(fā)生的變更應(yīng)以會審記錄的形式處理，由會審單位簽字，交至設(shè)計管理部備案。（3）因設(shè)計單位原因變更設(shè)計的，可由設(shè)計單位以《設(shè)計修改通知單》的形式送達設(shè)計管理部，由設(shè)計管理部發(fā)放至造價管理部、工程管理部、項目經(jīng)理部及有關(guān)單位。（4）其他部門不能直接通知設(shè)計單位變更設(shè)計。項目進入銷售期并于網(wǎng)上公布信息后原則上不再進行設(shè)計變更。第五章 施工圖管理第12條 設(shè)計文件的發(fā)放和歸檔工作是加強設(shè)計工作使設(shè)計及施工有序進行，確保工程質(zhì)量和進度的重要保證。第13條 通過審圖備案正式出圖的施工圖、方案設(shè)計文本、初步設(shè)計文本均應(yīng)先交設(shè)計管理部登記歸檔，由設(shè)計管理部統(tǒng)一發(fā)放。設(shè)計管理部、項目經(jīng)理部應(yīng)設(shè)資料管理員，負責(zé)通知和分發(fā)設(shè)計文件，各收圖單位由指定人員到檔案室簽領(lǐng)。第14條 配套企業(yè)在征詢階段和方案調(diào)整階段所需的工作圖紙，正式出圖后各部門所需的增曬圖紙可由設(shè)計企業(yè)直接發(fā)給所需單位的指定人員。第15條 超印、超曬的設(shè)計文件，在工程結(jié)束后由設(shè)計企業(yè)憑《文件簽領(lǐng)單》統(tǒng)一和項目經(jīng)理部結(jié)算。第16條 設(shè)計文件的歸檔內(nèi)容和負責(zé)歸檔單位按表41的規(guī)定執(zhí)行。表41 設(shè)計文件的歸檔單位一覽表文件名稱歸檔單位設(shè)計任務(wù)書設(shè)計管理部詳規(guī)設(shè)計設(shè)計管理部方案設(shè)計設(shè)計管理部初步設(shè)計設(shè)計管理部概算書設(shè)計管理部、造價管理部施工圖審圖備案圖項目經(jīng)理部、監(jiān)理企業(yè)、質(zhì)量管理部施工圖電子文件設(shè)計管理部設(shè)計變更通知單項目經(jīng)理部、監(jiān)理企業(yè)施工技術(shù)核定單項目經(jīng)理部、造價管理部、監(jiān)理企業(yè)竣工圖項目經(jīng)理部第六章 總則第17條 本制度由設(shè)計管理部擬訂，其修訂權(quán)、解釋權(quán)歸設(shè)計管理部。第18條 本制度報總工程師審核后，經(jīng)總經(jīng)理審批通過后頒發(fā)執(zhí)行。（1） 設(shè)計圖紙自審制度第1條 圖紙自審由設(shè)計管理部負責(zé)組織與安排。第2條 接到圖紙后，總設(shè)計師應(yīng)及時安排或組織有關(guān)人員進行自審，并提出各專業(yè)自審記錄。第3條 總設(shè)計師應(yīng)及時召集有關(guān)人員，組織內(nèi)部會審，針對各專業(yè)自審發(fā)現(xiàn)的問題及建議進行討論，明確設(shè)計意圖和工程的特點及要求。第4條 圖紙自審的主要內(nèi)容（1）各專業(yè)施工圖的張數(shù)、編號與圖紙目錄是否相符。（2）施工圖紙、施工圖說明、設(shè)計總說明是否齊全，規(guī)定是否明確，三者有無矛盾。（3）平面圖所標(biāo)注坐標(biāo)、絕對標(biāo)高與總圖是否相符。（4）圖面上的尺寸、標(biāo)高、預(yù)留孔及預(yù)埋件的位置以及構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無錯誤。（5）建筑施工圖與結(jié)構(gòu)施工圖是否矛盾，結(jié)構(gòu)施工圖與設(shè)備基礎(chǔ)、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè)施工圖的軸線、位置（坐標(biāo)）、標(biāo)高及交叉點是否矛盾。平面圖、大樣圖之間有無矛盾。（6）圖紙上構(gòu)配件的編號、規(guī)格型號及數(shù)量與《構(gòu)配件一覽表》是否相符。第5條 圖紙經(jīng)自審后，應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會審時提交討論解決。2. 設(shè)計管理操作工具（1） 工程項目設(shè)計任務(wù)單項目名稱： 專業(yè)：編 號： 日期：序號設(shè)計任務(wù)內(nèi)容123設(shè)計師： 專業(yè)負責(zé)人： 項目負責(zé)人：（2） 設(shè)計任務(wù)修改審批表設(shè)計項目名稱： 編號：序號原設(shè)計任務(wù)內(nèi)容設(shè)計任務(wù)修改內(nèi)容123……設(shè)計人項目負責(zé)人批準(zhǔn)人日期日期日期（3） 設(shè)計任務(wù)修改審批表編號：招標(biāo)工程概況工程名稱工程類型建筑面積估算投資技術(shù)復(fù)雜程度擬邀請投標(biāo)單位基本情況企業(yè)名稱經(jīng)濟性質(zhì)地址電話設(shè)計資質(zhì)等級定級時間資格證號企業(yè)法人代表資料姓名職務(wù)職稱文化程度出生年月電話企業(yè)技術(shù)負責(zé)人姓名職務(wù)職稱文化程度出生年月電話專業(yè)技術(shù)人員狀況高級職稱人中級職稱人助理級職稱人技術(shù)員級職稱人前三年業(yè)務(wù)成果考察人考察日期 年 月 日審查意見審查人意見：審查人簽名：日期： 年 月 日招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審核意見：審核人簽名：日期： 年 月 日（4）