【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導手冊結(jié)構(gòu)設計1．作業(yè)目的 土地投標分為商務標和技術(shù)標兩大部分。其中商務標包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。由于商務標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關(guān)鍵。 2．作業(yè)依據(jù) 政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標信息，公司年度開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。 總經(jīng)理：負責土地投標書（商務）的批準和簽發(fā)。 主管崗位　總經(jīng)濟師： 負責投標書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標報價。 協(xié)管崗位　總會計師：對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。 主辦崗位　土地開發(fā)：負責向各相關(guān)崗位提出投標書所需信息資料收集的具體要求，并負責按時匯總，編制商務標的標書，校核商務標和技術(shù)標的連貫性和一致性。 協(xié)辦崗位　營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發(fā)崗位的要求，按時提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責。 獲得土地招標文件和相關(guān)技術(shù)指標要求。 組織現(xiàn)場踏勘 由總經(jīng)濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導書《土地狀況調(diào)查》）。其中營銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進行詳細調(diào)查，完成市場分析、市場預測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟師認為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進行）。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設規(guī)劃等情況進行詳細調(diào)查，初步確定規(guī)劃設計方案的技術(shù)指標。 投標準備會議 總經(jīng)濟師召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任務，各崗位明確責任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。 各崗位責任和分工 營銷策劃：負責編制可行性報告。根據(jù)周邊市場情況進行市場需求預測和平均售價預測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標）提出設計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。 土地開發(fā)：向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規(guī)定的格式編制商務標。 負責匯總項目總投資和預期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。 通過各種途徑了解競標對手的情況，收集與該土地招投標有關(guān)的各項信息，及時反饋給各負責部門。 向土建設計管理崗位催辦技術(shù)標。 成本控制：負責編制現(xiàn)場建設成本。 成本核算：負責編制內(nèi)部管理成本和稅費。 融資會計：負責提供有關(guān)銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料。 公司辦公室：負責提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負責投標文件封面、封底和內(nèi)容排版的設計，印刷和裝訂；負責各類需提交的投標文件的蓋章、存檔。 總經(jīng)濟師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。 （商務標）文件內(nèi)容： 投標申請表；投標書；投標文件目錄、提要；投標保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復印件；參加當日投標人員的授權(quán)委托書；可行性研究報告等。 投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。 ：投標授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應參加當日的開標，開標當日將投標文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標現(xiàn)場指定的投標箱。 投標當日現(xiàn)場應備有應急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評標過程，及時向上級領(lǐng)導匯報。 ： 所有參與投標的崗位人員，其個人電腦必須設置開機密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內(nèi)并設置加密。 文件資料向本主辦崗位匯總時應通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準打印和復制。 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標信息承擔保密責任，總經(jīng)濟師對最終報價承擔保密責任。 土地投標（技術(shù)） 土地投標的技術(shù)標部分即為征集規(guī)劃設計方案，是土地投標書的主要組成部分。也可作為中標后甲方深化設計任務書的基礎(chǔ)。 從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標書。 3． 決策崗位 總經(jīng)理：負責土地投標書（技術(shù)）的批準和簽發(fā)。 主管崗位　總建筑師：布置本作業(yè)任務，主持內(nèi)部評選會議，向總經(jīng)理推薦首選方案。 主辦崗位 土建設計管理：按時完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點作業(yè)。 4．緊前工作條件 已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。 5． 作業(yè)描述 編制工作進度計劃 因為投標期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標時起，本主辦崗位就應立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應比投標截止日期提早1至2天，留有一定的時間余地。 委托概念方案設計 主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點從優(yōu)秀設計師信息庫中選擇2至3名分屬不同設計單位的合適人選，并通過選中的設計師與其注冊的設計單位聯(lián)系委托設計事宜。向設計師提供地形圖復印件和規(guī)劃指標各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設計資料。 編寫設計任務書草稿 詳見作業(yè)指導書《編制設計任務書》。此項作業(yè)應在概念方案設計階段內(nèi)同時完成，其中主要內(nèi)容應盡早與設計單位溝通。 必須嚴格遵照招標文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為： 規(guī)劃設計成果： A3文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標文件綜合裝訂成冊。 規(guī)劃內(nèi)容與深度 規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設計，主要市政設施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟指標（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。 規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設施設置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。 小區(qū)公建設施：應按土地招標書相關(guān)要求配置，招標書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》（DGJ08552002/J101892002）要求為小區(qū)配置。 表達規(guī)劃設計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。 內(nèi)部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設計師介紹方案思路。由總建筑師確定首選方案后，報總經(jīng)理批準。 與內(nèi)部批準方案的設計單位簽訂設計咨詢合同，如是格式化合同，應在專項說明中補充保密責任和知識產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準方案再次仔細核對是否符合土地招標書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設計師在投標截止日期前修改完成，如時間尚許可，應把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設計單位溝通，由設計單位酌情修改。 資料移交 在投標截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標并入土地投標文件。 保密責任 本主辦崗位承擔投標方案的保密責任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復印資料的分發(fā)應嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關(guān)人員透露投標方案的內(nèi)容。一旦查實有泄密現(xiàn)象，不管是否中標，均要追究本主辦崗位的責任。 土地狀況調(diào)研 取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標和編制土地投標書作好前期資料準備。 公司年度開發(fā)計劃，土地招標書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。 　總經(jīng)濟師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。 協(xié)管崗位　總建筑師，總工程師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。 主辦崗位　土地開發(fā)：負責現(xiàn)場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報告。 協(xié)辦崗位　營銷策劃：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。 已獲取相關(guān)土地將要招標的信息。 5．作業(yè)要求 ，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項目。 ，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod電子相冊文件。報告經(jīng)多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標結(jié)束之前整理完成。 。 6．作業(yè)描述： ： ：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設置等布局情況。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。 ：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。 ：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。 ：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風格，色彩，檔次標準。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。 ： ：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標記的應補上。 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標高差。對于坡地起伏的地塊須向當?shù)販y繪部門申領(lǐng)標有等高線的地形圖。 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應補上。 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。 編制可行性研究報告 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。 為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。 總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。 主辦崗位 營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。 初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標； 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標。 總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經(jīng)濟師批準后，布置安排落實。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。 小組集體討論，議題為： 。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。 。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風險能力。當有關(guān)評價指標結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調(diào)整或重新設計。 編寫研究報告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。 ： 全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金； 開工時間、預計竣工時間； 投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。 開發(fā)建設法規(guī)、專業(yè)服務法規(guī)； 規(guī)劃設計導向，城市建設信息； 其他經(jīng)濟信息及政策指引。 地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 （SWOT分析） 項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。 市場前景、價格走勢、項目切入點等。 市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）； 價格定位（均價、最低價、最高價）。 整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。 建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。 總體進度要求、分階段進度要求。