【正文】 大型商用樓盤建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目建設(shè)背景 2 財(cái)務(wù)分析 3 不確定性分析 4 結(jié)論 4第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 5 設(shè)計(jì)依據(jù) 5 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題與設(shè)計(jì)原則理念 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 8第三章 項(xiàng)目市場背景研究 10 投資環(huán)境分析 10 德州市商業(yè)、酒店、寫字樓、Townhouse市場分析 14第四章 項(xiàng)目營銷策劃方案 24 項(xiàng)目板塊定位 24 項(xiàng)目宣傳推廣方案 25 營銷推廣費(fèi)用預(yù)算 27 項(xiàng)目的銷售和經(jīng)營 29第五章 項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度 31第六章 投資估算及資金籌措 32 估算依據(jù) 32 估算范圍 32 估算說明 32 投資估算結(jié)果 35 資金籌措 35第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析 36 估算依據(jù) 36 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取 36 銷售收入估算 37 銷售成本估算 38 經(jīng)濟(jì)效益分析 38 盈虧平衡分析 39 敏感性分析 40 財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià) 41 環(huán)境效益分析 41 社會(huì)效益分析 41第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析 42 風(fēng)險(xiǎn)分析 42． 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 43第九章 研究結(jié)論與建議 44 研究結(jié)論 44 項(xiàng)目建設(shè) 44第一章 總論 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：大型商用樓盤建設(shè)項(xiàng)目天潤柏川SHOPPING MALL（暫定名）投資方：北京天潤柏川投資擔(dān)保有限公司開發(fā)商：德州天潤柏川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（暫定名）商業(yè)管理：德州天潤柏川商業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位：中國建筑設(shè)計(jì)研究院天潤柏川SHOPPING MALL位于中國山東省德州市河?xùn)|新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)N700009地塊，大型綜合性一站式購物休閑商業(yè)中心，擬建設(shè)大型單體shopping mall、五星級(jí)豪華酒店、5A級(jí)寫字樓、townhouse別墅，占地面積內(nèi)紅線209239平方米（314畝），外紅線291152平方米（437畝），總建筑面積30萬平方米，總建筑面積30萬平方米。項(xiàng)目定位德州市及周邊地區(qū)高端市場，建成后將成為德州市乃至山東省形象工程、標(biāo)志性建筑。 區(qū)域狀況項(xiàng)目位于河?xùn)|新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)，河?xùn)|中心區(qū)位于德州老城區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，西起岔河風(fēng)景區(qū)，東至新興路（含金融一條街），北起花園路，南至東方路南側(cè)6號(hào)到路線，總面積10平方公里。項(xiàng)目地塊四面臨路，周邊道路狀況較好，交通便捷度較好。項(xiàng)目位于新區(qū)，新區(qū)為統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，新區(qū)內(nèi)建有大學(xué)城、商務(wù)中心、文化中心、行政中心、集中綠地，自然和人文環(huán)境較好，地理位置優(yōu)越。地塊東至新興路、南至新河路、西至河?xùn)|大道、北至16號(hào)線，土地面積209239平方米，矩形，形狀規(guī)則，可利用程度好。占地面積：內(nèi)紅線209239平方米（314畝）、外紅線291152平方米（437畝）總建筑面積：30萬平方米其中單體shopping mall：15萬平方米五星級(jí)豪華酒店：5萬平方米5A級(jí)寫字樓：5萬平方米townhouse別墅：5萬平方米經(jīng)營方式：大型shopping mall、5A級(jí)寫字樓、townhouse別墅以銷售為主，五星級(jí)豪華酒店委托國際知名酒店管理公司管理經(jīng)營。 項(xiàng)目建設(shè)背景德州市位于黃河下游，山東省西北部，是山東省的北大門。德州市政府?dāng)M在老城區(qū)東面建設(shè)河?xùn)|新區(qū)和技術(shù)開發(fā)區(qū)。德州新區(qū)擬建設(shè)高職學(xué)校、醫(yī)療中心、商務(wù)中心、文化中心、行政中心、新城綠地、會(huì)展中心、商業(yè)娛樂區(qū)、國際汽車城、新城綜合市場，將新區(qū)建設(shè)于城市的一個(gè)小中心。天潤柏川SHOPPING MALL為大型綜合性一站式購物休閑商業(yè)中心，包括大型單體shopping mall、五星級(jí)豪華酒店、5A級(jí)寫字樓、townhouse別墅，項(xiàng)目的投資建設(shè)將對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、提高人們生活質(zhì)量發(fā)揮巨大作用，主要表現(xiàn)在以下幾方面：為德州市及周邊地區(qū)提供休閑購物、文化娛樂、辦公、商務(wù)會(huì)議的場所，可以促進(jìn)新區(qū)城市功能的盡快完善；項(xiàng)目輻射德州及周邊地區(qū)，為提高該區(qū)域人們物質(zhì)文化生活提供便利條件；項(xiàng)目吸引大量人流購物消費(fèi)，對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長發(fā)揮巨大作用；項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念科學(xué)、先進(jìn)，建筑標(biāo)準(zhǔn)高檔，建成后將成為德州市的形象工程，對(duì)提高城市形象起到積極促進(jìn)作用；本項(xiàng)目開發(fā)需要國民經(jīng)濟(jì)中許多行業(yè)和部門直接或間接提供物質(zhì)資料 ，從而“波及”和拉動(dòng)當(dāng)?shù)匾陨闲袠I(yè)發(fā)展；本項(xiàng)目的開發(fā)為當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所；可直接或間接帶動(dòng)提升60多個(gè)部門和行業(yè)的發(fā)展，尤其對(duì)服務(wù)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)大；本項(xiàng)目的開發(fā)在安置人員就業(yè)，吸納農(nóng)村富余勞動(dòng)力就業(yè)方面發(fā)揮著巨大作用；項(xiàng)目開發(fā)成功，每年將會(huì)向德州政府繳納各種稅金達(dá)1億元；本項(xiàng)目的建設(shè)將為德州人民帶來全新的體驗(yàn)式消費(fèi)理念。 財(cái)務(wù)分析 計(jì)算依據(jù)營業(yè)稅率：%所得稅率：33%銷售費(fèi)率：3%(以銷售收入為基數(shù))折現(xiàn)率：12%貸款利率：9%開發(fā)周期：4年總投資: 建筑面積: 30萬平方米單位建筑面積投資: 5988元/平方米。，資金來源：自有資金、機(jī)構(gòu)投資、銀行貸款、民間投資方式籌措解決。 財(cái)務(wù)指標(biāo)稅后利潤: 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值: (折現(xiàn)率12%)內(nèi)部收益率: 31% 不確定性分析在銷售價(jià)格、建安成本、銷售率上升10%或下降10%的情況下,項(xiàng)目依然有較高的收益水平,高于銀行貸款利率8%,也高于基準(zhǔn)收益率12%。本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 結(jié)論項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想本設(shè)計(jì)以形成現(xiàn)代城市開發(fā)區(qū)中心性商業(yè)綜合建筑群為目標(biāo)，定位在依托獨(dú)特的外部環(huán)境、策劃具有高度清晰的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，具有高品位空間環(huán)境的高端建筑群體，最終形成具有時(shí)代意念的標(biāo)志性商務(wù)群體建筑。 設(shè)計(jì)依據(jù)。2. 公司對(duì)“德州天潤柏川大型綜合性一站式購物休閑商業(yè)中心”建筑設(shè)計(jì)相關(guān)條件要求。3．德州市人民政府關(guān)于同意建設(shè)“德州天潤柏川SHOPING MALL”的函。4．德州市城市規(guī)劃局的“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”。5．有關(guān)規(guī)范文件：（1）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JGJ3789）；（2）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（修訂、GBJ1687）；（3）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5006797）；（4）《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ10098）；（5）《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定》；（6）《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5003894）； 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題與設(shè)計(jì)原則理念信息?協(xié)調(diào)?生態(tài)空間創(chuàng)造現(xiàn)代信息建筑的生態(tài)化空間，是本設(shè)計(jì)的主題。協(xié)調(diào)，信息與生態(tài)空間為本設(shè)基本 理念原則。信息設(shè)計(jì)主題，基于現(xiàn)代信息建筑的設(shè)計(jì)理念逐漸成為中心商務(wù)建筑的思想基礎(chǔ)?，F(xiàn)代信息建筑的理論，是一種先進(jìn)的群體設(shè)計(jì)理論，其基本思想為基于功能運(yùn)行的時(shí)間和空間秩序來組織和穿插空間，使建筑在功能和形態(tài)意向上均體現(xiàn)出具有多層意味的信息交流的感受。國內(nèi)外同類商務(wù)建筑逐漸接受并進(jìn)行此類思想理念的深入研究與異化轉(zhuǎn)化。同時(shí)，新的設(shè)計(jì)手段不斷增加，為此種理論的實(shí)踐提供了更成熟的基礎(chǔ)。在設(shè)計(jì)中，信息理論的設(shè)計(jì)概念分為四個(gè)層面進(jìn)行設(shè)計(jì)研究。（一）規(guī)劃意念：設(shè)計(jì)運(yùn)用中心廣場空間作為空間連接的主題，形成一個(gè)信息廣場，同時(shí)，采用玻璃廊道，孤形信步道為信息副軸，分別以快速和舒緩為不同的節(jié)奏，與廣場交相呼應(yīng)。各個(gè)建筑的獨(dú)立交通，外圍車流與入口的交通組織，共同形成多層次的空間系統(tǒng)。（二）建筑意象，采用純凈的形體作為建筑的主題形象，而以精美細(xì)致的紋理作為建筑的細(xì)部，反映出明快而精美的現(xiàn)代高層建筑氣質(zhì)。這種處理方式也是信息化時(shí)代建筑的一種良好的處理手段，被稱為信息化時(shí)期的新古典主義風(fēng)格或者新精美主義風(fēng)格，作為對(duì)德州新城建筑的一種響應(yīng)，優(yōu)美的體型和精致的細(xì)節(jié)，延續(xù)了新區(qū)精美的氣質(zhì)特征，而潔凈單純的外型，則不形成強(qiáng)烈的異特征，作為新建筑自身的一種“無”的做法，外在純凈，細(xì)部精美，對(duì)新區(qū)的現(xiàn)代建筑風(fēng)格既尊重，又表達(dá)了新建筑自身的新的現(xiàn)代建筑元素，將新的精美風(fēng)格補(bǔ)充入城市，成為城市新時(shí)代層面的一個(gè)新的元素。（三）群體結(jié)構(gòu)，以純凈的寫字樓和商務(wù)區(qū)為中心，各部分既呼應(yīng)又各有特色，而以豐富的商業(yè)娛樂建筑細(xì)部為聯(lián)系，通過建筑體量的配合和細(xì)部的呼應(yīng)，形成不同空間之間的感受響應(yīng)，從周邊欣賞建筑開始，到進(jìn)入建筑，建筑的各個(gè)部分如同不同的舞臺(tái)，將使用者帶入各個(gè)不同的場景，隨建筑的性質(zhì)組織設(shè)計(jì)的氣氛，不斷感受到同質(zhì)異構(gòu)的空間副主題，隨空間和時(shí)間的變化，建筑空間反映出各種不同的氣氛，高度呼應(yīng)的空間，使使用者強(qiáng)烈感受到建筑綜合體的高度信息感受。（四）硬件體系，在設(shè)備環(huán)境設(shè)計(jì)中，強(qiáng)調(diào)信息設(shè)備的使用，在可視空間環(huán)境，水環(huán)境，光環(huán)境，空氣環(huán)境，聲環(huán)境，設(shè)備管理，人流管理，設(shè)備使用等方面，加強(qiáng)信息管理控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，使建筑表現(xiàn)出杰出的信息建筑使用層面的涵義，與外在信息感受豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，單體和群體關(guān)系的整體呼應(yīng)，共同實(shí)現(xiàn)建筑功能方面的高度信息化體驗(yàn)。現(xiàn)代信息建筑的理論有更豐富的內(nèi)容和內(nèi)涵，在設(shè)計(jì)的具體操作中，可更深入而本質(zhì)的對(duì)此類建筑理念進(jìn)行表達(dá)和創(chuàng)作，從而表現(xiàn)在建筑整體的深層次美感和功能系統(tǒng)的組織中。同時(shí)以此為主題和其他設(shè)計(jì)理念進(jìn)行綜合，形成更高品質(zhì)的建筑空間。協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)是設(shè)計(jì)的整體氛圍要求，設(shè)計(jì)作為一個(gè)群體設(shè)計(jì)項(xiàng)目，坐落于德州新城這樣一個(gè)建筑環(huán)境優(yōu)美的大環(huán)境中，設(shè)計(jì)本身的協(xié)調(diào)感是設(shè)計(jì)品質(zhì)的最重要的基礎(chǔ)。協(xié)調(diào)的理念從3個(gè)層次進(jìn)行理解。（一）設(shè)計(jì)主題和理念與時(shí)代背景，城市背景，開發(fā)背景的協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)主題選擇信息時(shí)代的主流理念—信息建筑理念及其總的思路已在前文提到。作為德州新城的建筑，設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)出如下與城市背景的協(xié)調(diào)理念：文脈延承：長期的歷史沉淀形成了德州的建筑氣質(zhì)和風(fēng)格，各個(gè)階段的建筑中包含著城市不同時(shí)期歷史的記憶，在這些記憶中，積淀了城市的各個(gè)時(shí)代建筑文化特色，成為都市中珍貴的建筑文化脈絡(luò)。之后的建筑，在對(duì)這條文脈的繼承中生成，在新時(shí)期的建筑手段，建筑材料中，更豐富的理解和解譯本設(shè)計(jì)的建筑氣質(zhì)，統(tǒng)一于城市的建筑氣氛中，又使城市的風(fēng)格表達(dá)的更加豐富。對(duì)步行空間的強(qiáng)調(diào)是德州生活感受中最重要的部分之一，本方案將步行空間引入建筑中，將德州的步行感受轉(zhuǎn)為建筑中的空間，建筑成為步行的背景，跌落的空間層次成為步行的街景。不同的步行線路階梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成豐富的步行感受。人文氛圍建筑的人文氛圍的形成有兩個(gè)因素，一是商業(yè)群體建筑的內(nèi)涵，既屬于建筑種類的內(nèi)涵。二是個(gè)性建筑有別于社會(huì)其他同類建筑的特征。德州的人文精神表現(xiàn)為一種樸素，平和的人文氣質(zhì)，商業(yè)建筑則應(yīng)表達(dá)出較強(qiáng)的宣傳特性。本設(shè)計(jì)以典雅和諧為基調(diào)，以潔凈的體量和信息化的理念作為商業(yè)建筑的個(gè)性特征，在典雅的人文氣質(zhì)基調(diào)上進(jìn)行空間的組織。從開發(fā)的角度，設(shè)計(jì)按照周邊開發(fā)情整體發(fā)展的特點(diǎn)，以及未來使用者的特點(diǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)?？傮w布置為集中圍合型，商業(yè)娛樂部分和寫字樓，酒店自然形成圍合的界面，居住區(qū)自成體系，又與商業(yè)區(qū)做形式和形態(tài)的呼應(yīng)，各個(gè)功能部分即分又合，按功能結(jié)合成組布置。過多的裝飾和復(fù)雜的建筑構(gòu)成方式對(duì)于群體建筑風(fēng)格并不合適，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中希望尋求一種樸素大氣的建筑風(fēng)格，使用合理的建筑材料進(jìn)行協(xié)調(diào)組織，在經(jīng)濟(jì)上較低的投入，而達(dá)到良好的效果，使整體風(fēng)格在較高的設(shè)計(jì)基調(diào)中作到和諧統(tǒng)一。（二）建筑群體關(guān)系的協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)出如下群體設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)理念 層次秩序：在具體設(shè)計(jì)中，建筑表達(dá)出豐富而有機(jī)的空間內(nèi)涵。其空間在廣場的導(dǎo)引展開主體交流結(jié)束的空間基本序列中變化，服從主序列，并生成次序列。各部分形成廣場—分軸線—分功能—次軸線—次功能的次序，按主—分—次三個(gè)層次組織空間。整合景觀：設(shè)計(jì)應(yīng)在整體空間架構(gòu)中生成。本案的規(guī)劃道路骨架和空間整體關(guān)系為外圍內(nèi)分，外圍形成圍合，內(nèi)部功能則分開布置，形成不同的分區(qū)體系。這種原則決定了本方案的總體框架。并進(jìn)一步?jīng)Q定次級(jí)設(shè)計(jì)，如景觀和細(xì)部設(shè)計(jì)的方法，本設(shè)計(jì)原則是對(duì)整體設(shè)計(jì)體系的遵從，著力于發(fā)展與整體和諧的建筑環(huán)境。（三）群體中各個(gè)單體的建筑內(nèi)涵的協(xié)調(diào)，包括建筑秩序的明確，建筑風(fēng)格的清晰，單體建筑各細(xì)部的呼應(yīng)，不同建筑部分間收放配合和單體整體空間的流暢。在單體設(shè)計(jì)意象上，體現(xiàn)商業(yè)居住性建筑特色，在設(shè)計(jì)中力求簡潔大方，細(xì)部處理追求簡約中的豐富變化。設(shè)計(jì)手法中體量簡明，高層寫字樓與高層酒店，采用簡潔的立面劃分，與精美的細(xì)部結(jié)合，運(yùn)用現(xiàn)代簡潔手法闡釋建筑的個(gè)性意象。單體細(xì)部形式，采用多層次的組織節(jié)奏，室內(nèi)外空間互相呼應(yīng)，使單體內(nèi)每一處空間都充滿生機(jī)與活力。同時(shí)利用構(gòu)架等與退臺(tái)配合，虛實(shí)變化，使立面更顯生動(dòng)。個(gè)體的不同局部注意商業(yè)建筑時(shí)代品質(zhì)特征、同時(shí)強(qiáng)調(diào)溫馨和諧的氣氛和典雅尺度，使整體氣氛產(chǎn)生協(xié)調(diào)而富有內(nèi)涵的現(xiàn)代商業(yè)品質(zhì)。各部分的功能間產(chǎn)生豐富的聯(lián)系。交流的空間成為建筑的重要特征。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（1） 規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)：本案占地209239平方米，由4組較大的功能分區(qū)組成相對(duì)獨(dú)立的組群區(qū)域，主要為商業(yè)區(qū)，高層辦公區(qū)，酒店區(qū)和居住區(qū)。商業(yè)區(qū)采用多層集中式布置，高層辦公區(qū)采用塔式辦公樓和板式酒店，與空間豐富的商業(yè)娛樂區(qū)結(jié)合的布置方式，居住區(qū)獨(dú)立成組布置。通過外環(huán)組織交通。與線形集中綠地結(jié)合布置周邊景觀，中央?yún)^(qū)布置步行景觀系統(tǒng)，通過水系與綠地設(shè)置主景觀系統(tǒng)，爭取戶戶有景，步移景易的高層次低層住宅景觀。按平面結(jié)構(gòu)，主題分為東西兩區(qū)，分別為西部的商業(yè)區(qū)和東部的居住