【正文】 第一章 總 論一、項目概述㈠項目名稱：XX市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置用房建設項目㈡項目法人：XX市國家安居工程開發(fā)建設中心㈢主管部門：XX市人民政府㈣法人代表：張文江㈤項目選址：序號小區(qū)名稱小區(qū)簡稱地址小區(qū)詳細地址1清流人家清流東路與上海路交叉口南側2同樂苑同樂路與金陵路交叉口西北側3飛翔轉盤豐樂大道與清流西路交叉口西北側4創(chuàng)業(yè)北苑創(chuàng)業(yè)路與京滬鐵路之間，清流路北側5龍蟠小區(qū)豐樂大道與全椒路之間6揚子路淮河路與揚子路之間，市第七中學東側7創(chuàng)業(yè)中苑創(chuàng)業(yè)南路與京滬鐵路之間，清流南側8西澗路西澗路與豐樂大道之間，明光路北側9定遠路定遠路與明光路交叉口北側詳見附圖。㈥建設內(nèi)容與規(guī)模：小區(qū)名稱小區(qū)用地面積（畝）棚戶區(qū)改造安置房占地面積（畝）小區(qū)總建筑面積（平米）棚戶區(qū)拆遷安置房拆遷安置房商鋪合計㎡㎡㎡清流人家155800128400同樂苑121600103140“飛翔”轉盤9680084420創(chuàng)業(yè)北苑9240076460龍蟠447000376800揚子路527500427750創(chuàng)業(yè)中苑318300273470西澗路329000266100定遠路181000150900合 計22694001887440注：小區(qū)總用地面積和總建筑面積包括：棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房、廉租房建設三個部分項目形成9個居民小區(qū)， 畝； ㎡（棚戶區(qū)拆遷安置房：1887440㎡；商鋪138271㎡）90㎡以上戶型540288 ㎡，%項目還將建水、電、路等其它公用和輔助工程。㈦投資估算及資金籌措：投資估算：,其中：工程基本費用：,（）,。投資估算表如下：單位：萬元小區(qū)名稱總投資工程基本費工程其它費基本預備費建設期利息清流同樂飛翔創(chuàng)北龍蟠揚子中苑西澗定遠合計資金籌措：序號資金來源金額（萬元）1省財政出資251922市財政出資356203土地出讓金4拆遷戶自拿資金252865銀行貸款316680合計㈧建設性質(zhì)：新建㈨建設工期：20個月（2010年5月2011年12月）㈩項目建設主要技術經(jīng)濟指標項目建設主要技術經(jīng)濟指標簡表序號項目名稱計量單位設計預算序號項目名稱計量單位設計預算1項目建設總投資億元7樓層層6～182長期借款億元8日照系數(shù)≥3建設期利息萬元9綠地率%3借款償還期年1010資本金利潤率%4項目總用地面積畝11財務凈現(xiàn)值萬元5總建筑面積㎡202571113內(nèi)部收益率%11其中拆遷安置房㎡188744014投資回收期（含建設期）年商鋪㎡13827115總投資收益率%5二、編制依據(jù)及研究范圍㈠編制依據(jù)XX市發(fā)展和改革委員會文件（發(fā)改投資[2009]500、50525252525252531號）《XX市城市總體規(guī)劃》（20082020）國家發(fā)展計劃委員會辦公廳《投資項目可行性研究指南》（）《項目決策分析與評價》（計劃出版社2008年版）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《經(jīng)濟適用住房管理辦法》；《住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》；《經(jīng)濟適用住房價格管理實施辦法》；XX市環(huán)境保護局《建設項目環(huán)境影響報告表》XX市國土資源局《建設項目選址意見書》1XX市規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃許可證》1項目建設相關的有關信息資料 1建設單位關于編制項目《可行性研究報告》的（委托書）㈡研究范圍項目建設的背景和必要性；建設條件及場址方案；建設內(nèi)容和規(guī)模；工程技術方案；項目實施進度計劃；投資估算與資金籌措；項目效益綜合分析；結論和建議。 三、建設單位概況㈠項目法人簡介XX市國家安居工程開發(fā)建設中心成立于1997年，當時隸屬于建委，2008年9月市房產(chǎn)局成立，調(diào)整至XX市房地產(chǎn)管理局，主要從事XX市保障性住房（經(jīng)濟適用住房、廉租住房、拆遷安置房）建設。中心注冊資本20000萬元，,。有專業(yè)技術人員15人，其中高職3人，中職7人，一般助理級5人，主要的管理型，施工隊伍由招投標擇取。1997年，全國70個試點城市開始建設安居房，其目的是為了解決中低收入住房困難家庭的住房問題。安居中心成立當年就利用國家計劃下達的商業(yè)銀行5000萬元貸款資金開始啟動了兩個經(jīng)濟適用住房項目（豐樂山莊、北湖小區(qū)，總建筑面積約15萬平方米）建設。截至2005年底，兩個經(jīng)濟適用住房小區(qū)全部建成，解決了滁城1800多戶中低收入家庭住房困難問題，對全市的住房保障工作做出了較大貢獻，同時也使自身得到了一定的進步和發(fā)展，取得了資本積累和社會效益雙豐收，為自己贏得了市場，也取得了市委、市政府的信任。2005年，市政府決定，再次劃撥位于城東創(chuàng)業(yè)路土地200余畝，加大我市保障性住房建設，810套，完成投資約9000萬元。2008年上年，市委、市政府決定啟動“大滁城”建設的戰(zhàn)略布置，拉開了滁城建設的新序幕。市安居中心作為“大滁城”建設的排頭兵，承擔了所有拆遷安置房的建設任務。目前，負責建設的龍蟠小區(qū)、西澗花園、水銀莊、二紡機、創(chuàng)業(yè)中苑、創(chuàng)業(yè)南苑、鳳陽路、城東工業(yè)園、新生小區(qū)等14個拆遷安置小區(qū)均已開工建設。， 。（432套），已于2009年9月全部交付使用，四百多戶居民將喜遷新居。三期工程1萬平方米（96套）經(jīng)濟適用住房也已開工。此外，還承建了XX軍分區(qū)經(jīng)濟適用住房、干部公寓及武警支隊經(jīng)濟適用住房工程，概算投資5000萬元。龍蟠小區(qū)、西澗花園中配套建設的876套廉租住房在春節(jié)前后陸續(xù)竣工交付。創(chuàng)業(yè)苑小區(qū)配建的180套（9564平方米）廉租住房也已2009年9月開工建設。2009年的廉租住房建設工作在全省評比中，名列前茅。XX市國家安居工程開發(fā)建設中心現(xiàn)有職工21人，經(jīng)歷12年的磨礪，形成了一支集智慧、才華、盡責敬業(yè)和具有戰(zhàn)略意識為一體的核心團隊，在經(jīng)受各種考驗和鍛煉后，現(xiàn)已成為XX房地產(chǎn)開發(fā)市場的一支主力軍。時代和機遇造就了XX市國家安居工程開發(fā)建設中心，“把握機遇，快速發(fā)展，永無止境地追求”是我們的目標和宗旨，住房保障是中心永恒的主題，市國家安居工程開發(fā)建設中心將創(chuàng)造XX房地產(chǎn)開發(fā)市場明天的輝煌。㈡法人代表簡介張文江，XX市國家安居工程開發(fā)建設中心法定代表人，男，共產(chǎn)黨員，出生于1968年12月，助理會計師、統(tǒng)計師，在讀法律研究生。籍貫安徽省肥東縣。 1993年畢業(yè)于安徽農(nóng)業(yè)技術師范學院（現(xiàn)安徽科技學院），會計統(tǒng)計專業(yè)。1993年8月分配到皖東水泥廠從事建筑門窗生產(chǎn)、銷售工作，1994年底調(diào)動工作到XX市節(jié)水辦公室，從事全市節(jié)水管理，任節(jié)水辦公室副主任。1995年11月由于工作需要，調(diào)至市建委計劃財務科，負責城市建設計劃、統(tǒng)計工作，任計劃財務科副科長。1998年，同時兼任XX市城市基礎設施開發(fā)建設有限公司辦公室主任。2005年10月，根據(jù)市建委組織安排，任XX市國家安居工程開發(fā)建設中心副主任（主持工作），法定代表人。2008年9月XX市國家安居工程開發(fā)建設中心劃歸XX市房地產(chǎn)管理局，繼續(xù)任安居中心法定代表人至今。四、可行性研究結論，解決棚戶區(qū)居民拆遷的安置問題。項目建設條件充分，包括投入資金、項目運營和管理，各項基礎設施等條件；項目投資規(guī)模適中，土建工程每平方米造價2005元，處于同行業(yè)小區(qū)建設投資的中間水平；90平方米以上戶型不超過總建筑面積的30%；各小區(qū)商業(yè)性投資占總投資比例均不超過10%；土地征地費為總投資的：%。項目工程布置合理，工程建筑系數(shù)已達25～32%以上，%以上(詳見附圖)綜上所述,市大滁城棚戶區(qū)拆遷安置房項目建設是非常必要的,非常及時的。項目確定的建設內(nèi)容符合實際需要，建設規(guī)模適中。項目的經(jīng)濟效益和社會效益是顯著的。工程的技術方案符合國家有關行業(yè)的技術規(guī)范標準，設計方案具有超前性，可行性。第二章 項目建設的背景和必要性一、項目建設的背景中央多項文件提出支持棚戶區(qū)改造,加強保障性住房建設。中央經(jīng)濟工作會議提出：著力保障和改善民生，全力維護社會穩(wěn)定。保障和改善民生是我們發(fā)展經(jīng)濟的最終目的，也是實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略和推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉變的重大舉措。2010年要把改善民生、發(fā)展社會事業(yè)作為擴大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟結構的重點，堅定不移加以推進。要完善社會保障體系，提高社會保障水平。加大對低收入群眾的幫扶救助力度，加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區(qū)改造。改善群眾生產(chǎn)生活居住條件，讓各族人民共享改革發(fā)展成果。增加對“三農(nóng)”、科技、教育、衛(wèi)生、文化、社會保障、保障性住房、節(jié)能環(huán)保等方面和中小企業(yè)、居民消費、欠發(fā)達地區(qū)支持力度，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。要堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，著力提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，發(fā)揮好城市對農(nóng)村的輻射帶動作用，壯大縣域經(jīng)濟。當前，要把重點放在加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。提高城市規(guī)劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。2010年中央一號文件提出：推進城鎮(zhèn)化發(fā)展的制度創(chuàng)新。積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)規(guī)劃水平和發(fā)展質(zhì)量，當前要把加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展作為重點。深化戶籍制度改革，加快落實放寬中小城市、小城鎮(zhèn)特別是縣城和中心鎮(zhèn)落戶條件的政策，促進符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口在城鎮(zhèn)落戶并享有與當?shù)爻擎?zhèn)居民同等的權益。多渠道多形式改善居民居住條件。XX市政府高度重視棚戶區(qū)改造安置房建設以推動大滁城建設江山市長在2010年《政府工作報告》中對去年“大滁城”建設工作作了概要說明。去年，大滁城“131”組團完成投資61億元，超過“九五”“十五”累計投資的總和。城市路網(wǎng)進一步完善。新建續(xù)建城市道路158公里，城區(qū)路網(wǎng)覆蓋面積達到60平方公里；城市功能進一步完善。房屋拆遷、安置房建設和商品房開發(fā)均超歷史。廣大市民顧全大局，以實際行動支持大滁城建設，拆遷面積和安置房建設面積雙雙突破百萬平方米。國有土地出讓7000畝，是前三年的總和。在大滁城”建設指揮部第27次指揮長會議上。市委書記韓先聰在講話中進一步強調(diào)了安置房建設的重要性。他說，安置房建設是一項民生工程，關系到百姓的切身利益。安置房建設問題不處理好，拆遷就進行不下去，那么道路、市場等一系列問題就將停滯不前，因此一定要加快安置房建設，這是我們工作的首要原則。另外，要下大力氣抓好項目建設，加快工程進度。要充分利用現(xiàn)在一段時期施工材料成本較低的大好時機，抓緊談判，爭取更多項目，加大龍蟠河與清流河景觀帶等重點項目以及公共基礎設施建設力度，加快進程，盡早規(guī)劃，盡早施工，做到未雨綢繆、胸有成竹，爭取在大好時機下再掀建設高潮，再結一批碩果。安置房的建設對房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要作用安置房，是政府進行城市道路建設和其它公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設發(fā)展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務院高度重視解決城市居民特別是中低收入家庭的住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。我國近年來不斷加快安置房建設，取得了明顯的社會綜合效益，對社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用：一是發(fā)揮社會住房保障功能，解決了一大批被拆遷但中低收入家庭的住房困難。二是解決了群眾住房需求，改善了住房條件。三是擴大居民消費，推動了國民經(jīng)濟發(fā)展。四是優(yōu)化房地產(chǎn)市場結構。五是加快城市建設與發(fā)展，解決房屋拆遷矛盾構建和諧社會。二、項目建設的必要性棚戶區(qū)改造安置房建設是政府關注民生的重要體現(xiàn)：黨的十四屆四中全會提出構建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安全有序、人與自然和諧共處的要求，加快推進和諧社會建設。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的“托底”機制，如果廣大拆遷居民、村民可以享有可靠的拆遷安置保障，就可以安居樂業(yè)，解決他們的后顧之憂。住房保障制度是社會保障制度的重要組成部分，建設規(guī)范合理的拆遷安置住房是建立完善的住房保障體系之一，是構建社會主義和諧社會的重要舉措，是各級人民政府關注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體表現(xiàn)，是關心和維護人民群眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府職責的客觀要求。安置房建設是解決被拆遷群眾居住問題促進社會和諧發(fā)展的需要住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關心、最直接、最迫切需要解決的問題。因此，建設拆遷安置保障住房，滿足被拆遷人的住房需求，既關系到千家萬戶拆遷居民的切身利益，也是人民政府義不容辭的責任。建設拆遷安置房，讓符合條件的被拆遷人住的上經(jīng)濟、實用的住房，對于維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，對建設和諧XX具有重要意義。棚戶區(qū)改造及安置房建設是改善XX城市面貌，加快大滁城建設的需要 XX市計劃2010年，中心城市力爭完成拆遷1