(bt-jt)房地產(chǎn)開發(fā)工作程序(已修改)
2025-07-21 12:42 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)工作程序概述受控狀態(tài)：____受控_________發(fā)放編號：________________生效日期：___20070402____版本/修改次第更改頁次/章節(jié)編制審核批準生效日期A土地、規(guī)劃手續(xù) 1項目信息收集及過濾責任部門：造價控制中心工作程序：造價控制中心根據(jù)公司每年的工作計劃時刻關注國土資源局的土地拍賣情況，對每一塊意向土地的相關資料做出詳實可靠的分析。造價控制中心在獲得土地拍賣文件后，按照規(guī)劃設計指標核算出建安成本。并進行市場調查（包括人口、經(jīng)濟狀況、收入來源、交通運輸、生活設施、風俗習慣等），根據(jù)調查結果，做出評價。認為項目可行，列出可行性提綱。財務狀況分析公司財務總監(jiān)根據(jù)公司現(xiàn)有資金及貸款能力給出分析結果銷售前的預測銷售公司結合土地周圍的實際情況做出銷售前預測（調查與預測社會對項目產(chǎn)品的需求類型）。工程可行性研究研發(fā)中心接到造價控制中心提供的可行性提綱，進行工程可行性研究，評估項目是否可行。造價控制中心根據(jù)銷售公司提供的售前預測及研發(fā)中心做的工程可行性評估，做出項目可行性提議，報公司領導審批。2項目概念策劃責任部門：造價控制中心工作程序：項目可行性提議經(jīng)公司領導批準后，造價控制中心開始做項目概念性策劃。（必要時，可委托設計咨詢公司簽訂可行性研究合同進行策劃。）銷售公司針對項目產(chǎn)品的需求類型做市場調查、預測；造價控制中心做資源調查，包括人口、經(jīng)濟狀況、收入來源、交通運輸、生活設施，風俗習慣等；研發(fā)中心做各種規(guī)劃方案、戶型方案的對比研究。集團技術總監(jiān)召集研發(fā)中心、造價、銷售對可行性提議進行優(yōu)化選擇，優(yōu)選建設方案、技術方案、確定建設規(guī)模。針對研發(fā)中心所提供的多種建設方案，造價控制中心作經(jīng)濟分析進行優(yōu)化比較。報集團總經(jīng)理確定建設方案、建設規(guī)模。技術總監(jiān)定案項目實施進度計劃。財務及造價同時給出資金的籌集、周轉、投資效果計算與分析數(shù)據(jù)。根據(jù)以上數(shù)據(jù)由研發(fā)中心編寫項目可行性研究報告，報公司董事局主席審批，審批同意后辦理招、拍、掛手續(xù)。3土地的取得：責任部門：造價控制中心、項目經(jīng)營部工作程序：（一般通過招、拍、掛的方式） 取得中標通知書后，現(xiàn)場繳納一定比例的土地定金 簽訂土地出讓合同 在土地出讓合同規(guī)定期限內繳納土地出讓金全款 稅務局核定土地出讓金契稅并繳納勘查測繪院繪制項目現(xiàn)狀圖和定界圖 到國土資源局領取市政府土地批復文件，確定土地面積 持土地出讓合同、市政府批復文件、繳納土地款和稅金證明、定界圖到國土分局辦理土地證申請 填寫申請，與四周相鄰界指界蓋章確認 到市房產(chǎn)交易中心測繪處重新繪制定界圖將上述完成資料報房產(chǎn)交易中心審批到房產(chǎn)交易中心領取土地證4項目策劃書責任部門：項目經(jīng)理工作程序：取得土地后由項目經(jīng)理組織相關人員在前期策劃的基礎上進行詳細的實施策劃。5土地預審責任部門：項目經(jīng)營部工作程序： 持中標通知書和現(xiàn)狀地形圖到市國土資源局，以紅頭文形式上報申請，具體包括：土地位置、土地性質、出讓土地面積、批復建設規(guī)劃建筑面積等內容 領取批復6項目環(huán)境評測責任部門：項目經(jīng)營部工作程序： 填寫建設項目環(huán)境影響審批申請表，同時按申請表后要求備齊材料，填寫委托書，報市環(huán)保局政務大廳（投資額一千萬元以內在區(qū)環(huán)保局申報；投資額一千萬元以上的報市環(huán)保局）。環(huán)境管理處受理申報材料，進行現(xiàn)場勘察： 經(jīng)初步審查后，由環(huán)評管理處出具書面告知單，決定針對該項目做報告書或報告表（按建筑面積一般以10萬平方米為界）： 建設單位委托有環(huán)境影響評價資質的機構編制環(huán)境影響報告書或報告表：如做報告書→環(huán)境評估中心組織專家對該報告書進行專家評審→提出意見進行報告書修改→報評估中心進行復審→（合格后）報環(huán)保局政務大廳受理→環(huán)保局出具批復意見如做報告表→報環(huán)境局政務大廳受理→環(huán)保局出具批復意見7建設項目選址意見書責任部門：項目經(jīng)營部工作程序：在規(guī)劃局報建大廳辦理。15個工作日。申領《選址意見書》需提交資料：申請書及規(guī)劃報建申請表、土地證明資料（附圖）、相關部門審查意見，青島市統(tǒng)一坐標和高程系統(tǒng)的1：500現(xiàn)狀地形圖2份（地形圖原則不小于用地界線外50米范圍，大型管線工程可用1：1000或1：2000現(xiàn)狀地形圖）。重新申領《選址意見書》，須提交原審查意見。領取批復資料：批復完成后攜帶報建卡到報建大廳領取批復資料，領取批復資料時請注意閱讀批復意見和審查批復圖紙是否蓋好審批章及當時報建時的附圖原件是否退還，若對批復意見有異議，則及時與經(jīng)辦人聯(lián)系以便盡快處理，若資料存檔后則不方便辦理。8項目投資計劃備案或核準責任部門：項目經(jīng)營部工作程序：商品房投資計劃備案：持建設項目用地預審意見書、建設項目選址意見書、項目環(huán)境測評批復到市發(fā)改委投資處辦公室報件辦理時限：15個工作日。經(jīng)濟適用房、普通商品房投資計劃核準：持項目用地預審意見、規(guī)劃選址意見、項目環(huán)境測評批復、項目建議書（代可行性研究報告）市發(fā)改委投資處辦公室報件。報件以紅頭文形式上報，具體包括：土地位置、土地現(xiàn)狀、土地面積、建設規(guī)模、總投資、建設面積等。 9規(guī)劃方案設計責任部門：項目經(jīng)營部、研發(fā)中心工作程序：辦理單位：選定的設計院時間：約25天10規(guī)劃方案評審責任部門：項目經(jīng)營部、研發(fā)中心工作程序：審批部門：一般重點項目、高層建筑及臨主要道路的項目規(guī)劃方案審批由市規(guī)劃局負責，除上述以外的其他項目由各區(qū)規(guī)劃分局負責審批。辦理時限： 15個工作日報建資料準備a)向市規(guī)劃局及各區(qū)分局報建大廳索取建筑工程規(guī)劃方案申請表，按照申請表中注明的報送資料準備報建資料，報送資料中所提到的以往批文均為復印件加蓋建設單位公章，報送的附圖為原件（審批完畢后退還給建設單位），報建時要攜帶以往批文的原件以備規(guī)劃局查驗。b)建設工程規(guī)劃方案申請表中報送資料第1項申請書的填寫：申請書要寫明項目位置、項目目前的進展情況及將辦理的事項內容。項目由市規(guī)劃局負責審批，向市規(guī)劃局申請辦理；由分局審批，向分局申請辦理。需報送的資料：a)申請書及規(guī)劃報建申請表 b)《選址意見書》及附圖（大、中型臺站工程） c)相關部門審查意見 d)進行專家評審、社會公示的項目，出具相應的專家評審、社會公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按(e)條要求提交藍圖） e)報審的文件及圖紙：方案說明、現(xiàn)狀地形圖、設計平面圖、豎向圖、環(huán)境關系圖（大、中型臺站工程）各3份，管線綜合圖6份與報審文本及圖紙相符的電子文件（含地形圖）資料準備完成后再按照建筑工程規(guī)劃方案申請表中報送資料檢查一遍，是否有遺漏的資料，若資料不齊全則不予受理報建申請。攜帶準備好的資料及報建卡到項目
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